¿Qué impacto tendrá en los compradores la eliminación de los límites de precios de las viviendas nuevas?
2024-08-19
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Nuestro reportero Li Xiaohong
Desde principios de este año, Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, Ningde y otras ciudades han dejado claro que ya no implementarán guías de precios de venta para viviendas comerciales nuevas. Yangjiang, Zhuhai, Wuhu y otros lugares también han optimizado la política de límite de precios. para la compraventa de vivienda nueva, que implica acortar el intervalo de tiempo para la adaptación del precio de registro, cancelar las restricciones de diferencia de precio suelo, etc.
Muchos lugares han anunciado la cancelación de las políticas de orientación de precios de venta para viviendas comerciales de nueva construcción, lo que significa que las empresas promotoras tienen más margen para fijar los precios de forma independiente y el mercado inmobiliario se orientará gradualmente hacia el mercado.
Eliminar los límites de precios para las viviendas nuevas es una tendencia
Como medio para regular los precios de la vivienda, desde 2010 se implementa el sistema de registro de precios de venta de viviendas comerciales. Es un sistema que surgió durante el período de gran desarrollo del mercado inmobiliario de mi país.
“La política de límite de precios para las casas nuevas era un precio de referencia dado a las casas comerciales (generalmente dirigidas a una determinada comunidad residencial) durante el período en que los precios de las viviendas subieron demasiado rápidamente en años anteriores, con el fin de alentar a los compradores a comprar casas de manera racional, y Tuvo un cierto efecto en las condiciones de sobrecalentamiento del mercado en ese momento. Liu Lu, profesor de la Facultad de Economía de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste, dijo al reportero del China Economic Times que actualmente la relación entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario ha cambiado. Esto se ha revertido y los precios reales de las zonas residenciales en algunas ciudades también han sido inferiores a los precios indicativos. Por lo tanto, como medida de control temporal durante el período de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, la nueva política de límite de precios de las viviendas comenzó a desvanecerse gradualmente.
Zhang Li, profesor asistente de la Escuela de Economía y Gestión Pública de la Universidad de Finanzas y Economía de Shanghai, dijo a un periodista del China Economic Times que desde 2016, las nuevas políticas de límite de precios de las viviendas adoptadas por algunas ciudades calientes han tenido un efecto significativo. enfriar rápidamente el mercado y tener un efecto de orientación de los precios de las viviendas de segunda mano.
En opinión de Zhang Li, a medida que el precio de las casas de segunda mano cae y la inversión de los precios de las casas nuevas desaparece gradualmente, la misión de la política de límite de precios se ha cumplido básicamente y sus inconvenientes se han vuelto cada vez más prominentes. En primer lugar, los límites de precios provocan un retroceso en la calidad de la construcción. En segundo lugar, las políticas de "lotería" y "puntos" introducidas por algunas ciudades en respuesta al "caliente" nuevo mercado inmobiliario han intensificado la injusticia y el arbitraje especulativo, haciendo que el arbitraje sea explícito, basado en el bienestar y en la lotería. En tercer lugar, los nuevos proyectos de vivienda con evidentes inversiones de precios y grandes márgenes de beneficio han tenido un impacto significativo en el mercado de la vivienda de segunda mano. El efecto sifón del mercado de la vivienda nueva ha provocado una desaceleración del mercado de la vivienda de segunda mano.
Liu Zhengshan, subsecretario general de la Asociación de Investigación sobre Desarrollo Urbano de China, dijo en una entrevista con un periodista del China Economic Times que, en teoría, el precio guía de la vivienda comercial puede reducir la asimetría de la información y mejorar la transparencia del mercado al proporcionar un precio de referencia para el mercado, lo que permite a los compradores de viviendas obtener una comprensión más clara del rango de precios aproximado de una determinada zona o tipo de casa, lo que les permite tomar una decisión de compra de vivienda más racional. Aunque el precio guía de la vivienda comercial ha desempeñado un papel en la estabilización del mercado inmobiliario en una determinada zona, en un determinado período y en cierta medida, es difícil desempeñar eficazmente el papel que le corresponde debido a deficiencias en los mecanismos de formación y acción. del precio orientativo.
Wang Ruimin, investigador asociado del Instituto de Economía de Mercado del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado, cree que el precio de orientación de las viviendas comerciales es principalmente una intervención en el precio de las viviendas nuevas y es un "arma de doble filo". Cuando el mercado se sobrecalienta, los precios de la vivienda aumentan rápidamente y algunas ciudades imponen "límites de precios" a las viviendas nuevas. La ventaja es que los precios están nominalmente "controlados", pero el efecto secundario es que los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano lo están. Invertido, creando espacio para el arbitraje, lo que a su vez estimula una gran cantidad de demanda especulativa de inversión. La entrada al mercado provocará una demanda de mercado "falsamente alta", y las empresas inmobiliarias del lado de la oferta tendrán la necesidad de "cubrir el mercado" o. reducir la calidad de la construcción. El precio guía de la vivienda comercial en algunas ciudades también es una referencia importante para los préstamos bancarios, que controla hasta cierto punto la proporción de apalancamiento utilizado. Durante la desaceleración del mercado, la demanda de inversión abandona rápidamente el mercado y la demanda rígida se vuelve a esperar y ver cómo los precios de la vivienda caen rápidamente y algunos gobiernos locales emiten "órdenes de reducción de precios". La ventaja es que la tendencia a la baja está nominalmente controlada. pero el efecto secundario es que dificulta que los desarrolladores reduzcan rápidamente los precios para mitigar el riesgo de liquidez.
