Quel impact la levée des limites de prix sur les logements neufs aura-t-elle sur les acheteurs de maison ?
2024-08-19
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Notre journaliste Li Xiaohong
Depuis le début de cette année, Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde et d'autres villes ont clairement indiqué qu'elles n'appliqueraient plus de directives sur les prix de vente des nouveaux logements commerciaux. Yangjiang, Zhuhai, Wuhu et d'autres villes ont également optimisé la politique de limitation des prix. pour les ventes de logements neufs, impliquant un raccourcissement du délai d'ajustement du prix d'enregistrement, l'annulation des restrictions de différence de prix plancher, etc.
De nombreux endroits ont annoncé l'annulation des politiques d'orientation des prix de vente pour les logements commerciaux nouvellement construits, ce qui signifie que les sociétés de développement ont plus de marge de manœuvre pour fixer les prix de manière indépendante, et le marché immobilier deviendra progressivement fortement orienté vers le marché. Comment cela affectera-t-il les acheteurs de maisons ?
La suppression des limites de prix pour les logements neufs est une tendance
Afin de réguler les prix des logements, le système d'enregistrement des prix de vente des logements commerciaux est mis en œuvre depuis 2010. Il s'agit d'un système qui a vu le jour pendant la période de grand développement du marché immobilier chinois.
« La politique de limitation des prix des maisons neuves était un prix de référence donné aux maisons de commerce (généralement destinées à une certaine communauté résidentielle) pendant la période où les prix de l'immobilier augmentaient trop rapidement au cours des années précédentes, afin d'encourager les acheteurs à acheter des maisons de manière rationnelle, et elle a eu un certain effet sur les conditions de surchauffe du marché à cette époque. Liu Lu, professeur à la School of Economics de la Southwestern University of Finance and Economics, a déclaré au journaliste du China Economic Times qu'actuellement, la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier s'est améliorée. La tendance s’est inversée et les prix réels des zones résidentielles dans certaines villes ont également été inférieurs aux prix indicatifs. Par conséquent, en tant que mesure de contrôle temporaire pendant la période de surchauffe du marché immobilier, la politique de limitation des prix des logements neufs a commencé à s'estomper progressivement.
Zhang Li, professeur adjoint à l'École d'économie publique et de gestion de l'Université de finance et d'économie de Shanghai, a déclaré à un journaliste du China Economic Times que depuis 2016, les nouvelles politiques de limitation des prix des logements adoptées par certaines villes chaudes ont eu un effet significatif. sur le refroidissement rapide du marché et auront un effet d'orientation sur les prix des maisons d'occasion.
Selon Zhang Li, à mesure que le prix des maisons d'occasion baisse et que l'inversion des prix des logements neufs disparaît progressivement, la mission de la politique de limitation des prix est pratiquement achevée et ses inconvénients sont devenus de plus en plus importants. trois aspects. Premièrement, les limites de prix entraînent une régression de la qualité de la construction. Deuxièmement, les politiques de « loterie » et de « points » introduites par certaines villes en réponse au marché immobilier « en plein essor » ont intensifié l’injustice et l’arbitrage spéculatif, rendant l’arbitrage explicite, fondé sur le bien-être et sur la loterie. Troisièmement, les nouveaux projets de logements présentant des inversions de prix évidentes et des marges bénéficiaires importantes ont eu un impact significatif sur le marché des logements d'occasion. L'effet de siphon du marché des logements neufs a conduit à un ralentissement du marché des logements d'occasion.
Liu Zhengshan, secrétaire général adjoint de l'Association chinoise de recherche sur le développement urbain, a déclaré dans une interview avec un journaliste du China Economic Times qu'en théorie, le prix indicatif des logements commerciaux peut réduire l'asymétrie de l'information et améliorer la transparence du marché en fournissant un prix de référence pour le marché, permettant ainsi aux acheteurs de maison d'acquérir une compréhension plus claire de la fourchette de prix approximative d'une certaine zone ou d'un certain type de maison, vous permettant ainsi de prendre une décision d'achat de maison plus rationnelle. Bien que le prix d'orientation des logements commerciaux ait joué un rôle dans la stabilisation du marché immobilier dans une certaine zone, une certaine période et dans une certaine mesure, il est difficile de jouer efficacement le rôle qui lui revient en raison de défauts dans les mécanismes de formation et d'action. du prix indicatif.
Wang Ruimin, chercheur associé à l'Institut d'économie de marché du Centre de recherche sur le développement du Conseil des Affaires d'État, estime que le prix indicatif des logements commerciaux est principalement une intervention sur les prix des logements neufs et constitue une « arme à double tranchant ». Lorsque le marché est en surchauffe, les prix de l'immobilier augmentent rapidement et certaines villes imposent des « limites de prix » aux logements neufs. L'avantage est que les prix sont théoriquement « contrôlés », mais l'effet secondaire est que les prix des logements neufs et d'occasion le sont. inversé, créant une marge d'arbitrage, ce qui à son tour stimule une grande quantité de demande spéculative d'investissement. L'entrée sur le marché entraînera une demande de marché « faussement élevée », et les sociétés immobilières du côté de l'offre auront envie de « couvrir le marché » ou. réduire la qualité de la construction. Le prix indicatif des logements commerciaux dans certaines villes constitue également une référence importante pour les prêts bancaires, qui contrôlent dans une certaine mesure la proportion de levier utilisé. Pendant le ralentissement du marché, la demande d'investissement quitte rapidement le marché et la demande rigide se transforme en attentisme. Les prix de l'immobilier chutent rapidement et certaines autorités locales émettent des « ordres de réduction des prix ». L'avantage est que la tendance à la baisse est nominalement contrôlée. mais l’effet secondaire est qu’il est difficile pour les développeurs de réduire rapidement les prix des remises en argent pour atténuer le risque de liquidité.
