νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

μετά από τόσα χρόνια στη βιομηχανία, πάντα συναντώ μερικούς φίλους που έρχονται να ρωτήσουν για ακίνητα στην ιαπωνία με μια κινεζική σκέψη να αγοράσει ένα σπίτι:

«τα ιαπωνικά σπίτια είναι τόσο παλιά, εξακολουθούν να έχουν επενδυτική αξία;»

"το ποσοστό επιστροφής ενοικίασης αυτού του διαμερίσματος είναι τόσο υψηλό, σίγουρα θα το αγοράσω!"

"αυτό το σπίτι δεν βλέπει νότια. δεν το θέλω."

«είναι τόσο μικρά όλα τα σπίτια στα οποία ζουν οι ιάπωνες;»

ο πελάτης που με εντυπωσίασε περισσότερο, ας τον πούμε mr. g, είχε μεγάλη εμμονή με τις υψηλές αποδόσεις ενοικίασης. το πρώτο πράγμα που είπε όταν επικοινώνησε μαζί μας ήταν να μας επιτρέψειβοηθήστε τον να βρει ένα σπίτι με υψηλό ποσοστό επιστροφής.

έτσι, τον βοηθήσαμε να βρει πολλά σπίτια με ακαθάριστο ποσοστό απόδοσης ενοικίου περίπου 5,5% στους 23 θαλάμους του τόκιο.

ωστόσο, ο κ. γ είπε ότι το μεικτό ποσοστό απόδοσης είναι μόλις 5,5% και αφού αφαιρεθούν διάφορα διάφορα έξοδα, είναι μόλις λίγο πάνω από 4 μονάδες, που είναι πολύ λίγο! μετά από αυτό, με αγνόησε.

μετά από λίγο, ανακάλυψα ότι ο κύριος g είχε αγοράσει ένα σπίτι στη φουκουόκα όχι μόνο ήταν χαμηλή η τιμή, αλλά λέγεται ότι η απόδοση ήταν 7%.

μόλις άκουσα για την πόλη φουκουόκα, άρχισαν να χτυπούν καμπανάκια κινδύνου στην καρδιά μου.

ξέρετε, η ιαπωνία είναι μια χώρα με χαμηλό ποσοστό γεννήσεων και σοβαρή γήρανση του πληθυσμού. εκτός από τη μητροπολιτική περιοχή και την οσάκα, σχεδόν όλες οι άλλες πόλεις παρουσιάζουν αρνητική πληθυσμιακή αύξηση. αγοράζοντας ένα σπίτι σε αυτές τις πόλεις,αν και η τιμή είναι χαμηλή και η απόδοση είναι υψηλή, είναι δύσκολο να ενοικιαστεί ή να μεταπωληθεί.

βέβαια, λίγους μήνες αργότερα, ο κύριος g ήρθε σε εμάς και ρώτησε αν μπορούσαμε να τον βοηθήσουμε να νοικιάσει το σπίτι του. μόνο τότε μάθαμε ότι το σπίτι του ήταν άδειο για περισσότερο από μισό χρόνο και δεν είχε νοικιαστεί.

η κινεζική επένδυση που σκέφτεται μόνο το ποσοστό απόδοσης έβαλε τον κ. g σε ένα μεγάλο λάκκο.

σήμερα, με βάση την πολυετή εμπειρία μου στον ιαπωνικό κλάδο ακινήτων, θα σας πω για πέντε κοινές «επενδυτικές παγίδες με την κινεζική σκέψη πρέπει να προσέχετε να πέσετε σε αυτές».

το κατά κεφαλήν αεπ της ιαπωνίας είναι τριπλάσιο από αυτό των κατοικιών του τόκιο, σωστά;

αυτή η παρεξήγηση είναι κάτι που όλοι πρέπει να αποφεύγουν όταν επενδύουν σε ιαπωνικά ακίνητα. εάν χρησιμοποιείτε εγχώριες τιμές κατοικιών και φυσικές ιδέες για να «αγκυρώσετε» τις ξένες τιμές κατοικιών, ορισμένες επιχειρήσεις μπορούν να επωφεληθούν από αυτό για να αυξήσουν σκόπιμα την τιμή για να σας πουλήσουν ένα σπίτι.

στην πραγματικότητα, οι τιμές των κατοικιών στο τόκιο δεν είναι ακριβές. τον αύγουστο του τρέχοντος έτους,η τιμή συναλλαγής των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων στους 23 θαλάμους του τόκιο είναι 1,1193 εκατομμύρια γιεν (περίπου 56.000 γιουάν) ανά τετραγωνικό μέτρο, σε σύγκριση με την ίδια τοποθεσία σε πόλεις πρώτης κατηγορίας στην κίνα, είναι πολύ φθηνότερο.

