Welche Auswirkungen wird die Aufhebung der Preisobergrenzen für Neubauimmobilien auf Eigenheimkäufer haben?
2024-08-19
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Unser Reporter Li Xiaohong
Seit Anfang dieses Jahres haben Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde und andere Städte deutlich gemacht, dass sie keine Verkaufspreisvorgaben für neue Gewerbeimmobilien mehr umsetzen werden. Auch Yangjiang, Zhuhai, Wuhu und andere Städte haben die Preisbegrenzungspolitik optimiert für den Verkauf neuer Wohnungen, einschließlich der Verkürzung des Zeitintervalls für die Anpassung des Registrierungspreises, der Aufhebung der Mindestpreisdifferenzbeschränkungen usw.
Viele Orte haben die Aufhebung der Verkaufspreisrichtlinien für neu gebaute Gewerbeimmobilien angekündigt, was bedeutet, dass Entwicklungsunternehmen mehr Spielraum haben, die Preise unabhängig festzulegen, und der Immobilienmarkt nach und nach stark marktorientiert werden wird. Wie wird sich dies auf Hauskäufer auswirken?
Die Aufhebung der Preisgrenzen für Neubauten liegt im Trend
Als Mittel zur Regulierung der Immobilienpreise wird seit 2010 das Registrierungssystem für Gewerbeimmobilienverkaufspreise eingeführt. Es handelt sich um ein System, das in der Zeit der großen Entwicklung des Immobilienmarktes meines Landes entstand.
„Die Preisbegrenzungspolitik für neue Häuser war ein Referenzpreis, der Handelshäusern (im Allgemeinen auf eine bestimmte Wohngemeinschaft ausgerichtet) in der Zeit gegeben wurde, als die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zu schnell stiegen, um Käufer zu einem rationalen Kauf von Häusern zu ermutigen hatte einen gewissen Einfluss auf die damals überhitzten Marktbedingungen. Liu Lu, Professor an der School of Economics der Southwestern University of Finance and Economics, sagte dem Reporter der China Economic Times, dass das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt derzeit nicht stimmt umgekehrt, und auch die tatsächlichen Preise für Wohngebiete liegen in einigen Städten unter den Richtpreisen. Als vorübergehende Kontrollmaßnahme während der Überhitzungsphase des Immobilienmarktes begann daher die neue Politik der Preisbegrenzung für Eigenheime allmählich auszulaufen.
Zhang Li, Assistenzprofessor an der School of Public Economics and Management der Shanghai University of Finance and Economics, sagte einem Reporter der China Economic Times, dass seit 2016 die von einigen angesagten Städten eingeführten neuen Richtlinien zur Preisbegrenzung für Eigenheime erhebliche Auswirkungen gehabt hätten zu einer raschen Abkühlung des Marktes führen und eine preisleitende Wirkung auf Gebrauchtimmobilien haben.
Nach Ansicht von Zhang Li ist die Mission der Preisbegrenzungspolitik im Wesentlichen erfüllt, da die Preise für Gebrauchthäuser sinken und die Umkehrung der Preise für Neubauimmobilien allmählich verschwindet, und ihre Nachteile treten immer deutlicher hervor. Dies spiegelt sich im Folgenden wider Drei Aspekte: Erstens führen Preisbeschränkungen zu Rückgängen bei der Bauqualität. Zweitens haben die „Lotterie“- und „Punkte“-Politik, die einige Städte als Reaktion auf den „heißen“ neuen Wohnungsmarkt eingeführt haben, die Ungerechtigkeit und spekulative Arbitrage verstärkt, wodurch Arbitrage explizit, auf Wohlfahrt und Lotterie basiert. Drittens haben neue Wohnungsbauprojekte mit offensichtlichen Preisinversionen und hohen Gewinnspannen den Gebrauchtwohnungsmarkt erheblich beeinträchtigt. Der Siphoneffekt des neuen Wohnungsmarktes hat zu einem Abschwung auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt geführt.
