nachricht

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nachdem ich schon so viele jahre in der branche tätig bin, treffe ich immer ein paar freunde, die sich nach japanischen immobilien erkundigen und dabei eine chinesische vorstellung davon haben, ein haus zu kaufen:

„japanische häuser sind so alt, haben sie noch einen investitionswert?“

„die mietrendite dieser wohnung ist so hoch, dass ich diese auf jeden fall kaufen werde!“

„dieses haus ist nicht nach süden ausgerichtet. ich will es nicht.“

„sind alle häuser, in denen japaner leben, so klein?“

der kunde, der mich am meisten beeindruckt hat, nennen wir ihn herrn g., war sehr besessen von hohen mietrenditen. das erste, was er sagte, als er uns kontaktierte, war, uns zu lassenhelfen sie ihm, ein haus mit einer hohen rendite zu finden.

deshalb haben wir ihm geholfen, mehrere häuser mit einer bruttomietrendite von rund 5,5 % in den 23 bezirken tokios zu finden.

herr g meinte jedoch, dass die bruttorendite nur 5,5 % beträgt und nach abzug diverser sonstiger ausgaben nur knapp über 4 punkte liegt, was zu wenig ist! danach ignorierte er mich.

nach einer weile fand ich heraus, dass herr g. ein haus in fukuoka gekauft hatte. nicht nur der preis war niedrig, auch die rendite soll 7 % betragen haben.

sobald ich von der stadt fukuoka hörte, schrillten in meinem herzen die alarmglocken.

wissen sie, japan ist ein land mit einer niedrigen geburtenrate und einer stark alternden bevölkerung. mit ausnahme der metropolregion und osaka verzeichnen fast alle anderen städte ein negatives bevölkerungswachstum. ein haus in diesen städten kaufen,obwohl der preis niedrig und die rendite hoch ist, ist es schwierig, es zu vermieten oder weiterzuverkaufen.

tatsächlich kam herr g. ein paar monate später zu uns und fragte, ob wir ihm bei der miete seines hauses helfen könnten. erst dann erfuhren wir, dass sein haus seit mehr als einem halben jahr leer stand und nicht vermietet war.

das chinesische investitionsdenken, das nur auf die rendite schaut, hat herrn g. in eine große falle gestürzt.

basierend auf meiner langjährigen erfahrung in der japanischen immobilienbranche werde ich ihnen heute fünf häufige „investitionsfallen mit chinesischem denken“ erläutern. sie müssen vorsichtig sein, wenn sie nicht in sie hineinfallen!

japans pro-kopf-bip ist dreimal so hoch wie das von china. die immobilienpreise sollten sehr hoch sein, oder?

dieses missverständnis muss jeder vermeiden, der in japanische immobilien investiert. wenn sie inländische immobilienpreise und natürliche ideen nutzen, um ausländische immobilienpreise zu „verankern“, können einige unternehmen dies ausnutzen, um den preis für den verkauf eines hauses gezielt zu erhöhen.

tatsächlich sind die immobilienpreise in tokio nicht teuer. im august dieses jahresder transaktionspreis für gebrauchte wohnungen in den 23 bezirken tokios beträgt 1,1193 millionen yen (ca. 56.000 yuan) pro quadratmeterim vergleich zum gleichen standort in erstklassigen städten in china ist es viel günstiger.

die anlagelogik auf dem japanischen markt unterscheidet sich stark von der in china, und auch die definition von wert ist eine andere. nutzen sie daher nicht die inlandspreise, um japan zu verankern, da dies ihr werturteil beeinträchtigen würde.

ist eine hohe kapitalrendite ein gutes kapital?

das ist genau wie am anfang, die überlegungen von herrn g konzentrieren sich nur auf die rendite und nichts anderes.

aber tatsächlich beträgt die rendite auf flächenmieten in den 23 bezirken von tokio, wenn man tokio als beispiel nimmt, oft nur etwa 4-6 %, und sie beträgt nur einen bruchteil von 6 %.

nach ausschluss aller ausgabenkosten beträgt der erzielte nettoertrag etwa 3-5 %. sie müssen sich der aktuellen marktsituation bewusst sein.

objekte mit hohen renditen befinden sich häufig in vororten und unteren teilen tokios, die weit von der stadt entfernt sind (hachioji city, tama-gebiet usw.). obwohl die miete hoch ist, ist es nicht einfach, sie zu vermieten solche vermögenswerte und die endgültige amortisierte rendite sind nicht so hoch wie im großraum tokio.

kaufen sie nur häuser, die nach süden ausgerichtet sind, und denken sie an nichts anderes.

das denken auch viele unserer kunden. aber jeder sollte sich daran erinnern,wir sind keine residenten, wir sind investoren, warum liegt es ihnen so am herzen, ein eigenheim auf dem land zu kaufen?