η επενδυτική λογική στην ιαπωνική αγορά είναι πολύ διαφορετική από αυτή της κίνας και ο ορισμός της αξίας είναι επίσης διαφορετικός. επομένως, μην χρησιμοποιείτε τις εγχώριες τιμές για να αγκυρώσετε την ιαπωνία, καθώς θα επηρεάσει την αξιακή σας κρίση.

μια υψηλή απόδοση επένδυσης είναι καλό πλεονέκτημα;

αυτό είναι ακριβώς όπως στην αρχή, η σκέψη του κ. g εξετάζει μόνο το ποσοστό απόδοσης και τίποτα άλλο.

αλλά στην πραγματικότητα, λαμβάνοντας ως παράδειγμα το τόκιο, το ποσοστό απόδοσης ενοικίασης επιφάνειας στους 23 θαλάμους του τόκιο είναι συχνά μόνο περίπου 4-6% και είναι μόνο ένα κλάσμα του 6%.

αφού εξαιρεθούν όλα τα έξοδα δαπανών, το καθαρό εισόδημα που προκύπτει είναι περίπου 3-5%.

αυτά τα περιουσιακά στοιχεία με υψηλά ποσοστά απόδοσης εμφανίζονται συχνά σε προάστια και χαμηλότερα μέρη του τόκιο μακριά από την πόλη (hachioji, περιοχή tama, κ.λπ.). τέτοια περιουσιακά στοιχεία και η τελική αποσβεσμένη απόδοση δεν είναι τόσο υψηλή όσο η μητροπολιτική περιοχή του τόκιο.

αγοράστε μόνο σπίτια που βλέπουν νότια και μην σκεφτείτε τίποτα άλλο.

αυτή είναι και η σκέψη πολλών πελατών μας. αλλά όλοι πρέπει να θυμούνται,δεν είμαστε κάτοικοι, είμαστε επενδυτές, γιατί είστε τόσο δεσμευμένοι να αγοράσετε το δικό σας σπίτι στη χώρα;

αν και στους ιάπωνες αρέσουν επίσης τα σπίτια με νότιο προσανατολισμό, ως ενοικιαστές, δεν τους ενδιαφέρει πραγματικά ο προσανατολισμός.

πρώτον, οι ένοικοι στην ιαπωνία είναι βασικά υπάλληλοι γραφείου που εργάζονται από τις 9 έως τις 5. όταν βγαίνουν το πρωί, ο ήλιος μόλις έχει βγει και όταν επιστρέφουν σπίτι το βράδυ, τα φώτα έχουν ήδη αρχίσει να ανάβουν. επιπλέον, τα ιαπωνικά σπίτια είναι βασικά εξοπλισμένα με συστήματα κλιματισμού, θέρμανσης και στεγνώματος, επομένως ο προσανατολισμός έχει μικρό αντίκτυπο σε αυτά.

δεύτερον, οι ιάπωνες εκτιμούν την ιδιωτικότητα και οι κουρτίνες στο δωμάτιο διατηρούνται ερμητικά κλειστές για μεγάλο χρονικό διάστημα, σε αυτήν την περίπτωση, δεν υπάρχει πρόβλημα.

σε σύγκριση με τον προσανατολισμό, θα πρέπει να εστιάσετε σε σπίτια υψηλής ποιότητας που είναι εύκολο να νοικιάσετε και να πουλήσετε (σε αστικές περιοχές, βολικές συγκοινωνίες κ.λπ.).

εάν χάσετε ένα προϊόν με καλές αποδόσεις, καλή τοποθεσία και καλές εσωτερικές εγκαταστάσεις λόγω δισταγμού, τότε το κέρδος υπερτερεί της απώλειας.

τα σπίτια στην ιαπωνία είναι τόσο μικρά, μπορούν να νοικιαστούν;

η μέση επιφάνεια των μικρών επενδυτικών διαμερισμάτων στην ιαπωνία είναι μεταξύ 16 και 25 ίντσες, που ισοδυναμεί με ένα οικιακό μονόκλινο δωμάτιο.

το ενοίκιο στο τόκιο είναι υψηλό, η πυκνότητα του πληθυσμού είναι υψηλή και η γη είναι πολύ υψηλή, επομένως για να κάνετε αποτελεσματική χρήση του χώρου, πρέπει να μειώσετε το μέγεθος της κατοικίας σας.

