소식

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

오랫동안 업계에 종사한 후, 나는 집을 구입하려는 중국식 사고 방식으로 일본 부동산에 대해 문의하러 오는 몇몇 친구들을 항상 만납니다.

“일본 주택은 너무 오래됐는데 아직도 투자 가치가 있나요?”

"이 아파트는 임대수익률이 너무 높아서 꼭 사겠습니다!"

"이 집은 남쪽을 향하고 있지 않습니다. 나는 그것을 원하지 않습니다."

“일본인들이 사는 집은 다 그렇게 작나요?”

저에게 가장 인상 깊었던 고객님, 미스터 g라고 부르자면, 높은 임대수익률에 집착하는 분이셨어요. 그가 우리에게 연락했을 때 가장 먼저 한 말은 우리를 허락하라는 것이었습니다.수익률이 높은 집을 찾도록 도와주세요.

그래서 우리는 그가 도쿄 23개 구에서 총 임대 수익률이 5.5% 정도인 여러 집을 찾는 데 도움을 주었습니다.

그런데 g씨는 총수익률이 5.5%에 불과하고, 각종 잡비를 빼면 4점 남짓에 불과해 너무 적다고 한다! 그 후 그는 나를 무시했습니다.

나중에 알고 보니 g씨가 후쿠오카에 집을 샀는데, 가격도 저렴했을 뿐만 아니라 수익률도 7%에 달했다고 합니다.

후쿠오카라는 도시에 대한 이야기를 듣자마자 내 마음 속에 경고음이 울리기 시작했습니다.

아시다시피 일본은 저출산, 고령화가 심각한 나라입니다. 수도권과 오사카를 제외한 거의 모든 도시가 마이너스 인구 증가세를 보이고 있다. 이 도시에서 집을 구입하고,가격이 저렴하고 수익률이 높음에도 불구하고 임대나 재판매가 어렵습니다.

아니나 다를까 몇 달 후 g씨가 우리를 찾아와 자신의 집을 임대하는 데 도움을 줄 수 있는지 물었습니다. 그제서야 우리는 그의 집이 반년 넘게 비어 있었고 임대도 되지 않았다는 사실을 알게 되었습니다.

수익률만 보는 중국 투자 사고는 g씨를 큰 곤경에 빠뜨렸다.

오늘은 제가 일본 부동산 업계에서 다년간의 경험을 바탕으로 여러분이 주의해야 할 "중국적 사고방식의 투자 함정" 5가지에 대해 알려드리겠습니다!

일본의 1인당 gdp는 중국의 3배에 달합니다. 도쿄 주택 가격은 매우 높을 것입니다.

이런 오해는 일본 부동산에 투자할 때 누구나 피해야 할 부분이다. 국내 주택 가격과 자연스러운 아이디어를 이용해 해외 주택 가격을 '고정'한다면 일부 기업에서는 이를 악용해 고의로 가격을 올려 집을 팔 수도 있습니다.

사실 도쿄의 집값은 비싸지 않습니다. 올해 8월에는도쿄 23구 중고아파트 거래가격은 제곱미터당 111억9300만엔(약 5만6000위안)이다., 중국 1 선 도시의 동일한 위치에 비해 훨씬 저렴합니다.

일본 시장의 투자 논리는 중국과 매우 다르며, 가치에 대한 정의도 다릅니다. 따라서 일본을 고정시키기 위해 국내 가격을 사용하지 마십시오. 이는 귀하의 가치 판단에 영향을 미칠 수 있습니다.

투자수익률이 높으면 좋은 자산이다?

이것도 처음의 경우와 마찬가지로 g씨의 생각은 수익률만 보고 다른 것은 전혀 고려하지 않습니다.

그러나 실제로 도쿄를 예로 들면, 도쿄 23구의 지상 임대 수익률은 4~6% 정도에 불과한 경우가 많고, 6%에도 미치지 못하는 경우가 많습니다.

모든 지출 비용을 제외하면 순이익은 3~5% 정도입니다. 현재 시장 상황을 잘 알고 있어야 합니다.

수익률이 높은 자산은 도심에서 멀리 떨어진 도쿄 교외 및 하부 지역(하치오지시, 다마 지역 등)에 많이 나타나며, 임대료는 높지만 공실 확률이 높지 않습니다. 그러한 자산과 최종 상각수익률은 도쿄 수도권만큼 높지 않습니다.

