Que impacto terá o levantamento dos limites de preços nas novas casas para os compradores?
2024-08-19
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Nosso repórter Li Xiaohong
Desde o início deste ano, Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde e outras cidades deixaram claro que não implementarão mais orientações de preços de venda para novas habitações comerciais. Yangjiang, Zhuhai, Wuhu e outros lugares também otimizaram a política de limite de preços. para vendas de moradias novas, envolvendo redução do intervalo de tempo para ajuste de preço de registro, cancelamento de restrições de diferença de preço mínimo, etc.
Muitos lugares anunciaram o cancelamento das políticas de orientação de preços de venda para habitações comerciais recém-construídas, o que significa que as empresas de desenvolvimento têm mais espaço para definir preços de forma independente, e o mercado imobiliário tornar-se-á gradualmente altamente orientado para o mercado.
Remover limites de preços para novas casas é uma tendência
Como forma de regular os preços da habitação, o sistema de registo de preços de venda de habitação comercial está implementado desde 2010. É um sistema que surgiu durante o período de grande desenvolvimento do mercado imobiliário do meu país.
“A política de limites de preços para casas novas era um preço de referência dado às casas comerciais (geralmente dirigidas a uma determinada comunidade residencial) durante o período em que os preços das casas subiram muito rapidamente nos anos anteriores, a fim de encorajar os compradores a comprar casas de forma racional, e teve um certo efeito nas condições de mercado superaquecidas da época. Liu Lu, professor da Escola de Economia da Southwestern University of Finance and Economics, disse ao repórter do China Economic Times que, atualmente, a relação de oferta e demanda no mercado imobiliário tem. inverteu-se e os preços reais das zonas residenciais em algumas cidades também foram inferiores aos preços de orientação. Portanto, como medida de controlo temporária durante o período de sobreaquecimento do mercado imobiliário, a nova política de limites de preços das casas começou a desaparecer gradualmente.
Zhang Li, professor assistente da Escola de Economia e Gestão Pública da Universidade de Finanças e Economia de Xangai, disse a um repórter do China Economic Times que, desde 2016, as novas políticas de limite de preços residenciais adotadas por algumas cidades quentes tiveram um efeito significativo num arrefecimento rápido do mercado e ter um efeito de orientação de preços nas casas em segunda mão.
Na opinião de Zhang Li, à medida que o preço das casas usadas cai e a inversão dos preços das casas novas desaparece gradualmente, a missão da política de limites de preços foi basicamente concluída e as suas desvantagens tornaram-se cada vez mais proeminentes. três aspectos. Primeiro, os limites de preços levam à regressão da qualidade da construção. Em segundo lugar, as políticas de “loteria” e “pontos” introduzidas por algumas cidades em resposta ao novo mercado imobiliário “quente” intensificaram a injustiça e a arbitragem especulativa, tornando a arbitragem explícita, baseada no bem-estar e na loteria. Em terceiro lugar, novos projectos de habitação com inversões de preços óbvias e grandes margens de lucro tiveram um impacto significativo no mercado de habitação em segunda mão. O efeito sifão do novo mercado de habitação levou a uma recessão no mercado de habitação em segunda mão.
Liu Zhengshan, vice-secretário-geral da Associação de Pesquisa de Desenvolvimento Urbano da China, disse em entrevista a um repórter do China Economic Times que, em teoria, o preço de orientação da habitação comercial pode reduzir a assimetria de informação e aumentar a transparência do mercado, fornecendo um preço de referência para o mercado, permitindo assim que os compradores de casas obtenham uma compreensão mais clara da faixa aproximada de preços de uma determinada área ou tipo de casa, permitindo-lhe tomar uma decisão de compra de casa mais racional. Embora o preço de orientação da habitação comercial tenha desempenhado um papel na estabilização do mercado imobiliário numa determinada área, num determinado período e até certo ponto, é difícil desempenhar eficazmente o seu devido papel devido a falhas nos mecanismos de formação e ação do preço de orientação.
Wang Ruimin, pesquisador associado do Instituto de Economia de Mercado do Centro de Pesquisa de Desenvolvimento do Conselho de Estado, acredita que o preço de orientação da habitação comercial é principalmente uma intervenção de preço para novas casas e é uma "faca de dois gumes". Quando o mercado está sobreaquecido, os preços das casas sobem rapidamente e algumas cidades impõem “limites de preços” às casas novas. A vantagem é que os preços são nominalmente “controlados”, mas o efeito colateral é que os preços das casas novas e usadas são. invertido, criando espaço para arbitragem, o que por sua vez estimula uma grande procura especulativa de investimento. A entrada no mercado causará uma procura de mercado "falsamente elevada", e as empresas imobiliárias do lado da oferta terão o desejo de "cobrir o mercado" ou. reduzir a qualidade da construção. O preço de orientação da habitação comercial em algumas cidades é também uma referência importante para os empréstimos bancários, que controla até certo ponto a proporção da alavancagem utilizada. Durante a recessão do mercado, a procura de investimento sai rapidamente do mercado, e a procura rígida passa a esperar para ver. Os preços das casas caem rapidamente, e alguns governos locais emitem "ordens de redução de preços". mas o efeito colateral é que torna difícil para os desenvolvedores reduzir rapidamente os preços de reembolso para mitigar o risco de liquidez.
