berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

setelah berkecimpung di industri ini selama bertahun-tahun, saya selalu bertemu dengan beberapa teman yang datang untuk menanyakan tentang real estat jepang dengan pemikiran ala cina untuk membeli rumah:

“rumah jepang sudah sangat tua, apakah masih memiliki nilai investasi?”

"tingkat pengembalian sewa apartemen ini sangat tinggi, saya pasti akan membeli yang ini!"

"rumah ini tidak menghadap ke selatan. aku tidak menginginkannya."

“apakah semua rumah yang ditinggali orang jepang begitu kecil?”

pelanggan yang paling membuat saya terkesan, sebut saja dia tuan g, sangat terobsesi dengan keuntungan sewa yang tinggi. hal pertama yang dia katakan ketika menghubungi kami adalah mengizinkan kamibantu dia menemukan rumah dengan tingkat pengembalian yang tinggi.

jadi, kami membantunya menemukan beberapa rumah dengan tingkat pengembalian sewa kotor sekitar 5,5% di 23 distrik di tokyo.

namun pak g mengatakan bahwa tingkat pengembalian kotor hanya 5,5%, dan setelah dikurangi berbagai biaya lain-lain, hanya di atas 4 poin, itu terlalu sedikit! setelah itu, dia mengabaikanku.

beberapa saat kemudian, saya mengetahui bahwa pak g telah membeli rumah di fukuoka. tidak hanya harganya yang murah, tetapi keuntungannya juga dikatakan 7%.

segera setelah saya mendengar tentang kota fukuoka, bel alarm mulai berbunyi di hati saya.

tahukah anda, jepang adalah negara dengan angka kelahiran yang rendah dan populasi penuaan yang serius. kecuali wilayah metropolitan dan osaka, hampir semua kota lainnya mengalami pertumbuhan penduduk negatif. membeli rumah di kota-kota ini,meskipun harganya murah dan keuntungannya tinggi, sulit untuk disewakan atau dijual kembali.

benar saja, beberapa bulan kemudian, pak g mendatangi kami dan bertanya apakah kami bisa membantunya menyewakan rumahnya. baru kemudian kami mengetahui bahwa rumahnya telah kosong selama lebih dari setengah tahun dan belum disewakan.

pemikiran investasi tiongkok yang hanya melihat pada tingkat pengembalian menempatkan mr. g dalam jurang yang besar.

hari ini, berdasarkan pengalaman saya selama bertahun-tahun di industri real estat jepang, saya akan memberi tahu anda tentang lima "perangkap investasi dengan pemikiran cina" yang umum. anda harus berhati-hati agar tidak terjerumus ke dalamnya!

pdb per kapita jepang tiga kali lipat dari tiongkok. harga rumah di tokyo seharusnya sangat tinggi, bukan?

kesalahpahaman ini adalah sesuatu yang harus dihindari setiap orang ketika berinvestasi di real estate jepang. jika anda menggunakan harga rumah dalam negeri dan ide-ide alami untuk "menjangkarkan" harga rumah di luar negeri, beberapa bisnis dapat memanfaatkan hal ini dengan sengaja menaikkan harga untuk menjual rumah kepada anda.

faktanya, harga rumah di tokyo tidak mahal. pada bulan agustus tahun ini,harga transaksi apartemen bekas di 23 distrik tokyo adalah 1,1193 juta yen (sekitar 56.000 yuan) per meter persegi, dibandingkan dengan lokasi yang sama di kota-kota tingkat pertama di tiongkok, biayanya jauh lebih murah.

logika investasi di pasar jepang sangat berbeda dengan di tiongkok, dan definisi nilai juga berbeda. oleh karena itu, jangan gunakan harga domestik untuk melabuhkan jepang, karena akan mempengaruhi penilaian nilai anda.

pengembalian investasi yang tinggi merupakan aset yang bagus?

ini seperti kasus di awal, pemikiran pak g hanya melihat pada tingkat pengembalian dan tidak lebih.

namun faktanya, dengan mengambil contoh tokyo, tingkat pengembalian sewa permukaan di 23 distrik di tokyo seringkali hanya sekitar 4-6%, dan itu hanya sebagian kecil dari 6%.

setelah mengecualikan semua biaya pengeluaran, pendapatan bersih yang diperoleh sekitar 3-5%. anda harus mewaspadai situasi pasar saat ini.

aset dengan tingkat pengembalian yang tinggi sering kali muncul di pinggiran kota dan bagian bawah tokyo yang jauh dari kota (kota hachioji, daerah tama, dll.). meskipun harga sewanya tinggi, tidak mudah untuk menyewakannya aset tersebut dan pengembalian akhir diamortisasi tidak setinggi wilayah metropolitan tokyo.

belilah rumah yang menghadap ke selatan saja, dan jangan mempertimbangkan hal lain.

