Какое влияние окажет снятие ограничений на цены на новые дома на покупателей жилья?
2024-08-19
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Наш репортер Ли Сяохун
С начала этого года Шэньян, Ланьчжоу, Чжэнчжоу, Ниндэ и другие города ясно дали понять, что они больше не будут применять руководство по ценам продажи для нового коммерческого жилья. Янцзян, Чжухай, Уху и другие города также оптимизировали политику ограничения цен. при продаже нового жилья, включая сокращение срока корректировки регистрационной цены, отмену ограничений на разницу в минимальной цене и т. д.
Многие места объявили об отмене политики ценообразования для вновь построенного коммерческого жилья, а это означает, что у девелоперских компаний будет больше возможностей самостоятельно устанавливать цены, и рынок недвижимости постепенно станет сильно ориентированным на рынок. Как это повлияет на покупателей жилья?
Отмена ценовых ограничений на новые дома – это тенденция
В качестве средства регулирования цен на жилье с 2010 года действует система регистрации продажной цены коммерческого жилья. Эта система возникла в период бурного развития рынка недвижимости в моей стране.
«Политика ограничения цен на новые дома представляла собой эталонную цену, устанавливаемую для торговых домов (как правило, ориентированную на определенный жилой район) в период, когда цены на жилье росли слишком быстро в предыдущие годы, чтобы побудить покупателей приобретать дома рационально, и это оказало определенное влияние на перегретую рыночную ситуацию в то время Лю Лу, профессор Школы экономики Юго-Западного университета финансов и экономики, рассказал репортеру China Economic Times, что в настоящее время соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости изменилось. произошло обратное изменение, и фактические цены на жилые районы в некоторых городах также оказались ниже ориентировочных цен. Поэтому в качестве временной меры контроля в период перегрева рынка недвижимости новая политика ограничения цен на жилье начала постепенно исчезать.
Чжан Ли, доцент Школы государственной экономики и менеджмента Шанхайского университета финансов и экономики, рассказал репортеру China Economic Times, что с 2016 года новая политика ограничения цен на жилье, принятая в некоторых жарких городах, дала значительный эффект. о быстром охлаждении рынка и окажут влияние на ориентировочные цены на подержанное жилье.
По мнению Чжан Ли, поскольку цены на подержанные дома падают и инверсия цен на новые дома постепенно исчезает, миссия политики ограничения цен в основном выполнена, и ее недостатки становятся все более заметными. Это отражается в следующем. три аспекта. Во-первых, ценовые ограничения приводят к снижению качества строительства. Во-вторых, политика «лотереи» и «баллов», введенная некоторыми городами в ответ на «горячий» новый рынок жилья, усилила несправедливость и спекулятивный арбитраж, сделав арбитраж явным, основанным на благосостоянии и лотерее. В-третьих, новые жилищные проекты с очевидной инверсией цен и большой нормой прибыли существенно повлияли на рынок вторичного жилья. Эффект выкачивания нового рынка жилья привел к спаду на рынке вторичного жилья.
Лю Чжэншань, заместитель генерального секретаря Китайской ассоциации исследований городского развития, заявил в интервью репортеру China Economic Times, что теоретически ориентировочная цена на коммерческое жилье может уменьшить информационную асимметрию и повысить прозрачность рынка, предоставляя базовую цену на жилье. рынке, тем самым позволяя покупателям жилья получить более четкое представление о примерном ценовом диапазоне определенного района или типа дома, что позволяет принять более рациональное решение о покупке жилья. Хотя ориентировочная цена коммерческого жилья сыграла свою роль в стабилизации рынка недвижимости на определенной территории, в определенный период и в определенной степени, ей сложно эффективно сыграть свою должную роль из-за недостатков в механизмах формирования и действия. ориентировочной цены.
Ван Жуйминь, научный сотрудник Института рыночной экономики Центра исследований развития при Госсовете, считает, что ориентировочная цена на коммерческое жилье в основном представляет собой ценовое вмешательство в отношении новых домов и является «палкой о двух концах». Когда рынок перегрет, цены на жилье быстро растут, и некоторые города вводят «ценовые ограничения» на новые дома. Преимущество состоит в том, что цены номинально «контролируются», но побочным эффектом является то, что цены на новые и подержанные дома падают. перевернутый, создавая пространство для арбитража, который, в свою очередь, стимулирует большой спекулятивный спрос на инвестиции. Выход на рынок вызовет «ложно высокий» рыночный спрос, и у компаний, занимающихся недвижимостью, возникнет желание «покрыть рынок» или «покрыть рынок». снизить качество строительства. Ориентировочная цена коммерческого жилья в некоторых городах также является важным ориентиром для банковских кредитов, которые в определенной степени контролируют долю используемого кредитного плеча. Во время рыночного спада инвестиционный спрос быстро покидает рынок, и жесткий спрос переходит в выжидательную позицию. Цены на жилье быстро падают, и некоторые местные органы власти издают «приказы о снижении цен». Преимущество состоит в том, что тенденция к снижению номинально контролируется. но побочным эффектом является то, что застройщикам становится сложнее быстро снижать цены. Возврат денег для снижения риска ликвидности.
