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Die dritte Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas findet vom 15. bis 18. Juli 2024 in Peking statt.

Immobilien wurden im „Kommunique der dritten Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas“ und im „Beschluss des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas über die weitere umfassende Vertiefung von Reformen und die Förderung einer Modernisierung nach chinesischem Vorbild“ erwähnt „veröffentlicht am 18. Aus inhaltlicher Sicht sind folgende Highlights zu nennen:

1. Umsetzung verschiedener Maßnahmen zur Risikoprävention und -bewältigung in Schlüsselbereichen wie Immobilien.

2. Beschleunigen Sie die Einrichtung eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, und beschleunigen Sie den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung. Erhöhen Sie den Bau und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, um den strengen Wohnbedürfnissen der Arbeiterklasse gerecht zu werden.

3. Unterstützen Sie die vielfältigen und verbesserten Wohnbedürfnisse der Stadt- und Landbewohner. Geben Sie jeder Stadtverwaltung die volle Autonomie, den Immobilienmarkt zu regulieren, stadtspezifische Richtlinien umzusetzen und den zuständigen Städten zu ermöglichen, Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs aufzuheben oder zu reduzieren und Standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche Wohnungen aufzuheben.

4. Reform der Finanzierungsmethoden für die Immobilienentwicklung und des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien. Verbessern Sie das Immobiliensteuersystem.

Am 18. Juli 2024 wurde das „Kommunique der dritten Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas“ veröffentlicht, in dem es heißtwollenWir werden Entwicklung und Sicherheit koordinieren und verschiedene Maßnahmen zur Vorbeugung und Lösung von Risiken in Schlüsselbereichen wie Immobilien, kommunale Schulden sowie kleine und mittlere Finanzinstitute umsetzen.

Dies ist nicht das erste Mal, dass die Lösung von Immobilienrisiken erwähnt wird. Die ordnungsgemäße Lösung von Immobilienrisiken wurde bereits im am 30. Oktober 2022 veröffentlichten „Bericht des Staatsrats zur Finanzarbeit“ hervorgehoben.

Anfang dieses Jahres betonte die Zentrale Notfallarbeitskonferenz auch die Notwendigkeit, Risiken in den Bereichen Immobilien, lokale Schulden, kleine und mittlere Finanzinstitute usw. zu koordinieren und zu lösen, illegale Finanzaktivitäten energisch zu bekämpfen und das Endergebnis entschlossen aufrechtzuerhalten keine systemischen Risiken.

Seitdem der Immobilienmarkt in eine Phase tiefgreifender Anpassung eingetreten ist, kam es aufgrund von Faktoren wie Marktdruck und mangelnder reibungsloser Finanzierung mehrfach zu Zahlungsausfällen von Immobilienunternehmen.

Im Jahr 2023 werden sich die Finanzierungsunterstützungsrichtlinien für Immobilienunternehmen geringfügig verbessern. In der ersten Hälfte des Jahres 2024 werden verschiedene Regionen die „weiße Liste“ der Finanzierungskoordinierungsmechanismen fördern Der Liquiditätsdruck der Immobilienunternehmen wurde in gewissem Maße gemildert. Das Ausmaß der Nichtbankfinanzierung hat jedoch nichts an dem Abwärtstrend geändert. Die meisten privaten Immobilienunternehmen, insbesondere solche mit Versicherungsrisiken, haben immer noch mit erheblichen Finanzierungsschwierigkeiten zu kämpfen.Gemessen am Gesamtfinanzierungsbetrag von 65 typischen Immobilienunternehmen im Laufe der Jahre belief sich der Gesamtfinanzierungsbetrag im ersten Halbjahr 2024 auf 213,1 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 37 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Aus Sicht der Schuldenlaufzeit wird die Laufzeit der Anleihen von Wohnungsbauunternehmen im ersten Halbjahr 2024 279,9 Milliarden erreichen.Darunter überstieg die Laufzeit der Anleihen von Immobilienunternehmen im ersten und zweiten Quartal 130 Milliarden, und die Laufzeit der Anleihen im dritten Quartal überstieg 100 Milliarden.