"La retirada de la política de límite de precios de las viviendas nuevas puede reducir las limitaciones de las entidades del mercado". Zhang Li cree que aprovechar el debilitamiento actual de la inversión de precios de las viviendas de primera y segunda mano para debilitar y cancelar gradualmente el precio de las viviendas nuevas. El límite no conducirá a un rápido aumento de los precios de las viviendas nuevas. Al mismo tiempo, puede frenar la demanda especulativa.
Los precios del mercado inmobiliario seguirán las tendencias del mercado
En los últimos años, la caída de los precios de la vivienda se ha convertido en la tendencia principal y la política de límite de precios original ha perdido su base de existencia. El ajuste de la política de límite de precios se ajusta a la tendencia de desarrollo del mercado.
Liu Zhengshan cree que la cancelación de la nueva política de límite de precios de viviendas no solo está relacionada con sus propias deficiencias, sino también con el estado actual del mercado inmobiliario, es decir, el mercado inmobiliario ha pasado de ser un mercado de vendedores a un mercado de compradores, y no tiene sentido insistir en la nueva política de límite de precios de las viviendas.
Detrás de la cancelación de la nueva política de limitación de precios de las viviendas se esconde que el mercado inmobiliario se irá orientando progresivamente hacia el mercado. Entonces, ¿cómo afectará la operación del mercado a los compradores de vivienda?
Zhang Li dijo a un periodista del China Economic Times que después de que se cancele la nueva política de límite de precios de las viviendas, los precios del mercado estarán más determinados por la oferta y la demanda, lo que puede conducir a una mayor volatilidad de los precios. Para los compradores de viviendas, esto significa que los precios de las viviendas pueden ser más flexibles, con la posibilidad de estar sobrevalorados o subvalorados.
En opinión de Liu Zhengshan, levantar el límite de precio de las viviendas nuevas es una medida positiva en este momento. Para los compradores de viviendas, ayuda a reducir la presión del pago inicial, satisface las necesidades inmediatas y mejoradas de compra de viviendas y promueve la recuperación del mercado. Además, la transformación del mercado inmobiliario de una intervención administrativa a una autorregulación del mercado ayudará a promover un desarrollo más sano y sostenible del mercado inmobiliario.
Wang Ruimin dijo a un periodista del China Economic Times que en la nueva era de cambios importantes en la oferta y la demanda, cancelar el precio guía de la vivienda comercial en realidad devuelve al mercado el poder de fijación de precios del mercado inmobiliario, de modo que las señales de precios pueden reflejar mejor la verdadera relación de oferta y demanda y sus márgenes. Los cambios favorecen el equilibrio del mercado. Para los compradores de viviendas, reduce los costos de búsqueda y coincidencia para los desarrolladores, también ayuda a acelerar el cobro de ventas y alivia la presión de liquidez.
"La tendencia actual de los precios del mercado inmobiliario refleja más las características de 'seguir el mercado'". Liu Lu sugirió que los compradores de viviendas deberían prestar atención al precio medio de transacción de la comunidad como referencia importante. Si la propiedad objetivo es más alta que el precio de transacción promedio de la comunidad, debe averiguar dónde está la prima adicional y si es lo que desea. Por el contrario, si el precio de la casa objetivo es inferior al precio medio del barrio, también debes entender claramente si hay defectos en la casa y si puedes aceptarlos.
Para garantizar el sano desarrollo del mercado inmobiliario, Zhang Li sugirió que, por un lado, el gobierno debería fortalecer la supervisión del mercado, garantizar la transparencia de la información y evitar la especulación maliciosa y los aumentos irrazonables de precios. Por otro lado, los compradores de viviendas deben ser más cautelosos, realizar estudios de mercado y juzgar racionalmente el valor de la vivienda.
Además, en el proceso de retirada gradual de la política de límite de precios, Zhang Li cree que se debe centrar la atención en los tres aspectos siguientes: En primer lugar, se proporciona un margen razonable para aumentos de precios para las residencias de alta calidad, especialmente aquellas que cumplen con los requisitos de alta calidad. Los proyectos que cumplen con los estándares de residencia (como edificios ecológicos, edificios prefabricados, edificios de consumo de energía ultrabajo, etc.) deben disfrutar de una prima de mercado razonable (alrededor del 5% según la experiencia internacional) para compensar los costos incrementales de las empresas de desarrollo y promover la industria. modernización y desarrollo de alta calidad.
El segundo es dar prioridad a la eliminación de los límites de precios de las viviendas mejoradas. Para las viviendas ubicadas en áreas urbanas centrales y con grandes áreas y departamentos grandes, el mecanismo de fijación de precios de mercado debe utilizarse plenamente para evitar enormes oportunidades de arbitraje causadas por la intervención administrativa.
El tercero es el límite de precio para las viviendas de demanda rígida. La duración puede determinarse en función de las condiciones del mercado, pero se debe tener en cuenta la cuestión de la equidad.
