новости

доступное жилье является важной частью системы жилищного обеспечения моей страны. планирование и строительство доступного жилья является крупной реформой, направленной на улучшение жилищной системы и системы снабжения, а также на восстановление отношений между рынком и безопасностью. в плане «14-й пятилетки» предлагается расширить предложение доступного арендного жилья и сосредоточиться на решении проблемы. жилищные проблемы нуждающихся групп и новых граждан. третий пленум цк кпк 20-го созыва предложил увеличить строительство и предложение доступного жилья. в этом выпуске специально приглашенные эксперты обсудят актуальные вопросы.

в основном сформировалась диверсифицированная система охраны жилья.

на каких группах следует сосредоточить внимание на жилищной безопасности? какую политику жилищного обеспечения принимала наша страна в разное время? какая система охраны жилья сформирована?

цинь хун (директор исследовательского центра обновления городов национального института развития университета жэньминь китая): наша страна всегда придавала большое значение жилищной безопасности, и объекты жилищной безопасности меняются в зависимости от изменений в политике безопасности. вообще говоря, жилищная безопасность в моей стране обеспечивается на трех уровнях: помощь, помощь и взаимопомощь.

гарантия льгот представляет собой базовую гарантию аренды, которая предназначена для группы зарегистрированных городских жителей с очень низким доходом и трудностями в жизни. они арендуют дома с низкой арендной платой по чрезвычайно низкой арендной плате. с 1999 по 2007 год последовательно вводились «меры по управлению городским жильем с низкой арендной платой», «меры по управлению городским жильем с низкой арендной платой для семей с самыми низкими доходами» и «меры по обеспечению безопасности жилья с низкой арендной платой». в 2014 году было введено в действие дешевое жилье. объединены с государственной политикой аренды жилья. в процессе реализации, выплачивая различную арендную плату в зависимости от доходов домохозяйств, эта группа по-прежнему является ключевым объектом помощи.

гарантия помощи – это вспомогательная гарантия, реализуемая правительством для групп с доходом ниже среднего и жилищными трудностями. в отличие от гарантии помощи, гарантия помощи имеет два метода: аренда и покупка. большую часть стоимости оплачивают получатели и правительство. выплачивает остаток субсидий или льгот. после углубления реформы городской жилищной системы в 1998 году в эту категорию попадают доступное жилье, государственное арендуемое жилье, ограниченное жилье, жилье с совместной собственностью, проектное жилье доступного жилья, доступное арендное жилье, доступное жилье и т. д. независимо от гарантий помощи или помощи, они включают физические гарантии и денежные субсидии.

гарантией взаимопомощи в основном является жилищный резервный фонд. работники, выплачивающие жилищный резервный фонд, также являются страхователями. при покупке или аренде жилья они могут использовать резервный фонд для кредитов и платежей. резервный фонд освобождается от подоходного налога. и кредиты подлежат политике низких процентных ставок. «правила управления фондом жилищного страхования» были обнародованы в 1999 году и пересмотрены в 2019 году. в 2023 году число людей по всей стране, которые заплатили фонды жилищного страхования, превысит 170 миллионов. по состоянию на конец 2023 года общая сумма вкладов фонда жилищного обеспечения составила 29,2 трлн юаней, всего было выдано 47,6854 миллиона жилищных кредитов фонда жилищного обеспечения на сумму 15,185801 миллиарда юаней.

в разные периоды развития политика жилищной безопасности моей страны была разной. в 1998 году государственный совет издал «уведомление о дальнейшем углублении реформы городской жилищной системы и ускорении жилищного строительства», в котором разъяснялось, что «будет создана и усовершенствована многоуровневая система городского жилищного строительства с упором на доступное жилье». в настоящее время доступное жилье является наиболее масштабным и важным способом решения жилищных потребностей городских семей. в 2003 году рынок жилья находился в зачаточном состоянии. в «уведомлении государственного совета по содействию устойчивому и здоровому развитию рынка недвижимости» предлагалось «увеличить предложение обычного товарного жилья» и «постепенно осознать, что большинство семей покупают». или арендовать обычное товарное жилье», а доступное жилье определялось как «коммерческое жилье, основанное на политике и имеющее гарантийный характер». по сравнению с предыдущими категориями предложения обычного товарного жилья были увеличены, сфера применения доступного жилья сужена и ограничена, а требования по обеспечению низкой арендной платы в принципе основаны на выплате арендных субсидий. в 2007 году цены на жилье в некоторых крупных городах быстро выросли, и были опубликованы «несколько мнений государственного совета по решению жилищных проблем семей с низкими доходами в городских районах», в которых предлагалось «ускорить разработку и совершенствование политики, ориентированной на -система аренды жилья и решение жилищных проблем малообеспеченных семей в городской местности через несколько каналов. «система», в которой уточняется, что объектами предложения доступного жилья являются городские малообеспеченные семьи, испытывающие жилищные трудности, и четко регламентируются условия передачи . от «семей с низким и средним доходом» до «семей с низким доходом, испытывающих жилищные трудности» был дополнительно уточнен безопасный характер доступного жилья.

