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La terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese si terrà a Pechino dal 15 al 18 luglio 2024.

Il settore immobiliare è stato menzionato nel "Comunicato della terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese" e nella "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale delle riforme e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese "pubblicato il 18. Dal punto di vista dei contenuti, i punti salienti sono:

1. Attuare varie misure per prevenire e risolvere i rischi in settori chiave come quello immobiliare.

2. Accelerare la creazione di un sistema abitativo che promuova sia l'affitto che l'acquisto, e accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare. Aumentare la costruzione e l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative della classe operaia.

3. Sostenere le esigenze abitative diversificate e migliorate dei residenti urbani e rurali. Dare piena autonomia a ciascun governo cittadino per regolare il mercato immobiliare, attuare politiche specifiche per città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi e annullare gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie.

4. Riformare i metodi di finanziamento dello sviluppo immobiliare e il sistema di prevendita degli alloggi commerciali. Migliorare il sistema fiscale immobiliare.

Il 18 luglio 2024 è stato pubblicato il "Comunicato della terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese", in cui si afferma cheVolereCoordineremo lo sviluppo e la sicurezza e implementeremo varie misure per prevenire e risolvere i rischi in settori chiave come il settore immobiliare, il debito pubblico locale e le istituzioni finanziarie di piccole e medie dimensioni.

Non è la prima volta che si parla della risoluzione dei rischi immobiliari La corretta risoluzione dei rischi finanziari immobiliari è stata sottolineata già nel "Rapporto del Consiglio di Stato sul lavoro finanziario" pubblicato il 30 ottobre 2022.

All’inizio di quest’anno, la Conferenza centrale sul lavoro di emergenza ha anche sottolineato la necessità di coordinare e risolvere i rischi nel settore immobiliare, nel debito locale, nelle istituzioni finanziarie di piccole e medie dimensioni, ecc., reprimere severamente le attività finanziarie illegali e mantenere risolutamente i profitti senza rischi sistemici.

Da quando il mercato immobiliare è entrato in un periodo di profondo aggiustamento, si sono verificati numerosi default del debito da parte di società immobiliari a causa di fattori quali la pressione al ribasso del mercato e la mancanza di finanziamenti agevoli.

Nel 2023 le politiche di sostegno finanziario alle società immobiliari miglioreranno leggermente. Nella prima metà del 2024 diverse regioni promuoveranno la "lista bianca" dei meccanismi di coordinamento dei finanziamenti. Il principale sostegno si sta spostando dalle imprese a progetti specifici ha alleviato in una certa misura la pressione sulla liquidità delle società immobiliari. Tuttavia, l’entità dei finanziamenti non bancari non ha modificato la tendenza al ribasso. La maggior parte delle società immobiliari private, soprattutto quelle con rischi assicurativi, si trovano ancora ad affrontare notevoli difficoltà di finanziamento.A giudicare dall’importo totale del finanziamento di 65 tipiche società immobiliari nel corso degli anni, l’importo totale del finanziamento nella prima metà del 2024 è stato di 213,1 miliardi di yuan, con un calo del 37% su base annua.

Dal punto di vista della scadenza del debito, la scala di scadenza delle obbligazioni delle società immobiliari nella prima metà del 2024 raggiungerà i 279,9 miliardi.Tra questi, la scadenza delle obbligazioni delle società immobiliari ha superato i 130 miliardi nel primo e nel secondo trimestre e la scadenza delle obbligazioni nel terzo trimestre ha superato i 100 miliardi.

Sotto la pressione del rimborso del debito, negli ultimi anni molte società immobiliari hanno deciso di prolungare o sostituire il debito. In questo contesto, anche nel 2025 la pressione del debito delle società immobiliari sarà maggiore. La scala delle scadenze del debito nel 2025 è addirittura superiore a quella del 2024. Se il mercato delle vendite rimane depresso per un lungo periodo, le società immobiliari che hanno già completato la ristrutturazione del debito si troveranno comunque ad affrontare un altro default sui loro debiti.

Anche se nella prima metà del 2024 ci sarà il sostegno del meccanismo di coordinamento dei finanziamenti, nel contesto attuale si prevede che sarà ancora difficile per le società immobiliari a rischio ottenere prestiti bancari. Ciò è dovuto principalmente al fatto che, quando le banche gestiscono garanzie su prestiti, danno priorità a garanzie con valori relativamente stabili e forte liquidità e generalmente non accettano garanzie che sono difficili da realizzare, registrare o che presentano ampie fluttuazioni di prezzo. Tuttavia, la maggior parte delle società immobiliari a rischio hanno meno obiettivi per i mutui ipotecari ed è ancora improbabile che ottengano prestiti bancari con il meccanismo orientato al mercato.

