新築住宅の価格制限の撤廃は住宅購入者にどのような影響を与えるでしょうか?
2024-08-19
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李暁紅記者
今年初め以来、瀋陽、蘭州、鄭州、寧徳などの都市は、新築商業住宅の販売価格指導を今後実施しないことを明らかにしており、陽江、珠海、蕪湖などの都市も価格制限政策を最適化している。新築分譲住宅の登録価格調整期間の短縮、床価差規制の解除等。
新築商業住宅の販売価格誘導政策の中止が多くのところで発表されており、開発会社が自主的に価格を設定できる余地が広がり、不動産市場は徐々に市場志向が強まるだろう。これは住宅購入者にどのような影響を与えるだろうか。
新築住宅の価格制限撤廃がトレンド
住宅価格を規制する手段として、2010年から商業用住宅販売価格登録制度が実施されています。これは我が国の不動産市場が大きく発展してきた時期に誕生した制度です。
「新築住宅の制限価格政策は、住宅価格が前年に急激に上昇した時期に、買い手に合理的な住宅購入を促すために商社（通常、特定の住宅コミュニティを対象とする）に与えられた基準価格であり、西南財経大学経済学部教授の劉陸氏は、現在の不動産市場の需要と供給の関係は、当時の過熱した市場状況に一定の影響を与えたと語った。一部の都市では住宅地の実際の価格もガイド価格よりも低くなっています。このため、不動産市場過熱期の一時的な抑制策として、新築住宅価格制限政策は徐々にフェードアウトし始めた。
上海財経大学公共経済管理学院の助教授、張立氏は中国経済時報の記者に対し、2016年以降、一部の注目都市で採用された新たな住宅価格制限政策が大きな効果をもたらしていると語った。市場の急速な冷え込みを抑制し、中古住宅の価格誘導効果をもたらします。
張立氏の見解では、中古住宅の価格が下落し、新築住宅価格の逆転現象が徐々に解消されるにつれ、価格制限政策の使命は基本的に完了し、その欠点は次のような点に反映されている。まず、価格の制限が建設の品質の低下につながります。第二に、「熱い」新築住宅市場に対応して一部の都市が導入した「宝くじ」と「ポイント」政策は、不公平と投機的な裁定を激化し、裁定を明示的、福祉ベース、宝くじベースにした。第三に、明らかな価格反転と大きな利益率を伴う新築住宅プロジェクトは、中古住宅市場に大きな影響を及ぼし、新築住宅市場のサイフォン効果により中古住宅市場の低迷を引き起こしています。
中国都市開発研究協会の副秘書長、劉正山氏は、中国経済時報の記者とのインタビューで、理論上、商業住宅のガイド価格は住宅の参考価格を提供することで情報の非対称性を軽減し、市場の透明性を高めることができると述べた。これにより、住宅購入者は特定の地域や住宅の種類のおおよその価格帯をより明確に理解できるようになり、より合理的な住宅購入の意思決定ができるようになります。事業用住宅の目安価格は、一定の地域、一定期間、ある程度の不動産市場の安定化に一定の役割を果たしてきましたが、その形成・作用メカニズムに欠陥があり、その役割を有効に発揮することが困難となっています。ガイド価格のこと。
国務院発展研究センター市場経済研究所の准研究員、王瑞敏氏は、商業用住宅指導価格は主に新築住宅への価格介入であり、「両刃の剣」であると考えている。市場が過熱すると住宅価格が急激に上昇し、一部の都市では新築住宅に「価格制限」を課すなど、価格が名目上「管理」されるという利点があるが、副作用として新築住宅と中古住宅の価格が下落する。逆転して裁定取引の余地が生まれ、その結果、大量の投機需要が刺激され、市場に参入すると「誤って高い」市場需要が生じ、供給側の不動産会社は「市場をカバーしたい」という衝動に駆られることになる。施工の品質が低下します。一部の都市の商業住宅の目安価格は、レバレッジの使用割合をある程度制御する銀行融資の重要な参考価格でもあります。市場低迷時には、投資需要が急速に市場から離れ、硬直的な需要が様子見に転じ、一部の地方自治体が「価格引き下げ命令」を発令するなど、下落傾向が名目上抑制されるという利点がある。しかし副作用として、開発者が流動性リスクを軽減するために価格を迅速に下げることが難しくなります。
「新築住宅価格制限政策の撤回は、中古住宅と中古住宅の価格逆転の現在の弱体化を利用して、新築住宅価格を段階的に下落させ、打ち消すことができると信じている。」制限は新築住宅価格の急激な上昇につながらないと同時に、投機需要を抑制することができる。
不動産市場価格は市場動向に従う
近年、住宅価格の下落が主流となり、本来の価格制限政策は存在基盤を失い、市場の発展動向に合わせて価格制限政策の調整が行われている。
劉正山氏は、新築住宅価格制限政策の解除は、それ自身の欠点に関係しているだけでなく、不動産市場の現状、つまり不動産市場が売り手市場から売り手市場に移行したことにも関係していると考えている。買い手市場であり、新築住宅の価格制限政策に固執するのは無意味である。
新築住宅価格制限政策の解除の背景には、不動産市場が徐々に市場志向性を高めていくことがある。それでは、市場運営は住宅購入者にどのような影響を与えるのでしょうか?