в 2008 году, в ответ на последствия международного финансового кризиса, цк партии и государственный совет предложили ускорить строительство доступного жилья, всесторонне способствовать преобразованию трущоб, таких как города, а также государственные предприятия и шахты. и включить преобразование трущоб в систему безопасности. с тех пор были обнародованы «руководящие заключения по содействию реконструкции городских и государственных промышленных и горнодобывающих трущоб» и «заключения государственного совета по ускорению реконструкции трущоб», предусматривающие преобразование трущоб в городское доступное жилье. проекты и содействие их реализации в больших масштабах.

в 2010 году в целях удовлетворения основных жилищных потребностей городских семей с доходом ниже среднего семь департаментов совместно сформулировали «руководящие мнения по ускорению развития государственного арендуемого жилья», предлагая энергично развивать государственное арендуемое жилье, и впервые время включить трудовых мигрантов в сферу обеспечения безопасности. в 2012 году «меры по управлению арендным государственным жильем» дополнительно разъяснили, что трудящиеся-мигранты, имеющие стабильную работу в городах и поселках, могут арендовать государственное арендуемое жилье. по данным «седьмой переписи населения», в 2020 году в государственном арендном жилье проживало 3,4% городских домохозяйств. в то же время в различных населенных пунктах также поэтапно запустили двухлимитное жилье и жилье с совместной собственностью. например, в 2014 году шесть городов, включая пекин, шанхай, шэньчжэнь, чэнду, хуанши и хуайань, запустили пилотные проекты по совместному владению недвижимостью. к концу 2021 года в пекине построено около 83 000 квартир. в настоящее время в шанхае и пекине все еще имеется предложение совместного жилья.

придерживаясь позиционирования «жилье для проживания, а не спекуляции», в 2021 году главное управление госсовета опубликовало «заключения об ускорении развития доступного арендного жилья», в которых впервые разъяснялась «система жилищного обеспечения с государственное арендуемое жилье, доступное арендное жилье и жилье в долевой собственности в качестве основного корпуса" ". различные регионы активизировали свои усилия по строительству доступного арендного жилья шанхай, гуанчжоу, чэнду, ханчжоу, сиань и другие места предложили, чтобы в период «14-й пятилетки» они стремились увеличить долю нового доступного жилья. арендное жилье до 30% от общего объема предложения нового жилья за тот же период. в августе 2023 года исполнительное заседание государственного совета рассмотрело и утвердило «руководящие заключения по планированию и строительству доступного жилья», поддерживая крупные города с постоянным городским населением более 3 миллионов человек, чтобы они возглавили исследование, практику и внедрение строгое закрытое управление доступным жильем. на сегодняшний день в нашей стране в основном сформирована диверсифицированная система жилищного обеспечения, поддерживаемая арендой, покупкой, субсидиями и резервными фондами. доступное жилье является популярным проектом. в будущем жилищные проблемы групп с работающим доходом, новых граждан, молодежи и других групп нуждаются в дальнейшем решении. предстоит еще пройти долгий путь по укреплению законодательства о жилищном обеспечении, постоянному совершенствованию. системы жилищной безопасности, а также увеличить поддержку жилищной безопасности.

внедрить специфичную для города политику, чтобы обеспечить доступное жилье.

какие конкретные меры принимаются различными населенными пунктами для содействия строительству доступного жилья с учетом реальных условий?

ли юйцзя (главный научный сотрудник исследовательского центра жилищной политики провинции гуандун): в новую эпоху моя страна активно продвигает структурные реформы в сфере предложения жилья и строит систему жилищного предложения «рынок + безопасность». что касается конкретного пути, то очевидно, что каждый населенный пункт должен реализовать политику, специфичную для города, и изучить пути устойчивого развития. с одной стороны, соотношение между предложением и спросом на жилье в различных городах в основном сбалансировано, но все еще существуют такие проблемы, как структурное недостаточное предложение или несоответствие между предложением и спросом. с другой стороны, цели защиты в основном ориентированы на новых граждан; , молодые люди и другие группы, а потребление жилья сместилось, чтобы уделять больше внимания жизненному опыту и требовать более диверсифицированного и дифференцированного.

