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手頃な価格の住宅は、我が国の住宅供給システムの重要な部分です。手頃な価格の住宅の計画と建設は、住宅制度と供給システムを改善し、市場と安全の関係を再構築するための主要な改革であり、「第14次5か年計画」の大綱は、手頃な価格の賃貸住宅の供給を拡大し、問題の解決に焦点を当てることを提案している。貧困層や新住民の住宅問題。中国共産党第20期中央委員会第3回総会は、手頃な価格の住宅の建設と供給を増やすことを提案した。この号では、特別に招かれた専門家が関連する問題について議論します。

多様化する住宅セキュリティ制度がほぼ整いつつある

住宅セキュリティはどのグループに重点を置くべきですか?我が国は、さまざまな時期にどのような住宅安全政策を採用してきましたか?どのような住宅保障制度が形成されているのでしょうか？

秦宏氏（中国人民大学国家開発研究所都市再生研究センター所長）：我が国は常に住宅安全を重視しており、安全保障政策の変化に応じて住宅安全の対象も変化する。一般的に言えば、我が国の住宅保障は救済、扶助、相互扶助の三段階で提供されております。

あんしん保証は、都市部に登録されている所得が非常に低く、生活が困難な方を対象に、低家賃で住宅を借りるための基本的な家賃保証です。 1999年から2007年にかけて、「都市低家賃住宅管理対策」、「低所得者向け都市低家賃住宅管理対策」、「低家賃住宅確保対策」が順次公布され、2014年には低家賃住宅が公布されました。実施の過程で、世帯収入に応じて異なる家賃を支払うこのグループは、依然として主要な支援対象となっている。

扶助保障は、低中所得層や住居困難者向けに政府が実施する支援保障であり、扶助保障とは異なり、レンタルと購入の2つの方法があり、費用の大部分は受給者と政府が負担します。残金を支払う。 1998年に都市住宅制度の改革が深化されて以降、手頃な価格の住宅、公共賃貸住宅、限定住宅、共有財産住宅、手頃な価格の住宅プロジェクト住宅、手頃な賃貸住宅、手頃な価格の住宅などがすべてこのカテゴリーに分類されます。救済保証や援助保証に関わらず、物的保証や金銭的補助も含まれます。

相互扶助保証は主に住宅積立金であり、住宅積立金を支払う従業員は住宅を購入または賃貸する際に積立金を利用して所得税が免除されます。そしてローンは低金利政策の対象となります。 「住宅積立金管理規程」は1999年に公布され、2019年に改正され、2023年には全国の住宅積立金の納付者数は1億7,000万人を超えると予想されています。 2023年末時点で、住宅積立金の預金総額は29兆2000億元、住宅積立金の個人住宅ローンは累計476億8540万件、総額151億8580万1000万元が発行された。

開発時期が異なれば、我が国の住宅安全政策の焦点も異なります。 1998年、国務院は「都市住宅制度改革のさらなる深化と住宅建設の加速に関する通知」を発表し、「手頃な価格の住宅を中心とした多層都市住宅供給システムを確立し、改善する」と明記した。現時点では、手頃な価格の住宅は、都市部の家族の住宅ニーズを解決する最も広範かつ重要な方法です。 2003 年、住宅市場は初期段階にありました。「不動産市場の持続的かつ健全な発展促進に関する国務院通知」は、「一般商品住宅の供給を増加」し、「ほとんどの世帯が購入することを徐々に実現する」ことを提案しました。または一般商品住宅を賃貸する」とし、手頃な価格の住宅を「保証付き政策商業住宅」と定義しました。従来に比べ、一般商品住宅の供給区分が拡大され、低廉な住宅の適用範囲が狭められ限定され、低家賃保証要件は原則として家賃補助金の支払いに基づくものとなっている。 2007年、一部の大都市の住宅価格が急速に上昇し、「都市部の低所得世帯の住宅困難の解決に関する国務院のいくつかの意見」が発表され、「低所得層に焦点を当てた政策の確立と改善を加速する」ことが提案された。・賃貸住宅制度を導入し、都市部の低所得者層の住宅困難を多角的に解決する「低廉な住宅の供給対象を都市部の住宅困難な低所得者層であることを明確にし、譲渡条件を明確に規定する「制度」」 。 「低・中所得世帯」から「住宅困難を抱える低所得世帯」まで、手頃な価格の住宅の安全性がさらに明確になりました。

