Apa dampak pencabutan batasan harga rumah baru terhadap pembeli rumah?
2024-08-19
한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina
Reporter kami Li Xiaohong
Sejak awal tahun ini, Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde dan kota-kota lain telah menegaskan bahwa mereka tidak akan lagi menerapkan panduan harga jual untuk perumahan komersial baru. Yangjiang, Zhuhai, Wuhu dan tempat lain juga telah mengoptimalkan kebijakan batasan harga untuk penjualan rumah baru, termasuk memperpendek interval waktu penyesuaian harga pendaftaran, membatalkan batasan perbedaan harga dasar, dll.
Banyak tempat telah mengumumkan pembatalan kebijakan panduan harga jual untuk perumahan komersial yang baru dibangun, yang berarti bahwa perusahaan pengembang memiliki lebih banyak ruang untuk menetapkan harga secara mandiri, dan pasar real estat secara bertahap akan menjadi sangat berorientasi pasar. Bagaimana hal ini akan mempengaruhi pembeli rumah?
Menghapus batasan harga untuk rumah baru adalah sebuah tren
Sebagai sarana untuk mengatur harga rumah, sistem registrasi harga jual perumahan komersial telah diterapkan sejak tahun 2010. Ini adalah sistem yang muncul selama periode perkembangan pesat pasar real estat di negara saya.
“Kebijakan batasan harga rumah baru merupakan harga referensi yang diberikan kepada rumah dagang (umumnya menyasar komunitas perumahan tertentu) pada saat harga rumah naik terlalu pesat pada tahun-tahun sebelumnya, guna mendorong pembeli membeli rumah secara rasional, dan hal tersebut memiliki dampak tertentu pada kondisi pasar yang terlalu panas pada saat itu. Liu Lu, seorang profesor di Fakultas Ekonomi di Universitas Keuangan dan Ekonomi Southwestern, mengatakan kepada reporter China Economic Times bahwa saat ini, hubungan penawaran dan permintaan di pasar properti telah memburuk. sebaliknya, dan harga aktual perumahan di beberapa kota juga lebih rendah dibandingkan harga panduan. Oleh karena itu, sebagai tindakan pengendalian sementara selama periode overheating pasar properti, kebijakan pembatasan harga rumah yang baru mulai memudar secara bertahap.
Zhang Li, asisten profesor di Sekolah Ekonomi dan Manajemen Publik di Universitas Keuangan dan Ekonomi Shanghai, mengatakan kepada reporter dari China Economic Times bahwa sejak tahun 2016, kebijakan pembatasan harga rumah baru yang diterapkan di beberapa kota panas telah memberikan dampak yang signifikan. untuk mendinginkan pasar dengan cepat dan memberikan efek panduan harga pada rumah bekas.
Dalam pandangan Zhang Li, ketika harga rumah bekas turun dan inversi harga rumah baru berangsur-angsur menghilang, misi kebijakan pembatasan harga pada dasarnya telah selesai, dan kelemahannya menjadi semakin menonjol. Hal ini tercermin sebagai berikut tiga aspek. Pertama, batasan harga menyebabkan kemunduran Kualitas konstruksi. Kedua, kebijakan "lotere" dan "poin" yang diperkenalkan oleh beberapa kota sebagai respons terhadap pasar perumahan baru yang "panas" telah meningkatkan ketidakadilan dan arbitrase spekulatif, menjadikan arbitrase eksplisit, berbasis kesejahteraan, dan berbasis lotere. Ketiga, proyek perumahan baru dengan inversi harga yang jelas dan margin keuntungan yang besar telah memberikan dampak signifikan terhadap pasar perumahan bekas. Efek siphon dari pasar perumahan baru telah menyebabkan penurunan pasar perumahan bekas.
Liu Zhengshan, wakil sekretaris jenderal Asosiasi Riset Pembangunan Perkotaan Tiongkok, mengatakan dalam sebuah wawancara dengan reporter dari China Economic Times bahwa secara teori, harga panduan perumahan komersial dapat mengurangi asimetri informasi dan meningkatkan transparansi pasar dengan memberikan harga referensi untuk pasar, sehingga memungkinkan pembeli rumah memperoleh pemahaman yang lebih jelas tentang perkiraan kisaran harga suatu area atau tipe rumah tertentu, sehingga memungkinkan Anda mengambil keputusan pembelian rumah yang lebih rasional. Meskipun panduan harga perumahan komersial telah berperan dalam menstabilkan pasar real estat di wilayah tertentu, periode tertentu, dan sampai batas tertentu, sulit untuk memainkan perannya secara efektif karena kelemahan dalam pembentukan dan mekanisme tindakan. dari harga panduan.
Wang Ruimin, peneliti asosiasi di Institut Ekonomi Pasar dari Pusat Penelitian Pembangunan Dewan Negara, percaya bahwa harga panduan perumahan komersial pada dasarnya merupakan intervensi harga untuk rumah baru dan merupakan "pedang bermata dua". Ketika pasar terlalu panas, harga rumah naik dengan cepat, dan beberapa kota memberlakukan "batas harga" pada rumah baru. Keuntungannya adalah harga secara nominal "terkendali", tetapi efek sampingnya adalah harga rumah baru dan bekas terbalik, menciptakan ruang untuk arbitrase, yang pada gilirannya merangsang sejumlah besar permintaan spekulatif untuk investasi. Memasuki pasar akan menyebabkan permintaan pasar yang "sangat tinggi", dan perusahaan real estat di sisi penawaran akan memiliki keinginan untuk "menutup pasar" atau mengurangi kualitas konstruksi. Panduan harga perumahan komersial di beberapa kota juga menjadi acuan penting untuk pinjaman bank, yang mengontrol proporsi leverage yang digunakan sampai batas tertentu. Selama penurunan pasar, permintaan investasi dengan cepat meninggalkan pasar, dan permintaan yang kaku berubah menjadi menunggu dan melihat. Harga rumah turun dengan cepat, dan beberapa pemerintah daerah mengeluarkan "perintah pengurangan harga". Keuntungannya adalah tren penurunan harga dapat dikendalikan. namun efek sampingnya adalah menyulitkan pengembang untuk menurunkan harga dengan cepat untuk memitigasi risiko likuiditas.
