новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

проработав столько лет в этой отрасли, я всегда встречаю друзей, которые приходят узнать о японской недвижимости и думают о покупке дома в китайском стиле:

«японские дома такие старые, имеют ли они еще инвестиционную ценность?»

«доходность этой квартиры от аренды настолько высока, что я обязательно куплю ее!»

«этот дом не выходит окнами на юг. мне он не нужен».

«неужели все дома, в которых живут японцы, такие маленькие?»

клиент, который впечатлил меня больше всего, назовем его мистером дж., был очень одержим высокими доходами от аренды. первое, что он сказал, когда связался с нами, это позволить нампомогите ему найти дом с высокой доходностью.

итак, мы помогли ему найти несколько домов с валовой доходностью от аренды около 5,5% в 23 районах токио.

однако г-н г. сказал, что валовая доходность составляет всего 5,5%, а после вычета различных прочих расходов она составляет всего чуть более 4 пунктов, что слишком мало! после этого он меня проигнорировал.

через некоторое время я узнал, что г-н дж. купил дом в фукуоке. мало того, что цена была низкой, так еще и доходность составила 7%.

как только я услышал о городе фукуока, в моем сердце зазвенел тревожный звоночек.

вы знаете, япония — страна с низкой рождаемостью и серьезным старением населения. за исключением агломерации и осаки, почти во всех остальных городах наблюдается отрицательный прирост населения. покупая дом в этих городах,хотя цена низкая, а доход высокий, его сложно сдать в аренду или перепродать.

и действительно, несколько месяцев спустя мистер дж. пришел к нам и спросил, можем ли мы помочь ему снять дом. только потом мы узнали, что его дом пустовал уже больше полугода и не сдавался.

китайское инвестиционное мышление, ориентированное только на норму прибыли, поставило г-на дж. в большую яму.

сегодня, основываясь на своем многолетнем опыте работы в японской сфере недвижимости, я расскажу вам о пяти распространенных «инвестиционных ловушках китайского мышления». вы должны быть осторожны, чтобы не попасть в них!

ввп на душу населения в японии в три раза выше, чем в китае. цены на жилье в токио должны быть очень высокими, верно?

этого недоразумения следует избегать каждому при инвестировании в японскую недвижимость. если вы используете внутренние цены на жилье и естественные идеи, чтобы «закрепить» цены на зарубежное жилье, некоторые предприятия могут воспользоваться этим, чтобы намеренно поднять цену, чтобы продать вам дом.

на самом деле цены на жилье в токио не высокие. в августе этого годацена сделки подержанных квартир в 23 районах токио составляет 1,1193 миллиона иен (около 56 000 юаней) за квадратный метр.по сравнению с аналогичным расположением в городах первого эшелона китая, это значительно дешевле.

инвестиционная логика на японском рынке сильно отличается от китайской, и определение стоимости также отличается. поэтому не используйте внутренние цены для привязки японии, поскольку это повлияет на ваше оценочное суждение.

высокая рентабельность инвестиций является хорошим активом?

это похоже на случай в начале: мышление г-на дж. направлено только на норму прибыли и ничего больше.

но на самом деле, если взять в качестве примера токио, доход от аренды помещений в 23 районах токио часто составляет всего лишь около 4-6%, и это лишь часть 6%.

после исключения всех расходов получаемая чистая прибыль составляет около 3-5%. вы должны быть в курсе текущей ситуации на рынке.

эти активы с высокой доходностью часто появляются в пригородах и нижних частях токио, вдали от города (город хатиодзи, район тама и т. д.), хотя арендная плата высока, сдать их в аренду непросто. такие активы и окончательная амортизированная доходность не так высока, как в столичном округе токио.

покупайте только дома, выходящие на юг, и не рассматривайте ничего другого.

так же думают многие наши клиенты. но каждый должен помнить,мы не резиденты, мы инвесторы, почему вы так стремитесь купить собственный дом в деревне?

хотя японцам тоже нравятся дома, выходящие на юг, их как арендаторов не особо волнует ориентация.

во-первых, арендаторы в японии – это в основном офисные работники, которые работают с 9 до 5. когда они выходят утром, солнце только что выглянуло, а когда вечером приходят домой, свет уже начал включаться. кроме того, японские дома в основном оборудованы системами кондиционирования, отопления и сушки, поэтому ориентация на них мало влияет.

во-вторых, японцы ценят уединение, и шторы в комнате долго держат плотно закрытыми. в этом случае не проблема.

по сравнению с ориентацией следует ориентироваться на качественные дома, которые легко сдавать в аренду и продавать (в городской черте, удобная транспортная развязка и т. д.).

если вы из-за колебаний упустите товар с хорошей доходностью, хорошим расположением и хорошими внутренними возможностями, то выигрыш перевесит потерю.

дома в японии такие маленькие, можно ли их сдавать в аренду?

средняя площадь небольших инвестиционных квартир в японии составляет 16-25 кв.м, что эквивалентно одноместной комнате в доме.

арендная плата в токио высока, плотность населения высока, а земля стоит дорого, поэтому для эффективного использования пространства вам необходимо уменьшить размер своего жилья.

в отличие от местных арендаторов, японские одинокие арендаторы предпочитают жить в одноместных комнатах со всеми удобствами, поскольку ценят конфиденциальность. это очень распространенное явление.

если человек живет в однокомнатной квартире, то аренда будет намного дороже, чем однокомнатная площадью более десяти квадратных метров (или даже нескольких квадратных метров). в целях экономии на арендной плате многие предпочитают это сделать. жить в одной комнате.

нельзя купить старый дом!

друзья, которые так думают, могут подумать, что дома в японии похожи на дома в китае. дома, которым больше 20 лет, становятся «старыми и сломанными»: наружные стены домов сильно проржавели, община, имущество заросли сорняками. управление хаотичное, мусор скапливается хаотично.

но на самом деле соотношение инвестиций в старые японские дома является самым высоким.

во-первых, такой дом лучше сохраняет свою ценность. стоимость дома в японии делится на стоимость здания и стоимость земли. стоимость здания будет амортизироваться, а стоимость земли — нет. амортизация старых домов в основном достигла почти такого же уровня. стоимость зданий мало что может снизить в будущем, а стоимость земли постоянно растет, поэтому она более ценна и более рентабельна.

во-вторых, старые дома в японии хорошо управляются. еще в 1980 году японское правительство предложило.столетнее зданиецель состоит в том, чтобы строить и поддерживать дома в соответствии со стандартами, способными прослужить 100 лет. обычно японские дома возрастом от 30 до 40 лет еще очень новые и чистые.

поэтому дома 1980-х годов пользуются удивительной популярностью. потому что его жилищная структура стабильнее и лучше, чем раньше (новая сейсмоустойчивая), а аренда дешевле, чем в 1990-х и 2000-х годах, а уровень управления недвижимостью примерно такой же, очень средний. поэтому, учитывая экономическую эффективность аренды, она остается очень популярной среди арендаторов.

выше приведены 5 распространенных инвестиционных ошибок «китайского мышления».

помните, что покупка японской недвижимости – это не выбор собственного места жительства, это предназначение для проживания жителей японского общества. поэтому вы должны адаптироваться к живому мышлению японцев и изменить прошлое твердое мышление, чтобы купить недвижимость, которая экономически выгодная и качественная инвестиционная недвижимость.

большие табу в инвестициях в зарубежную недвижимость заключаются в следующем: во-первых, «полагаться на чувства», во-вторых, копировать опыт покупки жилья внутри страны;купить дом в японии несложно, но если вы хотите купить отличный дом, необходимы профессионализм и опыт.