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Fang Li y Lu Huijing, reporteros de China Fund News

En los últimos tiempos, han aparecido algunas nuevas "caras" de inversores de colocación estratégica en el mercado público de REIT. Además de los inversores de colocación estratégica tradicionales, como los accionistas originales, los seguros y la financiación bancaria, instituciones que incluyen instituciones de garantía, fondos de capital privado y empresas de inversión industrial también han comenzado a aparecer en la lista de colocación estratégica de REIT públicos.

Inversores de colocación estratégica de REIT públicas

Tipos cada vez más diversos

En junio de este año, se emitió el REIT de Gongyinhe North Expressway.Grupo de garantía de Shenzhen Co., Ltd. Como inversor estratégico, suscribió 16,63 millones de acciones del fondo, con una inversión total de 94,7577 millones de yuanes. Además, Shenzhen Guarantee Group Co., Ltd. también participó en la colocación estratégica del REIT de logística y almacenamiento internacional de Huaxia Shenzhen, invirtiendo casi 50 millones de yuanes para suscribir 19,98 millones de acciones del fondo.

Los inversores industriales también aparecieron en la lista de colocación estratégica del REIT de Logística y Almacenamiento Internacional de Huaxia Shenzhen.Shenzhen Caiwuwei Industrial Co., Ltd.Como otros inversores institucionales profesionales, invirtió casi 20 millones de yuanes para suscribir 7,98 millones de acciones del fondo.

Además, los inversores de colocación estratégica de China Resources Commercial REIT incluyen Shanghai COSCO Huili Construction and Decoration Co., Ltd., Shanghai Jiashu Construction Group Co., Ltd. y otras empresas.

Hablando de los inversores emergentes antes mencionados,Subdirector profesional del equipo de inversión REIT de China Merchants Fund Wan Yi Dijo que recientemente hemos visto algunas instituciones no tradicionales, como instituciones de garantía, fondos de capital privado, empresas industriales, etc., en las listas coincidentes de algunos REIT recién emitidos. Algunas de estas instituciones son los accionistas originales o sus partes relacionadas bajo control común, y algunas son proveedores o empresas consultoras que tienen relaciones de sinergia industrial relevantes con los accionistas originales.

En su opinión, estas nuevas instituciones generalmente tienen fondos abundantes, bajos costos de responsabilidad, alta tolerancia a las fluctuaciones del mercado a corto plazo y se centran en el valor de inversión a largo plazo de los REIT públicos. Son fondos incrementales para el mercado de REIT y también lo son. refleja el mayor enriquecimiento de la estructura inversora en el mercado de REIT.

"Hemos observado que algunas grandes empresas de garantía han participado en la colocación estratégica de productos REIT recientemente cotizados".Departamento de Inversiones Inmobiliarias del Fondo AVICDijo: "En el mercado actual, con la implementación de políticas favorables relacionadas con los REIT públicos, el surgimiento continuo de fondos incrementales y el regreso de las valoraciones de activos a la racionalidad, los REIT públicos han atraído más 'capital paciente' que se adhiere a los principios de largo plazo. Filosofía de inversión a largo plazo para unirse."

Preste atención a indicadores como los fundamentos del proyecto y la tasa de distribución de efectivo.

A diferencia de las instituciones financieras tradicionales, las preferencias de inversión de las instituciones de garantía recién creadas, las empresas de inversión industrial y los fondos de capital privado para los REIT públicos también son un tema de preocupación para el mercado.

Según billones de comentarios, este tipo de instituciones no tradicionales están relativamente más preocupadas por el valor absoluto de la tasa de distribución y también por la estabilidad de la tasa de distribución. Por lo tanto, cuando se trata de selección de productos, tienden a centrarse en nuevos productos energéticos con mayores tasas de distribución a corto plazo y una distribución relativamente estable, así como en productos individuales de almacenamiento y logística con ciertas ventajas de ubicación.