2008年、国際金融危機の影響を受けて、党中央委員会と国務院は、手頃な価格の住宅プロジェクトの建設を加速し、都市や国有産業・鉱山などの貧民街の変革を包括的に推進することを提案した。 、そしてスラム街の変革をセキュリティシステムに組み込んでいます。それ以来、「都市および国有の工業鉱業スラム街の改修促進に関する指導意見」と「スラム街の改修加速に関する国務院の意見」が公布され、スラム街の都市型手頃な価格の住宅への転換が盛り込まれた。プロジェクトを推進し、大規模な導入を推進します。

2010年、都市部の下位中所得世帯の基本的な住宅ニーズに応えるため、7部門が共同で「公共賃貸住宅の開発加速に関する指導意見」を策定し、公共賃貸住宅の精力的な開発を提案し、初の公共賃貸住宅の開発を加速することを提案した。移民労働者も安全保障の範囲に含める必要がある。 2012年の「公共賃貸住宅管理対策」では、都市や町で安定した雇用を持つ出稼ぎ労働者が公共賃貸住宅を借りることができることがさらに明確化された。 「第7回国勢調査」のデータによると、2020年時点で都市部世帯の3.4％が公共賃貸住宅に住んでいる。同時に、さまざまな地方でも段階的に二制限住宅や共有財産住宅を立ち上げており、たとえば2014年には北京、上海、深セン、成都、黄石、淮安を含む6都市が共有財産の試験プロジェクトを開始した。 2021年末までに、北京は約83,000戸の住宅を調達した。現在、上海と北京ではまだ共有不動産住宅の供給が残っている。

「投機ではなく、住むための住宅」という位置づけを堅持し、2021年、国務院総弁公室は「低価格賃貸住宅の開発加速に関する意見」を発表し、「住宅保障制度」を初めて明確にした。公共賃貸住宅、廉価賃貸住宅、共同所有住宅を主体とする。上海、広州、成都、杭州、西安などの各地域は、手頃な価格の賃貸住宅の建設に力を入れており、「第14次5カ年計画」期間中に、手頃な価格の新築住宅の割合を増やすよう努力することを提案している。賃貸住宅は上記同期の新規住宅供給全体の 30% に達します。 2023年8月、国務院常務会議は「低価格住宅の計画と建設に関する指導意見」を検討・承認し、都市常住人口300万人以上の大都市が率先して検討・実践・実施できるよう支援した。手頃な価格の住宅の厳格な閉鎖管理。我が国はこれまで、基本的に家賃、購入、補助金、積立金などにより支えられた多様な住宅保障制度を形成してきました。手頃な価格の住宅は、将来的には、勤労所得層、新国民、若者、その他のグループの住宅問題をさらに解決する必要があり、住宅安全法を強化し、継続的に改善する必要があります。住宅保障制度の拡充、住宅保障支援の充実。

手頃な価格の住宅を正確に提供するための都市固有の政策を実施する

実情に応じた低廉な住宅の建設を促進するために、各地方では具体的にどのような施策を講じているのでしょうか。

李玉佳氏（広東省住宅政策研究センター主任研究員）：新しい時代において、我が国は住宅供給面の構造改革を積極的に推進し、「市場＋安全」の住宅供給システムを構築している。具体的な道筋に関しては、各地域が都市特有の政策を実施し、持続可能な発展の道を模索する必要があることは明らかです。各都市における住宅の需要と供給の関係は基本的に均衡しているが、構造的な供給不足や需要と供給のミスマッチなどの問題が依然として存在する一方で、保護対象は主に新住民を対象としている。 、若者やその他のグループ、住宅消費は生活体験をより重視するように変化し、より多様化、差別化された需要が求められています。

