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depois de tantos anos no setor, sempre encontro alguns amigos que vêm perguntar sobre imóveis no japão com um pensamento chinês em comprar uma casa:

“as casas japonesas são tão antigas que ainda têm valor de investimento?”

“a taxa de retorno do aluguel deste apartamento é tão alta que com certeza vou comprar este!”

"esta casa não está voltada para o sul. eu não a quero."

“todas as casas onde os japoneses vivem são tão pequenas?”

o cliente que mais me impressionou, vamos chamá-lo de sr. g, era muito obcecado por altos retornos de aluguel. a primeira coisa que ele disse quando nos contatou foi para nos deixarajude-o a encontrar uma casa com uma alta taxa de retorno.

então, nós o ajudamos a encontrar várias casas com uma taxa bruta de retorno de aluguel de cerca de 5,5% nos 23 bairros de tóquio.

porém, o sr. g disse que a taxa de retorno bruto é de apenas 5,5% e, depois de deduzidas diversas despesas diversas, é de pouco mais de 4 pontos, o que é muito pouco! depois disso, ele me ignorou.

depois de um tempo, descobri que o sr. g havia comprado uma casa em fukuoka. não só o preço era baixo, mas o retorno era de 7%.

assim que ouvi falar da cidade de fukuoka, o alarme começou a soar em meu coração.

você sabe, o japão é um país com uma baixa taxa de natalidade e um sério envelhecimento da população. com excepção da área metropolitana e de osaka, quase todas as outras cidades registam um crescimento populacional negativo. comprar uma casa nessas cidades,embora o preço seja baixo e o retorno alto, é difícil alugar ou revender.

com certeza, alguns meses depois, o sr. g veio até nós e perguntou se poderíamos ajudá-lo a alugar sua casa. só então descobrimos que sua casa estava vazia há mais de meio ano e não havia sido alugada.

o pensamento do investimento chinês que só olha para a taxa de retorno colocou o sr. g num grande buraco.

hoje, com base em meus muitos anos de experiência no setor imobiliário japonês, contarei a vocês cinco "armadilhas de investimento com o pensamento chinês" comuns. você deve ter cuidado para não cair nelas!

o pib per capita do japão é três vezes maior que o da china. os preços da habitação em tóquio deveriam ser muito elevados, certo?

este mal-entendido é algo que todos devem evitar ao investir em imóveis japoneses. se você usar os preços domésticos da habitação e ideias naturais para "ancorar" os preços da habitação estrangeira, algumas empresas podem tirar vantagem disso para aumentar deliberadamente o preço para lhe vender uma casa.

na verdade, os preços das moradias em tóquio não são caros. em agosto deste ano,o preço de transação de apartamentos usados ​​​​nos 23 bairros de tóquio é de 1,1193 milhão de ienes (aproximadamente 56.000 yuans) por metro quadrado, em comparação com a mesma localização em cidades de primeiro nível na china, é muito mais barato.

a lógica de investimento no mercado japonês é muito diferente da da china e a definição de valor também é diferente. portanto, não utilize os preços internos para ancorar o japão, pois isso afetará o seu julgamento de valor.

um alto retorno do investimento é um bom ativo?

é exatamente como no início: o pensamento do sr. g olha apenas para a taxa de retorno e nada mais.

mas, na verdade, tomando tóquio como exemplo, a taxa de retorno do aluguel de superfície nos 23 bairros de tóquio costuma ser de apenas 4-6%, e é apenas uma fração de 6%.

depois de excluir todos os custos de despesas, o lucro líquido obtido é de cerca de 3-5%. você deve estar ciente da situação atual do mercado.

esses ativos com altas taxas de retorno geralmente aparecem nos subúrbios e partes baixas de tóquio, longe da cidade (cidade de hachioji, área de tama, etc.). embora o aluguel seja alto, não é fácil alugá-los. tais ativos e o retorno final amortizado não é tão alto quanto a área metropolitana de tóquio.

compre apenas casas voltadas para o sul e não considere mais nada.