hal ini juga menjadi pemikiran banyak pelanggan kami. tapi semua orang harus ingat,kami bukan penduduk, kami investor, kenapa kamu begitu berkomitmen untuk membeli rumah sendiri di tanah air?

meskipun orang jepang juga menyukai rumah yang menghadap ke selatan, namun sebagai penyewa, mereka tidak terlalu peduli dengan orientasinya.

pertama, penyewa di jepang pada dasarnya adalah pekerja kantoran yang bekerja dari jam 9 sampai jam 5. kalau pagi keluar, matahari baru saja terbit, dan kalau pulang malam, lampu sudah mulai menyala. selain itu, rumah-rumah jepang pada dasarnya dilengkapi dengan ac, sistem pemanas dan pengering, sehingga orientasinya tidak banyak berpengaruh pada rumah tersebut.

kedua, orang jepang menghargai privasi, dan tirai di dalam ruangan tetap tertutup rapat untuk waktu yang lama.

dibandingkan dengan orientasinya, anda sebaiknya fokus pada rumah berkualitas tinggi yang mudah disewa dan dijual (di perkotaan, transportasi yang nyaman, dll).

jika anda melewatkan suatu barang dengan pengembalian yang bagus, lokasi yang bagus, dan fasilitas internal yang baik karena keragu-raguan, maka keuntungannya lebih besar daripada kerugiannya.

rumah di jepang kecil sekali, apakah bisa disewakan?

luas rata-rata apartemen investasi kecil di jepang adalah antara 16㎡-25㎡, yang setara dengan satu kamar domestik.

harga sewa di tokyo tinggi, kepadatan penduduk tinggi, dan harga tanah mahal, jadi untuk memanfaatkan ruang secara efisien, anda perlu mengurangi ukuran tempat tinggal anda.

berbeda dengan penyewa domestik, penyewa tunggal di jepang lebih memilih tinggal di kamar single dengan fasilitas lengkap karena menghargai privasi.

jika seseorang tinggal di apartemen satu kamar tidur, harga sewanya akan jauh lebih mahal daripada satu kamar yang luasnya lebih dari sepuluh meter persegi (atau bahkan beberapa meter persegi). tinggal dalam satu kamar.

anda tidak bisa membeli rumah tua!

teman-teman yang berpikiran seperti ini mungkin mengira bahwa rumah di jepang sama seperti di china. rumah yang berumur lebih dari 20 tahun menjadi “tua dan rusak”: dinding luar rumah berkarat parah, ditumbuhi rumput liar di masyarakat, properti. pengelolaannya kacau, dan sampah menumpuk sembarangan.

namun nyatanya, nilai investasi untuk rumah-rumah tua jepang adalah yang tertinggi.

pertama, rumah seperti itu mempertahankan nilainya dengan lebih baik. nilai sebuah rumah di jepang dibagi menjadi nilai bangunan dan nilai tanah. nilai bangunan akan terdepresiasi, namun nilai tanah tidak. depresiasi rumah-rumah tua pada dasarnya telah mencapai tingkat yang hampir sama. ada sedikit ruang bagi nilai bangunan untuk menurun di masa depan, dan nilai tanah terus meningkat, sehingga lebih berharga dan hemat biaya.

kedua, rumah-rumah tua jepang dikelola dengan baik sejak tahun 1980, usulan pemerintah jepanggedung seratus tahuntujuannya adalah membangun dan memelihara rumah sesuai standar yang mampu bertahan hingga 100 tahun. biasanya rumah jepang yang berumur 30 sampai 40 tahun masih sangat baru dan bersih.

oleh karena itu, rumah-rumah di tahun 1980-an ternyata sangat populer. karena struktur perumahannya lebih stabil dan lebih baik dari sebelumnya (baru tahan gempa), sedangkan harga sewanya lebih murah dibandingkan tahun 1990-an dan 2000-an, dan tingkat pengelolaan propertinya hampir sama, sangat rata-rata. oleh karena itu, mengingat keefektifan biaya sewa, tempat ini tetap sangat populer di kalangan penyewa.

di atas adalah 5 jebakan investasi yang umum terjadi dalam “pemikiran tiongkok”.

ingat, membeli real estate jepang bukan tentang memilih tempat tinggal anda sendiri, melainkan untuk ditinggali oleh masyarakat jepang. oleh karena itu, anda harus beradaptasi dengan pemikiran hidup masyarakat jepang dan mengubah pemikiran solid masa lalu untuk membeli properti yang ada. properti investasi yang berkualitas dan hemat biaya.

tabu besar dalam investasi real estate di luar negeri adalah: pertama, "mengandalkan perasaan"; kedua, meniru pengalaman membeli rumah dalam negeri.membeli rumah di jepang tidaklah sulit, namun jika anda ingin membeli rumah yang bagus, profesionalisme dan pengalaman sangat diperlukan.