保護対象の範囲が拡大し、住宅消費の選択肢が多様化し、需要と供給のマッチングが困難になっている。各都市は、その地域の特性を具体的な発展プロセスに反映しています。

手頃な価格の住宅の準備と産業支援施設や鉄道輸送との接続は、供給効率を改善し、産業と都市の統合と雇用と住宅のバランスを達成するための重要なオプションでもあります。たとえば、済南、福州、寧波などの都市では、多くの手頃な価格の住宅プロジェクトが工業団地の周囲に立地しているか、工業用地や鉄道路線から 800 メートル以内の建設を支援しています。人民銀行は1000億元の賃貸住宅ローン支援計画を策定しており、8つの試験都市で購入された手頃な価格の賃貸住宅のほとんどは公園や敷地の周辺に位置している。もちろん、これは土地利用機能の調整、つまり住宅用地への転換をした上で配分、供給を促進するということでございます。広州や深センなどの一部の都市は、「土地造成モデル」と都市村の変革を組み合わせており、「純粋な土地の譲渡と地域調整」という新しいモデルの下で、解放された土地の一定割合が都市の建設に指定されています。手頃な価格の住宅。しかし、政府主導による都市部村の変革サイクルは比較的長く、通常5年以上かかり、資金の均衡が取れるかどうかは不確実だ。

新たな手頃な価格の住宅を準備する過程で、国有企業が重要な役割を果たしています。一部の都市では、手頃な価格の住宅の投資、建設、運営、管理を専門とする会社を設立しています。深セン、広州、アモイ、南京などの都市は安住グループを設立し、福州と鄭州は都市投資グループと都市開発グループの下に安住第二会社を設立し、重慶の手頃な価格の賃貸住宅は国営企業プラットフォームが引き受けている。

資金計画とバランスの観点から、供給用に土地を割り当てることで土地コストを大幅に削減できますが、土地統合コストは大きく異なります。被覆材、設置されている市の施設、取得時期、区画ごとの手配コストの違いにより、たとえ損益分岐点利益率で運営されていたとしても、一部のプロジェクトでは依然として損失が発生する可能性があります。したがって、一部の都市では、プロジェクトに割り当てられた土地の価格とその地域の実際の土地改良費用との差を均衡させ、プロジェクト間の総合的なバランスを達成するために、割り当てられた土地に対する統一的な資金プールの設立を検討しています。

手頃な価格の住宅の準備と建設を促進するには、まず計画を立ててから行動する必要があり、行動する場合は必ず成功しなければなりません。承認と販売プロセスの最適化に関しては、一部の都市は建設部門が事前に介入し、管理計画の調整期間中、専門チームが積極的に協力するなど、主導グループの全体的な調整の役割を最大限に発揮した。配分の発表、プログラムの設計、計画の事前審査、プロジェクトの承認が並行して行われたが、同時に政策銀行はプロジェクトの評価と融資前の審査をしっかりと行い、非主要資材の不足を受け入れるだろう。 。例えば、鄭州住宅安全局は当初、申込、住宅選定、契約締結などの基本サービスから、入居希望者の修繕や賃貸キャンセルなどの「ワンストップ」サービスまで、人材アパート向けのビッグデータシステムを構築した。 「正好盤app」・一物区・住宅保障一物・正好盤」を通じてお申し込みいただけます。 「正好盤」では、オンラインで賃貸住宅の物件情報を閲覧し、その後の建設や供給の手配ができるだけでなく、リアルタイムでのオンライン申し込みも可能です。 。

オンデマンドで検索して注文する方法は少し難しいです。一部の都市では、事前申請の需要が出るまで待機リストを設け、オンラインおよびオフラインで事前申請を受け付け、立地、アパートタイプ、価格帯などのターゲットの要望を特定し優先順位を付けるためのアンケート調査を実施するという形をとっている。 「プロジェクトパッケージ数：登録意向数」が一定以上溜まった場合のみ準備を開始できます。広州、深セン、鄭州などの人口流入が多く、初期段階で若者が多い都市の場合、その地域の住宅価格が比較的安定しており、初期の需要計画が比較的進んでいるという条件の下で、そうすれば、手頃な価格の住宅の割り当てや賃貸に対する圧力は軽減されるでしょう。