Per questo tipo di imprese, si raccomanda che i dipartimenti competenti aumentino l'intensità e la velocità della liquidazione delle imprese immobiliari e utilizzino mezzi orientati al mercato per consentire alle compagnie di assicurazione di realizzare la ristrutturazione del debito o la liquidazione del fallimento il prima possibile.Rimodellare il valore attraverso la ristrutturazione del debito è un modo efficace per risolvere gli attuali problemi creditizi del settore.

Il 18 luglio 2024, la terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese ha adottato la "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale delle riforme e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese", che richiedeva "per risolvere il problema del" miglioramento del sistema istituzionale per garantire e migliorare la vita delle persone. "Le brave persone si preoccupano maggiormente degli interessi più diretti e pratici e soddisfano costantemente il desiderio delle persone per una vita migliore."

È necessario accelerare la realizzazione di un sistema abitativo che promuova sia la locazione che l’acquisto, e accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare. Aumentare la costruzione e l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative della classe operaia. Sostenere le diverse e migliorate esigenze abitative dei residenti urbani e rurali. Dare piena autonomia a ciascun governo cittadino per regolare il mercato immobiliare, attuare politiche specifiche per città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi e annullare gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie.

Ci sono diverse parti menzionate qui. La prima è Accelerare la realizzazione di un sistema abitativo che promuova sia l’affitto che l’acquisto, e accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare. Aumentare la costruzione e l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per soddisfare le rigide esigenze abitative della classe operaia.

Il nostro Paese ha formulato diverse politiche e misure per alloggi a prezzi accessibili in tempi diversi, che vanno dall'edilizia sociale, agli alloggi a prezzi accessibili, agli alloggi a basso affitto, agli alloggi pubblici in affitto, agli alloggi in affitto a prezzi accessibili e agli alloggi in proprietà condivisa, fino ad ora si sta gradualmente spostando verso l'"affitto" + noleggio" "Vendita" nuovo modello.

Nell'agosto 2023, il Consiglio di Stato ha esaminato e approvato le "Pareri guida sulla pianificazione e costruzione di alloggi a prezzi accessibili" e ha proposto la costruzione di alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione. La banca centrale ha stabilito un piano di sostegno ai prestiti per alloggi in affitto da 100 miliardi e ha condotto progetti pilota in otto città, vale a dire Jinan, Zhengzhou, Chengdu, Qingdao, Tianjin, Changchun, Chongqing e Fuzhou, per espandere l’offerta di alloggi in affitto attraverso soluzioni orientate al mercato. acquisizione in batch di alloggi esistenti.

Il 17 maggio 2024, durante il regolare briefing politico del Consiglio di Stato, la Banca popolare cinese ha dichiarato che avrebbe istituito un prestito immobiliare a prezzi accessibili di 300 miliardi di yuan per incoraggiare e guidare le istituzioni finanziarie a sostenere le imprese statali locali a prezzi ragionevoli in conformità con i principi della mercatizzazione e dello stato di diritto, acquisire edifici commerciali completati e invenduti e utilizzarli come alloggi a prezzi accessibili in vendita o in affitto. Considerando in generale la convergenza delle politiche, il programma di sostegno ai prestiti per le case in affitto sarà integrato nella politica di rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili e sarà promosso in modo completo a livello nazionale.

Il 20 giugno, una riunione del Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha chiarito che l'ambito del sostegno per l'acquisto e lo stoccaggio degli alloggi esistenti sarà esteso alle città a livello di contea.

Secondo le statistiche, il modello di alloggi di riserva del governo è stato implementato in almeno 23 città chiave in tutto il paese.Zhengzhou, ad esempio, ha annunciato che acquisterà 5.000 case di seconda mano attraverso il Gruppo di Sviluppo Urbano del distretto Lin'an di Hangzhou, ha inoltre emesso un annuncio sull'acquisto e lo stoccaggio di case esistenti, decidendo di acquisire 10.000 metri quadrati di alloggi per l'affitto pubblico. Il distretto di Guangzhou Zengcheng prevede di acquistare pubblicamente 20.700 metri quadrati di case. Metri quadrati di alloggi commerciali vengono utilizzati come alloggi di reinsediamento per il progetto ferroviario Guangzhou-Shantou. In linea di principio, il prezzo unitario delle transazioni immobiliari è “costo del terreno + costruzione e installazione costo".