"Penarikan kebijakan batas harga rumah baru dapat mengurangi kendala pada entitas pasar." Zhang Li percaya bahwa memanfaatkan melemahnya inversi harga rumah bekas dan bekas untuk secara bertahap melemahkan dan membatalkan harga rumah baru. Batasan tersebut tidak akan menyebabkan kenaikan pesat harga rumah baru. Pada saat yang sama, Dapat mengekang permintaan spekulatif.
Harga pasar properti akan mengikuti tren pasar
Dalam beberapa tahun terakhir, penurunan harga rumah telah menjadi tren utama, dan kebijakan batas harga yang semula telah kehilangan landasan keberadaannya. Penyesuaian kebijakan batas harga sesuai dengan tren perkembangan pasar.
Liu Zhengshan berpendapat bahwa pembatalan kebijakan pembatasan harga rumah yang baru tidak hanya terkait dengan kekurangannya sendiri, tetapi juga terkait dengan status pasar real estat saat ini, yaitu pasar real estat telah beralih dari pasar penjual ke pasar real estat. pasar pembeli, dan tidak ada gunanya memaksakan kebijakan batasan harga rumah yang baru.
Di balik pembatalan kebijakan pembatasan harga rumah yang baru adalah pasar real estat secara bertahap akan menjadi sangat berorientasi pasar. Lantas, bagaimana pengaruh operasi pasar terhadap pembeli rumah?
Zhang Li mengatakan kepada reporter China Economic Times bahwa setelah kebijakan pembatasan harga rumah yang baru dibatalkan, harga pasar akan lebih ditentukan oleh penawaran dan permintaan, yang dapat menyebabkan peningkatan volatilitas harga. Bagi pembeli rumah, ini berarti harga rumah bisa lebih fleksibel, dengan kemungkinan overpriced atau underpriced.
Dalam pandangan Liu Zhengshan, menaikkan batas harga rumah baru adalah langkah positif saat ini. Bagi pembeli rumah, hal ini membantu mengurangi tekanan uang muka, memenuhi kebutuhan pembelian rumah yang segera dan lebih baik, serta mendorong pemulihan pasar. Selain itu, transformasi pasar real estat dari intervensi administratif ke pengaturan mandiri pasar akan membantu mendorong pembangunan pasar real estat yang lebih sehat dan berkelanjutan.
Wang Ruimin mengatakan kepada reporter dari China Economic Times bahwa di era baru perubahan besar dalam penawaran dan permintaan, pembatalan panduan harga perumahan komersial sebenarnya mengembalikan kekuatan harga pasar real estat ke pasar, sehingga sinyal harga dapat lebih mencerminkan hubungan penawaran dan permintaan yang sebenarnya serta marginnya kondusif untuk kliring pasar. Bagi pembeli rumah, hal ini mengurangi biaya pencarian dan pencocokan; bagi pengembang, hal ini juga membantu mempercepat pengumpulan penjualan dan mengurangi tekanan likuiditas.
“Tren harga pasar properti saat ini lebih mencerminkan karakteristik 'mengikuti pasar'.” Liu Lu menyarankan agar pembeli rumah memperhatikan harga transaksi rata-rata masyarakat sebagai referensi penting. Jika properti yang diincar lebih tinggi dari rata-rata harga transaksi masyarakat, Anda perlu mencari tahu di mana premi tambahannya dan apakah itu yang Anda inginkan. Sebaliknya, jika harga rumah target lebih rendah dari harga rata-rata lingkungan sekitar, Anda juga harus memahami dengan jelas apakah ada cacat pada rumah tersebut dan apakah Anda dapat menerima cacat tersebut.
Untuk memastikan perkembangan pasar real estat yang sehat, Zhang Li menyarankan di satu sisi, pemerintah harus memperkuat pengawasan pasar, memastikan transparansi informasi, dan mencegah spekulasi jahat dan kenaikan harga yang tidak masuk akal. Di sisi lain, pembeli rumah harus lebih berhati-hati, melakukan riset pasar, dan menilai nilai rumah secara rasional.
Selain itu, dalam proses penarikan bertahap dari kebijakan batas harga, Zhang Li percaya bahwa tiga aspek berikut harus difokuskan: Pertama, ruang yang wajar untuk kenaikan harga disediakan untuk hunian berkualitas tinggi, terutama yang memenuhi standar kualitas tinggi. standar tempat tinggal (seperti bangunan hijau, bangunan prefabrikasi, bangunan dengan konsumsi energi sangat rendah, dll.) proyek harus menikmati premi pasar yang wajar (sekitar 5% menurut pengalaman internasional) untuk menutupi biaya tambahan dari perusahaan pembangunan dan mempromosikan industri peningkatan dan pembangunan berkualitas tinggi.
Yang kedua adalah memprioritaskan penghapusan batasan harga pada perumahan yang lebih baik. Untuk perumahan yang berlokasi di pusat kota dan memiliki lahan yang luas serta apartemen yang luas, mekanisme penetapan harga pasar harus dimanfaatkan sepenuhnya untuk menghindari peluang arbitrase yang besar yang disebabkan oleh intervensi administratif.
Ketiga, batasan harga rumah rigid demand. Durasinya bisa ditentukan berdasarkan kondisi pasar, namun persoalan keadilan tetap harus diperhatikan.