Unter dem Druck der Schuldentilgung haben sich viele Immobilienunternehmen in den letzten Jahren dazu entschieden, ihre Schulden zu verlängern oder zu ersetzen. Vor diesem Hintergrund wird auch der Schuldendruck der Immobilienunternehmen im Jahr 2025 größer sein. Die Schuldenlaufzeitskala im Jahr 2025 ist sogar noch höher als die im Jahr 2024. Bleibt der Absatzmarkt über einen längeren Zeitraum deprimiert, drohen Immobilienunternehmen, die ihre Umschuldung bereits abgeschlossen haben, dennoch mit einem erneuten Zahlungsausfall.

Obwohl es im ersten Halbjahr 2024 Unterstützung durch den Finanzierungskoordinierungsmechanismus geben wird, wird im aktuellen Umfeld erwartet, dass es für gefährdete Wohnungsunternehmen weiterhin schwierig sein wird, Bankkredite zu erhalten. Dies liegt vor allem daran, dass Banken bei der Abwicklung von Kreditverpfändungsgarantien Sicherheiten mit relativ stabilem Wert und starker Liquidität Vorrang einräumen und im Allgemeinen keine Sicherheiten akzeptieren, die schwer zu realisieren, zu registrieren sind oder große Preisschwankungen aufweisen. Die meisten risikobehafteten Immobilienunternehmen haben weniger Ziele für Hypothekendarlehen und es ist immer noch unwahrscheinlich, dass sie im Rahmen des marktorientierten Mechanismus Bankdarlehen erhalten.

Für diese Art von Unternehmen wird empfohlen, dass die zuständigen Abteilungen die Intensität und Geschwindigkeit der Liquidation von Immobilienunternehmen erhöhen und marktorientierte Mittel einsetzen, um den Versicherungsunternehmen eine schnellstmögliche Umschuldung oder Insolvenzliquidation zu ermöglichen.Die Neugestaltung des Wertes durch Umschuldung ist eine wirksame Möglichkeit, die aktuellen Kreditprobleme der Branche zu lösen.

Am 18. Juli 2024 verabschiedete die dritte Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas den „Beschluss des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas über die weitere umfassende Vertiefung der Reformen und die Förderung einer Modernisierung nach chinesischem Vorbild“, der erforderlich war „das Problem der „Verbesserung des institutionellen Systems zur Sicherung und Verbesserung des Lebensunterhalts der Menschen“ zu lösen. Gute Menschen kümmern sich am meisten um die unmittelbarsten und praktischsten Interessen und stillen ständig die Sehnsucht der Menschen nach einem besseren Leben.“

Es ist notwendig, den Aufbau eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, zu beschleunigen und den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung zu beschleunigen. Erhöhen Sie den Bau und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, um den strengen Wohnbedürfnissen der Arbeiterklasse gerecht zu werden. Unterstützen Sie die vielfältigen und verbesserten Wohnbedürfnisse der Stadt- und Landbewohner. Geben Sie jeder Stadtverwaltung die volle Autonomie, den Immobilienmarkt zu regulieren, stadtspezifische Richtlinien umzusetzen und den zuständigen Städten zu ermöglichen, Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs aufzuheben oder zu reduzieren und Standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche Wohnungen aufzuheben.

Hier werden mehrere Teile erwähnt Beschleunigen Sie die Einrichtung eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, und beschleunigen Sie den Aufbau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung. Erhöhen Sie den Bau und das Angebot an bezahlbarem Wohnraum, um den strengen Wohnbedürfnissen der Arbeiterklasse gerecht zu werden.

Unser Land hat zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedliche Richtlinien und Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum formuliert, die von Sozialwohnungen, bezahlbarem Wohnraum, Niedrigmietwohnungen, öffentlichem Mietwohnungsbau, bezahlbarem Mietwohnungsbau und Wohngemeinschaftswohnungen reichen, bis hin zur schrittweisen Umstellung auf „Miete“. + Miete „Verkauf“ neues Modell.

Im August 2023 überprüfte und genehmigte der Staatsrat die „Leitmeinungen zur Planung und zum Bau von bezahlbarem Wohnraum“ und schlug den Bau von bezahlbarem Wohnraum im Kleingartenstil vor. Die Zentralbank hat einen 100-Milliarden-Förderplan für Mietwohnungskredite aufgelegt und Pilotprojekte in acht Städten durchgeführt, nämlich Jinan, Zhengzhou, Chengdu, Qingdao, Tianjin, Changchun, Chongqing und Fuzhou, um das Angebot an Mietwohnungen durch marktorientierte Maßnahmen zu erweitern Batch-Erwerb bestehender Wohnungen.

