Новости

Третий пленум ЦК КПК XX созыва пройдет в Пекине с 15 по 18 июля 2024 года.

Недвижимость упоминалась в «Коммюнике третьего пленума ЦК КПК XX созыва» и «Решении ЦК КПК о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации по китайскому образцу». "выпущено 18 числа. С содержательной точки зрения можно выделить следующие моменты:

1. Реализация различных мер по предотвращению и устранению рисков в ключевых областях, таких как недвижимость.

2. Ускорить создание жилищной системы, которая способствует как аренде, так и покупке, а также ускорить создание новой модели развития недвижимости. Увеличить строительство и предложение доступного жилья для удовлетворения жестких жилищных потребностей рабочего класса.

3. Поддерживать диверсифицированные и улучшенные жилищные потребности городских и сельских жителей. Полностью предоставить правительству каждого города автономию в регулировании рынка недвижимости, реализации политики, специфичной для города, и разрешить соответствующим городам отменять или сокращать политику ограничения покупки жилья, а также отменять стандарты для обычных и необычных жилых помещений.

4. Реформировать методы финансирования строительства недвижимости и систему предпродажной подготовки коммерческого жилья. Улучшить систему налогообложения недвижимости.

18 июля 2024 года было опубликовано «Коммюнике третьего пленума ЦК КПК 20-го созыва», в котором говорилось, чтохотетьМы будем координировать развитие и безопасность, а также реализовывать различные меры для предотвращения и устранения рисков в ключевых областях, таких как недвижимость, долг местных органов власти, а также малые и средние финансовые учреждения.

О правильном решении финансовых рисков в сфере недвижимости говорится еще в «Отчете Государственного совета по финансовой работе», опубликованном 30 октября 2022 года.

Ранее в этом году Центральная конференция по чрезвычайным ситуациям также подчеркнула необходимость координации и устранения рисков в сфере недвижимости, местного долга, малых и средних финансовых учреждений и т. д., жесткого подавления незаконной финансовой деятельности и решительного поддержания чистой прибыли. отсутствие системных рисков.

С тех пор, как рынок недвижимости вступил в период глубокой корректировки, компании по недвижимости неоднократно допускали дефолты по долгам из-за таких факторов, как понижательное давление на рынке и отсутствие бесперебойного финансирования.

В 2023 году политика финансовой поддержки компаний недвижимости незначительно улучшится. В первой половине 2024 года в различных регионах будет продвигаться «белый список» механизмов координации финансирования. Основная часть поддержки переходит от предприятий к конкретным проектам. в определенной степени облегчило давление ликвидности компаний, занимающихся недвижимостью. Однако масштабы небанковского финансирования не изменили тенденцию к снижению. Большинство частных компаний, занимающихся недвижимостью, особенно со страховыми рисками, по-прежнему сталкиваются с серьезными трудностями с финансированием.Судя по общей сумме финансирования 65 типичных компаний по недвижимости за эти годы, общая сумма финансирования в первой половине 2024 года составила 213,1 млрд юаней, что на 37% меньше, чем в прошлом году.

С точки зрения погашения долга, масштаб погашения облигаций жилищных компаний в первой половине 2024 года достигнет 279,9 миллиардов долларов.Среди них срок погашения облигаций компаний, занимающихся недвижимостью, превысил 130 миллиардов в первом и втором кварталах, а срок погашения облигаций в третьем квартале превысил 100 миллиардов.

Под давлением погашения долга многие компании по недвижимости в последние годы решили продлить или заменить долг. На этом фоне долговое давление компаний по недвижимости в 2025 году также будет больше. Масштаб погашения долга в 2025 году даже выше, чем в 2024 году. Если рынок продаж будет оставаться в депрессии в течение длительного времени, риэлторские компании, уже завершившие реструктуризацию долга, все равно столкнутся с очередным дефолтом по своим долгам.