"A retirada da nova política de limite de preços das casas pode reduzir as restrições às entidades do mercado." Zhang Li acredita que aproveitar o atual enfraquecimento da inversão de preços das casas de primeira e segunda mão para enfraquecer gradualmente e cancelar o novo preço das casas. limite não levará a um rápido aumento nos preços de novas casas. Ao mesmo tempo, pode conter a demanda especulativa.
Os preços do mercado imobiliário seguirão as tendências do mercado
Nos últimos anos, o declínio dos preços da habitação tornou-se a tendência dominante, e a política original de limites de preços perdeu a sua base de existência. O ajustamento da política de limites de preços está em conformidade com a tendência de desenvolvimento do mercado.
Liu Zhengshan acredita que o cancelamento da nova política de limite de preço das casas não está apenas relacionado com as suas próprias deficiências, mas também com o estado actual do mercado imobiliário, ou seja, o mercado imobiliário passou de um mercado de vendedor para um mercado comprador, e não faz sentido insistir na nova política de limites de preços das casas.
Por trás do cancelamento da nova política de limite de preços das casas está o facto de o mercado imobiliário se tornar gradualmente altamente orientado para o mercado. Então, como o funcionamento do mercado afetará os compradores de imóveis?
Zhang Li disse a um repórter do China Economic Times que depois que a nova política de limite de preços residenciais for cancelada, os preços de mercado serão mais determinados pela oferta e pela demanda, o que pode levar ao aumento da volatilidade dos preços. Para os compradores de casas, isto significa que os preços das casas podem ser mais flexíveis, com a possibilidade de serem sobrevalorizados ou subvalorizados.
Na opinião de Liu Zhengshan, o levantamento do limite de preços para novas casas é um movimento positivo neste momento. Para os compradores de casas, ajuda a reduzir a pressão no pagamento da entrada, atende às necessidades imediatas e melhoradas de compra de casas e promove a recuperação do mercado. Além disso, a transformação do mercado imobiliário de intervenção administrativa para auto-regulação do mercado ajudará a promover um desenvolvimento mais saudável e sustentável do mercado imobiliário.
Wang Ruimin disse a um repórter do China Economic Times que, na nova era de grandes mudanças na oferta e na demanda, o cancelamento do preço de orientação da habitação comercial, na verdade, devolve ao mercado o poder de precificação do mercado imobiliário, para que os sinais de preços possam refletir melhor a verdadeira relação entre oferta e procura e as suas margens conduzem à compensação do mercado. Para os compradores de casas, reduz os custos de pesquisa e correspondência para os incorporadores, também ajuda a acelerar a cobrança de vendas e alivia a pressão de liquidez.
"A tendência atual dos preços do mercado imobiliário reflete mais as características de 'seguir o mercado'." Liu Lu sugeriu que os compradores de casas podem querer prestar atenção ao preço médio de transação da comunidade como uma referência importante. Se a propriedade alvo for superior ao preço médio de transação do condomínio, você precisa descobrir onde está o prêmio extra e se é o que você deseja. Pelo contrário, se o preço da casa alvo for inferior ao preço médio do bairro, também deverá compreender claramente se existem defeitos na casa e se pode aceitar esses defeitos.
A fim de garantir o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário, Zhang Li sugeriu que, por um lado, o governo deveria fortalecer a supervisão do mercado, garantir a transparência da informação e prevenir a especulação maliciosa e aumentos de preços irracionais. Por outro lado, os compradores de casas precisam ser mais cautelosos, fazer pesquisas de mercado e avaliar racionalmente o valor da casa.
Além disso, no processo de retirada gradual da política de limite de preços, Zhang Li acredita que os três aspectos seguintes devem ser focados: Primeiro, é fornecido espaço razoável para aumentos de preços para residências de alta qualidade, especialmente aquelas que atendem a alta qualidade padrões de residência (como edifícios verdes, edifícios pré-fabricados, edifícios com consumo de energia ultrabaixo, etc.) os projetos devem beneficiar de um prémio de mercado razoável (cerca de 5% de acordo com a experiência internacional) para compensar os custos incrementais das empresas de desenvolvimento e promover a indústria atualização e desenvolvimento de alta qualidade.
A segunda é dar prioridade à eliminação dos limites de preços nas habitações melhoradas. Para as habitações localizadas em áreas urbanas centrais e com grandes áreas e apartamentos grandes, o mecanismo de preços de mercado deve ser plenamente utilizado para evitar enormes oportunidades de arbitragem causadas pela intervenção administrativa.
O terceiro é o limite de preço para habitação com procura rígida. A duração pode ser determinada com base nas condições de mercado, mas a questão da equidade deve ser tida em consideração.
