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después de estar en la industria durante tantos años, siempre me encuentro con algunos amigos que vienen a preguntar sobre bienes raíces japoneses con pensamientos al estilo chino sobre comprar una casa:

"las casas japonesas son tan antiguas, ¿todavía tienen valor de inversión?"

"la tasa de rentabilidad del alquiler de este apartamento es tan alta que definitivamente compraré este".

"esta casa no está orientada al sur. no la quiero".

“¿son tan pequeñas todas las casas en las que viven los japoneses?”

el cliente que más me impresionó, llamémosle sr. g, estaba muy obsesionado con las altas rentabilidades del alquiler. lo primero que dijo cuando nos contactó fue dejarnosayúdalo a encontrar una casa con una alta tasa de retorno.

entonces, lo ayudamos a encontrar varias casas con una tasa bruta de retorno de alquiler de alrededor del 5,5 % en los 23 distritos de tokio.

sin embargo, el sr. g dijo que la tasa de rendimiento bruto es solo del 5,5% y, después de deducir varios gastos varios, es solo un poco más de 4 puntos, ¡lo cual es muy poco! después de eso, me ignoró.

después de un tiempo, descubrí que el sr. g había comprado una casa en fukuoka. no sólo el precio era bajo, sino que se decía que el rendimiento era del 7%.

tan pronto como escuché sobre la ciudad de fukuoka, las alarmas comenzaron a sonar en mi corazón.

ya sabes, japón es un país con una baja tasa de natalidad y una población que envejece gravemente. con excepción del área metropolitana y osaka, casi todas las demás ciudades están experimentando un crecimiento demográfico negativo. comprar una casa en estas ciudades,aunque el precio es bajo y el rendimiento alto, es difícil alquilarlo o revenderlo.

efectivamente, unos meses más tarde, el sr. g vino a nosotros y nos preguntó si podíamos ayudarle a alquilar su casa. sólo entonces nos enteramos de que su casa llevaba más de medio año vacía y no había sido alquilada.

el pensamiento chino de inversión que sólo tiene en cuenta la tasa de rendimiento metió al sr. g en un gran pozo.

hoy, basándome en mis muchos años de experiencia en la industria inmobiliaria japonesa, les contaré cinco "escollos de inversión con pensamiento chino" comunes. ¡debe tener cuidado de no caer en ellos!

el pib per cápita de japón es tres veces mayor que el de china. los precios de la vivienda en tokio deberían ser muy altos, ¿verdad?

este malentendido es algo que todo el mundo debe evitar al invertir en bienes raíces japoneses. si utiliza los precios de la vivienda nacionales y las ideas naturales para "anclar" los precios de la vivienda en el extranjero, algunas empresas pueden aprovechar esto para aumentar deliberadamente el precio para venderle una casa.

de hecho, los precios de la vivienda en tokio no son caros. en agosto de este año,el precio de transacción de apartamentos de segunda mano en los 23 distritos de tokio es de 1,1193 millones de yenes (aproximadamente 56.000 yuanes) por metro cuadrado.en comparación con la misma ubicación en ciudades de primer nivel de china, es mucho más barato.

la lógica de inversión en el mercado japonés es muy diferente a la de china, y la definición de valor también es diferente. por lo tanto, no utilice los precios internos para anclar a japón, ya que afectará su juicio de valor.

¿un alto retorno de la inversión es un buen activo?

esto es exactamente como el caso al principio: el pensamiento del sr. g sólo se fija en la tasa de rendimiento y nada más.

pero, de hecho, tomando a tokio como ejemplo, la tasa de retorno del alquiler de superficie en los 23 distritos de tokio es a menudo de solo entre el 4% y el 6%, y es solo una fracción del 6%.

después de excluir todos los gastos, el ingreso neto obtenido es de alrededor del 3-5%. debe tener en cuenta la situación actual del mercado.

los activos con altas tasas de rentabilidad suelen aparecer en los suburbios y en las zonas bajas de tokio, lejos de la ciudad (ciudad de hachioji, zona de tama, etc.). aunque el alquiler es alto, no es fácil alquilarlo. dichos activos y el rendimiento amortizado final no es tan alto como el del área metropolitana de tokio.

compra sólo casas que miren al sur y no consideres nada más.