расширилась сфера объектов охраны, варианты потребления жилья стали разнообразными, сложно сопоставить предложение и спрос. каждый город отражает свои местные особенности в конкретном процессе развития.

соединение подготовки доступного жилья с промышленными вспомогательными объектами и железнодорожным транспортом является важной особенностью. это также вариант повышения эффективности поставок и достижения интеграции промышленности и города и баланса рабочих мест и жилья. например, в таких городах, как цзинань, фучжоу и нинбо, многие проекты доступного жилья расположены вокруг промышленных парков или поддерживают строительство на промышленных землях или в пределах 800 метров от железнодорожного транспорта. центральный банк разработал план поддержки кредитования арендного жилья на сумму 100 миллиардов юаней, и большая часть доступного арендного жилья, приобретенного в восьми пилотных городах, расположена вокруг парков и площадок. конечно, это предполагает корректировку функции землепользования, то есть изменение ее на жилищное использование, а затем содействие распределению и предложению. некоторые города, такие как гуанчжоу и шэньчжэнь, сочетают «модель земледелия» с преобразованием городских деревень, и в соответствии с новой моделью «чистой передачи земель и координации территорий» определенная часть освобожденных земель предназначена для строительства доступное жилье. однако цикл трансформации городских поселков под руководством правительства относительно длительный, обычно занимает более пяти лет, и существует неопределенность относительно того, удастся ли сбалансировать средства.

в процессе подготовки нового витка доступного жилья важную роль играют государственные предприятия. в некоторых городах созданы компании, занимающиеся инвестициями, строительством, эксплуатацией и управлением доступного жилья. шэньчжэнь, гуанчжоу, сямэнь, нанкин и другие города создали anju group; фучжоу и чжэнчжоу создали вторичные компании anju в рамках urban investment group, а доступное арендное жилье в чунцине осуществляется государственными предприятиями.

с точки зрения планирования и баланса средств, выделение земли для предложения может значительно снизить стоимость земли, но затраты на консолидацию земель сильно различаются. из-за различий в материалах покрытия, имеющихся муниципальных объектах, времени приобретения и затратах на обустройство разных участков некоторые проекты все равно будут нести убытки, даже если они будут эксплуатироваться с безубыточной прибылью. поэтому некоторые города изучают возможность создания единого пула фондов для выделенных земель, чтобы сбалансировать разницу между ценой земли, выделенной для проектов, и фактической стоимостью восстановления земель в этом районе, чтобы достичь полного баланса между проектами.

чтобы способствовать подготовке и строительству доступного жилья, мы должны сначала планировать, а затем действовать. если мы действуем, мы должны действовать быстро, а если мы действуем, мы должны добиться успеха. что касается оптимизации процессов утверждения и продаж, некоторые города полностью использовали общую координирующую роль ведущей группы государственных предприятий, поскольку строительные подразделения вмешивались заранее, и специальные группы активно сотрудничали в период корректировки и планирования контроля. объявление о распределении, разработка программы, предварительный анализ планирования и утверждение проекта проводились параллельно. в то же время политические банки проделают хорошую работу по оценке проекта и предварительному рассмотрению кредита, а также смирятся с нехваткой неосновных материалов. . например, департамент жилищной безопасности чжэнчжоу изначально создал систему больших данных для талантливых квартир: от базовых услуг, таких как подача заявления, выбор жилья и подписание контракта, до комплексных услуг, таких как ремонт и отмена аренды после заселения. можно подать заявку через «приложение zhenghaoban» · one thing zone · жилищная безопасность one thing · zhenghaozhu» не только позволяет вам просматривать онлайн-списки арендуемого жилья, а также последующие договоренности о строительстве и поставках, но также позволяет подать онлайн-заявку в режиме реального времени. .

как исследовать и заказывать по требованию несколько сложно. некоторые города приняли форму создания списка ожидания, приема предварительных заявок онлайн и офлайн, а также проведения анкетных опросов для выявления и определения приоритетности требований целевых объектов к местоположению, типу квартиры, ценовому диапазону и т. д. до тех пор, пока спрос на предварительную заявку не будет удовлетворен. накопилось до определенного уровня, например «количество пакетов проектов: намерение регистрации. только когда число достигнет 1:1,2 и выше, можно начинать подготовку». для городов с большим притоком населения и большим количеством молодых людей на ранней стадии, таких как гуанчжоу, шэньчжэнь, чжэнчжоу и другие места, при условии, что цены на жилье в этом районе относительно стабильны, а раннее планирование спроса находится в относительной готовности. в этом месте будет меньше давления на предоставление и аренду доступного жилья.

