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Repórter do China Fund News, Fang Li e Lu Huijing

Nos últimos tempos, alguns novos “rostos” de investidores de colocação estratégica apareceram no mercado de REITs públicos. Além dos investidores tradicionais de colocação estratégica, tais como detentores de capital original, seguros e financiamento bancário, instituições incluindo instituições de garantia, fundos de capital privado e empresas de investimento industrial também começaram a aparecer na lista de colocação estratégica de REIT públicos.

Investidores de colocação estratégica de REITs públicos

Tipos cada vez mais diversos

Em junho deste ano, foi emitido o REIT da Gongyinhe North Expressway.Grupo de Garantia de Shenzhen Co., Ltd. Como investidor estratégico, ele subscreveu 16,63 milhões de cotas de fundos, com um investimento total de 94,7577 milhões de yuans. Além disso, Shenzhen Guarantee Group Co., Ltd. também participou da colocação estratégica do REIT Huaxia Shenzhen International Warehousing and Logistics, investindo quase 50 milhões de yuans para subscrever 19,98 milhões de cotas de fundos.

Os investidores industriais também apareceram na lista de colocação estratégica do REIT Huaxia Shenzhen International Warehousing and Logistics.Shenzhen Caiwuwei Industrial Co., Ltd.Como outros investidores institucionais profissionais, ele investiu quase 20 milhões de yuans para subscrever 7,98 milhões de cotas de fundos.

Além disso, os investidores de colocação estratégica da China Resources Commercial REIT incluem Shanghai COSCO Huili Construction and Decoration Co., Ltd., Shanghai Jiashu Construction Group Co., Ltd.

Falando sobre os investidores emergentes acima mencionados,Vice-diretor profissional da equipe de investimentos REITs do China Merchants Fund Wan Yi Ele disse que recentemente, vimos de facto algumas instituições não tradicionais, tais como instituições de garantia, fundos de capital privado, empresas industriais, etc., nas listas de correspondência de alguns REIT recentemente emitidos. Algumas dessas instituições são os acionistas originais ou suas partes relacionadas sob controle comum, e algumas são fornecedoras ou empresas de consultoria que mantêm relações relevantes de sinergia industrial com os acionistas originais.

Na sua opinião, essas novas instituições geralmente têm fundos abundantes, baixos custos de responsabilidade, alta tolerância às flutuações do mercado de curto prazo e concentram-se no valor de investimento de longo prazo dos REIT públicos. São fundos incrementais para o mercado de REIT e também são isto. reflete o maior enriquecimento da estrutura de investidores no mercado de REITs.

“Percebemos que algumas grandes empresas de garantia participaram da colocação estratégica de produtos REITs recentemente listados.”Departamento de Investimento Imobiliário do Fundo AVICDisse: "No mercado atual, com a implementação de políticas favoráveis ​​relacionadas aos REITs públicos, o surgimento contínuo de fundos incrementais e o retorno das avaliações de ativos à racionalidade, os REITs públicos atraíram mais 'capital paciente' que aderem ao longo- filosofia de investimento de longo prazo para aderir."

Preste atenção a indicadores como fundamentos do projeto e taxa de distribuição de caixa

Diferentemente das instituições financeiras tradicionais, as preferências de investimento das instituições de garantia recém-criadas, das empresas de investimento industrial e dos fundos de capital privado para REIT públicos também são um tema de preocupação para o mercado.

De acordo com triliões de feedback, este tipo de instituições não tradicionais estão relativamente mais preocupados com o valor absoluto da taxa de distribuição, e também estão preocupados com a estabilidade da taxa de distribuição. Por conseguinte, quando se trata de selecção de produtos, tendem a concentrar-se em novos produtos energéticos com taxas de distribuição a curto prazo mais elevadas e distribuição relativamente estável, bem como em produtos individuais de armazenamento e logística com certas vantagens de localização.

O Departamento de Investimento Imobiliário do Fundo AVIC destacou que o investimento institucional não tradicional em REIT públicos ainda será analisado do ponto de vista dos fundamentos do projeto, como taxa de distribuição de caixa, rendimento e conclusão do EBIDTA, etc. Além disso, as expectativas operacionais futuras também serão uma referência importante para os investidores institucionais. "A julgar pelo mercado actual, uma vez que os dividendos dos activos de direitos de rendimento operacional incluem capital e juros, a taxa de distribuição de dinheiro será relativamente elevada. A maioria das instituições não tradicionais prefere actualmente tais activos. Os investidores geralmente esperam que os dividendos possam atingir o valor previsto, mas As expectativas específicas de rendimento de dividendos também dependem dos custos de capital de cada instituição.”

Pessoas relevantes do Pioneer Rich Fund também disseram que, a julgar por vários projectos REIT que foram emitidos recentemente, os fundos geralmente preferem projectos cíclicos fracos com retornos de fluxo de caixa estáveis, liderados por novos projectos energéticos. Por exemplo, dois novos projetos de energia, o China TBEA New Energy REIT e o CITIC Mingyang Intelligent New Energy REIT, têm tempos de excesso de assinaturas off-line de quase 70 vezes.

A diferenciação de posicionamento estratégico é óbvia

Embora as instituições de garantia, as empresas de investimento industrial e outras instituições estejam a entrar recentemente no mercado, o atual mercado de colocação estratégica de REIT apresenta uma diferenciação óbvia.

Trillion disse que recentemente houve grande polarização na colocação estratégica de REITs públicos. Alguns projetos de REIT são procurados por fundos Seja na colocação estratégica, no investimento offline ou na subscrição pública, os investidores têm demonstrado grande entusiasmo. No entanto, também há projetos onde a pressão para novos lançamentos ainda não está otimista. valor de diferentes tipos de projetos REITs Há uma grande diferença de julgamento.

"No curto prazo, espera-se que a compreensão do mercado sobre os diferentes tipos de projetos de REITs seja improvável que mude, e que a liquidez do mercado de REITs seja limitada. A tendência de concentração de fundos em projetos individuais, e as tendências da indústria e o entusiasmo pelo investimento divergentes podem ser mantidas." Trillion disse. , resta observar se a lógica de precificação de mercado subsequente dos REITs mudará.

O Departamento de Investimento Imobiliário do Fundo AVIC afirmou também que desde a cotação do primeiro lote de REIT públicos, a estrutura dos investidores de colocação estratégica continuou a mudar e a composição tornou-se gradualmente mais diversificada. Actualmente, para além dos accionistas originais e partes relacionadas, as instituições seguradoras e as sociedades de valores mobiliários continuam a ser os principais participantes na colocação estratégica de REIT. Além disso, o capital industrial, os fundos de capital privado, o financiamento bancário, as sociedades de gestão de activos, etc., também são participantes importantes nos REIT.

“Atualmente, a estrutura de correspondência dos REITs ainda é dominada pelos acionistas originais e suas partes relacionadas. De acordo com informações públicas, entre os REITs recém-emitidos no primeiro semestre deste ano, após excluir a influência dos acionistas originais e partes relacionadas , empresas de valores mobiliários, capital industrial e seguros participaram A proporção é relativamente alta, com colocações estratégicas representando aproximadamente 28%, 25% e 19%, respectivamente", disse uma pessoa relevante da Pioneer Rich.

A pessoa acima mencionada afirmou ainda que em termos de tipos de activos, as preferências de alocação de activos de várias instituições também diferem. Entre elas, as sociedades de valores mobiliários estão mais inclinadas a escolher o tipo de franquia, enquanto o capital industrial e os seguros representam uma proporção relativamente elevada no tipo de direitos de propriedade.

Editor: Xiaomo

Revisor: Xu Wen

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