"Le retrait de la politique de limitation des prix des logements neufs peut réduire les contraintes sur les entités du marché. Zhang Li estime qu'il faut profiter de l'affaiblissement actuel de l'inversion des prix des logements de première et de seconde main pour affaiblir et annuler progressivement le prix des logements neufs." La limite ne conduira pas à une hausse rapide des prix des logements neufs. Dans le même temps, elle peut freiner la demande spéculative.
Les prix du marché immobilier suivront les tendances du marché
Ces dernières années, la baisse des prix de l'immobilier est devenue la tendance dominante et la politique initiale de limitation des prix a perdu sa base d'existence. L'ajustement de la politique de limitation des prix s'est conforme à la tendance de développement du marché.
Liu Zhengshan estime que l'annulation de la politique de limitation des prix des logements neufs n'est pas seulement liée à ses propres lacunes, mais également à l'état actuel du marché immobilier, c'est-à-dire que le marché immobilier est passé d'un marché de vendeurs à un marché de vendeurs. marché d'acheteurs, et il est inutile d'insister sur la politique de limitation des prix des logements neufs.
Derrière l'annulation de la politique de limitation des prix des nouveaux logements se cache le fait que le marché immobilier deviendra progressivement fortement orienté vers le marché. Alors, comment le fonctionnement du marché affectera-t-il les acheteurs de logements ?
Zhang Li a déclaré à un journaliste du China Economic Times qu'après l'annulation de la nouvelle politique de limitation des prix des logements, les prix du marché seront davantage déterminés par l'offre et la demande, ce qui pourrait entraîner une volatilité accrue des prix. Pour les acheteurs de maison, cela signifie que les prix des maisons peuvent être plus flexibles, avec la possibilité d'être surévalués ou sous-évalués.
Selon Liu Zhengshan, la levée du plafond de prix sur les logements neufs est une mesure positive pour le moment. Pour les acheteurs de maison, cela contribue à réduire la pression sur la mise de fonds, à répondre aux besoins immédiats et améliorés d’achat de maison et à favoriser la reprise du marché. De plus, la transformation du marché immobilier de l'intervention administrative à l'autorégulation du marché contribuera à promouvoir un développement plus sain et durable du marché immobilier.
Wang Ruimin a déclaré à un journaliste du China Economic Times que, dans la nouvelle ère de changements majeurs dans l'offre et la demande, l'annulation du prix d'orientation des logements commerciaux redonne au marché le pouvoir de tarification du marché immobilier, de sorte que les signaux de prix puissent mieux refléter la véritable relation entre l’offre et la demande et ses marges sont propices à l’équilibre du marché. Pour les acheteurs de maison, cela réduit les coûts de recherche et de mise en relation ; pour les promoteurs, cela contribue également à accélérer le recouvrement des ventes et à alléger la pression sur les liquidités.
"La tendance actuelle des prix sur le marché immobilier reflète davantage les caractéristiques du 'suivi du marché'." Liu Lu a suggéré que les acheteurs de maison pourraient souhaiter prêter attention au prix de transaction moyen de la communauté comme référence importante. Si la propriété cible est supérieure au prix de transaction moyen de la communauté, vous devez déterminer où se situe la prime supplémentaire et si elle correspond à ce que vous souhaitez. Au contraire, si le prix de la maison cible est inférieur au prix moyen du quartier, vous devez également comprendre clairement s'il y a des défauts dans la maison et si vous pouvez accepter ces défauts.
Afin d'assurer le développement sain du marché immobilier, Zhang Li a suggéré que, d'une part, le gouvernement renforce la surveillance du marché, garantisse la transparence de l'information et prévienne la spéculation malveillante et les augmentations de prix déraisonnables. D’un autre côté, les acheteurs doivent être plus prudents, effectuer des études de marché et juger rationnellement la valeur de la maison.
En outre, dans le processus de retrait progressif de la politique de limitation des prix, Zhang Li estime qu'il convient de se concentrer sur les trois aspects suivants : Premièrement, une marge raisonnable d'augmentation des prix est prévue pour les résidences de haute qualité, en particulier celles qui répondent aux normes de haute qualité. les projets répondant aux normes de résidence (comme les bâtiments écologiques, les bâtiments préfabriqués, les bâtiments à très faible consommation d'énergie, etc.) devraient bénéficier d'une prime de marché raisonnable (environ 5 % selon l'expérience internationale) pour compenser les coûts supplémentaires des entreprises de développement et promouvoir l'industrie. mise à niveau et développement de haute qualité.
La deuxième consiste à donner la priorité à la suppression des limites de prix sur les logements améliorés. Pour les logements situés dans les zones urbaines centrales et comportant de grandes surfaces et de grands appartements, le mécanisme de tarification du marché devrait être pleinement utilisé pour éviter les énormes opportunités d'arbitrage causées par l'intervention administrative.
Le troisième est la limite de prix pour les logements à demande rigide. La durée peut être déterminée en fonction des conditions du marché, mais la question de l'équité doit être prise en considération.