Несмотря на то, что в первой половине 2024 года будет оказана поддержка со стороны механизма координации финансирования, в нынешних условиях ожидается, что жилищным компаниям, находящимся в зоне риска, по-прежнему будет сложно получить банковские кредиты. Это происходит главным образом потому, что, когда банки обрабатывают гарантии залога по кредитам, они отдают приоритет залогам с относительно стабильной стоимостью и высокой ликвидностью и, как правило, не принимают залоговые обеспечения, которые трудно реализовать, зарегистрировать или которые имеют большие колебания цен. Однако большинство компаний, находящихся в зоне риска, имеют меньше целей по ипотечным кредитам и по-прежнему вряд ли смогут получить банковские кредиты в рамках рыночного механизма.

Для этого типа предприятий рекомендуется, чтобы соответствующие ведомства увеличили интенсивность и скорость ликвидации предприятий недвижимости и использовали рыночные средства, чтобы позволить страховым компаниям осуществить реструктуризацию долга или ликвидацию банкротства как можно скорее.Изменение стоимости посредством реструктуризации долга является эффективным способом решения текущих кредитных проблем отрасли.

18 июля 2024 года Третий Пленум ЦК КПК XX созыва принял «Решение ЦК КПК о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации по китайскому образцу», которое потребовало «решить задачу «совершенствования институциональной системы обеспечения и улучшения жизни людей». Добрые люди более всего заботятся о самых прямых и практических интересах и постоянно удовлетворяют стремление народа к лучшей жизни».

Необходимо ускорить создание жилищной системы, способствующей как аренде, так и покупке, а также ускорить построение новой модели развития недвижимости. Увеличить строительство и предложение доступного жилья для удовлетворения жестких жилищных потребностей рабочего класса. Поддерживать разнообразные и улучшенные жилищные потребности городских и сельских жителей. Полностью предоставить каждому городскому правительству автономию в регулировании рынка недвижимости, реализации политики, специфичной для города, и разрешить соответствующим городам отменять или сокращать политику ограничения покупки жилья, а также отменять стандарты для обычных и необычных жилых помещений.

Здесь упоминается несколько частей. Первая. Ускорить создание жилищной системы, которая способствует как аренде, так и покупке, а также ускорить создание новой модели развития недвижимости. Увеличить строительство и предложение доступного жилья для удовлетворения жестких жилищных потребностей рабочего класса.

Наша страна в разное время формулировала различные политики и меры в отношении доступного жилья, начиная от социального жилья, доступного жилья, жилья с низкой арендной платой, государственного арендного жилья, доступного арендного жилья и жилья для совместной собственности, а теперь постепенно переходит к «арендному жилью». +аренда" "Продажа" новой модели.

В августе 2023 года Госсовет рассмотрел и утвердил «Руководящие заключения по планированию и строительству доступного жилья» и предложил строительство доступного жилья надельного типа. Центральный банк разработал план поддержки кредитов на аренду жилья на сумму 100 миллиардов долларов и реализовал пилотные проекты в восьми городах, а именно Цзинань, Чжэнчжоу, Чэнду, Циндао, Тяньцзинь, Чанчунь, Чунцин и Фучжоу, чтобы расширить предложение арендного жилья посредством рыночно-ориентированных проектов. пакетное приобретение существующего жилья.

17 мая 2024 года на очередном брифинге Государственного совета Народный банк Китая заявил, что создаст повторный кредит на доступное жилье на сумму 300 миллиардов юаней, чтобы стимулировать и направлять финансовые учреждения на поддержку местных государственных предприятий по разумным ценам. в соответствии с принципами маркетизации и верховенства закона приобретать готовые и непроданные коммерческие здания и использовать их в качестве доступного жилья для продажи или аренды. С учетом общего сближения политики программа поддержки кредитов на аренду жилья будет интегрирована в политику рефинансирования доступного жилья и будет всесторонне продвигаться по всей стране.

20 июня на заседании Министерства жилищного строительства и городского и сельского развития уточнили, что объем поддержки приобретения и хранения существующего жилья будет распространен на города уездного уровня.

По статистике, правительственная модель резервного жилья реализована как минимум в 23 ключевых городах страны.Например, Чжэнчжоу объявил, что приобретет 5000 подержанных домов через группу городского развития. Район Линьань в Ханчжоу также опубликовал объявление о покупке и хранении существующих домов, решив приобрести 10 000 квадратных метров жилья для сдачи в аренду государству. Жилье Район Гуанчжоу Цзэнчэн планирует публично приобрести 20 700 квадратных метров домов. Квадратные метры коммерческого жилья используются в качестве жилья для переселенцев для проекта железной дороги Гуанчжоу-Шаньтоу. В принципе, цена за единицу сделок с жильем составляет «стоимость земли + строительство и монтаж». расходы".

