समाचारं

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

एतावता वर्षेभ्यः उद्योगे स्थित्वा अहं सर्वदा केचन मित्राणि मिलित्वा चीनीयशैल्या गृहं क्रेतुं चिन्तयित्वा जापानी-अचल-सम्पत्त्याः विषये जिज्ञासां कर्तुं आगच्छन्ति:

“जापानीगृहाणि एतावन्तः पुरातनाः सन्ति, किं तेषां निवेशमूल्यं अद्यापि अस्ति?”

"अस्य अपार्टमेण्टस्य किरायाप्रत्यागमनस्य दरः एतावत् अधिकः अस्ति, अहम् एतत् अवश्यमेव क्रीणामि!"

"इदं गृहं दक्षिणं न भवति। अहं न इच्छामि।"

“जापानीजनाः येषु गृहेषु निवसन्ति तानि सर्वाणि गृहाणि एतावन्तः लघुः सन्ति वा?”

यः ग्राहकः मां सर्वाधिकं प्रभावितं कृतवान्, तं जीमहोदयः इति वदामः, सः उच्चभाडाप्रतिफलनस्य विषये अतीव आकृष्टः आसीत् । अस्माभिः सह सम्पर्कं कृत्वा प्रथमं यत् अवदत् यत् अस्मान् त्यजतु इतिउच्चप्रतिफलनदरयुक्तं गृहं अन्वेष्टुं तस्य साहाय्यं कुर्वन्तु।

अतः, वयं तस्य टोक्यो-नगरस्य २३ वार्ड्-मध्ये ५.५% इत्येव स्थूल-भाडा-प्रतिगमन-दरेण सह अनेकानि गृहाणि अन्वेष्टुं साहाय्यं कृतवन्तः ।

परन्तु जी महोदयः अवदत् यत् सकलप्रतिफलस्य दरः केवलं ५.५% एव अस्ति, तथा च विभिन्नविविधव्ययस्य कटौतीं कृत्वा केवलं ४ बिन्दुभ्यः किञ्चित् अधिकं भवति, यत् अत्यल्पम् अस्ति! तदनन्तरं सः मां उपेक्षितवान् ।

किञ्चित्कालानन्तरं अहं ज्ञातवान् यत् जी महोदयः फुकुओकानगरे गृहं क्रीतवन् न केवलं मूल्यं न्यूनम् आसीत्, अपितु प्रतिफलं ७% इति उक्तम्।

फुकुओका-नगरस्य विषये श्रुतमात्रेण मम हृदये अलार्म-घण्टाः ध्वनितुं आरब्धाः ।

भवन्तः जानन्ति, जापानदेशः एकः देशः अस्ति यस्य जन्मदरः न्यूनः अस्ति, गम्भीरवृद्धजनसंख्या च अस्ति । महानगरम्, ओसाका-नगरं च विहाय अन्येषु प्रायः सर्वेषु नगरेषु जनसंख्यावृद्धिः नकारात्मका भवति । एतेषु नगरेषु गृहं क्रीत्वा, २.यद्यपि मूल्यं न्यूनं भवति, प्रतिफलं च अधिकं भवति तथापि भाडेन पुनर्विक्रयणं वा कठिनम् अस्ति ।

निश्चितम्, कतिपयेभ्यः मासेभ्यः अनन्तरं जीमहोदयः अस्माकं समीपम् आगत्य पृष्टवान् यत् वयं तस्य गृहं भाडेन दातुं साहाय्यं कर्तुं शक्नुमः वा इति। तदा एव वयं ज्ञातवन्तः यत् तस्य गृहं अर्धवर्षाधिकं यावत् शून्यं भवति, भाडेन न दत्तम् ।

केवलं प्रतिफलस्य दरं पश्यति इति चीनीयनिवेशचिन्तनं जीमहोदयं महति गर्ते स्थापयति।

अद्य जापानी-अचल-सम्पत्-उद्योगे मम बहुवर्षीय-अनुभवस्य आधारेण अहं भवद्भ्यः पञ्च सामान्य- "चीनी-चिन्तनेन सह निवेश-जालस्य" विषये वदामि ।

जापानस्य प्रतिव्यक्तिं सकलराष्ट्रीयउत्पादं चीनदेशस्य त्रिगुणं भवति टोक्यो-नगरस्य आवासमूल्यानि अतीव उच्चानि भवेयुः, किम्?