Tuttavia, va notato che il rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili segue chiaramente il principio secondo cui gli alloggi a prezzi accessibili vengono utilizzati per soddisfare le rigide esigenze abitative dei gruppi di reddito da lavoro e controlla rigorosamente il tipo di unità e gli standard di superficie delle case commerciali acquistate. Si tratta cioè per lo più di piccole case con una superficie edificabile non superiore a 70 metri quadrati. Attualmente, ci sono pochi progetti di edilizia commerciale sul mercato in grado di soddisfare le esigenze di tipologie di appartamenti inferiori a 70 metri quadrati e che siano case esistenti complete.Se abbinato al requisito di rendimento di base che il reddito da locazione deve coprire i costi di capitale, solo una manciata di progetti possono soddisfare le condizioni.

Inoltre, l’attuale pressione del debito locale è enorme e lo scopo di utilizzare prestiti mirati a basso interesse per l’acquisizione e l’immagazzinamento di alloggi a prezzi accessibili è quello di rivitalizzare ulteriormente le attività esistenti e ridurre le passività. Tuttavia, se gli alloggi a prezzi accessibili costruiti dopo l’acquisizione e lo stoccaggio non possono essere venduti, dovranno essere assegnati, trasferiti e affittati. Tuttavia, l’attuale tasso di rendimento dell’affitto in varie città è relativamente basso e le imprese statali potrebbero farlo ulteriormente cadere nel dilemma di "non riuscire ad arrivare a fine mese".

Riteniamo pertanto che il rifinanziamento degli alloggi a prezzi accessibili, come tentativo ed esplorazione del destock, dovrà ancora affrontare molti problemi nell’effettivo processo di attuazione. Solo gestendo adeguatamente questi problemi potremo promuovere meglio l’attuazione della politica.Allo stesso tempo, solo completando la trasformazione degli alloggi a prezzi accessibili in un modello “affitto + locazione e vendita” potremo accelerare ulteriormente la creazione di un sistema abitativo che promuova sia l’affitto che l’acquisto e costruire un nuovo modello di sviluppo immobiliare.

In secondo luogo, l'incontro ha anche menzionato Sostenere le diverse e migliorate esigenze abitative dei residenti urbani e rurali. Dare piena autonomia a ciascun governo cittadino per regolare il mercato immobiliare, attuare politiche specifiche per città e consentire alle città interessate di annullare o ridurre le politiche di restrizione dell’acquisto di alloggi e annullare gli standard per le residenze ordinarie e non ordinarie.

Nella prima metà del 2024, il tono principale della politica immobiliare continuerà ad essere allentato. Dalla riunione del Politburo di aprile, l’attenzione politica si è spostata sul “destocking”.La politica creditizia per i residenti ha portato vantaggi epici. La banca centrale, l’Amministrazione statale di supervisione finanziaria e altri dipartimenti hanno continuato a lanciare una serie di misure finanziarie e hanno abbassato il tasso minimo di acconto per abbassare la soglia per l’acquisto della casa. Hanno cancellato il limite inferiore sui tassi di interesse ipotecari, abbassato il tasso di interesse sui prestiti del fondo di previdenza immobiliare e tagliato i tassi di interesse dei mutui LPR.

Nella prima metà dell’anno, le politiche locali restrittive per l’acquisto di case hanno continuato ad essere allentate. Secondo le statistiche CRIC, almeno 222 province e città in tutto il Paese hanno introdotto politiche allentate e di incentivi per l’acquisto di case 341 volte, con una frequenza in aumento del 71%. su base annua, ma in calo del 24% rispetto alla seconda metà del 2023.Attualmente, solo sei località del Paese, tra cui Pechino, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin e la provincia di Hainan, stanno ancora applicando restrizioni all’acquisto di alloggi.

Al momento, la maggior parte delle città di secondo e terzo livello in tutto il Paese hanno restrizioni completamente allentate sulle transazioni immobiliari.È prevedibile che Tianjin e Hainan, che non hanno ancora revocato le restrizioni sugli acquisti, molto probabilmente seguiranno l’esempio. C’è ancora un margine significativo per allentare le politiche di controllo nelle quattro città di primo livello, tra cui Pechino, Shanghai, Guangzhou e Shenzhen. Si prevede che in futuro verranno ottimizzate politiche quali la portata delle future restrizioni sugli acquisti, i requisiti di sicurezza sociale per gli acquirenti non familiari, i rapporti di acconto, i limiti più bassi sui tassi di interesse ipotecari e l’identificazione di alloggi con più figli. Il focus delle politiche sul lato della domanda in altre città si sposterà gradualmente dalla separazione delle restrizioni sulle transazioni all’aumento delle politiche di incentivi per l’acquisto di case, alla riduzione delle tasse e delle commissioni sulle transazioni immobiliari, alla promozione del collocamento dei biglietti per le camere e al sostegno del “vecchio per il nuovo” con prodotti reali. i soldi sono tutte opzioni.

