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차이나 펀드 뉴스 기자 Fang Li와 Lu ​​Huijing

최근 공공 REIT 시장에 일부 새로운 전략적 배치 투자자 "얼굴"이 등장했습니다. 원래 지분 보유자, 보험, 은행 금융과 같은 전통적인 전략적 배치 투자자 외에도 보증 기관, 사모 펀드 및 산업 투자 회사를 포함한 기관도 공공 REIT의 전략적 배치 목록에 나타나기 시작했습니다.

공공 REIT 전략적 배치 투자자

점점 종류가 다양해지고

올해 6월 공인허북고속도로 REIT가 발행됐다.심천보증그룹유한회사 전략적 투자자로서 그는 펀드 주식 1,663만주를 인수했고 총 투자액은 9,475억 7,700만 위안에 달했습니다. 또한 Shenzhen Guarantee Group Co., Ltd.는 Huaxia Shenzhen International Warehousing and Logistics REIT의 전략적 배치에도 참여하여 약 5천만 위안을 투자하여 1,998만 개의 펀드 주식을 인수했습니다.

산업 투자자들은 Huaxia Shenzhen International Warehousing and Logistics REIT의 전략적 배치 목록에도 등장했습니다.심천 Caiwuwei 산업 유한 회사다른 전문 기관 투자자로서 그는 거의 2천만 위안을 투자하여 798만 개의 펀드 주식을 청약했습니다.

또한 China Resources Commercial REIT의 전략적 배치 투자자로는 Shanghai COSCO Huili Construction and Decor Co., Ltd., Shanghai Jiashu Construction Group Co., Ltd. 및 기타 회사가 있습니다.

위에서 언급한 신흥 투자자들에 대해 이야기하자면,중국초상펀드 Wan Yi REITs 투자팀 전문 부이사 그는 최근 새로 발행된 일부 REIT의 매칭 목록에서 보증 기관, 사모 펀드, 산업 회사 등과 같은 비전통적인 기관을 실제로 목격했다고 말했습니다. 이들 기관 중 일부는 최초 지분 보유자이거나 공동 통제 하에 있는 관련 당사자이고, 일부는 최초 지분 보유자와 관련 산업 시너지 관계를 맺고 있는 공급업체 또는 컨설팅 회사입니다.

그의 견해로는 이러한 신규 기관은 일반적으로 자금이 풍부하고 책임 비용이 낮으며 단기 시장 변동에 대한 높은 내성을 갖고 있으며 공공 REIT의 장기 투자 가치에 중점을 두고 있습니다. 이는 REIT 시장을 위한 증분 자금이기도 합니다. 이는 REIT 시장의 투자자 구조가 더욱 풍부해졌음을 반영합니다.

"일부 대형 보증회사가 최근 상장된 REIT 상품의 전략적 배치에 참여한 것으로 확인되었습니다."AVIC펀드 부동산투자부그는 “현재 시장에서는 공공리츠 관련 우호적인 정책 시행과 증분형 펀드의 지속적인 등장, 자산가치 평가의 합리성 회복 등으로 공공리츠가 장기적 관점을 고수하는 ‘인내성 자본’을 더 많이 유치하고 있다”고 말했다. 가입하는 기간 투자 철학입니다."

프로젝트 펀더멘털, 현금배분율 등 지표에 주목

기존 금융기관과 달리 신규 진입한 보증기관, 산업투자회사, 공공리츠에 대한 사모펀드 등의 투자 선호도 시장의 관심사다.

수조 건의 피드백에 따르면 이러한 유형의 비전통적 기관은 상대적으로 배분율의 절대값에 더 많은 관심을 갖고 있으며, 배분율의 안정성에 대해서도 우려하고 있습니다. 따라서 제품 선택 시 단기 유통률이 높고 유통이 상대적으로 안정적인 에너지 신상품과 특정 입지적 이점을 갖춘 개별 창고 및 물류 제품에 중점을 두는 경향이 있습니다.