Liu Zhengshan, stellvertretender Generalsekretär der China Urban Development Research Association, sagte in einem Interview mit einem Reporter der China Economic Times, dass der Richtpreis für Gewerbeimmobilien theoretisch die Informationsasymmetrie verringern und die Markttransparenz verbessern kann, indem er einen Referenzpreis für bietet Auf diese Weise erhalten Hauskäufer einen besseren Überblick über die ungefähre Preisspanne einer bestimmten Gegend oder eines bestimmten Haustyps und können so eine rationalere Kaufentscheidung für ein Haus treffen. Obwohl der Richtpreis für Gewerbeimmobilien eine Rolle bei der Stabilisierung des Immobilienmarktes in einem bestimmten Gebiet, in einem bestimmten Zeitraum und in einem bestimmten Ausmaß gespielt hat, ist es aufgrund von Mängeln in der Bildung und den Wirkungsmechanismen schwierig, die ihm zustehende Rolle effektiv zu erfüllen des Richtpreises.
Wang Ruimin, ein assoziierter Forscher am Institut für Marktwirtschaft des Entwicklungsforschungszentrums des Staatsrates, ist der Ansicht, dass der Orientierungspreis für Gewerbeimmobilien hauptsächlich eine Preisintervention für neue Häuser und ein „zweischneidiges Schwert“ sei. Wenn der Markt überhitzt ist, steigen die Immobilienpreise rapide an und einige Städte legen „Preisgrenzen“ für neue Häuser fest. Der Vorteil besteht darin, dass die Preise nominell „kontrolliert“ werden, der Nebeneffekt ist jedoch, dass die Preise für neue und gebrauchte Häuser kontrolliert werden umgekehrt, was Raum für Arbitrage schafft, was wiederum eine große spekulative Investitionsnachfrage anregt. Der Markteintritt führt zu einer „falsch hohen“ Marktnachfrage, und angebotsseitige Immobilienunternehmen werden den Drang verspüren, „den Markt abzudecken“. die Bauqualität mindern. Der Richtpreis für Gewerbeimmobilien ist in einigen Städten auch eine wichtige Referenz für Bankkredite, die den Anteil der eingesetzten Hebelwirkung bis zu einem gewissen Grad steuert. Während des Marktabschwungs verschwindet die Investitionsnachfrage schnell und die Immobilienpreise fallen schnell, und einige lokale Regierungen erteilen „Preissenkungsanweisungen“. Der Vorteil besteht darin, dass der Abwärtstrend nominell kontrolliert wird. Der Nebeneffekt ist jedoch, dass es für Entwickler schwierig wird, die Preise schnell zu senken, um das Liquiditätsrisiko zu mindern.
„Die Aufhebung der Preisbegrenzungspolitik für neue Eigenheime kann die Beschränkungen für Marktteilnehmer verringern.“ Zhang Li glaubt, dass die derzeitige Abschwächung der Preisumkehr bei Erst- und Gebrauchtimmobilien ausgenutzt werden kann, um den Preis für neue Eigenheime schrittweise zu schwächen und abzuschaffen Die Begrenzung wird nicht zu einem schnellen Anstieg der Preise für Neubauimmobilien führen. Gleichzeitig kann sie die spekulative Nachfrage eindämmen.
Die Immobilienmarktpreise werden den Markttrends folgen
In den letzten Jahren ist der Rückgang der Immobilienpreise zum Mainstream-Trend geworden, und die ursprüngliche Preisbegrenzungspolitik hat ihre Existenzgrundlage verloren. Die Anpassung der Preisbegrenzungspolitik entspricht dem Entwicklungstrend des Marktes.
Liu Zhengshan glaubt, dass die Aufhebung der Preisbegrenzungspolitik für neue Häuser nicht nur mit ihren eigenen Mängeln zusammenhängt, sondern auch mit der aktuellen Situation des Immobilienmarktes zusammenhängt, d. h. der Immobilienmarkt hat sich von einem Verkäufermarkt zu einem gewandelt Käufermarkt, und es ist sinnlos, auf der neuen Politik der Preisbegrenzung für Eigenheime zu beharren.
Hinter der Aufhebung der neuen Hauspreisbegrenzungspolitik steckt die Tatsache, dass der Immobilienmarkt nach und nach stark marktorientiert werden wird. Wie wird sich das Marktgeschehen also auf Hauskäufer auswirken?