Am 17. Mai 2024 gab die Volksbank von China bei der regelmäßigen Grundsatzbesprechung des Staatsrates bekannt, dass sie ein Wiederdarlehen für bezahlbaren Wohnraum in Höhe von 300 Milliarden Yuan auflegen werde, um Finanzinstitute zu ermutigen und anzuleiten, lokale staatliche Unternehmen zu angemessenen Preisen zu unterstützen Im Einklang mit den Grundsätzen der Vermarktung und Rechtsstaatlichkeit erwerben Sie fertiggestellte und unverkaufte Gewerbegebäude und nutzen diese als bezahlbaren Wohnraum zum Verkauf oder zur Miete. Unter Berücksichtigung der politischen Konvergenz wird das Programm zur Förderung von Mietwohnungskrediten in die Refinanzierungspolitik für bezahlbaren Wohnraum integriert und landesweit umfassend gefördert.

Am 20. Juni wurde in einer Sitzung des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung klargestellt, dass der Umfang der Unterstützung für den Kauf und die Lagerung bestehender Wohnungen auf Städte auf Kreisebene ausgeweitet wird.

Statistiken zufolge wurde das Reservewohnungsmodell der Regierung in mindestens 23 wichtigen Städten im ganzen Land umgesetzt.Beispielsweise kündigte Zhengzhou an, dass es über die Urban Development Group 5.000 gebrauchte Häuser erwerben werde. Außerdem gab es eine Ankündigung zum Kauf und zur Lagerung bestehender Häuser und beschloss, 10.000 Quadratmeter Wohnraum zur öffentlichen Vermietung zu erwerben Der Bezirk Guangzhou Zengcheng plant den öffentlichen Kauf von 20.700 Quadratmetern Gewerbewohnungen, die als Umsiedlungswohnungen für das Eisenbahnprojekt Guangzhou-Shantou genutzt werden sollen. Der Einheitspreis für Wohnungstransaktionen beträgt „Grundstückskosten + Bau und Installation“. kosten".

Es ist jedoch zu beachten, dass die Refinanzierung von bezahlbarem Wohnraum eindeutig dem Prinzip folgt, dass bezahlbarer Wohnraum zur Deckung des starren Wohnbedarfs von Gruppen mit erwerbstätigem Einkommen verwendet wird, und dass die Einheitenart und Flächenstandards der erworbenen Gewerbehäuser streng kontrolliert werden. Das heißt, es handelt sich hauptsächlich um kleine Häuser mit einer Baufläche von nicht mehr als 70 Quadratmetern. Derzeit gibt es auf dem Markt nur wenige gewerbliche Wohnprojekte, die den Bedarf von Wohnungstypen unter 70 Quadratmetern decken können und komplette Bestandshäuser darstellen.In Verbindung mit der grundsätzlichen Renditeanforderung, dass die Mieteinnahmen die Kapitalkosten decken müssen, gibt es nur wenige Projekte, die diese Bedingungen erfüllen können.

Darüber hinaus ist der aktuelle Schuldendruck vor Ort enorm und der Einsatz gezielter zinsgünstiger Kredite für den Erwerb und die Lagerung von bezahlbarem Wohnraum dient dazu, bestehende Vermögenswerte weiter zu revitalisieren und Verbindlichkeiten zu reduzieren. Wenn der nach Erwerb und Lagerung errichtete bezahlbare Wohnraum jedoch nicht verkauft werden kann, muss er zugeteilt, übertragen und vermietet werden. Allerdings ist die aktuelle Mietrendite in verschiedenen Städten und bei staatlichen Unternehmen relativ niedrig könnte weiter in das Dilemma geraten, „nicht in der Lage zu sein, über die Runden zu kommen“.

Daher glauben wir, dass die Refinanzierung von bezahlbarem Wohnraum als Versuch und Versuch, Lagerbestände abzubauen, im tatsächlichen Umsetzungsprozess immer noch auf viele Probleme stoßen wird. Nur durch den richtigen Umgang mit diesen Problemen können wir die Umsetzung der Politik besser fördern.Gleichzeitig können wir nur durch den Abschluss der Umwandlung von bezahlbarem Wohnraum in ein „Miete + Pacht und Verkauf“-Modell den Aufbau eines Wohnungssystems, das sowohl Miete als auch Kauf fördert, weiter beschleunigen und ein neues Modell der Immobilienentwicklung aufbauen.