एषः दुर्बोधः किञ्चित् यत् जापानी-अचल-सम्पत्तौ निवेशं कुर्वन् सर्वेषां परिहारः करणीयः । यदि भवान् विदेशीयगृहमूल्यानां "लंगरं" कर्तुं घरेलुगृहमूल्यानां प्राकृतिकविचारानाञ्च उपयोगं करोति तर्हि केचन व्यवसायाः एतस्य लाभं गृहीत्वा भवन्तं गृहं विक्रेतुं मूल्यं जानी-बुझकर वर्धयितुं शक्नुवन्ति

वस्तुतः टोक्योनगरे गृहमूल्यानि महत् न भवन्ति । अस्मिन् वर्षे अगस्तमासे १९६८ ।टोक्यो-नगरस्य २३ वार्ड्-मध्ये सेकेण्ड्-हैण्ड्-अपार्टमेण्ट्-इत्यस्य लेनदेनमूल्यं प्रतिवर्गमीटर् १.११९३ मिलियन-येन् (प्रायः ५६,००० युआन्) अस्ति, चीनदेशस्य प्रथमस्तरीयनगरेषु समानस्थानस्य तुलने अयं बहु सस्ता अस्ति ।

जापानीविपण्ये निवेशतर्कः चीनदेशस्य निवेशतर्कात् बहु भिन्नः अस्ति, मूल्यस्य परिभाषा अपि भिन्ना अस्ति । अतः जापानदेशस्य लंगरं स्थापयितुं घरेलुमूल्यानां उपयोगं न कुर्वन्तु, यतः एतेन भवतः मूल्यनिर्णयः प्रभावितः भविष्यति ।

निवेशस्य उच्चं प्रतिफलं उत्तमं सम्पत्तिः अस्ति?

एतत् आरम्भे इव अस्ति, जी महोदयस्य चिन्तनं केवलं प्रतिफलस्य दरं पश्यति अन्यत् किमपि न।

परन्तु वस्तुतः टोक्यो-नगरं उदाहरणरूपेण गृहीत्वा टोक्यो-नगरस्य २३ वार्ड्-मध्ये पृष्ठीय-भाडा-प्रतिगमन-दरः प्रायः केवलं प्रायः ४-६% एव भवति, तथा च ६% इत्यस्य अंशः एव भवति

सर्वान् व्ययव्ययान् बहिष्कृत्य प्राप्तं शुद्धं आयं प्रायः ३-५% भवति वर्तमानविपण्यस्थितेः विषये भवन्तः अवश्यमेव अवगताः भवेयुः ।

उच्चप्रतिफलदरयुक्ताः सम्पत्तिः प्रायः नगरात् दूरं टोक्यो-नगरस्य निम्नभागेषु (हाचिओजी-नगरं, तामाक्षेत्रम् इत्यादिषु) दृश्यन्ते यद्यपि किराया अधिका अस्ति तथापि भाडेन दातुं सुलभं नास्ति such assets and the final amortized return टोक्यो महानगरीयक्षेत्रस्य इव उच्चं नास्ति।

केवलं दक्षिणमुखानि गृहाणि क्रीणीत, अन्यत् किमपि न विचारयन्तु ।

अस्माकं बहवः ग्राहकाः अपि एतत् चिन्तनम् अस्ति। परन्तु सर्वैः स्मर्तव्यं यत्,वयं निवासी न स्मः, निवेशकाः स्मः, देशे स्वगृहं क्रेतुं किमर्थम् एतावत् प्रतिबद्धः असि ?

यद्यपि जापानीजनानाम् दक्षिणमुखीगृहाणि अपि रोचन्ते तथापि किरायेदारत्वेन तेषां अभिमुखीकरणस्य चिन्ता नास्ति ।

प्रथमं जापानदेशे किरायेदाराः मूलतः कार्यालयकर्मचारिणः सन्ति ये ९ तः ५ पर्यन्तं कार्यं कुर्वन्ति यदा ते प्रातःकाले बहिः गच्छन्ति तदा सूर्यः एव बहिः आगतः, यदा च ते रात्रौ गृहम् आगच्छन्ति तदा दीपाः पूर्वमेव प्रज्वलितुं आरब्धाः सन्ति। तदतिरिक्तं जापानीगृहेषु मूलतः वातानुकूलनम्, तापन, शोषणप्रणाली च सन्ति, अतः अभिमुखीकरणस्य तेषु अल्पः प्रभावः भवति ।

द्वितीयं, जापानीजनाः गोपनीयतायाः मूल्यं ददति, कक्षे पर्दाः च दीर्घकालं यावत् दृढतया निमीलिताः भवन्ति, अस्मिन् सन्दर्भे कः मार्गः समस्या नास्ति ।

अभिमुखीकरणस्य तुलने भवद्भिः उच्चगुणवत्तायुक्तेषु गृहेषु ध्यानं दातव्यं येषां किराये विक्रयणं च सुलभं भवति (नगरीयक्षेत्रेषु, सुविधाजनकयानव्यवस्था इत्यादिषु)।

यदि भवान् संकोचस्य कारणेन उत्तमं प्रतिफलं, उत्तमं स्थानं, उत्तमं आन्तरिकसुविधां च युक्तं वस्तु त्यजति तर्हि लाभः हानिः अपेक्षया अधिकः भवति ।

जापानदेशे गृहाणि एतावन्तः लघु सन्ति, किं ते भाडेन दातुं शक्यन्ते ?

जापानदेशे लघुनिवेश-अपार्टमेण्ट्-मध्ये औसतक्षेत्रं १६m.-२५m.

