신규 주택 가격 제한의 해제는 주택 구입자에게 어떤 영향을 미칠까요?
2024-08-19
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리샤오홍 기자
올해 초부터 선양(Shenyang), 란저우(Lanzhou), 정저우(Zhengzhou), 닝더(Ningde) 및 기타 도시에서는 신규 상업용 주택에 대한 판매 가격 지침을 더 이상 시행하지 않을 것임을 분명히 했습니다. 신규주택 매매시 등록가격 조정기간 단축, 하한가격차이 제한 해제 등
많은 곳에서 신축 상업용 주택 매매가격 안내 정책을 취소한다고 발표했는데, 이는 개발사가 독립적으로 가격을 설정할 수 있는 여지가 더 많아지고 부동산 시장이 점차 시장 지향적으로 변할 것이라는 의미입니다.
신규주택 가격제한 폐지가 대세
주택가격을 규제하기 위한 수단으로 상업용 주택 매매가격 등록제도가 2010년부터 시행되고 있다. 우리나라 부동산 시장이 크게 발전하던 시기에 만들어진 제도이다.
“신규주택 가격제한 정책은 예년 집값이 지나치게 급등한 시기에 거래주택(일반적으로 특정 주거지역을 대상으로 함)에게 매수인의 합리적인 주택구입을 유도하기 위해 준 참고가격이었으며, 남서부 재정경제대학교 경제학과 교수인 Liu Lu는 중국 경제 신문 기자에게 현재 부동산 시장의 수요와 공급 관계가 과열됐다고 말했습니다. 반전되었으며 일부 도시의 주거 지역 실제 가격도 가이드 가격보다 낮았습니다. 이에 따라 부동산시장 과열기에 따른 일시적인 통제수단으로 신주택가격 상한제 정책은 점차 사라지기 시작했다.
상하이재경대학교 공공경제관리대학 조교수인 장리(Zhang Li)는 중국경제신문(China Economic Times) 기자에게 2016년부터 일부 인기 도시에서 채택한 새로운 주택 가격 제한 정책이 상당한 영향을 미쳤다고 말했습니다. 시장을 급속히 냉각시키고 중고주택 가격 안내 효과도 있습니다.
Zhang Li의 견해에 따르면 중고 주택 가격이 하락하고 새 주택 가격의 역전 현상이 점차 사라지면서 가격 제한 정책의 임무는 기본적으로 완료되었으며 그 단점은 다음과 같이 더욱 두드러지게 나타났습니다. 첫째, 가격 제한은 건설 품질 저하로 이어집니다. 둘째, '뜨거운' 신규 주택 시장에 대응하여 일부 도시에서 도입한 '복권' 및 '포인트' 정책은 불공정과 투기적 차익거래를 심화시켜 차익거래를 노골화하고 복지 기반, 복권 기반으로 만들었습니다. 셋째, 가격 역전이 뚜렷하고 이윤 폭이 큰 신규 주택 프로젝트가 중고 주택 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 신규 주택 시장의 사이펀 효과는 중고 주택 시장의 침체를 가져왔습니다.
중국 도시 개발 연구 협회 부사무총장 Liu Zhengshan은 중국 경제 신문 기자와의 인터뷰에서 이론적으로 상업용 주택 안내 가격은 참조 가격을 제공함으로써 정보 비대칭을 줄이고 시장 투명성을 높일 수 있다고 말했습니다. 이를 통해 주택 구매자는 특정 지역이나 주택 유형의 대략적인 가격 범위를 보다 명확하게 이해할 수 있어 보다 합리적인 주택 구입 결정을 내릴 수 있습니다. 상업용 주택의 안내가격은 특정 지역, 특정 기간, 어느 정도 부동산 시장을 안정시키는 역할을 해왔지만, 그 형성 및 작용 메커니즘의 결함으로 인해 본연의 역할을 효과적으로 수행하기가 어렵습니다. 가이드 가격입니다.
국무원 개발연구센터 시장경제연구소 왕루이민 부연구원은 상업용 주택 지도 가격은 주로 신규 주택에 대한 가격 개입이며 '양날의 검'이라고 믿고 있다. 시장이 과열되면 집값이 급등하고, 일부 도시에서는 신축 주택에 대해 '가격 제한'을 두는 경우가 많아 명목상으로는 가격이 '통제'된다는 장점이 있지만, 부작용은 신규 주택과 중고 주택 가격이 폭등한다는 점이다. 역전되어 차익거래의 여지가 생기고 이로 인해 대량의 투기적 투자 수요가 자극됩니다. 시장에 진입하면 "거짓 높은" 시장 수요가 발생하고 공급측 부동산 회사는 "시장을 커버"하거나 "시장을 커버"하려는 충동을 갖게 됩니다. 건설 품질을 저하시킵니다. 일부 도시의 상업용 주택 안내 가격은 은행 대출에 있어서도 중요한 참고자료가 되며, 이는 어느 정도 사용되는 레버리지 비율을 통제합니다. 시장 침체기에는 투자 수요가 빠르게 빠져 나가고, 경직된 수요는 관망으로 바뀌고, 일부 지자체에서는 '가격 인하 명령'을 내리기도 한다. 그러나 부작용은 개발자가 유동성 위험을 완화하기 위해 신속하게 가격을 낮추는 것을 어렵게 만든다는 것입니다.
