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a habitação acessível é uma parte importante do sistema de oferta habitacional do meu país. o planeamento e a construção de habitação a preços acessíveis é uma grande reforma para melhorar o sistema habitacional e o sistema de abastecimento, e reconstruir a relação entre mercado e segurança. o esboço do "14º plano quinquenal" propõe expandir a oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis e concentrar-se na resolução do problema. problemas de habitação de grupos necessitados e de novos cidadãos. a terceira sessão plenária do 20.º comité central do partido comunista da china propôs aumentar a construção e a oferta de habitação a preços acessíveis. nesta edição, especialistas especialmente convidados discutirão questões relevantes.

um sistema diversificado de segurança habitacional basicamente tomou forma

em quais grupos a segurança habitacional deve se concentrar? que políticas de segurança habitacional o nosso país adotou em diferentes momentos? que tipo de sistema de segurança habitacional foi formado?

qin hong (diretor do centro de pesquisa de renovação urbana do instituto nacional de desenvolvimento da universidade renmin da china): nosso país sempre atribuiu grande importância à segurança habitacional, e os objetivos da segurança habitacional variam de acordo com as mudanças nas políticas de segurança. de um modo geral, a segurança habitacional do meu país é fornecida em três níveis: socorro, assistência e assistência mútua.

a garantia de alívio é uma garantia básica de arrendamento, que se destina ao grupo de residentes urbanos registados com rendimentos muito baixos e dificuldades de habitação. eles alugam casas de baixa renda a rendas extremamente baixas. de 1999 a 2007, as "medidas de gestão de habitações urbanas de baixa renda", "medidas de gestão de habitações urbanas de baixa renda para famílias de renda mais baixa" e "medidas de segurança de habitação de baixa renda" foram promulgadas sucessivamente. integrados na política pública de arrendamento habitacional durante o processo de implementação, pagando diferentes rendas de acordo com os diferentes rendimentos familiares, este grupo ainda é um alvo chave de assistência.

a segurança assistencial é uma segurança de apoio implementada pelo governo para grupos com rendimentos médios-baixos e dificuldades de habitação diferente da segurança assistencial, a segurança assistencial tem dois métodos: aluguer e compra. paga o saldo. depois de aprofundar a reforma do sistema de habitação urbana em 1998, habitação a preços acessíveis, habitação pública para arrendamento, habitação limitada, habitação de propriedade partilhada, habitação em projectos de habitação a preços acessíveis, habitação para aluguer a preços acessíveis, habitação a preços acessíveis, etc., todos se enquadram nesta categoria. independentemente das garantias de alívio ou assistência, estas incluem garantias físicas e subsídios monetários.

a garantia de ajuda mútua é principalmente o fundo de previdência habitacional. os empregados que pagam o fundo de previdência habitacional também são titulares de seguros. ao comprar ou alugar habitação, podem utilizar o fundo de previdência para empréstimos e pagamentos. e os empréstimos estão sujeitos a uma política de taxas de juro baixas. o "regulamento de gestão do fundo de previdência habitacional" foi promulgado em 1999 e revisado em 2019. em 2023, o número de pessoas em todo o país que pagaram fundos de previdência habitacional ultrapassará 170 milhões. no final de 2023, o valor total dos depósitos do fundo de previdência habitacional era de 29,2 trilhões de yuans, e um total de 47,6854 milhões de empréstimos habitacionais pessoais do fundo de previdência habitacional foram emitidos, no valor de 15,185801 bilhões de yuans.

em diferentes períodos de desenvolvimento, o foco das políticas de segurança habitacional do meu país tem sido diferente. em 1998, o conselho de estado emitiu o "aviso sobre o aprofundamento da reforma do sistema habitacional urbano e a aceleração da construção habitacional", que esclareceu que "será estabelecido e melhorado um sistema de oferta de habitação urbana multinível com foco em habitação a preços acessíveis". neste momento, a habitação acessível é a forma mais ampla e importante de resolver as necessidades habitacionais das famílias urbanas. em 2003, o mercado imobiliário estava em sua infância. o “aviso do conselho de estado sobre a promoção do desenvolvimento sustentado e saudável do mercado imobiliário” propunha “aumentar a oferta de moradias comuns” e “gradualmente perceber que a maioria das famílias compra. ou alugar habitação comum", e habitação acessível foi definida como "habitação comercial baseada em políticas com natureza de garantia". em comparação com antes, as categorias de oferta de habitação comum foram aumentadas, o âmbito de aplicação da habitação a preços acessíveis foi reduzido e limitado e os requisitos de garantia de rendas baixas baseiam-se, em princípio, no pagamento de subsídios de arrendamento. em 2007, os preços da habitação em algumas grandes cidades subiram rapidamente, e foram emitidas as "várias opiniões do conselho de estado sobre a resolução das dificuldades de habitação das famílias de baixos rendimentos em áreas urbanas", propondo "acelerar o estabelecimento e a melhoria de políticas centradas nos baixos rendimentos". -sistema de aluguel de habitação e resolução das dificuldades habitacionais das famílias de baixa renda em áreas urbanas através de múltiplos canais." sistema", que esclarece que os alvos de oferta de habitação a preços acessíveis são as famílias urbanas de baixa renda com dificuldades habitacionais, e regula claramente as condições de transferência . desde “famílias de baixos e médios rendimentos” até “famílias de baixos rendimentos com dificuldades de habitação”, a natureza de segurança da habitação a preços acessíveis foi ainda mais esclarecida.

