नूतनगृहेषु मूल्यसीमानां उत्थापनेन गृहक्रेतृषु किं प्रभावः भविष्यति?
2024-08-19
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
अस्माकं संवाददाता ली क्षियाओहोङ्गः
अस्मिन् वर्षे आरम्भात् शेन्याङ्ग, लान्झौ, झेङ्गझौ, निङ्गडे इत्यादिषु नगरेषु स्पष्टं कृतं यत् ते नूतनव्यापारिक आवासस्य विक्रयमूल्यमार्गदर्शनं न कार्यान्विताः भविष्यन्ति इत्यादिषु स्थानेषु अपि मूल्यसीमानीतिः अनुकूलितवती अस्ति नवीन आवासविक्रयणार्थं, यत्र पञ्जीकरणमूल्यसमायोजनार्थं समयान्तरं लघुकरणं, तलमूल्यान्तरप्रतिबन्धानां रद्दीकरणं इत्यादीनि सन्ति।
अनेकस्थानेषु नवनिर्मितव्यापारिकगृहेषु विक्रयमूल्यमार्गदर्शननीतीनां रद्दीकरणस्य घोषणा कृता अस्ति, यस्य अर्थः अस्ति यत् विकासकम्पनीभ्यः स्वतन्त्रतया मूल्यनिर्धारणाय अधिका स्थानं वर्तते, तथा च अचलसम्पत्विपण्यं क्रमेण अत्यन्तं विपण्यप्रधानं भविष्यति।
नूतनगृहाणां मूल्यसीमानां निष्कासनं प्रवृत्तिः अस्ति
आवासमूल्यानां नियमनस्य साधनरूपेण वाणिज्यिकगृहविक्रयमूल्यपञ्जीकरणव्यवस्था २०१० तः कार्यान्विता अस्ति।इयं प्रणाली मम देशस्य अचलसम्पत्विपण्यस्य महता विकासस्य कालखण्डे अस्तित्वं प्राप्तवती।
“नवगृहाणां मूल्यसीमानीतिः पूर्ववर्षेषु गृहमूल्यानां अतिवेगेन वृद्धिः अभवत्, तस्मिन् काले व्यापारिकगृहेभ्यः (सामान्यतया कस्यचित् आवासीयसमुदायस्य लक्ष्यं कृत्वा) दत्तं सन्दर्भमूल्यं आसीत्, यत् क्रेतारः तर्कसंगतरूपेण गृहक्रयणार्थं प्रोत्साहयितुं शक्नुवन्ति, तथा च तस्मिन् समये अतितापितविपण्यस्थितौ निश्चितः प्रभावः आसीत् दक्षिणपश्चिमवित्तविश्वविद्यालयस्य अर्थशास्त्रस्य प्राध्यापकः लियू लु इत्यनेन चीन आर्थिकटाइम्स्-पत्रिकायाः संवाददात्रे उक्तं यत् सम्प्रति सम्पत्तिविपण्ये आपूर्ति-माङ्ग-सम्बन्धः अस्ति विपर्यस्तं, केषुचित् नगरेषु आवासीयक्षेत्राणां वास्तविकमूल्यानि अपि मार्गदर्शकमूल्यानां अपेक्षया न्यूनानि अभवन् । अतः सम्पत्तिविपण्यस्य अतितापनकाले अस्थायीनियन्त्रणपरिपाटरूपेण नूतना गृहमूल्यसीमानीतिः क्रमेण क्षीणा भवितुं आरब्धा
शङ्घाई वित्त-अर्थशास्त्र-विश्वविद्यालयस्य सार्वजनिक-अर्थशास्त्र-प्रबन्धन-विद्यालयस्य सहायक-प्रोफेसरः झाङ्ग-ली-इत्यनेन चीन-आर्थिक-टाइम्स्-पत्रिकायाः संवाददात्रे उक्तं यत् २०१६ तमे वर्षात् केभ्यः उष्णनगरेभ्यः स्वीकृतानां नूतनानां गृहमूल्यसीमा-नीतीनां महत्त्वपूर्णः प्रभावः अभवत् शीघ्रं विपण्यं शीतलं कर्तुं तथा च सेकेण्डहैण्ड् गृहेषु मूल्यमार्गदर्शनप्रभावः भवति।
