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Il giornalista di China Fund News Fang Li e Lu Huijing

Negli ultimi tempi, nel mercato dei REIT pubblici sono apparsi alcuni nuovi "volti" di investitori con posizionamento strategico. Oltre ai tradizionali investitori di collocamento strategico come detentori di azioni originali, assicurazioni e finanziamenti bancari, anche istituzioni tra cui istituti di garanzia, fondi di private equity e società di investimento industriale hanno iniziato a comparire nell'elenco di collocamento strategico dei REIT pubblici.

Investitori in collocamenti strategici di REIT pubblici

Tipologie sempre più diverse

Nel giugno di quest'anno è stato emesso il REIT Gongyinhe North Expressway.Shenzhen Garanzia Group Co., Ltd. In qualità di investitore strategico, ha sottoscritto 16,63 milioni di quote di fondi, con un investimento totale di 94,7577 milioni di yuan. Inoltre, Shenzhen Guarantee Group Co., Ltd. ha anche partecipato al posizionamento strategico di Huaxia Shenzhen International Warehousing and Logistics REIT, investendo quasi 50 milioni di yuan per sottoscrivere 19,98 milioni di quote di fondi.

Gli investitori industriali sono apparsi anche nell'elenco dei posizionamenti strategici di Huaxia Shenzhen International Warehousing and Logistics REIT.Shenzhen Caiwuwei Industrial Co., Ltd.Come altri investitori istituzionali professionali, ha investito quasi 20 milioni di yuan per sottoscrivere 7,98 milioni di quote di fondi.

Inoltre, tra gli investitori nel posizionamento strategico di China Resources Commercial REIT figurano Shanghai COSCO Huili Construction and decoration Co., Ltd., Shanghai Jiashu Construction Group Co., Ltd. e altre società.

Parlando dei suddetti investitori emergenti,Vicedirettore professionista del team di investimento REIT del China Merchants Fund Wan Yi Ha affermato che recentemente abbiamo effettivamente visto alcune istituzioni non tradizionali, come istituti di garanzia, fondi di private equity, società industriali, ecc., nelle liste corrispondenti di alcuni REIT di nuova emissione. Alcune di queste istituzioni sono gli azionisti originari o le loro parti correlate sotto controllo comune, e alcune sono fornitori o società di consulenza che hanno rilevanti rapporti di sinergia industriale con gli azionisti originari.

A suo avviso, tali nuove istituzioni hanno generalmente fondi abbondanti, bassi costi di responsabilità, elevata tolleranza per le fluttuazioni del mercato a breve termine e si concentrano sul valore dell’investimento a lungo termine dei REIT pubblici. Sono fondi incrementali per il mercato dei REIT e sono anche questo riflette l’ulteriore arricchimento della struttura degli investitori nel mercato dei REIT.

"Abbiamo notato che alcune grandi società di garanzia hanno partecipato al collocamento strategico di prodotti REIT recentemente quotati."Dipartimento Investimenti Immobiliari del Fondo AVICHa affermato: "Nel mercato attuale, con l'attuazione di politiche favorevoli relative ai REIT pubblici, la continua comparsa di fondi incrementali e il ritorno alla razionalità delle valutazioni degli asset, i REIT pubblici hanno attratto più 'capitali pazienti' che aderiscono al mercato a lungo termine". filosofia di investimento a termine per aderire."

Prestare attenzione a indicatori quali i fondamentali del progetto e il tasso di distribuzione della liquidità

A differenza degli istituti finanziari tradizionali, anche le preferenze di investimento dei nuovi istituti di garanzia, delle società di investimento industriale e dei fondi di private equity per REIT pubblici sono motivo di preoccupazione per il mercato.

Secondo trilioni di feedback, questo tipo di istituzioni non tradizionali sono relativamente più preoccupate per il valore assoluto del tasso di distribuzione, e sono anche preoccupate per la stabilità del tasso di distribuzione. Pertanto, quando si tratta di selezione dei prodotti, tendono a concentrarsi su nuovi prodotti energetici con tassi di distribuzione a breve termine più elevati e distribuzione relativamente stabile, nonché su singoli prodotti di magazzinaggio e logistica con determinati vantaggi di localizzazione.

