uutiset

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

olen ollut alalla niin monta vuotta, ja tapaan aina ystäviä, jotka tulevat tiedustelemaan japanilaisista kiinteistöistä kiinalaistyylisesti asunnon ostamista harkiten:

"japanilaiset talot ovat niin vanhoja, onko niillä vielä sijoitusarvoa?"

"tämän asunnon vuokratuottoprosentti on niin korkea, että ostan tämän ehdottomasti!"

"tämä talo ei ole etelään päin. en halua sitä."

"ovatko kaikki talot, joissa japanilaiset asuvat, niin pieniä?"

asiakas, joka teki minuun suurimman vaikutuksen, kutsukaamme häntä herra g:ksi, oli erittäin pakkomielle korkeista vuokratuotoista. ensimmäinen asia, jonka hän sanoi, kun hän otti meihin yhteyttä, oli antaa meilleauta häntä löytämään talo, jolla on korkea palautusprosentti.

joten auttoimme häntä löytämään useita taloja, joiden bruttovuokratuottoprosentti oli noin 5,5 % tokion 23 osastolta.

mr. g sanoi kuitenkin, että bruttotuottoprosentti on vain 5,5 % ja erilaisten sekalaisten kulujen vähentämisen jälkeen se on vain hieman yli 4 pistettä, mikä on liian vähän! sen jälkeen hän jätti minut huomiotta.

hetken kuluttua sain selville, että herra g oli ostanut talon fukuokasta. hinta ei ollut vain alhainen, mutta tuoton sanottiin olevan 7%.

heti kun kuulin fukuokan kaupungista, hälytyskellot alkoivat soida sydämessäni.

tiedätkö, japani on maa, jossa syntyvyys on alhainen ja väestö ikääntyy vakavasti. pääkaupunkiseutua ja osakaa lukuun ottamatta lähes kaikissa muissa kaupungeissa väestönkasvu on negatiivista. asunnon ostaminen näistä kaupungeista,vaikka hinta on alhainen ja tuotto korkea, vuokraaminen tai jälleenmyynti on vaikeaa.

todellakin, muutamaa kuukautta myöhemmin herra g tuli luoksemme ja kysyi, voisimmeko auttaa häntä vuokraamaan talonsa. vasta sitten saimme tietää, että hänen talonsa oli ollut tyhjänä yli puoli vuotta eikä ollut vuokrattu.

kiinan investointiajattelu, joka tarkastelee vain tuottoprosenttia, laittoi herra g:n isoon kuoppaan.

tänään kerron sinulle monien vuosien kokemukseni japanin kiinteistöalalta viidestä yleisestä "kiinalaisen ajattelun sijoitussudenkuoresta". sinun on oltava varovainen joutuessasi niihin!

japanin asukaskohtainen bkt on kolminkertainen tokion asuntojen hintoihin verrattuna, eikö?

tätä väärinkäsitystä kaikkien on vältettävä sijoittaessaan japanilaiseen kiinteistöön. jos käytät kotimaisia ​​asuntojen hintoja ja luonnollisia ideoita ulkomaisten asuntojen hintojen "ankkurointiin", jotkut yritykset voivat hyödyntää tätä nostaakseen hintoja tarkoituksella myydäkseen sinulle talon.

itse asiassa asuntojen hinnat tokiossa eivät ole kalliita. tämän vuoden elokuussatokion 23 osastolla olevien käytettyjen asuntojen kauppahinta on 1,1193 miljoonaa jeniä (noin 56 000 yuania) neliömetriltä, verrattuna samaan sijaintiin kiinan ensiluokkaisissa kaupungeissa, se on paljon halvempaa.

japanin markkinoiden sijoituslogiikka on hyvin erilainen kuin kiinan, ja myös arvon määritelmä on erilainen. älä siksi käytä kotimaisia ​​hintoja japanin ankkuroimiseen, sillä se vaikuttaa arvoarvioihisi.

onko korkea sijoitetun pääoman tuotto hyvä etu?

tämä on aivan kuten alussa, herra g:n ajattelussa tarkastellaan vain tuottoprosenttia eikä mitään muuta.

mutta itse asiassa, kun otetaan esimerkkinä tokio, pintavuokran palautusprosentti tokion 23 osastolla on usein vain noin 4-6 %, ja se on vain murto-osa 6 %:sta.

kun kaikki menokustannukset on jätetty pois, nettotulot ovat noin 3-5 %. sinun on oltava tietoinen nykyisestä markkinatilanteesta.

korkean tuoton omaisuutta esiintyy usein esikaupungeissa ja tokion alemmissa osissa kaukana kaupungista (hachioji city, taman alue jne.) vaikka vuokra on korkea, sitä ei ole helppo vuokrata tällaiset varat ja lopullinen jaksotettu tuotto se ei ole yhtä korkea kuin tokion metropolialue.

osta vain taloja, jotka ovat etelään päin, äläkä harkitse mitään muuta.

tämä on myös monien asiakkaidemme mielipide. mutta kaikkien tulee muistaa,emme ole asukkaita, olemme sijoittajia, miksi olet niin sitoutunut ostamaan oman kodin maasta?