Zhang Li sagte einem Reporter der China Economic Times, dass die Marktpreise nach der Aufhebung der neuen Politik der Preisbegrenzung für Eigenheime stärker von Angebot und Nachfrage bestimmt würden, was zu einer erhöhten Preisvolatilität führen könnte. Für Hauskäufer bedeutet dies, dass die Hauspreise flexibler sein können und die Möglichkeit besteht, dass sie über- oder unterbewertet sind.
Nach Ansicht von Liu Zhengshan ist die Aufhebung der Preisobergrenze für Neubauimmobilien derzeit ein positiver Schritt. Für Hauskäufer trägt es dazu bei, den Anzahlungsdruck zu verringern, den unmittelbaren und verbesserten Bedarf an Hauskäufen zu decken und die Markterholung zu fördern. Darüber hinaus wird der Wandel des Immobilienmarktes von administrativen Eingriffen hin zur Selbstregulierung des Marktes dazu beitragen, eine gesündere und nachhaltigere Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
Wang Ruimin sagte einem Reporter der China Economic Times, dass in der neuen Ära großer Veränderungen bei Angebot und Nachfrage die Aufhebung des Richtpreises für Gewerbeimmobilien tatsächlich die Preissetzungsmacht des Immobilienmarktes an den Markt zurückgibt, sodass Preissignale besser widergespiegelt werden können Das tatsächliche Verhältnis von Angebot und Nachfrage und seine Margen sind förderlich für die Marktbereinigung. Für Hauskäufer reduziert es die Such- und Matching-Kosten; für Entwickler trägt es auch dazu bei, die Verkaufsabwicklung zu beschleunigen und den Liquiditätsdruck zu verringern.
„Der aktuelle Preistrend des Immobilienmarktes spiegelt eher die Merkmale des ‚Folgens des Marktes‘ wider.“ Liu Lu schlug vor, dass Hauskäufer möglicherweise auf den durchschnittlichen Transaktionspreis der Gemeinde als wichtige Referenz achten sollten. Wenn die Zielimmobilie höher ist als der durchschnittliche Transaktionspreis der Gemeinde, müssen Sie herausfinden, wo die zusätzliche Prämie liegt und ob sie Ihren Wünschen entspricht. Im Gegenteil: Liegt der Preis des Zielhauses unter dem Durchschnittspreis der Nachbarschaft, sollten Sie sich auch darüber im Klaren sein, ob das Haus Mängel aufweist und ob Sie diese Mängel akzeptieren können.
Um eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu gewährleisten, schlug Zhang Li vor, dass die Regierung einerseits die Marktaufsicht stärken, die Informationstransparenz gewährleisten und böswillige Spekulationen und unangemessene Preiserhöhungen verhindern sollte. Andererseits müssen Hauskäufer vorsichtiger sein, Marktforschung betreiben und den Wert des Hauses rational beurteilen.
Darüber hinaus ist Zhang Li der Ansicht, dass bei der schrittweisen Abkehr von der Preisbegrenzungspolitik die folgenden drei Aspekte im Mittelpunkt stehen sollten: Erstens wird angemessener Spielraum für Preiserhöhungen für hochwertige Residenzen geschaffen, insbesondere für solche, die hohe Qualitätsstandards erfüllen Wohnstandards (z. B. umweltfreundliche Gebäude, vorgefertigte Gebäude, Gebäude mit extrem niedrigem Energieverbrauch usw.) Projekte sollten über eine angemessene Marktprämie verfügen (nach internationalen Erfahrungen etwa 5 %), um die Mehrkosten von Entwicklungsunternehmen auszugleichen und die Industrie zu fördern Modernisierung und hochwertige Entwicklung.
Die zweite besteht darin, der Aufhebung von Preisgrenzen für den verbesserten Wohnungsbau Vorrang einzuräumen. Bei Wohnungen in zentralen Stadtgebieten und mit großen Flächen und großen Wohnungen sollte der Marktpreismechanismus voll ausgenutzt werden, um große Arbitragemöglichkeiten durch Verwaltungseingriffe zu vermeiden.
Das dritte ist die Preisgrenze für Wohnungen mit starrer Nachfrage. Die Dauer kann auf der Grundlage der Marktbedingungen bestimmt werden, es sollte jedoch die Frage der Gerechtigkeit berücksichtigt werden.