現在、多くの新国民や若者は手頃な価格の住宅についてあまり知りません。また、土地利用、建設、価格設定、流通管理などの観点から、手頃な価格の住宅を支援する政策が数多くあります。手頃な価格の住宅をより入手しやすくするために、「リリース+プロジェクトの立ち上げ」という手法が使用されます。国有企業のブランドは社会によく知られており、それによって手頃な価格の住宅プロジェクトの実施が促進されます。都市の場合、その地域の潜在需要に注目し、需要特性を正確に把握し、周辺プロジェクトとの差別化された競争（価格、周辺設備等）を形成する必要がある。今年5月17日、住宅供給の効果的な確保に関する全国ビデオ会議は、商業用住宅の在庫が大量にある都市では、政府が必要に応じて商業用住宅の一部を適正な価格で購入し、手頃な価格の住宅として使用できることを提案した。 6月20日、住宅・都市農村開発省は、手頃な価格の住宅のための既存の商業用住宅の取得作業に関するビデオ会議を開催し、「県レベル以上の都市が既存の商業用住宅の取得を効果的かつ秩序正しく実行することを促進する」と明らかにした。手頃な価格の住宅のための住宅。」手頃な価格の住宅の供給は三級、四級都市や県にも拡大され、警備もさらに強化された。将来的には、「マルチチャネル在庫活性化＋増分供給効率の最適化」が主要な供給モデルとなるでしょう。各地域は、手頃な価格の住宅に対する実際の需要、商業用住宅市場の在庫水準などを総合的に考慮する必要があります。地域の不動産市場の状況を考慮し、需要とニーズに基づいて発注することを主張します。

手頃な価格の住宅建設に関する国際的な参考資料

都市住宅は世界的な問題です。手頃な価格の住宅を準備するために、各国はどのような有益な調査を行ってきましたか?

兪暁芬氏（浙江理工大学中国住宅不動産研究所所長）：都市住宅問題は産業革命と都市化の発展の避けられない産物である。この世界的な問題を解決するために、世界中の政府は消極的な救済から積極的な救済に移行し、手頃な価格の住宅の準備を加速するためにさまざまな方法を採用しました。

1つ目は、政府による市場からの買収モデルです。韓国を例に挙げると、主に手頃な価格の住宅プログラムを通じて公営住宅の供給を増やしています。市場調査により、立地、面積、施工品質などの条件を満たす住宅（通常はアパートや集合住宅）を選定し、住宅所有者やデベロッパーと入札や直接入札により購入条件や価格を取り決めます。交渉が合意に達した後、両当事者は住宅購入契約に署名し、所有権が政府に譲渡された後、取得した住宅に必要な改造や修繕が行われます。居住に適していることを確認し、公募と評価を通じて、適格な低所得および中所得の若者および住宅のない世帯にプログラムが割り当てられます。同時に、政府は、評価方法を改善し、新規住宅取得計画に対するプロジェクトファイナンス保証を導入し、取得上限価格と取得基準を合理的に改善するなど、取得のペースを速めるための一連の奨励策を導入した。財政的支援や税制上の優遇措置を通じて、より多くの開発者を惹きつけ、部門間の協力を強化し、プロジェクトの承認プロセスを簡素化し、プロジェクトサイクルを短縮します。政府から市場への買収モデルを通じて、韓国の公共住宅の供給は近年大幅に増加し、低所得世帯や中所得世帯により多くの住宅選択肢を提供しています。 2022年には3万5,000戸、2023年には約5万戸を取得する予定。韓国は今年7月、新たな住宅供給政策を発表し、若者やホームレスグループ向けの住宅供給を拡大する政策方針を再確認し、当初は空き家の取得を利用して来年までに12万戸の公共賃貸住宅を供給する計画だった。今回はさらに供給規模を1万セット以上増やすことを決定した。

