Che impatto avrà sugli acquirenti di case l’abolizione dei limiti di prezzo sulle nuove case?
2024-08-19
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Il nostro giornalista Li Xiaohong
Dall’inizio di quest’anno, Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde e altre città hanno chiarito che non implementeranno più le linee guida sui prezzi di vendita per le nuove abitazioni commerciali, mentre Yangjiang, Zhuhai, Wuhu e altre città hanno ottimizzato la politica dei limiti di prezzo per la vendita di nuove abitazioni, che comporta la riduzione dell'intervallo di tempo per l'adeguamento del prezzo di registrazione, l'eliminazione delle restrizioni sulla differenza di prezzo minima, ecc.
Molti luoghi hanno annunciato la cancellazione delle politiche di orientamento sui prezzi di vendita per gli alloggi commerciali di nuova costruzione, il che significa che le società di sviluppo hanno più spazio per fissare i prezzi in modo indipendente, e il mercato immobiliare diventerà gradualmente fortemente orientato al mercato. Come influirà ciò sugli acquirenti di case?
L’eliminazione dei limiti di prezzo per le nuove case è una tendenza
Come mezzo per regolare i prezzi delle case, dal 2010 è stato implementato il sistema di registrazione dei prezzi di vendita delle case commerciali. Si tratta di un sistema nato durante il periodo di grande sviluppo del mercato immobiliare del mio Paese.
“La politica dei limiti di prezzo per le nuove case era un prezzo di riferimento dato alle case commerciali (generalmente destinate a una determinata comunità residenziale) durante il periodo in cui i prezzi delle case erano aumentati troppo rapidamente negli anni precedenti, al fine di incoraggiare gli acquirenti ad acquistare case in modo razionale, ed è ha avuto un certo effetto sulle condizioni di mercato surriscaldate in quel momento. Liu Lu, professore alla School of Economics della Southwestern University of Finance and Economics, ha detto al giornalista del China Economic Times che attualmente il rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare è cambiato. si è invertita, e anche i prezzi effettivi delle aree residenziali in alcune città sono stati inferiori ai prezzi guida. Pertanto, come misura di controllo temporanea durante il periodo di surriscaldamento del mercato immobiliare, la nuova politica dei limiti sui prezzi delle case ha iniziato gradualmente a svanire.
Zhang Li, professore assistente presso la School of Public Economics and Management dell'Università di Finanza ed Economia di Shanghai, ha dichiarato a un giornalista del China Economic Times che dal 2016, le nuove politiche sui limiti dei prezzi delle case adottate da alcune città calde hanno avuto un effetto significativo sul rapido raffreddamento del mercato e avere un effetto di orientamento sui prezzi delle case di seconda mano.
Secondo Zhang Li, man mano che il prezzo delle case di seconda mano diminuisce e l'inversione dei prezzi delle nuove case scompare gradualmente, la missione della politica dei limiti di prezzo è stata sostanzialmente completata e i suoi svantaggi sono diventati sempre più evidenti. Ciò si riflette in quanto segue tre aspetti. In primo luogo, i limiti di prezzo portano a un regresso della qualità della costruzione. In secondo luogo, le politiche della “lotteria” e dei “punti” introdotte da alcune città in risposta al nuovo mercato immobiliare “caldo” hanno intensificato l’iniquità e l’arbitraggio speculativo, rendendo l’arbitraggio esplicito, basato sul welfare e sulla lotteria. In terzo luogo, i nuovi progetti immobiliari con evidenti inversioni di prezzo e ampi margini di profitto hanno avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare di seconda mano. L’effetto sifone del nuovo mercato immobiliare ha portato a una flessione del mercato immobiliare di seconda mano.
Liu Zhengshan, vice segretario generale della China Urban Development Research Association, ha dichiarato in un'intervista con un giornalista del China Economic Times che, in teoria, il prezzo indicativo degli alloggi commerciali può ridurre l'asimmetria informativa e migliorare la trasparenza del mercato fornendo un prezzo di riferimento per sul mercato, consentendo così agli acquirenti di casa di acquisire una comprensione più chiara della fascia di prezzo approssimativa di una determinata area o tipo di casa, consentendo di prendere una decisione di acquisto della casa più razionale. Sebbene il prezzo guida degli alloggi commerciali abbia avuto un ruolo nella stabilizzazione del mercato immobiliare in una certa area, in un certo periodo e in una certa misura, è difficile svolgere efficacemente il suo ruolo dovuto a causa di difetti nei meccanismi di formazione e azione del prezzo indicativo.
Wang Ruimin, ricercatore associato presso l'Istituto di economia di mercato del Centro di ricerca sullo sviluppo del Consiglio di Stato, ritiene che l'orientamento sui prezzi delle abitazioni commerciali sia principalmente un intervento sui prezzi per le nuove case e sia una "arma a doppio taglio". Quando il mercato è surriscaldato, i prezzi delle case aumentano rapidamente e alcune città impongono “limiti di prezzo” sulle nuove case. Il vantaggio è che i prezzi sono nominalmente “controllati”, ma l’effetto collaterale è che i prezzi delle case nuove e di seconda mano lo sono invertito, creando spazio per l’arbitraggio, che a sua volta stimola una grande quantità di domanda speculativa per investimenti. L’ingresso nel mercato causerà una domanda di mercato “falsamente alta” e le società immobiliari dal lato dell’offerta avranno il bisogno di “coprire il mercato” o ridurre la qualità della costruzione. In alcune città, il prezzo guida degli alloggi commerciali costituisce anche un riferimento importante per i prestiti bancari, che controlla in una certa misura la proporzione della leva finanziaria utilizzata. Durante la recessione del mercato, la domanda di investimenti abbandona rapidamente il mercato e la domanda rigida si trasforma in un atteggiamento attendista. I prezzi delle case scendono rapidamente e alcuni governi locali emettono "ordini di riduzione dei prezzi". ma l’effetto collaterale è che rende difficile per gli sviluppatori ridurre rapidamente i prezzi del cash back per mitigare il rischio di liquidità.