남쪽을 향한 집만 구입하고 다른 것은 고려하지 마십시오.

이는 많은 고객들의 생각이기도 합니다. 하지만 모두가 기억해야 할 것은,우리는 거주자가 아니라 투자자입니다., 왜 그렇게 집요하게 시골에 집을 사려고 하시나요?

일본인도 남향 집을 좋아하지만, 세입자 입장에서는 방향에 크게 신경 쓰지 않습니다.

먼저, 일본의 임차인은 기본적으로 9시부터 5시까지 일하는 직장인이다. 아침에 나가면 해가 막 떴고, 밤에 집에 오면 이미 불이 켜지기 시작했다. 또한, 일본 가옥에는 기본적으로 에어컨, 난방, 건조 시스템이 갖춰져 있어 방향에 따른 영향이 거의 없습니다.

둘째, 일본인은 프라이버시를 중시하므로 방의 커튼을 오랫동안 단단히 닫아 두는 것이 문제가 되지 않습니다.

지향점에 비해 임대 및 매매가 용이한(도시지역, 교통이 편리한 등) 고급주택에 중점을 두어야 합니다.

반품률도 좋고, 위치도 좋고, 내부 시설도 좋은 물건을 망설이다가 놓치면 손해보다 이득이 더 큽니다.

일본의 집은 너무 작아서 임대할 수 있나요?

일본 소형 투자 아파트의 평균 면적은 16㎡~25㎡로 국내 1인실과 맞먹는다.

도쿄는 임대료가 높고, 인구 밀도가 높으며, 토지 가격도 비싸기 때문에 공간을 효율적으로 활용하려면 거주 공간을 줄여야 합니다.

국내 세입자와 달리 일본의 1인 세입자는 프라이버시를 중시하기 때문에 시설이 완비된 1인실을 선호하는 경우가 많습니다.

원룸에 산다면 10제곱미터(심지어 몇 제곱미터)가 넘는 원룸보다 임대료가 훨씬 비싸게 마련이다. 단칸방에 살아요.

오래된 집을 살 수는 없습니다!

이렇게 생각하는 친구들은 일본의 집이 중국의 집과 같다고 생각할 수도 있습니다. 20년이 넘은 집은 "오래되고 부서진다". 집의 외벽이 심하게 부식되고, 공동체, 재산에 잡초가 무성합니다. 관리가 엉망이고, 쓰레기가 마구마구 쌓여있습니다.

하지만 실제로는 일본의 오래된 주택의 금전적 투자 가치가 가장 높습니다.

첫째, 그러한 집은 그 가치를 더 잘 유지합니다. 일본의 주택 가치는 건물 가치와 토지 가치로 구분됩니다. 건물 가치는 하락하지만 토지 가치는 하락하지 않습니다. 오래된 주택의 가치하락은 이제 거의 막바지에 이르렀고, 앞으로도 건물의 가치가 하락할 여지가 거의 없으며, 토지의 가치도 지속적으로 상승하고 있어 더욱 가치 있고 비용 효율적입니다.

둘째, 일본의 오래된 가옥은 이미 1980년 초에 일본 정부가 제안했습니다.센테니얼 빌딩목표는 100년 동안 지속될 수 있는 기준에 따라 주택을 건설하고 유지하는 것입니다. 보통 일본의 가옥은 30~40년 된 집이라 아직은 새것처럼 깨끗합니다.

그래서 1980년대 주택은 의외로 인기가 많다. 왜냐하면 주택 구조가 이전보다 더 안정적이고 좋아졌기 때문입니다(새로운 내진성). 임대료는 1990년대와 2000년대보다 저렴하고 부동산 관리 수준은 거의 동일하고 매우 평균적입니다. 따라서 임대 비용 효율성을 고려하면 임차인 사이에서 여전히 인기가 높습니다.

위 내용은 '중국식 사고'의 5가지 일반적인 투자 함정입니다.

일본 부동산을 구입하는 것은 자신의 거주지를 선택하는 것이 아니라 일본 사회의 거주자가 살기 위한 것임을 기억하십시오. 비용 효율적이고 품질이 좋은 투자 자산입니다.

해외 부동산 투자의 가장 큰 금기 사항은 첫째, '감정에 의존', 둘째, 국내 주택 구매 경험을 모방하는 것입니다.일본에서 집을 구입하는 것은 어렵지 않지만, 좋은 집을 구입하려면 전문성과 경험이 필수입니다.