в настоящее время многие новые граждане и молодые люди мало что знают о доступном жилье. кроме того, существует множество политик поддержки доступного жилья с точки зрения землепользования, строительства, ценообразования, управления распределением и т. д. рекомендуется «политика». метод «выпуск + запуск проекта» будет использован для того, чтобы сделать доступное жилье более доступным. бренд государственных предприятий хорошо известен в обществе, тем самым способствуя реализации проектов доступного жилья. для городов необходимо обращать внимание на потенциальный спрос на территории, точно понимать характеристики спроса и формировать дифференцированную конкуренцию (цена, вспомогательные объекты и т. д.) с окружающими проектами. 17 мая этого года национальная видеоконференция по эффективному обеспечению жилищного строительства предложила, чтобы в городах с большим запасом коммерческого жилья правительство могло приобрести часть коммерческого жилья по разумным ценам и использовать его в качестве доступного жилья. 20 июня министерство жилищного строительства и городского и сельского развития провело видеоконференцию, посвященную работе по приобретению существующего коммерческого жилья для доступного жилья, уточнив, что оно «способствует городам выше уездного уровня эффективно и упорядоченно осуществлять приобретение существующего коммерческого жилья». жилье ради доступного жилья». доступное жилье было распространено на города и округа третьего и четвертого уровня, а безопасность была дополнительно усилена. в будущем «многоканальное оживление запасов + оптимизация дополнительной эффективности предложения» станет основной моделью предложения. всем населенным пунктам необходимо всесторонне учитывать реальный спрос на доступное жилье, уровень запасов на рынке коммерческого жилья и другие факторы, основанные на рыночной ситуации. состояние рынка недвижимости в регионе и настаивать на заказе на основе спроса и потребностей. город реализует политику.

международный эталон строительства доступного жилья

городское жилье является глобальной проблемой. какие полезные исследования были проведены странами в области строительства доступного жилья?

юй сяофэнь (декан китайского научно-исследовательского института жилищного строительства и недвижимости чжэцзянского технологического университета): проблема городского жилья является неизбежным продуктом промышленной революции и развития урбанизации. чтобы решить эту глобальную проблему, правительства во всем мире перешли от пассивной помощи к активной помощи и приняли различные методы для ускорения подготовки доступного жилья.

первая – это модель приобретения государством с рынка. если взять в качестве примера южную корею, то она в основном увеличивает предложение государственного жилья за счет программ доступного жилья. путем исследования рынка мы подбираем жилье (обычно квартиры или многоквартирные дома), соответствующее требованиям по расположению, площади, качеству строительства и т. д., а затем согласовываем условия покупки и цены с домовладельцами или застройщиками путем публичных торгов или напрямую. переговоры после достижения соглашения обе стороны подписывают договор купли-продажи дома и оплачивают покупную цену через национальный жилищный фонд или государственный жилищный фонд. после того, как права собственности передаются государству, в приобретенном доме производятся необходимые изменения и ремонт. убедиться, что оно пригодно для проживания, а затем посредством публичной заявки и оценки программы распределяются среди имеющих на это право молодых людей с низким и средним уровнем дохода и не имеющих жилья. в то же время правительство приняло ряд мер стимулирования для ускорения темпов приобретения, таких как совершенствование методов оценки и разумное улучшение предельной цены приобретения и стандартов приобретения, введение гарантий проектного финансирования для предлагаемого приобретения нового жилья; и привлечение большего числа разработчиков к участию посредством финансовой поддержки или налоговых льгот. укрепить межведомственное сотрудничество, упростить процесс утверждения проекта, сократить проектный цикл и т. д. благодаря модели приобретения государственного жилья на рынке предложение государственного жилья в южной корее в последние годы значительно увеличилось, предоставляя больше вариантов жилья для семей с низким и средним доходом. в 2022 году будет приобретено 35 000 единиц, а в 2023 году – около 50 000 единиц. в июле этого года южная корея опубликовала новую политику предложения жилья, подтвердив политический тон расширения предложения жилья для молодежи и групп бездомных. первоначально она планировала использовать приобретение пустующих домов для предоставления 120 000 единиц государственного арендуемого жилья к следующему году. на этот раз было решено увеличить объем поставок еще на 10 000 единиц или выше.

другим примером является великобритания. с 1980 года она в основном полагалась на некоммерческие организации – жилищные ассоциации, которые обеспечивали строительство доступного жилья и управление им посредством конкурентоспособных финансовых субсидий, дешевой земли и финансовой поддержки.