«Отмена новой политики ограничения цен на жилье может уменьшить ограничения для субъектов рынка». Чжан Ли считает, что, воспользовавшись текущим ослаблением инверсии цен на первичное и вторичное жилье, можно постепенно ослабить и отменить цену на новое жилье. ограничение не приведет к быстрому росту цен на новое жилье. В то же время может сдерживать спекулятивный спрос.
Цены на рынке недвижимости будут следовать рыночным тенденциям
В последние годы снижение цен на жилье стало основной тенденцией, и первоначальная политика ограничения цен потеряла основу для существования. Корректировка политики ограничения цен соответствует тенденции развития рынка.
Лю Чжэншань считает, что отмена политики ограничения цен на новое жилье связана не только с ее собственными недостатками, но и с текущим состоянием рынка недвижимости, то есть рынок недвижимости превратился из рынка продавца в рынок недвижимости. рынок покупателя, и бессмысленно настаивать на новой политике ограничения цен на жилье.
За отменой новой политики ограничения цен на жилье стоит то, что рынок недвижимости постепенно станет сильно ориентированным на рынок. Итак, как функционирование рынка повлияет на покупателей жилья?
Чжан Ли сообщил репортеру China Economic Times, что после отмены новой политики ограничения цен на жилье рыночные цены будут в большей степени определяться спросом и предложением, что может привести к увеличению волатильности цен. Для покупателей жилья это означает, что цены на жилье могут быть более гибкими, с возможностью завышения или занижения цены.
По мнению Лю Чжэншаня, снятие ценового лимита на новые дома является позитивным шагом на данный момент. Для покупателей жилья это помогает снизить давление на первоначальный взнос, удовлетворяет неотложные и улучшенные потребности в покупке жилья и способствует восстановлению рынка. Более того, трансформация рынка недвижимости от административного вмешательства к рыночному саморегулированию будет способствовать более здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости.
Ван Жуйминь рассказал репортеру China Economic Times, что в новую эпоху серьезных изменений в спросе и предложении отмена ориентировочной цены на коммерческое жилье фактически возвращает рынку ценовую власть рынка недвижимости, так что ценовые сигналы могут лучше отражать Истинное соотношение спроса и предложения и его прибыль. Изменения способствуют очищению рынка. Для покупателей жилья это снижает затраты на поиск и сопоставление; для застройщиков это также помогает ускорить сбор продаж и снижает давление на ликвидность;
«Текущая ценовая тенденция на рынке недвижимости больше отражает характеристики «следования за рынком»», - Лю Лу предположил, что покупатели жилья, возможно, захотят обратить внимание на среднюю цену сделки в сообществе как на важный ориентир. Если стоимость целевой собственности превышает среднюю цену сделки в сообществе, вам необходимо выяснить, где находится дополнительная премия и действительно ли это то, что вам нужно. Напротив, если цена целевого дома ниже средней цены по району, вы также должны четко понимать, есть ли в доме какие-либо дефекты и можете ли вы смириться с этими дефектами.
Чтобы обеспечить здоровое развитие рынка недвижимости, Чжан Ли предположил, что, с одной стороны, правительство должно усилить надзор за рынком, обеспечить прозрачность информации и предотвратить злонамеренные спекуляции и необоснованный рост цен. С другой стороны, покупателям жилья следует быть более осторожными, проводить исследования рынка и рационально оценивать стоимость дома.
Кроме того, Чжан Ли считает, что в процессе постепенного отказа от политики ограничения цен следует сосредоточить внимание на следующих трех аспектах: стандарты проживания (такие как зеленые здания, сборные здания, здания со сверхнизким энергопотреблением и т. д.), проекты должны иметь разумную рыночную надбавку (около 5% согласно международному опыту), чтобы компенсировать дополнительные затраты на развитие предприятий и способствовать промышленному развитию. модернизация и качественное развитие.
Во-вторых, необходимо сделать приоритетным устранение ценовых ограничений на улучшенное жилье. Для жилья, расположенного в центральных городских районах, с большими площадями и большими квартирами, следует в полной мере использовать механизм рыночного ценообразования, чтобы избежать огромных арбитражных возможностей, вызванных административным вмешательством.
В-третьих, это ценовой предел для жилья с жестким спросом. Продолжительность может быть определена на основе рыночных условий, но следует принимать во внимание вопрос справедливости.