AVIC 펀드의 부동산 투자부는 공공 REIT에 대한 비전통적인 기관 투자가 여전히 현금 분배율, 소득 및 EBIDTA 완료 등 프로젝트 기본 관점에서 분석될 것이라고 지적했습니다. 또한, 향후 영업예상 역시 기관투자자들에게 중요한 참고자료가 될 것입니다. "현재 시장으로 판단하면 영업이익권 자산의 배당금에는 원리금이 포함되어 있기 때문에 현금 분배율은 상대적으로 높을 것입니다. 현재 대부분의 비전통적 기관에서는 이러한 자산을 선호합니다. 투자자들은 일반적으로 배당금이 예상 가치에 도달할 수 있기를 바랍니다. 그러나 구체적인 배당 소득 기대치는 각 기관의 자본 비용에 따라 달라집니다.”

Pioneer Rich Fund 관계자도 최근 발행된 여러 REIT 프로젝트를 보면 펀드는 일반적으로 신에너지 프로젝트를 중심으로 안정적인 현금 흐름 수익을 제공하는 약한 순환 프로젝트를 선호한다고 말했습니다. 예를 들어, 중국 TBEA New Energy REIT와 CITIC Mingyang Intelligent New Energy REIT라는 두 가지 신에너지 프로젝트의 오프라인 초과 가입 시간은 거의 70배에 달합니다.

전략적 배치 차별화가 분명합니다.

보증기관, 산업투자회사 등 기관들이 새롭게 시장에 진출하는 가운데, 현재 리츠 전략배치 시장은 확연한 차별화를 보이고 있다.

Trillion은 최근 공공 REIT의 전략적 배치에 큰 양극화가 있었다고 말했습니다. 일부 REIT 프로젝트는 전략적 배치, 오프라인 투자 또는 공개 청약 등에서 큰 관심을 보였지만 신규 출시에 대한 압력이 여전히 크지 않은 프로젝트도 있습니다. 다양한 유형의 REIT 프로젝트에 대한 가치 판단에는 큰 차이가 있습니다.

"단기적으로는 다양한 REIT 프로젝트에 대한 시장의 인식이 변하지 않을 것으로 예상되며, REIT 시장의 유동성도 제한적일 것으로 예상됩니다. 개별 프로젝트에 자금이 집중되는 추세와 업계 동향 및 투자 열의 분기가 유지될 수 있습니다." Trillion은 말했습니다. , REIT의 후속 시장 가격 책정 논리가 바뀔지 여부는 더 지켜봐야 합니다.

에이빅펀드 부동산투자부 역시 1차 공공리츠 상장 이후 전략적 배치 투자자의 구조가 지속적으로 변화해 구성이 점차 다양해졌다고 밝혔다. 현재 원래 지분 보유자 및 관련 당사자 외에도 보험 기관 및 증권 회사가 여전히 REIT의 전략적 배치에 주요 참가자입니다. 또한 산업자본, 사모펀드, 은행금융, 자산운용사 등도 REIT의 중요한 참여자입니다.

"현재 REIT의 매칭 구조는 여전히 원본 지분 보유자 및 특수관계인에 의해 지배되고 있습니다. 공개된 정보에 따르면 올해 상반기에 새로 발행된 REIT 중 원본 지분 보유자 및 특수관계자의 영향력을 배제한 후, 파이오니어리치 관계자는 “증권사, 산업자본, 보험사 등이 참여했다”며 “전략적 배치가 각각 28%, 25%, 19% 정도를 차지하는 등 비율이 상대적으로 높다”고 말했다.

또한 상기 관계자는 자산 유형에 따라 기관별로 자산 배분 선호도가 다르다고 밝혔습니다. 그 중 증권사는 프랜차이즈형을 선호하는 경향이 강하고, 재산권형에서는 산업자본과 ​​보험이 차지하는 비중이 상대적으로 높다.

편집자: 샤오모

검토자: Xu Wen

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