σε αντίθεση με τους εγχώριους ενοικιαστές, οι ιάπωνες μεμονωμένοι ενοικιαστές προτιμούν να ζουν σε μονόκλινα δωμάτια με πλήρεις εγκαταστάσεις, επειδή εκτιμούν την ιδιωτικότητα αυτό είναι ένα πολύ κοινό φαινόμενο.

εάν ένα άτομο μένει σε διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, το ενοίκιο θα είναι πολύ πιο ακριβό από ένα μονόκλινο δωμάτιο άνω των δέκα τετραγωνικών μέτρων (ή ακόμα και μερικά τετραγωνικά μέτρα για να εξοικονομήσετε ενοίκιο, υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που το επιλέγουν). ζουν σε ένα μονόκλινο δωμάτιο.

δεν μπορείτε να αγοράσετε ένα παλιό σπίτι!

οι φίλοι που σκέφτονται έτσι μπορεί να πιστεύουν ότι τα σπίτια στην ιαπωνία είναι σαν εκείνα της κίνας τα σπίτια που είναι πάνω από 20 ετών γίνονται "παλιά και σπασμένα": οι εξωτερικοί τοίχοι των σπιτιών έχουν διαβρωθεί σοβαρά, τα ζιζάνια είναι κατάφυτα στην κοινότητα. η διαχείριση είναι χαοτική και τα σκουπίδια συσσωρεύονται τυχαία.

αλλά στην πραγματικότητα, η επενδυτική αξία για τα χρήματα σε παλιά ιαπωνικά σπίτια είναι η υψηλότερη.

πρώτον, ένα τέτοιο σπίτι διατηρεί καλύτερα την αξία του. η αξία ενός σπιτιού στην ιαπωνία διαιρείται σε αξία δόμησης και αξία γης η αξία του κτιρίου θα υποτιμηθεί, αλλά η αξία της γης όχι. η υποτίμηση των παλαιών κατοικιών έχει φτάσει ουσιαστικά σχεδόν στο ίδιο επίπεδο υπάρχει μικρό περιθώριο μείωσης της αξίας των κτιρίων στο μέλλον και η αξία της γης αυξάνεται συνεχώς, επομένως είναι πιο πολύτιμη και πιο οικονομική.

δεύτερον, τα παλιά σπίτια της ιαπωνίας έχουν καλή διαχείριση ήδη από το 1980, πρότεινε η ιαπωνική κυβέρνησηεκατονταετές κτίριοστόχος είναι να χτιστούν και να συντηρηθούν σπίτια σύμφωνα με πρότυπα που μπορούν να διαρκέσουν για 100 χρόνια. συνήθως τα ιαπωνικά σπίτια ηλικίας 30 έως 40 ετών είναι ακόμα πολύ καινούργια και καθαρά.

ως εκ τούτου, τα σπίτια στη δεκαετία του 1980 είναι εκπληκτικά δημοφιλή. επειδή η οικιστική δομή του είναι πιο σταθερή και καλύτερη από πριν (νέο αντισεισμικό), ενώ το ενοίκιο είναι φθηνότερο από τις δεκαετίες του 1990 και του 2000 και το επίπεδο διαχείρισης ακινήτων είναι περίπου το ίδιο, πολύ μέτριο. ως εκ τούτου, λαμβάνοντας υπόψη τη σχέση κόστους-αποτελεσματικότητας της ενοικίασης, παραμένει πολύ δημοφιλής μεταξύ των ενοικιαστών.

τα παραπάνω είναι 5 κοινές επενδυτικές παγίδες της «κινεζικής σκέψης».

θυμηθείτε, η αγορά ιαπωνικών ακινήτων δεν έχει να κάνει με την επιλογή της δικής σας κατοικίας, είναι για τους κατοίκους της ιαπωνικής κοινωνίας για να ζήσουν. επομένως, πρέπει να προσαρμοστείτε στη ζωντανή σκέψη των ιαπώνων και να αλλάξετε τη σταθερή σκέψη του παρελθόντος προκειμένου να αγοράσετε ένα ακίνητο οικονομικά αποδοτικές και καλής ποιότητας επενδυτικών ακινήτων.

τα μεγάλα ταμπού στις επενδύσεις σε ακίνητα στο εξωτερικό είναι: πρώτον, «να βασίζεσαι στο συναίσθημα» δεύτερον, να αντιγράφεις την εμπειρία αγοράς σπιτιού.η αγορά ενός σπιτιού στην ιαπωνία δεν είναι δύσκολη, αλλά αν θέλετε να αγοράσετε ένα υπέροχο σπίτι, ο επαγγελματισμός και η εμπειρία είναι απαραίτητα.