obwohl japaner auch nach süden ausgerichtete häuser mögen, ist ihnen als mieter die ausrichtung eigentlich egal.

erstens sind mieter in japan im wesentlichen büroangestellte, die von 9 bis 17 uhr arbeiten. wenn sie morgens ausgehen, ist gerade die sonne herausgekommen, und wenn sie abends nach hause kommen, geht bereits das licht an. darüber hinaus sind japanische häuser grundsätzlich mit klimaanlagen, heizungen und trocknungssystemen ausgestattet, sodass die ausrichtung kaum einfluss auf sie hat.

zweitens legen japaner wert auf privatsphäre und die vorhänge im raum bleiben über einen längeren zeitraum fest geschlossen. in diesem fall ist dies kein problem.

im vergleich zur ausrichtung sollten sie sich auf hochwertige häuser konzentrieren, die leicht zu vermieten und zu verkaufen sind (in städtischen gebieten, gute verkehrsanbindung usw.).

wenn sie aus zögern auf einen artikel mit guter rendite, guter lage und guter innenausstattung verzichten, dann überwiegt der gewinn den verlust.

häuser in japan sind so klein, können sie vermietet werden?

die durchschnittliche fläche kleiner investitionswohnungen in japan liegt zwischen 16 und 25 quadratmetern, was einem inländischen einzelzimmer entspricht.

die mieten in tokio sind hoch, die bevölkerungsdichte hoch und grundstücke knapp. um den raum effizient zu nutzen, müssen sie die größe ihres wohnsitzes reduzieren.

im gegensatz zu inländischen mietern wohnen japanische einzelmieter lieber in einzelzimmern mit kompletter ausstattung, weil sie wert auf privatsphäre legen. dies ist ein weit verbreitetes phänomen.

wenn eine person in einer ein-zimmer-wohnung wohnt, ist die miete viel teurer als bei einem einzelzimmer mit mehr als zehn quadratmetern (oder sogar ein paar quadratmetern). um miete zu sparen, entscheiden sich viele menschen dafür wohnen in einem einzelzimmer.

ein altes haus kann man nicht kaufen!

freunde, die so denken, denken vielleicht, dass häuser in japan denen in china ähneln. häuser, die älter als 20 jahre sind, werden „alt und kaputt“: die außenwände der häuser sind stark korrodiert, unkraut wächst in der gemeinde, auf dem grundstück das management ist chaotisch und der müll wird wahllos angehäuft.

tatsächlich ist das investitions-wert-verhältnis jedoch bei alten japanischen häusern am höchsten.

erstens behält ein solches haus seinen wert besser. der wert eines hauses wird in japan in gebäudewert und grundstückswert unterteilt. der gebäudewert nimmt ab, der grundstückswert jedoch nicht. der wertverlust alter häuser hat im grunde fast das gleiche niveau erreicht. der wert von gebäuden wird in zukunft kaum noch sinken, und der wert von grundstücken steigt stetig, sodass diese immer wertvoller und kostengünstiger werden.

zweitens werden japans alte häuser gut verwaltet. bereits 1980 schlug die japanische regierung vorhundertjähriges gebäudeziel ist es, häuser nach standards zu bauen und zu unterhalten, die eine lebensdauer von 100 jahren haben. normalerweise sind japanische häuser, die 30 bis 40 jahre alt sind, noch sehr neu und sauber.

daher erfreuen sich häuser aus den 1980er-jahren überraschend großer beliebtheit. denn die wohnstruktur ist stabiler und besser als zuvor (neu erdbebensicher), die miete ist günstiger als in den 1990er und 2000er jahren und das niveau der immobilienverwaltung ist in etwa gleich, sehr durchschnittlich. angesichts der wirtschaftlichkeit der miete erfreut sie sich daher nach wie vor großer beliebtheit bei mietern.

dies sind die fünf häufigsten investitionsfallen des „chinesischen denkens“.

denken sie daran, dass es beim kauf japanischer immobilien nicht um die wahl ihres eigenen wohnsitzes geht, sondern darum, dass die bewohner der japanischen gesellschaft darin leben. daher müssen sie sich an das lebensdenken des japanischen volkes anpassen und das solide denken der vergangenheit ändern, um eine immobilie zu kaufen kostengünstige und qualitativ hochwertige anlageimmobilien.

die großen tabus bei immobilieninvestitionen im ausland sind: erstens „sich auf das gefühl verlassen“ und zweitens das kopieren inländischer erfahrungen beim hauskauf.der kauf eines hauses in japan ist nicht schwierig, aber wenn sie ein tolles haus kaufen möchten, sind professionalität und erfahrung unverzichtbar.