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中国基金ニュースの記者、方立氏と陸慧静氏

最近、上場 REIT 市場に戦略的配置の新しい投資家の「顔」がいくつか現れています。 オリジナル株式保有者、保険、銀行融資などの従来の戦略的配置投資家に加えて、保証機関、プライベート・エクイティ・ファンド、産業投資会社などの機関も公開REITの戦略的配置リストに掲載され始めています。

公募REITの戦略的配置投資家

ますます多様化するタイプ

今年6月には貢仁河北高速道路REITが発行された。深セン保証グループ株式会社同氏は戦略的投資家として1,663万株のファンド株を引き受け、総投資額は9,475万7,000元となった。さらに、深セン保証集団有限公司も華夏深セン国際倉庫物流REITの戦略的配置に参加し、5,000万元近くを投資して1,998万株のファンド株式を引き受けた。

産業投資家も華夏深圳国際倉庫物流REITの戦略的配置リストに名を連ねた。深セン彩武威工業株式会社他のプロの機関投資家と同様に、同氏は2000万元近くを投資して798万株のファンド株を引き受けた。

さらに、チャイナリソース商業REITの戦略的配置投資家には、上海COSCO Huili Construction and Decoration Co., Ltd.、Shanghai Jiashu Construction Group Co., Ltd.などが含まれます。

前述の新興投資家について言えば、中国招商基金 REIT 投資チームの専門副ディレクター、Wan Yi同氏は、最近、一部の新規発行REITのマッチングリストに、保証機関、プライベートエクイティファンド、事業会社などの非伝統的な機関が実際に含まれているのを目にしたと述べた。これらの機関の中には、元の株式保有者または共通の管理下にあるその関連当事者であるものもあれば、元の株式保有者と関連する産業上の相乗効果を有するサプライヤーまたはコンサルティング会社である場合もあります。

同氏の見解では、こうした新しい機関は一般に潤沢な資金を持ち、負債コストが低く、短期的な市場変動に対する許容度が高く、上場REITの長期的な投資価値に重点を置いている。これらはREIT市場の増分ファンドであり、これもまた同様である。 REIT市場における投資家構造のさらなる充実を反映しています。

「一部の大手保証会社が、最近上場されたREIT商品の戦略的配置に参加していることに気づきました。」AVICファンド不動産投資部同氏は、「現在の市場では、公的REITに関連する有利な政策の実施、増分ファンドの継続的な出現、資産評価の合理性への回帰により、公的REITは長期投資を遵守するより多くの「忍耐強い資本」を引き寄せている。ターム投資哲学に参加してください。」

プロジェクトのファンダメンタルズや現金分配率などの指標に注目

従来の金融機関とは異なり、新規参入した保証機関、産業投資会社、プライベート・エクイティ・ファンドによる上場REITへの投資選好も市場の関心事となっている。

何兆ものフィードバックによると、この種の非伝統的な機関は分配率の絶対値を比較的重視しており、分配率の安定性にも懸念を持っています。このため、商品選定においては、短期流通率が高く流通が比較的安定している新エネルギー商品や、立地優位性のある個別倉庫・物流商品に重点が置かれる傾向にある。

AVICファンドの不動産投資部は、公的REITへの非伝統的な機関投資は依然として現金分配率、収益、EBIDTA完了などのプロジェクトの基本的な観点から分析されると指摘した。また、機関投資家にとっては、将来の運用見通しも重要な参考となります。 「現在の市場から判断すると、営業利益権資産の配当には元本と利息が含まれているため、現金分配率は比較的高くなるでしょう。現在、非伝統的な機関のほとんどがそのような資産を優先しています。投資家は一般に配当金が予測値に達することを期待していますが、しかし、具体的な配当収入の期待は各機関の資本コストにも依存します。」

パイオニア・リッチ・ファンドの関係者も、最近発行されたいくつかのREITプロジェクトから判断すると、ファンドは一般的に新エネルギープロジェクトを筆頭に、キャッシュフロー収益が安定した弱い循環型プロジェクトを好むと述べた。たとえば、中国 TBEA New Energy REIT と CITIC Mingyang Intelligent New Energy REIT という 2 つの新エネルギー プロジェクトでは、オフラインでのオーバーサブスクリプション回数が 70 倍近くになっています。

戦略的な配置の差別化は明らか

保証機関や産業投資会社などが新規参入する中、現在のREITの戦略的配置市場は明確な差別化を見せています。

トリリオン氏は、最近、上場REITの戦略的配置において大きな二極化が起きていると述べた。一部の REIT プロジェクトは、戦略的配置、オフライン投資、公募のいずれであっても、投資家が大きな熱意を示していますが、投資家が投資に対して依然として楽観的ではないプロジェクトもあります。異なる種類の REIT プロジェクトの価値には大きな違いがあります。

「短期的には、さまざまな種類の REIT プロジェクトに対する市場の理解が変わる可能性は低く、REIT 市場の流動性は限られていると予想されます。資金が個別のプロジェクトに集中する傾向、業界の動向と投資熱乖離は維持される可能性がある」とトリリオン氏は述べたが、その後のREITの市場価格設定ロジックが変化するかどうかは、今後さらに観察される必要がある。

AVICファンドの不動産投資部はまた、公募REITの第1期上場以来、戦略的配置投資家の構造は変化し続けており、その構成は徐々に多様化していると述べた。現在、REIT の戦略的配置には、元の株式保有者や関係者に加えて、保険機関や証券会社が依然として主要な参加者となっています。さらに、産業資本、プライベートエクイティファンド、銀行融資、資産管理会社などもREITの重要な参加者です。

「現時点では、REITのマッチング構造は依然として元の株主とその関係者が占めています。公開情報によると、今年上半期に新規発行されたREITのうち、元の株主とその関係者の影響を除いたものは、 、証券会社、産業資本、保険会社が参加しており、その比率は比較的高く、戦略的配置がそれぞれ約28％、25％、19％を占めている」とパイオニアリッチの関係者は述べた。

前述の関係者はさらに、資産の種類に関しては、さまざまな機関の資産配分の好みも異なると述べた。このうち、証券会社はフランチャイズ型を選択する傾向が高く、財産権型は産業資本や保険の割合が比較的高い。

編集者：シャオモ

レビュアー: 徐文

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