este es también el pensamiento de muchos de nuestros clientes. pero todos deberían recordar,no somos residentes, somos inversores.¿por qué insistes tanto en comprar tu propia casa en el campo?

aunque a los japoneses también les gustan las casas orientadas al sur, a los inquilinos no les importa mucho la orientación.

primero, los inquilinos en japón son básicamente trabajadores de oficina que trabajan de 9 a 5. cuando salen por la mañana, el sol acaba de salir, y cuando regresan a casa por la noche, las luces ya han comenzado a encenderse. además, las casas japonesas están básicamente equipadas con sistemas de aire acondicionado, calefacción y secado, por lo que la orientación influye poco en ellas.

en segundo lugar, los japoneses valoran la privacidad y las cortinas de la habitación se mantienen bien cerradas durante mucho tiempo, en este caso no es un problema.

en comparación con la orientación, conviene centrarse en casas de alta calidad que sean fáciles de alquilar y vender (en zonas urbanas, transporte conveniente, etc.).

si se pierde un artículo con buenos rendimientos, buena ubicación y buenas instalaciones internas debido a la vacilación, entonces la ganancia supera la pérdida.

las casas en japón son tan pequeñas, ¿se pueden alquilar?

la superficie media de los pequeños apartamentos de inversión en japón oscila entre 16㎡ y 25㎡, lo que equivale a una habitación individual doméstica.

los alquileres en tokio son altos, la densidad de población es alta y el terreno es escaso, por lo que para hacer un uso eficiente del espacio, es necesario reducir el tamaño de su residencia.

a diferencia de los inquilinos nacionales, los inquilinos solteros japoneses prefieren vivir en habitaciones individuales con instalaciones completas porque valoran la privacidad. este es un fenómeno muy común.

si una persona vive en un piso de un dormitorio, el alquiler le saldrá mucho más caro que una habitación individual de más de diez metros cuadrados (o incluso unos pocos metros cuadrados). para ahorrarse el alquiler, hay mucha gente que opta por hacerlo. vivir en una sola habitación.

¡no puedes comprar una casa vieja!

los amigos que piensan así pueden pensar que las casas en japón son como las de china. las casas que tienen más de 20 años se vuelven "viejas y pequeñas": las paredes exteriores de las casas están muy corroídas, la maleza crece demasiado en la comunidad y en las propiedades. la gestión es caótica y la basura se acumula al azar.

pero, de hecho, la relación calidad-precio de la inversión en casas antiguas japonesas es la más alta.

en primer lugar, una casa así conserva mejor su valor. el valor de una casa en japón se divide en valor del edificio y valor del terreno. el valor del edificio se depreciará, pero el valor del terreno no. la depreciación de las casas antiguas casi ha llegado a su fin. hay poco margen para que el valor de los edificios disminuya en el futuro y el valor del terreno aumenta constantemente, por lo que es más valioso y más rentable.

en segundo lugar, las casas antiguas de japón están bien administradas. ya en 1980, el gobierno japonés propuso.edificio centenarioel objetivo es construir y mantener casas según estándares que puedan durar 100 años. por lo general, las casas japonesas que tienen entre 30 y 40 años son todavía muy nuevas y limpias.

por lo tanto, las casas de los años 80 son sorprendentemente populares. porque su estructura de vivienda es más estable y mejor que antes (nueva resistente a los terremotos), mientras que el alquiler es más barato que en los años 1990 y 2000, y el nivel de administración de la propiedad es aproximadamente el mismo, muy promedio. por lo tanto, considerando la rentabilidad del alquiler, sigue siendo muy popular entre los inquilinos.

los anteriores son cinco errores comunes de inversión del “pensamiento chino”.

recuerde, comprar bienes raíces japoneses no se trata de elegir su propia residencia, sino que es para que vivan los residentes de la sociedad japonesa. por lo tanto, debe adaptarse al modo de pensar de los japoneses y cambiar el pensamiento sólido del pasado para poder comprar una propiedad que sea rentables y de buena calidad de propiedades de inversión de calidad.

los grandes tabúes en la inversión inmobiliaria en el extranjero son: primero, "confiar en los sentimientos" y segundo, copiar la experiencia de compra de viviendas en el país.comprar una casa en japón no es difícil, pero si quieres comprar una gran casa, la profesionalidad y la experiencia son indispensables.