張立氏はチャイナ・エコノミック・タイムズの記者に対し、新築住宅価格制限政策が解除された後は、市場価格は需要と供給によってより決定されるようになるため、価格のボラティリティが高まる可能性があると述べた。これは、住宅購入者にとって、住宅価格がより柔軟になり、高値または低価格になる可能性があることを意味します。
劉正山氏の見解では、新築住宅の価格制限を撤廃することは現時点では前向きな動きだ。住宅購入者にとっては、頭金のプレッシャーを軽減し、当面の改善された住宅購入ニーズに応え、市場の回復を促進するのに役立ちます。さらに、不動産市場が行政介入から市場自主規制へ移行することは、不動産市場のより健全で持続可能な発展を促進するのに役立つでしょう。
王瑞敏氏はチャイナ・エコノミック・タイムズの記者に対し、需要と供給が大きく変化する新時代において、商業用住宅の基準価格を撤回することで実際に不動産市場の価格決定力が市場に戻り、価格シグナルがよりよく反映されるようになる、と語った。真の需要と供給の関係とそのマージンの変化は、市場の清算につながります。住宅購入者にとっては、検索とマッチングのコストが削減され、開発者にとっては販売回収のスピードアップと流動性の圧力の軽減にも役立ちます。
「不動産市場の現在の価格傾向は、『市場に追随する』という特徴をより反映している。」Liu Lu氏は、住宅購入者は重要な参考として地域社会の平均取引価格に注意を払う必要があるかもしれないと示唆した。対象物件がコミュニティの平均取引価格よりも高い場合、追加のプレミアムがどこにあるのか、そしてそれが希望どおりであるかどうかを把握する必要があります。逆に、対象となる住宅の価格が近隣の平均価格よりも低い場合、その住宅に欠陥はないか、その欠陥を許容できるかどうかも明確に把握する必要があります。
張立氏は、不動産市場の健全な発展を確保するために、一方では政府が市場の監督を強化し、情報の透明性を確保し、悪意のある投機や不当な価格高騰を防止する必要があると提案した。一方、住宅購入者はより慎重になり、市場調査を行い、家の価値を合理的に判断する必要があります。
さらに、価格制限政策から段階的に撤退する過程で、張立氏は次の 3 つの側面に焦点を当てる必要があると考えている。 第一に、高品質の住宅、特に高品質を満たす住宅には、価格上昇の合理的な余地が与えられること。居住基準（グリーンビルディング、プレハブビルディング、超低エネルギー消費ビルディングなど）プロジェクトは、開発企業の増分コストを補い、産業を促進するために、合理的な市場プレミアム（国際的な経験によれば約5％）を享受すべきであるアップグレードと高品質な開発。
2つ目は、都市中心部に位置し、大規模な敷地と大規模なアパートを備えた改良住宅の価格制限の撤廃を優先することであり、行政介入による巨額の裁定機会を回避するために市場価格メカニズムを最大限に活用すべきである。
3番目は、厳格な需要のある住宅の価格制限です。期間は市場の状況に基づいて決定できますが、公平性の問題を考慮する必要があります。