टोक्योनगरे किराया अधिकः, जनसंख्याघनत्वं अधिकं, भूमिः च प्रीमियम-मूल्ये अस्ति, अतः स्थानस्य कुशलं उपयोगं कर्तुं भवद्भिः स्वस्य निवासस्य आकारं न्यूनीकर्तुं आवश्यकम् ।

घरेलुकिरायेदारानाम् विपरीतम् जापानी एकलकिरायेदाराः पूर्णसुविधायुक्तेषु एककक्षेषु निवसितुं रोचन्ते यतः ते गोपनीयतायाः मूल्यं ददति ।

यदि कश्चन व्यक्तिः एकशय्यागृहे निवसति तर्हि दशवर्गमीटर् अधिकस्य (अथवा कतिपयवर्गमीटर् अपि) एकस्य कक्षस्य अपेक्षया किराया बहु महत् भविष्यति एकस्मिन् कक्षे निवसन्ति।

त्वं पुरातनं गृहं क्रेतुं न शक्नोषि!

एतादृशं चिन्तयन्तः मित्राणि मन्यन्ते यत् जापानदेशस्य गृहाणि चीनदेशस्य गृहाणि इव सन्ति ये गृहाणि २० वर्षाणाम् अधिकं पुराणीनि सन्ति ते "पुराणाः भग्नाः च" भवन्ति: गृहानाम् बाह्यभित्तिः भृशं जङ्गमयुक्ता भवति, समुदाये, सम्पत्तिषु तृणानि अतिवृद्धानि भवन्ति प्रबन्धनं अराजकं भवति, कचराणि च यादृच्छिकरूपेण सञ्चितानि सन्ति।

परन्तु वस्तुतः पुरातनजापानीगृहेषु धनस्य निवेशमूल्यं सर्वाधिकं भवति ।

प्रथमं तादृशं गृहं स्वमूल्यं श्रेष्ठतया धारयति । जापानदेशे गृहस्य मूल्यं भवनमूल्यं भूमूल्यं च विभक्तं भवति भवनमूल्यं न्यूनीभवति, परन्तु भूमिमूल्यं न भविष्यति । पुरातनगृहानां मूल्यक्षयः मूलतः प्रायः समानस्तरं प्राप्तवान् अस्ति भविष्ये भवनानां मूल्यस्य न्यूनतायाः अल्पं स्थानं वर्तते, भूमिमूल्यं च निरन्तरं वर्धमानं भवति, अतः अधिकं मूल्यवान्, अधिकं व्यय-प्रभावी च अस्ति

द्वितीयं, जापानस्य पुरातनगृहाणि सुप्रबन्धितानि सन्ति १९८० तमे वर्षे एव जापानसर्वकारेण प्रस्तावः कृतःशताब्दी भवनलक्ष्यं भवति यत् शतवर्षपर्यन्तं स्थातुं शक्नुवन्ति मानकानुसारं गृहनिर्माणं परिपालनं च करणीयम्। प्रायः ३० तः ४० वर्षाणि पुराणाः जापानीगृहाणि अद्यापि अतीव नवीनाः स्वच्छाः च सन्ति ।

अतः १९८० तमे दशके गृहाणि आश्चर्यजनकरूपेण लोकप्रियाः सन्ति । यतः अस्य आवाससंरचना पूर्वापेक्षया अधिकं स्थिरं श्रेष्ठं च अस्ति (नवीनभूकम्पप्रतिरोधी), यदा तु किराया १९९०-२००० दशकयोः अपेक्षया सस्ता अस्ति, सम्पत्तिप्रबन्धनस्य स्तरः च प्रायः समानः, अतीव औसतः अतः भाडायाः व्यय-प्रभावशीलतां विचार्य किरायेदारेषु अतीव लोकप्रियं वर्तते ।

उपर्युक्ताः “चीनीचिन्तनस्य” ५ सामान्यनिवेशजालाः सन्ति ।

स्मर्यतां, जापानी-अचल-सम्पत्त्याः क्रयणं स्वस्य निवासस्थानं चयनं न भवति, जापानी-समाजस्य निवासिनः एव निवसन्ति अतः भवन्तः जापानी-जनानाम् जीवन-चिन्तनस्य अनुकूलतां कृत्वा अतीतस्य ठोस-चिन्तनस्य परिवर्तनं कर्तुं अर्हन्ति यत् सम्पत्तिं क्रेतुं शक्नुवन्ति यत् अस्ति व्यय-प्रभावी तथा गुणवत्तापूर्णनिवेश-सम्पत्त्याः।

विदेशेषु अचलसम्पत्निवेशे बृहत् वर्जनाः सन्ति: प्रथमं, "भावनायाः उपरि अवलम्बनं" द्वितीयं, घरेलुगृहक्रयणस्य अनुभवस्य प्रतिकृतिः।जापानदेशे गृहं क्रेतुं कठिनं न भवति, परन्तु यदि भवान् महत् गृहं क्रेतुं इच्छति तर्हि व्यावसायिकता, अनुभवः च अपरिहार्यः अस्ति।