झाङ्ग ली इत्यस्य मतेन यथा यथा द्वितीयकगृहाणां मूल्यं पतति तथा च नूतनगृहमूल्यानां विपर्ययः क्रमेण अन्तर्धानं भवति तथा मूल्यसीमानीतेः मिशनं मूलतः सम्पन्नं जातम्, तस्य दोषाः च अधिकाधिकं प्रमुखाः अभवन् त्रयः पक्षाः प्रथमं मूल्यसीमाः निर्माणं प्रति नेति गुणवत्तायाः प्रतिगमनम्। द्वितीयं, "उष्ण" नवीन आवासबाजारस्य प्रतिक्रियारूपेण केभ्यः नगरेभ्यः प्रवर्तितानां "लॉटरी" तथा "बिन्दु" नीतयः अन्यायं अनुमानात्मकं मध्यस्थतां च तीव्रं कृतवन्तः, येन मध्यस्थता स्पष्टं, कल्याणाधारितं, लॉटरी-आधारितं च अभवत् तृतीयम्, स्पष्टमूल्यपरिवर्तनैः सह बृहत्लाभमार्जिनैः सह नवीनगृहपरियोजनाभिः द्वितीयहस्तस्य आवासविपण्ये महत्त्वपूर्णः प्रभावः अभवत् ।
चीन-नगरविकास-अनुसन्धान-सङ्घस्य उप-महासचिवः लियू झेङ्गशान् चीन-आर्थिक-टाइम्स्-पत्रिकायाः संवाददातृणा सह साक्षात्कारे अवदत् यत् सिद्धान्ततः वाणिज्यिक-आवास-मार्गदर्शिकायाः मूल्यं सूचना-विषमताम् न्यूनीकर्तुं शक्नोति, तस्य सन्दर्भ-मूल्यं प्रदातुं च विपण्य-पारदर्शितां वर्धयितुं शक्नोति the market, thereby allowing home buyers to एकस्य निश्चितक्षेत्रस्य अथवा गृहस्य प्रकारस्य अनुमानितमूल्यपरिधिस्य स्पष्टतरं अवगमनं प्राप्तुं शक्नुवन्ति, येन भवन्तः अधिकं तर्कसंगतं गृहक्रयणनिर्णयं कर्तुं शक्नुवन्ति। यद्यपि वाणिज्यिक-आवासस्य मार्गदर्शकमूल्येन कस्मिन्चित् क्षेत्रे, कस्मिंश्चित् काले, किञ्चित्पर्यन्तं च अचल-सम्पत्-विपणनस्य स्थिरीकरणे भूमिका अस्ति तथापि निर्माण-क्रिया-तन्त्रेषु दोषाणां कारणात् प्रभावीरूपेण स्वस्य यथायोग्यं भूमिकां निर्वहणं कठिनम् अस्ति मार्गदर्शकमूल्यस्य।
राज्यपरिषदः विकाससंशोधनकेन्द्रस्य मार्केट अर्थशास्त्रसंस्थायाः सहायकसंशोधकः वाङ्ग रुइमिन् इत्यस्य मतं यत् वाणिज्यिकगृहमार्गदर्शनमूल्यं मुख्यतया नूतनगृहाणां मूल्यहस्तक्षेपः अस्ति तथा च "द्विधारी खड्गः" अस्ति यदा विपण्यं अतितप्तं भवति तदा गृहमूल्यानि तीव्रगत्या वर्धन्ते, केचन नगराणि नूतनगृहेषु "मूल्यसीमा" आरोपयन्ति तस्य लाभः अस्ति यत् मूल्यानि नाममात्रेण "नियन्त्रितानि" भवन्ति, परन्तु दुष्प्रभावः अस्ति यत् नूतनानां द्वितीयहस्तगृहाणां च मूल्यानि सन्ति उल्टा, मध्यस्थतायाः कृते स्थानं निर्माति, यत् क्रमेण निवेशस्य अनुमानात्मकमागधायाः बृहत् परिमाणं उत्तेजयति, विपण्यां प्रवेशेन "मिथ्यारूपेण उच्चा" विपण्यमागधा भविष्यति, तथा च आपूर्तिपक्षीय-अचल-सम्पत्-कम्पनीषु "विपण्यं आच्छादयितुं" आग्रहः भविष्यति निर्माणस्य गुणवत्तां न्यूनीकरोति। केषुचित् नगरेषु वाणिज्यिकगृहस्य मार्गदर्शकमूल्यं बैंकऋणानां कृते अपि महत्त्वपूर्णः सन्दर्भः भवति, यत् किञ्चित्पर्यन्तं प्रयुक्तस्य उत्तोलनस्य अनुपातं नियन्त्रयति बाजारस्य मन्दतायाः समये निवेशस्य माङ्गल्यं शीघ्रमेव विपण्यं त्यजति, कठोरमागधा च गृहमूल्यानि तीव्रगत्या पतन्ति, तथा च केचन स्थानीयसरकाराः "मूल्यकमीकरणस्य आदेशाः" निर्गच्छन्ति परन्तु दुष्प्रभावः अस्ति यत् विकासकानां कृते तरलतायाः जोखिमं न्यूनीकर्तुं मूल्यानि शीघ्रं न्यूनीकर्तुं कठिनं भवति।