"Il ritiro della nuova politica sui limiti dei prezzi delle case può ridurre i vincoli sulle entità del mercato." Zhang Li ritiene che approfittare dell'attuale indebolimento dell'inversione dei prezzi delle case di prima e seconda mano per indebolire gradualmente e annullare il nuovo prezzo delle case. limite non porterà ad un rapido aumento dei prezzi delle nuove case Allo stesso tempo, può frenare la domanda speculativa.
I prezzi del mercato immobiliare seguiranno le tendenze del mercato
Negli ultimi anni, il calo dei prezzi delle case è diventato la tendenza principale e la politica dei limiti di prezzo originaria ha perso la sua base di esistenza. L'adeguamento della politica dei limiti di prezzo è conforme alla tendenza di sviluppo del mercato.
Liu Zhengshan ritiene che l'annullamento della nuova politica sui limiti di prezzo delle case non sia solo legato alle sue stesse carenze, ma anche allo stato attuale del mercato immobiliare, vale a dire che il mercato immobiliare si è spostato da mercato del venditore a mercato mercato dell’acquirente, ed è insensato insistere sulla nuova politica dei limiti dei prezzi interni.
Dietro l'abolizione della nuova politica dei limiti dei prezzi delle case si nasconde il fatto che il mercato immobiliare diventerà gradualmente fortemente orientato al mercato. Quindi, in che modo il funzionamento del mercato influenzerà gli acquirenti di case?
Zhang Li ha detto a un giornalista del China Economic Times che dopo l’annullamento della nuova politica sui limiti dei prezzi delle case, i prezzi di mercato saranno maggiormente determinati dalla domanda e dall’offerta, il che potrebbe portare ad una maggiore volatilità dei prezzi. Per gli acquirenti di case, ciò significa che i prezzi delle case potrebbero essere più flessibili, con la possibilità di essere sopravvalutati o sottostimati.
Secondo Liu Zhengshan, l’aumento del limite di prezzo sulle nuove case è una mossa positiva al momento. Per gli acquirenti di case, aiuta a ridurre la pressione sugli acconti, soddisfa le esigenze immediate e migliorate di acquisto di case e promuove la ripresa del mercato. Inoltre, la trasformazione del mercato immobiliare da intervento amministrativo ad autoregolamentazione del mercato contribuirà a promuovere uno sviluppo più sano e sostenibile del mercato immobiliare.
Wang Ruimin ha dichiarato a un giornalista del China Economic Times che nella nuova era di grandi cambiamenti nella domanda e nell'offerta, l'annullamento del prezzo guida degli alloggi commerciali restituisce effettivamente al mercato il potere di determinazione dei prezzi del mercato immobiliare, in modo che i segnali di prezzo possano riflettere meglio il vero rapporto tra domanda e offerta e i suoi margini. I cambiamenti favoriscono la compensazione del mercato. Per gli acquirenti di case, riduce i costi di ricerca e abbinamento; per gli sviluppatori, aiuta anche ad accelerare le raccolte di vendite e ad alleviare la pressione sulla liquidità.
"L'attuale andamento dei prezzi del mercato immobiliare riflette maggiormente le caratteristiche del 'seguire il mercato'." Liu Lu ha suggerito che gli acquirenti di case potrebbero voler prestare attenzione al prezzo medio di transazione della comunità come riferimento importante. Se la proprietà target è superiore al prezzo medio di transazione della comunità, devi capire dove si trova il premio extra e se è quello che desideri. Al contrario, se il prezzo della casa target è inferiore al prezzo medio del quartiere, bisognerebbe anche capire bene se ci sono dei difetti nella casa e se si possono accettare tali difetti.
Per garantire un sano sviluppo del mercato immobiliare, Zhang Li ha suggerito che, da un lato, il governo dovrebbe rafforzare la supervisione del mercato, garantire la trasparenza delle informazioni e prevenire speculazioni dannose e aumenti irragionevoli dei prezzi. D’altro canto, gli acquirenti di case devono essere più cauti, fare ricerche di mercato e giudicare razionalmente il valore della casa.
Inoltre, nel processo di graduale ritiro dalla politica dei limiti di prezzo, Zhang Li ritiene che ci si dovrebbe concentrare sui seguenti tre aspetti: in primo luogo, è previsto uno spazio ragionevole per gli aumenti di prezzo per le residenze di alta qualità, in particolare quelle che soddisfano requisiti di alta qualità. I progetti con standard di residenza (come edifici ecologici, edifici prefabbricati, edifici a bassissimo consumo energetico, ecc.) dovrebbero godere di un ragionevole premio di mercato (circa il 5% secondo l'esperienza internazionale) per compensare i costi incrementali delle imprese di sviluppo e promuovere l'industria aggiornamento e sviluppo di alta qualità.
Il secondo è dare priorità alla rimozione dei limiti di prezzo sugli alloggi migliorati. Per gli alloggi situati nelle aree urbane centrali e con grandi aree e appartamenti di grandi dimensioni, il meccanismo dei prezzi di mercato dovrebbe essere pienamente utilizzato per evitare enormi opportunità di arbitraggio causate dall’intervento amministrativo.
Il terzo è il limite di prezzo per gli alloggi a domanda rigida. La durata può essere determinata in base alle condizioni di mercato, ma va presa in considerazione la questione dell'equità.