Однако следует отметить, что рефинансирование доступного жилья четко следует принципу, согласно которому доступное жилье используется для удовлетворения жестких жилищных потребностей групп с работающим доходом, и строго контролирует тип квартиры и стандарты площади приобретаемых коммерческих домов. То есть в основном это небольшие дома площадью застройки не более 70 квадратных метров. В настоящее время на рынке существует несколько проектов коммерческого жилья, которые могут удовлетворить потребности квартир площадью менее 70 квадратных метров и представляют собой готовые существующие дома.Если учесть базовое требование доходности, согласно которому доход от аренды должен покрывать капитальные затраты, то лишь немногие проекты могут соответствовать этим условиям.

Более того, нынешнее местное долговое давление огромно, и цель использования целевых кредитов под низкие проценты для приобретения и хранения доступного жилья состоит в дальнейшем оживлении существующих активов и сокращении обязательств. Однако, если доступное жилье надельного типа, построенное после приобретения и хранения, не может быть продано, его придется выделить, передать и сдать в аренду. Однако в настоящее время доходность арендной платы в различных городах относительно низкая, и государственные предприятия могут пойти дальше. попадают в дилемму «невозможно свести концы с концами».

Поэтому мы считаем, что рефинансирование доступного жилья, как попытка и исследование по сокращению запасов, по-прежнему столкнется со многими проблемами в реальном процессе реализации. Только правильно решая эти проблемы, мы сможем лучше способствовать реализации этой политики.В то же время, только завершив трансформацию доступного жилья в модель «аренда + аренда и продажа», мы сможем еще больше ускорить создание жилищной системы, способствующей как аренде, так и покупке, и построить новую модель развития недвижимости.

Во-вторых, на встрече также упоминалось Поддерживать разнообразные и улучшенные жилищные потребности городских и сельских жителей. Полностью предоставить каждому городскому правительству автономию в регулировании рынка недвижимости, реализации политики, специфичной для города, и разрешить соответствующим городам отменять или сокращать политику ограничения покупки жилья, а также отменять стандарты для обычных и необычных жилых помещений.

В первой половине 2024 года основной тон политики в сфере недвижимости будет продолжать оставаться свободным. После апрельского заседания Политбюро фокус политики сместился в сторону «сокращения запасов».Кредитная политика для жителей принесла огромные преимущества. Центральный банк, Государственное управление финансового надзора и другие ведомства продолжили реализацию ряда финансовых мер. Они снизили минимальный размер первоначального взноса, чтобы снизить порог для покупки жилья. Они отменили нижний предел процентных ставок по ипотеке, снизили процентную ставку по кредитам Фонда жилищного страхования и снизили процентные ставки по ипотеке для жителей ЛНР.

В первой половине года местная ограничительная политика в отношении покупки жилья продолжала ослабляться. Согласно статистике CRIC, по меньшей мере 222 провинции и города по всей стране ввели свободную и стимулирующую политику покупки жилья 341 раз, при этом частота увеличилась на 71%. в годовом исчислении, но снизившись на 24% по сравнению со вторым полугодием 2023 года.В настоящее время только шесть мест в стране, включая Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь, Тяньцзинь и провинцию Хайнань, все еще соблюдают ограничения на покупку жилья.

В настоящее время в большинстве городов второго и третьего эшелона по всей стране полностью смягчены ограничения на сделки с жильем.Ожидается, что Тяньцзинь и Хайнань, которые еще не сняли ограничения на закупки, скорее всего, последуют этому примеру. В четырех городах первого уровня, включая Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь, все еще есть значительные возможности для ослабления политики контроля. Ожидается, что в будущем будут оптимизированы такие политики, как объем ограничений на покупку в будущем, требования социального обеспечения для покупателей, не являющихся домохозяйствами, коэффициенты первоначального взноса, более низкие лимиты процентных ставок по ипотечным кредитам и определение жилья для нескольких детей. Фокус политики в отношении спроса в других городах постепенно сместится с разделения ограничений на транзакции на усиление политики стимулирования покупки жилья, снижение налогов и сборов за сделки с жильем, содействие размещению билетов на проживание и поддержку «старого за новое» с реальным. деньги - это все варианты.