"नवीनगृहमूल्यसीमानीतेः निवृत्त्या मार्केट्-संस्थानां बाधाः न्यूनीकर्तुं शक्यन्ते।" सीमा नूतनगृहमूल्यानां तीव्रवृद्धिं न जनयिष्यति तस्मिन् एव काले, अनुमानात्मकमागधां नियन्त्रयितुं शक्नोति।
सम्पत्तिविपण्यमूल्यानि विपण्यप्रवृत्तेः अनुसरणं करिष्यन्ति
अन्तिमेषु वर्षेषु आवासमूल्यानां न्यूनता मुख्यधारायां प्रवृत्तिः अभवत्, मूलमूल्यसीमानीतिः अस्तित्वस्य आधारं नष्टवती अस्ति मूल्यसीमानीतेः समायोजनं विपण्यस्य विकासप्रवृत्तेः अनुरूपं भवति
लियू झेङ्गशान् इत्यस्य मतं यत् नूतनगृहमूल्यसीमानीतेः रद्दीकरणं न केवलं स्वस्य दोषैः सह सम्बद्धम् अस्ति, अपितु अचलसम्पत्विपण्यस्य वर्तमानस्थित्या अपि सम्बद्धम् अस्ति, अर्थात् अचलसम्पत्विपण्यं विक्रेतुः विपण्यं प्रति स्थानान्तरितम् अस्ति क्रेतुः विपण्यं, तथा च नूतनगृहमूल्यसीमानीतेः आग्रहः निरर्थकः।
नूतनगृहमूल्यसीमानीतेः रद्दीकरणस्य पृष्ठतः अस्ति यत् अचलसम्पत्विपण्यं क्रमेण अत्यन्तं विपण्यप्रधानं भविष्यति। अतः, विपण्यसञ्चालनं गृहक्रेतृभ्यः कथं प्रभावितं करिष्यति?
झाङ्ग ली चीन इकोनॉमिक टाइम्स् इति पत्रिकायाः संवाददात्रे अवदत् यत् नूतनायाः गृहमूल्यसीमानीतेः रद्दीकरणानन्तरं विपण्यमूल्यानि आपूर्तिमागधाना अधिकं निर्धारितानि भविष्यन्ति, येन मूल्येषु अस्थिरता वर्धयितुं शक्यते। गृहक्रेतृणां कृते अस्य अर्थः अस्ति यत् गृहमूल्यानि अधिकं लचीलानि भवितुम् अर्हन्ति, यत्र अतिमूल्यं न्यूनमूल्यं वा भवितुं शक्यते ।
लियू झेङ्गशान् इत्यस्य मतेन नूतनगृहेषु मूल्यसीमायाः उत्थापनं अस्मिन् क्षणे सकारात्मकं कदमः अस्ति । गृहक्रेतृणां कृते, एतत् पूर्वभुगतानस्य दबावं न्यूनीकर्तुं साहाय्यं करोति, तत्कालं सुदृढं च गृहक्रयणस्य आवश्यकतां पूरयति, विपण्यपुनर्प्राप्तिं च प्रवर्धयति । अपि च, प्रशासनिकहस्तक्षेपात् विपण्यस्वनियमनपर्यन्तं अचलसम्पत्बाजारस्य परिवर्तनं अचलसम्पत्बाजारस्य स्वस्थतरं स्थायिविकासं प्रवर्धयितुं साहाय्यं करिष्यति।