"신규 주택 가격 제한 정책의 철회는 시장 주체에 대한 제약을 줄일 수 있습니다." 한도는 신규 주택 가격의 급격한 상승으로 이어지지는 않지만 동시에 투기 수요를 억제할 수 있습니다.
부동산 시장 가격은 시장 추세를 따릅니다.
최근 몇 년간 주택가격 하락이 주류화되면서 기존의 가격제한정책은 그 존립근거를 상실했다.
Liu Zhengshan은 새 주택 가격 제한 정책의 취소가 그 자체의 단점뿐만 아니라 부동산 시장의 현재 상태, 즉 부동산 시장이 판매자 시장에서 판매자 시장으로 전환된 것과도 관련이 있다고 생각합니다. 구매자 시장에 영향을 미치고 있으며, 새로운 주택 가격 제한 정책을 고집하는 것은 의미가 없습니다.
새 집값 상한제 폐지의 배경에는 부동산 시장이 점차 시장 지향적으로 변할 것이라는 점이다. 그렇다면 시장 운영이 주택 구매자에게 어떤 영향을 미칠까요?
Zhang Li는 China Economic Times 기자에게 새로운 주택 가격 제한 정책이 취소된 후 시장 가격은 수요와 공급에 의해 더 많이 결정될 것이며 이로 인해 가격 변동성이 커질 수 있다고 말했습니다. 주택 구입자에게 이는 주택 가격이 고평가되거나 저평가될 가능성과 함께 보다 유연해질 수 있음을 의미합니다.
Liu Zhengshan의 견해에 따르면 신규 주택 가격 제한을 해제하는 것은 현재로서는 긍정적인 움직임입니다. 주택 구매자의 경우 계약금 부담을 줄이고 즉각적이고 개선된 주택 구매 요구를 충족하며 시장 회복을 촉진합니다. 또한, 부동산 시장을 행정개입에서 시장자율로 전환함으로써 부동산 시장이 더욱 건전하고 지속가능하게 발전할 수 있을 것입니다.
Wang Ruimin은 China Economic Times의 기자에게 공급과 수요의 큰 변화가 있는 새로운 시대에 상업용 주택의 가이드 가격을 취소하면 실제로 부동산 시장의 가격 결정력을 시장에 반환하므로 가격 신호가 더 잘 반영될 수 있다고 말했습니다. 진정한 공급과 수요 관계 및 그 마진은 시장 청산에 도움이 됩니다. 주택 구매자의 경우 개발자의 검색 및 매칭 비용이 줄어들고 판매 수집 속도가 빨라지고 유동성 압박이 완화됩니다.
"현재 부동산 시장의 가격 추세는 '시장 추종'의 특성을 더 많이 반영합니다." Liu Lu는 주택 구매자가 중요한 참고 자료로 지역 사회의 평균 거래 가격에 주목하는 것이 좋을 것이라고 제안했습니다. 대상 부동산이 커뮤니티의 평균 거래 가격보다 높은 경우 추가 프리미엄이 어디에 있는지, 원하는 것인지 파악해야 합니다. 반대로 대상 주택의 가격이 동네 평균 가격보다 낮다면 그 집에 하자가 있는지, 이러한 하자를 받아들일 수 있는지도 명확히 이해해야 한다.
Zhang Li는 부동산 시장의 건전한 발전을 보장하기 위해 정부가 시장 감독을 강화하고 정보 투명성을 보장하며 악의적인 투기와 불합리한 가격 상승을 방지해야 한다고 제안했습니다. 반면, 주택 구매자들은 좀 더 신중하고, 시장 조사를 하며, 주택의 가치를 합리적으로 판단해야 합니다.
또한, 가격 제한 정책을 점진적으로 철회하는 과정에서 Zhang Li는 다음 세 가지 측면에 중점을 두어야 한다고 생각합니다. 첫째, 고품질 주택, 특히 고품질을 충족하는 주택에 대해 합리적인 가격 인상 여지가 제공됩니다. 주거 표준(친환경 건물, 조립식 건물, 초저에너지 소비 건물 등) 프로젝트는 개발 기업의 증가하는 비용을 보충하고 산업 발전을 촉진하기 위해 합리적인 시장 프리미엄(국제 경험에 따르면 약 5%)을 누려야 합니다. 업그레이드 및 고품질 개발.
두 번째는 개선된 주택에 대한 가격 제한을 우선적으로 철폐하는 것입니다. 중앙 도시 지역에 위치한 주택과 대규모 아파트가 있는 주택의 경우 행정 개입으로 인한 막대한 차익 거래 기회를 피하기 위해 시장 가격 메커니즘을 최대한 활용해야 합니다.
세 번째는 경직된 수요주택의 가격한도이다. 기간은 시장 상황에 따라 결정될 수 있으나 형평성의 문제도 고려해야 한다.