вторая – это модель прямого строительства со стороны правительства. самый представительный орган сингапура, совет по жилищному строительству и развитию (hdb), созданный в 1960 году, отвечает за планирование, строительство и управление недорогими квартирами hdb для имеющих на это право жителей. в 2022 году 77,76% домохозяйств будут жить в квартирах hdb. средняя цена продажи составит около 30% от средней цены рыночных квартир. среднее соотношение цены дома к доходу для домохозяйств, покупающих квартиры hdb, составляет около 4,9, что фактически обеспечивает это. национальный уровень владения жильем достигает 90%, реализация цели иметь один приличный дом на семью. чтобы правительство могло напрямую построить доступное жилье, ему необходимо решить две ключевые проблемы: дешевая земля и финансирование. сингапурский «закон о приобретении земли» гарантирует, что правительство приобретает землю по низкой стоимости и размеру и передает ее hdb по справедливой цене. например, в 2021 году жилой участок на проспекте анг мо кио, предоставленный правительством, имел площадь около 22 020 квадратных метров, соотношение площади 2,8 и минимальную цену 6 494 сингапурских доллара за квадратный метр, что больше более чем на 40% ниже, чем цена окружающей частной жилой земли. в то же время правительство также поддерживает hdb в сборе недорогих средств по нескольким каналам. центральный резервный фонд поддерживает hdb в строительстве государственного жилья путем покупки специальных облигаций, выпущенных правительством сингапура. фискальный бюджет hdb включен в национальный финансовый план; в 2022/2023 финансовом году правительственный план «домовладения» план «дом» напрямую субсидирует 4,68 миллиарда сингапурских долларов, что более чем на 20% больше, чем в 2021 году, hdb выпустил три «зеленых» облигации на общую сумму 3,3 миллиарда; сингапурские доллары на проекты жилищного строительства и реконструкции. причина, по которой сингапур может продолжать строить доступное жилье, связана с сильным предложением дешевой земли и финансовой поддержкой, стоящей за этим.

третья — модель строительства, предоставленная разработчиком. малайзия, франция и сша приняли эту модель. с 1981 года малайзия требует, чтобы 30% доступного жилья строилось в каждом проекте частного жилищного строительства и продавалось по цене, в три раза превышающей средний годовой доход целевой семьи. с 1981 по 2017 год частный сектор предоставил 1,2 миллиона недорогих домов без финансовых субсидий, играя важную роль в предложении доступного жилья. правительство предъявляет высокие требования к качеству доступного жилья и осуществляет общее планирование с учетом таких аспектов, как жилая площадь, оценка качества, плотность застройки, технология строительства и соответствующие вспомогательные объекты. например, с точки зрения строительных технологий, оно требует. применение информационных моделей зданий, управление твердыми отходами, управление дождевой водой и т. д. системы управления и повторного использования, системы солнечной энергии, беспроводная локальная сеть и т. д. с точки зрения вспомогательных объектов, общественных объектов, таких как детские сады, игровые площадки и многофункциональные залы; предоставляются в соответствии с численностью населения. благодаря модели строительства, предоставляемой застройщиком, обеспечение жилищным обеспечением малайзии значительно улучшилось. по состоянию на конец первого квартала 2024 года на долю различных типов недорогого доступного жилья приходилось примерно 24,43% запасов.

французское законодательство предусматривает, что когда в некоторых городах строятся новые многоквартирные дома с числом квартир более 12 или площадью застройки более 800 квадратных метров, не менее 30% будет сдаваться в аренду социальному жилью для малообеспеченных семей. планируется, что социальное жилье будет обеспечено. к концу 2025 года охват достигнет 25%. соединенные штаты используют налоговые субсидии для привлечения частных компаний к строительству. в 1986 году в соответствии с законом о налоговой реформе (1986 года) был запущен проект «политики налоговых льгот на жилье для малоимущих» (lihtc), и 20% единиц жилья были построены. сдаются в аренду по утвержденной правительством арендной плате. семейный доход составляет менее 50% местного медианного дохода, или 40% жилья сдаются в аренду семьям, семейный доход которого составляет менее 60% местного медианного дохода. 30 лет. после строгой проверки застройщиком вы можете пользоваться политикой налоговых льгот, предоставляемых федеральным правительством, в течение 10 лет подряд. налоговые льготы могут быть переданы и реализованы в размере от 60% до 70% стоимости строительства. долгосрочная кредитная поддержка под низкие проценты, которая более привлекательна для частных застройщиков. данные показывают, что проекты lihtc будут составлять 2,49% жилищного фонда в 2023 году, превысив количество государственного государственного жилья и став важным источником доступного жилья в соединенных штатах.