もう一つの例は英国です。1980 年以来、英国は主に非営利団体である住宅協会に依存し、競争力のある補助金、低価格の土地と資金援助を通じて手頃な価格の住宅建設と管理を提供してきました。

2つ目は、政府による直接建設モデルです。シンガポールの最も代表的な住宅開発委員会 (hdb) は 1960 年に設立され、適格な居住者向けに低価格の hdb アパートの計画、建設、管理を担当しています。 2022 年には、世帯の 77.76% が hdb アパートに住むことになり、平均販売価格は市場のアパートの平均価格の約 30% となり、hdb アパートを購入する世帯の平均住宅価格と収入の比率は約 4.9 になります。国民の住宅所有率は90％に達し、1世帯に1軒のまともな住宅を実現する。政府が手頃な価格の住宅を直接建設するには、低価格の土地と資金という 2 つの重要な問題を解決する必要があります。シンガポールの「土地取得法」は、政府が低コストかつ低規模で土地を取得し、公正な価格でhdbに譲渡することを保証している。例えば、2021年時点で政府が提供するアンモキオ通りの住宅用地は面積約22,020平方メートル、容積率2.8、床価格は平方メートル当たり6,494シンガポールドルと、これよりも高い。周囲の民間住宅地の価格よりも40％以上安い。同時に政府は、hdb が複数のルートを通じて低コストの資金を調達できるよう支援しており、中央積立基金はシンガポール政府が発行する特別債券を購入することで hdb の財政計画に組み込まれています。 2022/2023会計年度、政府の「住宅所有」計画は、2021年と比較して20％以上増加する46億8000万シンガポールドルを直接補助し、hdbは合計33億のグリーンボンドを発行した。住宅建設および改築プロジェクトにはシンガポールドル。シンガポールが手頃な価格の住宅を建設し続けることができるのは、強力な低コストの土地供給とその背後にある金融支援によるものです。

3 つ目は、開発者が提供する構築モデルです。マレーシア、フランス、米国はすべてこのモデルを採用しています。 1981年以来、マレーシアはすべての民間住宅開発プロジェクトにおいて手頃な価格の住宅の30％を建設し、対象世帯の年収中央値の3倍の価格で販売することを義務付けている。 1981 年から 2017 年までに、民間部門は補助金なしで 120 万戸の低コスト住宅を提供し、手頃な価格の住宅の供給において重要な役割を果たしました。政府は、手頃な価格の住宅の品質に対する高い要求を持っており、住宅面積、品質評価、住宅密度、建築技術、関連設備などの側面から総合的な計画を行っています。建物情報モデルの適用、固形廃棄物管理、雨水管理など。幼稚園、遊び場、多機能ホールなどの公共施設のサポート施設に関する管理および再利用システム、太陽光発電システム、無線lanなど。人口比率に応じて支給されます。開発者提供の建設モデルを通じて、マレーシアの住宅保障は大幅に改善され、2024 年第 1 四半期末現在、さまざまなタイプの低コスト住宅がストックの約 24.43% を占めています。

フランスの法律では、一部の都市が12戸以上の住宅または建設面積800平方メートルを超える新しい集合住宅を建設する場合、少なくとも30％が低所得世帯向けの社会賃貸住宅となることが計画されている。カバー率は 2025 年末までに 25% に達すると予想されます。米国は、税制改革法（1986 年）に基づいて、建設を提供する民間企業を誘致するために税金補助金を利用して、低所得者向け住宅税額控除政策（lihtc）プロジェクトを開始し、住宅の 20% が住宅の建設を行っています。家族の収入が地域の収入中央値の 50% 未満である、または住宅ユニットの 40% が家族の収入が地元の収入の中央値の 60% 未満である家族に賃貸されている。厳格な審査を経て、開発者は10年間連続して連邦政府による税額控除を享受でき、建設費の最大60％から70％までの税額控除が実現されます。長期低利融資サポートは民間開発者にとってより魅力的です。データによると、lihtc プロジェクトは 2023 年に住宅ストックの 2.49% を占め、政府の公営住宅の数を上回り、米国における手頃な価格の住宅の重要な供給源となる予定です。