2024-10-05
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長年この業界に携わっていると、中国式の住宅購入の考えを持って日本の不動産について問い合わせに来る友人にいつも会います。
「日本の住宅はとても古いですが、投資価値はありますか？」
「このアパートは家賃の回収率がとても高いので、絶対に買います！」
「この家は南向きじゃない。嫌だ」
「日本人が住んでいる家はみんなこんなに狭いの？」
私が最も感銘を受けた顧客は、g 氏と呼びますが、高いレンタル収益率に非常に執着していました。私たちに連絡したとき、彼が最初に言ったのは、私たちにやらせてくださいということでした。収益率の高い家を探すのを手伝ってください。
そこで私たちは、東京 23 区内で家賃総収益率が 5.5% 程度の住宅を数軒探すのをお手伝いしました。
しかし、gさんいわく、総還元率は5.5％しかなく、諸経費を差し引いても4ポイント強で、少なすぎます！その後、彼は私を無視しました。
しばらくして、gさんが福岡に家を買ったことが分かりました。価格が安いだけでなく、利回りも7％だったそうです。
福岡という街のことを聞いた瞬間、私の心の中で警鐘が鳴り始めました。
ご存知の通り、日本は少子高齢化が深刻な国です。首都圏と大阪を除くほぼすべての都市で人口がマイナス成長となっている。これらの都市で家を買うと、価格が安くリターンは高いが、レンタルや転売は難しい。
案の定、数か月後、g さんが私たちのところに来て、家を借りるのを手伝ってもらえないかと尋ねてきました。その時になって初めて、彼の家は半年以上も空き家で、貸し出されていないことが分かりました。
収益率だけを見ている中国の投資思考がgさんを大きな落とし穴に陥れた。
今日は、日本の不動産業界での私の長年の経験に基づいて、陥りやすい「中国人的思考にありがちな投資の落とし穴」についてお話します。
日本の一人当たりgdpは中国の3倍です、東京の住宅価格は非常に高いはずですよね？
この誤解は、日本の不動産に投資する際に誰もが避けなければならないことです。国内の住宅価格と自然な考えを利用して外国の住宅価格を「固定」すると、一部の企業はこれを利用して住宅の価格を意図的に吊り上げて住宅を販売する可能性があります。
実際、東京の住宅価格はそれほど高くありません。今年の8月には、東京23区の中古マンションの取引価格は1平方メートル当たり111万9300円（約5万6000元）、中国の一級都市の同じ場所と比較して、はるかに安いです。
日本市場と中国市場では投資ロジックが大きく異なり、価値の定義も異なります。したがって、価値判断に影響を与えるため、日本を固定するために国内価格を使用しないでください。
高い投資収益率は良い資産ですか?
これも冒頭のケースと同じで、gさんの考え方は収益率だけを見ていて、それ以外は何も見ていません。
しかし実際には、東京を例にとると、東京23区の表面賃料返還率は4～6％程度にとどまることが多く、6％のほんの一部に過ぎません。
すべての支出コストを除くと、得られる純利益は約 3 ～ 5% になります。現在の市場状況を認識する必要があります。
こういった利回りの高い物件は、都心から離れた郊外や下層地域（八王子市、多摩地域など）に多く出現するため、賃料は高くなりますが、空室になる可能性は高くありません。最終的な償却収益率は首都圏ほどではありません。
南向きの家だけを購入し、他のことは考慮しません。
これは多くのお客様の思いでもあります。しかし、誰もが覚えているはずですが、私たちは住民ではありません、投資家です、なぜ田舎でマイホームを購入することにそこまでこだわるのですか？
日本人も南向きの家が好きですが、入居者としては向きはあまり気にしません。
まず、日本の入居者は基本的に9時から5時まで働く会社員です。彼らが朝出かけるときはちょうど太陽が出たばかりで、夜に帰宅するとすでに明かりがつき始めています。また、日本の住宅には基本的に冷暖房乾燥設備が備わっているため、向きによる影響はほとんどありません。
次に、日本人はプライバシーを重視し、部屋のカーテンを長時間しっかり閉めておきますが、この場合はどちらでも問題ありません。
方向性と比較して、賃貸しやすく、売りやすい（都市部、交通の便の良さなど）質の高い住宅を重視する必要があります。
利益が多く、立地も良く、内部設備も充実している商品を、ためらったせいで逃してしまったとしても、その利益は損失を上回ります。
日本の家はとても狭いですが、貸すことはできますか?
日本の投資用小規模マンションの平均面積は16㎡～25㎡で、これは国内のワンルームに相当します。
東京は家賃が高く、人口密度が高く、土地が高価なため、空間を有効活用するには住居の面積を小さくする必要があります。
国内の入居者とは異なり、日本の単身入居者はプライバシーを重視するため、設備が充実した個室に住むことを好みます。
ワンルームマンションに住むと、10平米以上（場合によっては数平米）のワンルームよりも家賃が高くなってしまいますので、家賃を節約するために選ぶ人も多いです。ワンルームに住んでいます。
古い家は買えない！
このように考える友人は、日本の家は築20年を超えると「古くて壊れている」と考えるかもしれません。家の外壁はひどく腐食しており、地域や敷地には雑草が生い茂っています。管理は雑然としており、ゴミは無造作に積み上げられている。
しかし実際には、投資価値が最も高いのは古民家です。
まず、そのような家はその価値をよりよく保持します。日本の住宅の価値は建物の価値と土地の価値に分けられますが、建物の価値は下がりますが、土地の価値は下がりません。中古住宅の減価償却費は基本的にほぼ横ばいとなっており、建物の価値は今後も下がる余地はほとんどなく、土地の価値は上昇し続けているため、より価値が高く、コストパフォーマンスが高くなります。
第二に、日本の古い家屋は1980年にはすでによく管理されているということを日本政府が提案した。百周年記念館目標は、100年使用できる住宅を基準に基づいて建設し、維持することです。築30～40年が経過する日本の家屋は、まだまだ新しくてきれいです。
そのため、1980年代の住宅は意外と人気があるのです。なぜなら、住宅の構造は以前よりも安定して良くなっている（新耐震）一方、家賃は1990年代や2000年代に比べて安く、不動産管理のレベルはほぼ同じで非常に平均的だからです。そのため、賃貸の費用対効果を考えると、入居者からは根強い人気を誇っています。
以上が「中国人思考」にありがちな投資の落とし穴5つです。
日本の不動産を購入するということは、あなた自身の住まいを選ぶことではなく、日本社会の住民が住むためのものだということを忘れないでください。したがって、日本に適した不動産を購入するには、日本人の生活観に適応し、これまでの堅固な考え方を変える必要があります。費用対効果が高く、質の高い投資物件です。
海外不動産投資における大きなタブーは、第一に「感覚に頼ること」、第二に、国内の住宅購入経験を模倣することです。日本で家を買うのは難しいことではありませんが、素晴らしい家を購入したいのであれば、プロ意識と経験が不可欠です。