El Departamento de Inversiones Inmobiliarias del Fondo AVIC señaló que la inversión institucional no tradicional en REIT públicos aún se analizará desde la perspectiva de los fundamentos del proyecto, como la tasa de distribución de efectivo, los ingresos y la finalización del EBIDTA, etc. Además, las expectativas operativas futuras también serán una referencia importante para los inversores institucionales. "A juzgar por el mercado actual, dado que los dividendos de los activos de derechos de ingresos operativos incluyen el capital y los intereses, la tasa de distribución de efectivo será relativamente alta. La mayoría de las instituciones no tradicionales actualmente prefieren dichos activos. Los inversores generalmente esperan que los dividendos puedan alcanzar el valor previsto. Pero las expectativas específicas de ingresos por dividendos también dependen de los costos de capital de cada institución”.

Personas relevantes de Pioneer Rich Fund también dijeron que, a juzgar por varios proyectos de REIT que se han emitido recientemente, los fondos generalmente prefieren proyectos cíclicos débiles con retornos de flujo de efectivo estables, liderados por nuevos proyectos de energía. Por ejemplo, dos nuevos proyectos de energía, China TBEA New Energy REIT y CITIC Mingyang Intelligent New Energy REIT, tienen tiempos de sobresuscripción fuera de línea de casi 70 veces.

La diferenciación en la ubicación estratégica es obvia

Si bien las instituciones de garantía, las empresas de inversión industrial y otras instituciones están ingresando recientemente al mercado, el mercado actual de colocación estratégica de REIT está mostrando una diferenciación obvia.

Trillion dijo que recientemente ha habido una gran polarización en la colocación estratégica de REIT públicos. Algunos proyectos de REIT son buscados por los fondos, ya sea por colocación estratégica, inversión fuera de línea o suscripción pública, los inversores han mostrado un gran entusiasmo. Sin embargo, también hay proyectos en los que la presión por nuevos lanzamientos todavía no es optimista sobre la inversión. Valor de los diferentes tipos de proyectos REIT Existe una gran diferencia de juicio.

"A corto plazo, se espera que sea poco probable que cambie la comprensión del mercado sobre los diferentes tipos de proyectos REIT, y la liquidez del mercado REIT es limitada. La tendencia de los fondos a concentrarse en proyectos individuales, y las tendencias de la industria y el entusiasmo por la inversión "La divergencia puede mantenerse", dijo Trillion. , queda por observar más a fondo si la lógica posterior de fijación de precios de mercado de los REIT cambiará.

El Departamento de Inversión en Bienes Raíces del Fondo AVIC también afirmó que desde la cotización del primer lote de REIT públicos, la estructura de los inversores de colocación estratégica ha seguido cambiando y la composición se ha vuelto gradualmente más diversa. En la actualidad, además de los accionistas originales y las partes relacionadas, las instituciones de seguros y las empresas de valores siguen siendo los principales participantes en la colocación estratégica de los REIT. Además, el capital industrial, los fondos de capital privado, la financiación bancaria, las empresas de gestión de activos, etc. también son participantes importantes en los REIT.

"En la actualidad, la estructura de emparejamiento de los REIT todavía está dominada por los accionistas originales y sus partes relacionadas. Según información pública, entre los REIT recién emitidos en el primer semestre de este año, después de excluir la influencia de los accionistas originales y las partes relacionadas Participaron empresas de valores, capital industrial y seguros. La proporción es relativamente alta, con colocaciones estratégicas que representan aproximadamente el 28%, 25% y 19% respectivamente", dijo una persona relevante de Pioneer Rich.

La persona antes mencionada afirmó además que en términos de tipos de activos, las preferencias de asignación de activos de distintas instituciones también difieren. Entre ellas, las compañías de valores están más inclinadas a elegir el tipo de franquicia, mientras que el capital industrial y los seguros representan una proporción relativamente alta en el tipo de derechos de propiedad.

Editor: Xiao Mo

Crítico: Xu Wen

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