Zweitens wurde das Treffen auch erwähnt Unterstützen Sie die vielfältigen und verbesserten Wohnbedürfnisse der Stadt- und Landbewohner. Geben Sie jeder Stadtverwaltung die volle Autonomie, den Immobilienmarkt zu regulieren, stadtspezifische Richtlinien umzusetzen und den zuständigen Städten zu ermöglichen, Richtlinien zur Beschränkung des Wohnungskaufs aufzuheben oder zu reduzieren und Standards für gewöhnliche und nicht gewöhnliche Wohnungen aufzuheben.

Im ersten Halbjahr 2024 wird der Grundton der Immobilienpolitik weiterhin locker bleiben. Seit der Sitzung des Politbüros im April hat sich der politische Schwerpunkt auf den „Lagerabbau“ verlagert.Die Kreditpolitik für Bewohner hat zu enormen Vorteilen geführt. Die Zentralbank, die staatliche Finanzaufsichtsbehörde und andere Ministerien haben weiterhin eine Reihe finanzieller Maßnahmen eingeleitet. Sie haben die Mindestanzahlungsquote gesenkt, um die Schwelle für den Hauskauf zu senken. Sie haben die Untergrenze der Hypothekenzinsen abgeschafft, den Zinssatz für Wohnungsvorsorgefonds gesenkt und die LPR-Zinssätze gesenkt, um das Problem der Hypothekenbelastung der Bewohner zu verringern.

In der ersten Jahreshälfte wurden die lokalen restriktiven Richtlinien für den Hauskauf weiterhin gelockert. Laut CRIC-Statistiken führten mindestens 222 Provinzen und Städte im ganzen Land 341 Mal lockere und Anreize für den Hauskauf ein, wobei die Häufigkeit um 71 % zunahm. im Jahresvergleich, aber im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 um 24 % gesunken.Derzeit gelten nur noch sechs Orte im Land, darunter Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin und die Provinz Hainan, Beschränkungen für den Kauf von Wohnraum.

Derzeit haben die meisten zweit- und drittklassigen Städte im ganzen Land die Beschränkungen für Wohnungstransaktionen vollständig gelockert.Es ist absehbar, dass Tianjin und Hainan, die die Kaufbeschränkungen noch nicht aufgehoben haben, höchstwahrscheinlich diesem Beispiel folgen werden. In den vier Städten der ersten Reihe, darunter Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen, besteht noch erheblicher Spielraum für eine Lockerung der Kontrollpolitik. Richtlinien wie der Umfang künftiger Kaufbeschränkungen, Sozialversicherungsanforderungen für Nicht-Haushaltskäufer, Anzahlungsquoten, niedrigere Hypothekenzinsgrenzen und die Kennzeichnung von Mehrfamilienhäusern sollen künftig optimiert werden. Der Schwerpunkt der nachfrageseitigen Maßnahmen in anderen Städten wird sich nach und nach von der Entflechtung von Transaktionsbeschränkungen hin zu einer Erhöhung der Anreize für den Eigenheimkauf, der Senkung der Immobilientransaktionssteuern und -gebühren, der Förderung der Platzierung von Zimmerkarten und der Unterstützung von „Alt gegen Neu“ mit Real verlagern Geld sind alle Optionen.

Auch im „Beschluss des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas über die weitere umfassende Vertiefung der Reformen und die Förderung der Modernisierung Chinas“ wurde die Notwendigkeit erwähnt Reform der Finanzierungsmethoden für die Immobilienentwicklung und des Vorverkaufssystems für Gewerbeimmobilien. Verbessern Sie das Immobiliensteuersystem.

Tatsächlich haben sich vor dem Hintergrund der „garantierten Lieferung von Gebäuden“ die Pilotverkäufe bestehender Häuser beschleunigt. Anfang 2023 schlug das Ministerium für Wohnungswesen und Stadt-Land-Entwicklung vor, dass Städte mit Bedingungen Pilotverkäufe bestehender Häuser durchführen können , und es sollte kein neues Risiko der Bauablieferung entstehen.