वाङ्ग रुइमिन् चीन इकोनॉमिक टाइम्स् इत्यस्य संवाददातारं अवदत् यत् आपूर्तिमागधायां प्रमुखपरिवर्तनानां नूतनयुगे वाणिज्यिकगृहस्य मार्गदर्शकमूल्यं रद्दं कृत्वा वस्तुतः अचलसम्पत्बाजारस्य मूल्यनिर्धारणशक्तिं विपण्यां प्रति प्रत्यागच्छति, येन मूल्यसंकेताः अधिकतया प्रतिबिम्बितुं शक्नुवन्ति यथार्थः आपूर्ति-माङ्ग-सम्बन्धः तस्य मार्जिनः च परिवर्तनं मार्केट-क्लियरिंग्-कृते अनुकूलम् अस्ति । गृहक्रेतृणां कृते अन्वेषणस्य, मेलनस्य च व्ययस्य न्यूनीकरणं करोति, विकासकानां कृते, विक्रयसङ्ग्रहस्य त्वरिततायै अपि सहायकं भवति तथा च तरलतायाः दबावं न्यूनीकरोति ।
"सम्पत्त्याः बाजारस्य वर्तमानमूल्यप्रवृत्तिः 'बाजारस्य अनुसरणं' इति लक्षणं अधिकं प्रतिबिम्बयति इति लियू लु इत्यनेन सुझावः दत्तः यत् गृहक्रेतारः समुदायस्य औसतव्यवहारमूल्ये महत्त्वपूर्णसन्दर्भरूपेण ध्यानं दातुम् इच्छन्ति स्यात्। यदि लक्ष्यसम्पत्तिः समुदायस्य औसतव्यवहारमूल्यात् अधिका अस्ति तर्हि अतिरिक्तप्रीमियमः कुत्र अस्ति तथा च भवान् यत् इच्छति तत् अस्ति वा इति चिन्तयितुं आवश्यकम्। प्रत्युत यदि लक्ष्यगृहस्य मूल्यं समीपस्थस्य औसतमूल्यात् न्यूनं भवति तर्हि गृहे दोषाः सन्ति वा, एतान् दोषान् स्वीकुर्वितुं शक्नुवन्ति वा इति अपि स्पष्टतया अवगन्तुं युक्तम्
अचलसम्पत्बाजारस्य स्वस्थविकासं सुनिश्चित्य झाङ्गली इत्यनेन सुझावः दत्तः यत् एकतः सर्वकारेण विपण्यपरिवेक्षणं सुदृढं कर्तव्यं, सूचनापारदर्शिता सुनिश्चिता कर्तव्या, दुर्भावनापूर्णा अटकलबाजीं, अयुक्तमूल्यवृद्धिं च निवारयितव्यम् इति अपरपक्षे गृहक्रेतृणां अधिकं सावधानता, विपण्यसंशोधनं, गृहस्य मूल्यस्य तर्कसंगततया न्यायः च आवश्यकः ।
तदतिरिक्तं मूल्यसीमानीत्याः क्रमेण निवृत्तेः प्रक्रियायां झाङ्गली इत्यस्य मतं यत् निम्नलिखितत्रयपक्षेषु ध्यानं दातव्यम् - प्रथमं उच्चगुणवत्तायुक्तानां निवासस्थानानां कृते मूल्यवृद्ध्यर्थं उचितं स्थानं प्रदत्तं भवति, विशेषतः ये उच्चगुणवत्तां पूरयन्ति निवासमानकानि (यथा हरितभवनानि, पूर्वनिर्मितभवनानि , अति-कम ऊर्जा-उपभोग-भवनानि, इत्यादयः) परियोजनासु विकास-उद्यमानां वृद्धिशील-व्ययस्य पूर्तिं कर्तुं औद्योगिक-प्रवर्धनार्थं च उचित-बाजार-प्रीमियमस्य (अन्तर्राष्ट्रीय-अनुभवस्य अनुसारं प्रायः 5%) आनन्दः भवितुमर्हति उन्नयनं उच्चगुणवत्तायुक्तं विकासं च।
द्वितीयं तु उन्नतगृहेषु मूल्यसीमानां निष्कासनं प्राथमिकताम् अददात्, मध्यनगरीयक्षेत्रेषु स्थितानां आवासानाम् कृते तथा च बृहत्क्षेत्रेषु बृहत् अपार्टमेण्टेषु च प्रशासनिकहस्तक्षेपस्य कारणेन विशालमध्यस्थतायाः अवसरान् परिहरितुं विपण्यमूल्यनिर्धारणतन्त्रस्य पूर्णतया उपयोगः करणीयः।
तृतीयः कठोरमागधस्य आवासस्य मूल्यसीमा अस्ति, परन्तु विपण्यस्थितेः आधारेण अवधिः निर्धारयितुं शक्यते, परन्तु न्यायस्य विषयः विचारणीयः।