Anche la "Decisione del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese sull'ulteriore approfondimento globale delle riforme e sulla promozione della modernizzazione cinese" menziona la necessità di Riformare i metodi di finanziamento dello sviluppo immobiliare e il sistema di prevendita degli alloggi commerciali. Migliorare il sistema fiscale immobiliare.

Infatti, nel contesto della "consegna garantita degli edifici", le vendite pilota di case esistenti hanno registrato un'accelerazione. All'inizio del 2023, il Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale ha proposto che le città con le condizioni possano condurre vendite pilota di case esistenti. , e non dovrebbero verificarsi nuovi rischi di consegna dell'edificio.

Successivamente, molte province e città, tra cui Shandong e Henan, hanno menzionato i progetti pilota di vendita di case esistenti negli incontri di lavoro. Tra questi, la provincia di Henan ha chiaramente utilizzato Zhengzhou e Kaifeng come progetti pilota per esplorare attivamente la riforma del sistema di prevendita e delle vendite di case esistenti. Nel gennaio 2024, il primo lotto pilota esistente per la vendita di case a Zhengzhou è stato venduto con successo. Ciò significa che l’attuale progetto pilota di vendita di case ha compiuto un passo fondamentale.

Secondo le statistiche incomplete del CRIC, dalla seconda metà del 2023, almeno 13 province e città hanno esplicitamente pilotato la vendita di case esistenti. Tuttavia, a giudicare dai modelli di Pechino, Shanghai e Shenzhen che hanno sperimentato progetti abitativi esistenti negli ultimi anni, i risultati sono contrastanti.

Sebbene le vendite di case esistenti presentino vantaggi come quello che vedi è ciò che ottieni e l’iniziativa degli acquirenti aumenta.MaDue principali punti critici meritano maggiore attenzione: in primo luogo, il tempo che intercorre tra l’acquisizione dei terreni e l’apertura dei progetti abitativi esistenti è troppo lungo e il pagamento dei progetti è lento per le società immobiliari; in secondo luogo, nel lungo ciclo di sviluppo e costruzione, il contesto del mercato esterno; potrebbe essere instabile.

È prevedibile che l'implementazione dell'attuale sistema di vendita di case romperà senza dubbio il modello operativo dell'intero settore. Tutte le parti coinvolte, come il governo e le società immobiliari, dovranno affrontare il "dolore" causato dalla promozione delle vendite di case esistenti .Perciò,Al momento, l’implementazione dell’attuale sistema di vendita di case è difficile da attuare in modo rapido e completo e può essere implementata solo gradualmente e in modo punto per punto.

Riteniamo che oltre al sistema esistente di vendita di case, visti i vari problemi causati dall'attuale consegna, il modello precedente di richiesta immediata di un mutuo ipotecario dopo il pagamento dell'acconto possa essere gradualmente adattato alla richiesta di prestito dello sviluppatore dopo la consegna della casa. Da un lato ciò costringe le aziende ad accelerare i lavori di costruzione, dall’altro la richiesta di prestiti per le case esistenti può proteggere al massimo i diritti e gli interessi degli acquirenti di case. Se ci sono problemi di qualità dei prodotti, questi possono essere scoperti in tempo e apportare le modifiche corrispondenti. Allo stesso tempo, le società immobiliari possono anche essere esortate a prestare maggiore attenzione alla forza dei prodotti e a promuovere una sana concorrenza. In terzo luogo, man mano che la fiducia e le aspettative dei consumatori che acquistano case migliorano, anche la loro capacità di pagare per gli acquisti domestici sarà più forte;

La terza sessione plenaria del 20° Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese ha effettuato un posizionamento relativamente completo del settore immobiliare, che comprende la prevenzione dei rischi e nuove direzioni di sviluppo del modello, sia in termini di politica, domanda e offerta di mercato, sia in termini di sistema costruzione.

Si può vedere che grazie alle recenti politiche favorevoli, il mercato immobiliare sta subendo cambiamenti positivi. In futuro, dobbiamo aderire alla combinazione tra digestione dello stock esistente e ottimizzazione dell’aumento incrementale, implementare e migliorare ulteriormente la nuova politica immobiliare, garantire efficacemente la consegna di alloggi e rivitalizzare gli alloggi commerciali esistenti e le risorse fondiarie.

Va sottolineato che la nuova urbanizzazione del mio Paese è ancora in fase avanzata e che c'è ancora ampio spazio per uno sviluppo immobiliare di alta qualità. Prima di ciò, il mercato attraverserà anche un periodo di adattamento e aggiustamento.