Anschließend erwähnten viele Provinzen und Städte, darunter Shandong und Henan, in Arbeitstreffen bestehende Pilotprojekte für den Verkauf von Eigenheimen. Unter anderem nutzte die Provinz Henan Zhengzhou und Kaifeng eindeutig als Pilotprojekte, um die Reform des Vorverkaufssystems und des Verkaufs bestehender Eigenheime aktiv zu erkunden. Bis Januar 2024 wurde Zhengzhous erstes bestehendes Pilotgrundstück zum Hausverkauf erfolgreich verkauft. Dies bedeutet, dass das bestehende Pilotprojekt zum Hausverkauf einen entscheidenden Schritt getan hat.

Nach unvollständigen Statistiken des CRIC haben seit der zweiten Hälfte des Jahres 2023 mindestens 13 Provinzen und Städte explizit Pilotversuche zum Verkauf bestehender Häuser durchgeführt. Gemessen an den Modellen in Peking, Shanghai und Shenzhen, die in den letzten Jahren Pilotprojekte für bestehende Wohnbauprojekte durchgeführt haben, sind die Ergebnisse jedoch gemischt.

Obwohl der Verkauf bestehender Häuser Vorteile bietet, wie zum Beispiel, dass man das sieht, was man bekommt, und die Initiative der Käufer steigt.AberZwei Hauptprobleme verdienen mehr Aufmerksamkeit: Erstens ist die Zeit vom Grundstückserwerb bis zur Eröffnung bestehender Wohnprojekte zu lang und die Projektzahlungen für Immobilienunternehmen sind langsam, zweitens ist das externe Marktumfeld in dem langen Entwicklungs- und Bauzyklus enthalten kann instabil sein.

Es ist absehbar, dass die Einführung des bestehenden Immobilienverkaufssystems zweifellos das Betriebsmodell der gesamten Branche zerstören wird. Alle Beteiligten, wie die Regierung und Immobilienunternehmen, werden mit den „Schmerzen“ konfrontiert sein, die durch die Förderung bestehender Immobilienverkäufe entstehen .daher,Derzeit ist die Umsetzung des bestehenden Hausverkaufssystems nur schwer schnell und umfassend umzusetzen und kann nur schrittweise und punktuell umgesetzt werden.

Wir glauben, dass zusätzlich zum bestehenden Hausverkaufssystem angesichts der verschiedenen Probleme, die durch die aktuelle Lieferung verursacht werden, das bisherige Modell der sofortigen Beantragung eines Hypothekendarlehens nach Zahlung der Anzahlung schrittweise an das Modell angepasst werden kann, bei dem Entwickler dies können Beantragen Sie Kredite nach der Übergabe der Immobilien. Dies zwingt Unternehmen einerseits dazu, den Baufortschritt zu beschleunigen, andererseits kann die Beantragung von Krediten für bestehende Häuser die Rechte und Interessen von Hauskäufern weitestgehend schützen. Wenn es Probleme mit der Produktqualität gibt, können diese entdeckt werden rechtzeitig prüfen und entsprechende Anpassungen vornehmen. Gleichzeitig können Immobilienunternehmen dazu gedrängt werden, stärker auf die Produktstärke zu achten und einen gesunden Wettbewerb zu fördern. Drittens wird sich auch ihre Zahlungsfähigkeit für Hauskäufe verbessern, wenn das Vertrauen und die Erwartungen der Verbraucher steigen.

Die dritte Plenarsitzung des 20. Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas führte eine relativ umfassende Positionierung der Immobilienbranche durch, die Risikoprävention und neue Modellentwicklungsrichtungen umfasst, sowohl in Bezug auf Politik, Marktangebot und -nachfrage als auch auf das System Konstruktion.

Es ist ersichtlich, dass sich der Immobilienmarkt aufgrund der jüngsten günstigen Politik positiv verändert. In Zukunft müssen wir an der Kombination aus Aufarbeitung des Bestands und Optimierung des schrittweisen Zuwachses festhalten, die neue Immobilienpolitik weiter umsetzen und verbessern, die Bereitstellung von Wohnraum wirksam sicherstellen und die bestehenden Gewerbewohnungs- und Grundstücksressourcen revitalisieren.

Es sollte darauf hingewiesen werden, dass die neue Urbanisierung meines Landes immer noch voranschreitet und noch viel Raum für eine hochwertige Immobilienentwicklung besteht. Zuvor wird der Markt auch eine Phase der Anpassung und Anpassung durchlaufen.