В «Решении ЦК Коммунистической партии Китая о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии китайской модернизации» также упоминалась необходимость Реформировать методы финансирования развития недвижимости и систему предпродажной подготовки коммерческого жилья. Улучшить систему налогообложения недвижимости.

Фактически, на фоне «гарантированной сдачи зданий» пилотные продажи существующих домов ускорились. В начале 2023 года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития предложило городам, где имеются условия, провести пилотные продажи существующих домов. , и не должно возникнуть никаких новых рисков сдачи здания.

Впоследствии многие провинции и города, в том числе Шаньдун и Хэнань, упомянули существующие пилотные проекты по продаже жилья на рабочих встречах. Среди них провинция Хэнань явно использовала Чжэнчжоу и Кайфэн в качестве пилотных проектов для активного изучения реформы системы предпродажной подготовки и существующих продаж жилья. К январю 2024 года первый пилотный участок по продаже жилья в Чжэнчжоу был успешно продан. Это означает, что существующий пилотный проект по продаже жилья сделал решающий шаг.

Согласно неполной статистике CRIC, со второй половины 2023 года как минимум 13 провинций и городов провели пилотный проект продаж существующих домов. Однако, судя по моделям в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне, которые в последние несколько лет опробовали существующие жилищные проекты, результаты неоднозначны.

Хотя продажа существующего жилья имеет свои преимущества, например, то, что вы видите, то и получаете, а инициатива покупателей возрастает.ноДва основных болевых момента заслуживают большего внимания: во-первых, время от приобретения земли до открытия существующих жилищных проектов слишком велико, а оплата проектов происходит медленно для компаний, занимающихся недвижимостью, во-вторых, в длительном цикле развития и строительства, внешней рыночной среде; может быть нестабильной.

Можно предвидеть, что внедрение существующей системы продаж жилья, несомненно, разрушит операционную модель всей отрасли. Все вовлеченные стороны, такие как правительство и компании по недвижимости, столкнутся с «болью», вызванной продвижением продаж существующего жилья. .поэтому,В настоящее время внедрение существующей системы продаж жилья сложно осуществить быстро и комплексно, и ее можно внедрять только постепенно, поэтапно.

Мы считаем, что в дополнение к существующей системе продажи жилья, учитывая различные проблемы, вызванные текущей доставкой, предыдущая модель немедленной подачи заявки на ипотечный кредит после выплаты первоначального взноса может постепенно быть адаптирована к заявке на кредит застройщика. после сдачи дома. С одной стороны, это вынуждает компании ускорять ход строительства; с другой стороны, подача заявки на кредит на существующие дома может в наибольшей степени защитить права и интересы покупателей жилья. Если есть проблемы с качеством продукции, они могут быть обнаружены. вовремя и внести соответствующие коррективы. В то же время компании, занимающиеся недвижимостью, также могут быть призваны уделять больше внимания качеству продукции и способствовать здоровой конкуренции; в-третьих, по мере того, как уверенность и ожидания потребителей, покупающих жилье, улучшаются, их способность платить за покупку жилья также будет сильнее.

Третье пленарное заседание Центрального комитета Коммунистической партии Китая 20-го созыва провело относительно комплексное позиционирование отрасли недвижимости, которое включает в себя предотвращение рисков и направления развития новых моделей, как с точки зрения политики, рыночного спроса и предложения, так и системы. строительство.

Видно, что в результате недавней благоприятной политики на рынке недвижимости происходят положительные изменения. В будущем мы должны придерживаться сочетания «переваривания» существующего фонда и оптимизации постепенного увеличения, дальнейшей реализации и совершенствования новой политики в области недвижимости, эффективного обеспечения поставки жилья и оживления существующего коммерческого жилья и земельных ресурсов.

Следует отметить, что новая урбанизация в моей стране все еще развивается, и еще есть значительные возможности для высококачественного развития недвижимости. До этого рынок также пройдет период адаптации и корректировки.