vaikka japanilaiset pitävät vuokralaisina myös etelänpuoleisista taloista, he eivät juuri välitä suunnasta.

ensinnäkin japanissa asukkaat ovat periaatteessa toimistotyöntekijöitä, jotka työskentelevät yhdeksästä viiteen. kun he lähtevät ulos aamulla, aurinko on juuri paistanut, ja kun he tulevat kotiin yöllä, valot ovat jo alkaneet syttyä. lisäksi japanilaiset talot on pohjimmiltaan varustettu ilmastointi-, lämmitys- ja kuivausjärjestelmillä, joten suuntaus ei juurikaan vaikuta niihin.

toiseksi, japanilaiset arvostavat yksityisyyttä, ja huoneen verhot pidetään tiukasti kiinni pitkään. tässä tapauksessa se ei ole ongelma.

orientaatioon verrattuna kannattaa keskittyä laadukkaisiin taloihin, joita on helppo vuokrata ja myydä (kaupunkialueilla, kätevät kulkuyhteydet jne.).

jos menetät epäröinnin vuoksi tuotteen, jolla on hyvä tuotto, hyvä sijainti ja hyvät sisäiset tilat, voitto on suurempi kuin tappio.

talot japanissa ovat niin pieniä, että voidaanko niitä vuokrata?

pienten sijoitusasuntojen keskimääräinen pinta-ala japanissa on 16㎡-25㎡, mikä vastaa kotimaista yhden hengen huonetta.

tokiossa vuokrat ovat korkeat, asukastiheys korkea ja maa on korkeatasoista, joten tilan tehokas käyttö edellyttää, että asuntosi kokoa pienennät.

toisin kuin kotimaiset vuokralaiset, japanilaiset yksin asuvat mieluummin yhden hengen huoneissa, joissa on täydelliset palvelut, koska he arvostavat yksityisyyttä. tämä on hyvin yleinen ilmiö.

jos ihminen asuu yhden makuuhuoneen asunnossa, niin vuokra on paljon kalliimpi kuin yli kymmenen neliömetrin (tai muutaman neliön) yhden hengen huone. vuokran säästämiseksi on monia asua yhden hengen huoneessa.

et voi ostaa vanhaa taloa!

ystävät, jotka ajattelevat näin, saattavat ajatella, että talot ovat japanissa kuin kiinassa yli 20 vuotta vanhoista taloista tulee "vanhoja ja rikki": talojen ulkoseinät ovat pahasti ruostuneet, rikkaruohot kasvavat yhteisössä, omaisuudessa. hallinta on kaoottista, ja roskia kasataan satunnaisesti.

mutta itse asiassa, sijoituksen vastine rahalle vanhoissa japanilaisissa taloissa on korkein.

ensinnäkin tällainen talo säilyttää arvonsa paremmin. talon arvo japanissa jaetaan rakennusarvoon ja maan arvoon. rakennusarvo alenee, mutta maan arvo ei. vanhojen talojen poistot ovat pääsääntöisesti saavuttaneet lähes samat tasot rakennusten arvon alenemiselle ei ole juurikaan varaa tulevaisuudessa, ja maan arvo nousee jatkuvasti, joten se on arvokkaampaa ja kustannustehokkaampaa.

toiseksi japanin vanhat talot ovat hyvin hoidettuja jo vuonna 1980 japanin hallitus ehdottisatavuotis rakennustavoitteena on rakentaa ja ylläpitää taloja standardien mukaisesti, jotka voivat kestää 100 vuotta. yleensä 30-40 vuotta vanhat japanilaiset talot ovat vielä hyvin uusia ja siistejä.

siksi 1980-luvun talot ovat yllättävän suosittuja. koska sen asuntorakenne on aiempaa vakaampi ja parempi (uusi maanjäristyskestävä), kun taas vuokra on halvempi kuin 1990- ja 2000-luvuilla ja kiinteistöjen hallinnan taso on suunnilleen sama, hyvin keskinkertainen. vuokrauksen kustannustehokkuus huomioon ottaen se on siksi edelleen erittäin suosittu vuokralaisten keskuudessa.

yllä olevat ovat 5 yleistä "kiinalaisen ajattelun" sijoitussudenkuoppaa.

muista, että japanilaisen kiinteistön ostamisessa ei ole kyse oman asunnon valitsemisesta, vaan japanilaisen yhteiskunnan asukkaiden asumisesta. siksi sinun on sopeuduttava japanilaisten elävään ajatteluun ja muutettava menneisyyttä vakaata ajattelua, jotta voit ostaa kiinteistön, joka on kustannustehokkaita ja laadukkaita sijoituskiinteistöjä.

ulkomaisten kiinteistösijoitusten suuret tabut ovat: ensinnäkin "tunteeseen luottaminen" toiseksi kotimaisen asunnon ostokokemuksen kopioiminen.talon ostaminen japanista ei ole vaikeaa, mutta jos haluat ostaa upean talon, ammattitaito ja kokemus ovat välttämättömiä.