este também é o pensamento de muitos de nossos clientes. mas todos deveriam se lembrar,não somos residentes, somos investidores, por que você está tão empenhado em comprar sua própria casa no campo?

embora os japoneses também gostem de casas voltadas para o sul, como inquilinos, eles não se importam muito com a orientação.

primeiro, os inquilinos no japão são basicamente trabalhadores de escritório que trabalham das 9h às 17h. quando saem de manhã, o sol acaba de nascer e, quando voltam para casa à noite, as luzes já começaram a acender. além disso, as casas japonesas são basicamente equipadas com sistemas de ar condicionado, aquecimento e secagem, por isso a orientação tem pouco impacto sobre elas.

em segundo lugar, os japoneses valorizam a privacidade e as cortinas da sala ficam bem fechadas por muito tempo. nesse caso, qual caminho não é um problema.

em comparação com a orientação, você deve se concentrar em casas de alta qualidade que sejam fáceis de alugar e vender (em áreas urbanas, transporte conveniente, etc.).

se você perder um item com bons retornos, boa localização e boas instalações internas por hesitação, o ganho superará a perda.

as casas no japão são tão pequenas que podem ser alugadas?

a área média dos apartamentos para pequenos investimentos no japão está entre 16㎡-25㎡, o que equivale a um quarto individual doméstico.

o aluguel em tóquio é alto, a densidade populacional é alta e os terrenos são caros, portanto, para fazer uso eficiente do espaço, você precisa reduzir o tamanho da sua residência.

ao contrário dos inquilinos domésticos, os inquilinos solteiros japoneses preferem viver em quartos individuais com instalações completas porque valorizam a privacidade. este é um fenómeno muito comum.

se a pessoa mora em um apartamento de um quarto, o aluguel será bem mais caro do que um quarto individual com mais de dez metros quadrados (ou mesmo alguns metros quadrados, para economizar aluguel, tem muita gente que opta por). morar em um quarto individual.

você não pode comprar uma casa velha!

amigos que pensam assim podem pensar que as casas no japão são como as da china. as casas com mais de 20 anos tornam-se "velhas e quebradas": as paredes externas das casas estão severamente corroídas, as ervas daninhas crescem demais na comunidade, na propriedade. a gestão é caótica e o lixo é empilhado aleatoriamente.

mas, na verdade, o valor do investimento em casas japonesas antigas é o mais alto.

em primeiro lugar, tal casa mantém melhor o seu valor. o valor de uma casa no japão é dividido em valor do edifício e valor do terreno. o valor do edifício será depreciado, mas o valor do terreno não. a depreciação das casas antigas atingiu basicamente quase o mesmo nível. há pouco espaço para o valor dos edifícios diminuir no futuro, e o valor dos terrenos está em constante aumento, por isso são mais valiosos e mais rentáveis.

em segundo lugar, as casas antigas do japão são bem geridas já em 1980, o governo japonês propôs.edifício centenárioo objetivo é construir e manter casas de acordo com padrões que possam durar 100 anos. normalmente as casas japonesas com 30 a 40 anos ainda são muito novas e limpas.

portanto, as casas da década de 1980 são surpreendentemente populares. porque a sua estrutura habitacional é mais estável e melhor do que antes (nova resistente a terramotos), enquanto o aluguer é mais barato do que nas décadas de 1990 e 2000, e o nível de gestão imobiliária é praticamente o mesmo, muito médio. por isso, considerando o custo-benefício do aluguel, ele continua muito popular entre os inquilinos.

acima estão cinco armadilhas de investimento comuns do “pensamento chinês”.

lembre-se, comprar um imóvel no japão não é escolher sua própria residência, é para os residentes da sociedade japonesa morarem. portanto, você deve se adaptar ao pensamento de vida do povo japonês e mudar o pensamento sólido do passado para comprar um imóvel que seja rentável e de boa qualidade de propriedades de investimento de qualidade.

os grandes tabus no investimento imobiliário no exterior são: primeiro, “confiar no sentimento”; segundo, copiar a experiência de compra de casa doméstica;comprar uma casa no japão não é difícil, mas se você quer comprar uma ótima casa, profissionalismo e experiência são indispensáveis.