Il dipartimento per gli investimenti immobiliari del fondo AVIC ha sottolineato che gli investimenti istituzionali non tradizionali in REIT pubblici saranno comunque analizzati dal punto di vista dei fondamentali del progetto, come il tasso di distribuzione della liquidità, il reddito e il completamento dell'EBIDTA, ecc. Inoltre, anche le aspettative operative future costituiranno un importante riferimento per gli investitori istituzionali. "A giudicare dal mercato attuale, poiché i dividendi delle attività relative ai diritti di reddito operativo comprendono capitale e interessi, il tasso di distribuzione della liquidità sarà relativamente alto. La maggior parte delle istituzioni non tradizionali attualmente preferisce tali attività. Gli investitori generalmente sperano che i dividendi possano raggiungere il valore previsto, ma le specifiche aspettative di reddito da dividendi dipendono anche dai costi di capitale di ciascuna istituzione”.

Persone rilevanti di Pioneer Rich Fund hanno anche affermato che, a giudicare da diversi progetti REIT emessi di recente, i fondi generalmente preferiscono progetti ciclici deboli con rendimenti di flusso di cassa stabili, guidati da nuovi progetti energetici. Ad esempio, due nuovi progetti energetici, China TBEA New Energy REIT e CITIC Mingyang Intelligent New Energy REIT, hanno tempi di sottoscrizione in eccesso offline di quasi 70 volte.

La differenziazione del posizionamento strategico è ovvia

Mentre gli istituti di garanzia, le società di investimento industriale e altre istituzioni stanno entrando di recente nel mercato, l'attuale mercato del collocamento strategico dei REIT sta mostrando un'ovvia differenziazione.

Trillion ha affermato che recentemente si è verificata una grande polarizzazione nel posizionamento strategico dei REIT pubblici. Alcuni progetti REIT sono ricercati dai fondi, che si tratti di collocamento strategico, investimento offline o sottoscrizione pubblica, gli investitori hanno mostrato grande entusiasmo. Tuttavia, ci sono anche progetti in cui la pressione per i nuovi lanci non è ancora grande valore dei diversi tipi di progetti REIT C'è una grande differenza nel giudizio.

"Nel breve termine, si prevede che la comprensione da parte del mercato dei diversi tipi di progetti REIT difficilmente cambierà e la liquidità del mercato REIT sarà limitata. La tendenza dei fondi a concentrarsi in singoli progetti, le tendenze del settore e l'entusiasmo per gli investimenti "La divergenza può essere mantenuta", ha detto Trillion, resta da osservare se la successiva logica di determinazione dei prezzi di mercato dei REIT cambierà.

Il Dipartimento Investimenti Immobiliari del Fondo AVIC ha inoltre affermato che dalla quotazione del primo lotto di REIT pubblici, la struttura degli investitori in collocamento strategico ha continuato a cambiare e la composizione è diventata progressivamente più diversificata. Attualmente, oltre ai detentori di azioni originali e alle parti correlate, gli istituti assicurativi e le società di intermediazione mobiliare sono ancora i principali partecipanti al collocamento strategico dei REIT. Inoltre, anche il capitale industriale, i fondi di private equity, i finanziamenti bancari, le società di gestione patrimoniale, ecc. sono partecipanti importanti nei REIT.

"Attualmente, la struttura di corrispondenza dei REIT è ancora dominata dagli azionisti originari e dalle loro parti correlate. Secondo le informazioni pubbliche, tra i REIT di nuova emissione nella prima metà di quest'anno, dopo aver escluso l'influenza degli azionisti originari e delle parti correlate , società di intermediazione mobiliare, capitale industriale e assicurazioni hanno partecipato. La percentuale è relativamente alta, con collocamenti strategici che rappresentano rispettivamente circa il 28%, 25% e 19%," ha affermato una persona rilevante di Pioneer Rich.

La suddetta persona ha inoltre affermato che in termini di tipologie di asset, anche le preferenze di asset allocation dei vari istituti differiscono. Tra questi, le società di intermediazione mobiliare sono più propense a scegliere la tipologia di franchising, mentre il capitale industriale e le assicurazioni rappresentano una percentuale relativamente elevata nella tipologia dei diritti di proprietà.

Editore: Xiaomo

Recensore: Xu Wen

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