em 2008, em resposta ao impacto da crise financeira internacional, o comité central do partido e o conselho de estado propuseram acelerar a construção de projectos de habitação a preços acessíveis, promover de forma abrangente a transformação de bairros de lata, como cidades e indústrias e minas estatais. e incorporar a transformação das favelas no sistema de segurança. desde então, foram promulgados os "pareceres orientadores sobre a promoção da renovação de favelas urbanas e estatais industriais e mineiras" e os "pareceres do conselho de estado sobre aceleração da renovação de favelas", incorporando a transformação de favelas em moradias urbanas acessíveis. projetos e promover a implementação em larga escala.

em 2010, a fim de atender às necessidades básicas de habitação das famílias urbanas de renda média-baixa, sete departamentos formularam em conjunto as "opiniões orientadoras sobre a aceleração do desenvolvimento de habitações públicas para aluguel", propondo o desenvolvimento vigoroso de moradias públicas para aluguel, e pela primeira vez incluir os trabalhadores migrantes no âmbito da segurança. em 2012, as "medidas de gestão de habitações para arrendamento público" esclareceram ainda que os trabalhadores migrantes com emprego estável nas cidades e vilas podem alugar habitações para arrendamento público. de acordo com os dados do “sétimo censo”, 3,4% dos agregados familiares urbanos viviam em habitação pública para arrendamento em 2020. ao mesmo tempo, várias localidades também lançaram habitações de dois limites e habitações de propriedade partilhada em fases. por exemplo, em 2014, seis cidades, incluindo pequim, xangai, shenzhen, chengdu, huangshi e huai'an, lançaram projectos-piloto para propriedade partilhada. habitação. até o final de 2021, pequim arrecadou aproximadamente 83.000 unidades. atualmente, ainda há oferta de moradias compartilhadas em xangai e pequim.

aderindo ao posicionamento de “habitação para viver, não para especulação”, em 2021, o gabinete geral do conselho de estado emitiu os “pareceres sobre a aceleração do desenvolvimento de habitações para arrendamento acessível”, que pela primeira vez clarificou “um sistema de segurança habitacional com habitação pública para arrendamento, habitação para arrendamento acessível e habitação de propriedade partilhada como corpo principal" ". várias regiões aumentaram seus esforços para construir moradias para aluguel a preços acessíveis. xangai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an e outros lugares propuseram que durante o período do "14º plano quinquenal", eles se esforçarão para aumentar a proporção de novos preços acessíveis. habitação para arrendamento para 30% da oferta total de novas habitações no mesmo período acima. em agosto de 2023, a reunião executiva do conselho de estado analisou e aprovou as "opiniões orientadoras sobre o planeamento e construção de habitações acessíveis", apoiando grandes cidades com uma população urbana permanente de mais de 3 milhões de pessoas a assumirem a liderança na exploração e prática, e implementação gestão rigorosa e fechada da habitação a preços acessíveis. até agora, o nosso país formou basicamente um sistema diversificado de segurança habitacional apoiado em rendas, compras, subsídios e fundos de previdência. a habitação a preços acessíveis é um projecto popular. no futuro, os problemas habitacionais dos grupos de rendimentos activos, dos novos cidadãos, dos jovens e de outros grupos precisam de ser ainda mais resolvidos. o sistema de segurança habitacional e aumentar o apoio à segurança habitacional far.

implementar políticas específicas da cidade para fornecer habitação acessível com precisão

que medidas específicas são tomadas pelas diversas localidades para promover a construção de habitação a preços acessíveis com base nas condições reais?

li yujia (investigador chefe do centro provincial de investigação de políticas habitacionais de guangdong): na nova era, o meu país está a promover activamente a reforma estrutural do lado da oferta habitacional e a construir um sistema de oferta habitacional "mercado + segurança". no caminho específico, é claro que cada localidade deve implementar políticas específicas da cidade e explorar caminhos de desenvolvimento sustentável. por um lado, a relação entre a oferta e a procura de habitação em várias cidades é basicamente equilibrada, mas ainda existem problemas como a oferta estrutural insuficiente ou o desfasamento entre a oferta e a procura, por outro lado, as metas de protecção destinam-se principalmente aos novos cidadãos; , jovens e outros grupos, e o consumo de habitação mudou para prestar mais atenção à experiência de vida e à procura mais diversificada e diferenciada.

o âmbito dos objectos de protecção expandiu-se, as opções de consumo habitacional tornaram-se diversas e é difícil conciliar a oferta e a procura. cada cidade reflete suas características locais no processo de avanço específico.

a ligação dos preparativos para habitação a preços acessíveis com instalações de apoio industrial e trânsito ferroviário é também uma característica importante para melhorar a eficiência da oferta e alcançar a integração indústria-cidade e o equilíbrio entre emprego e habitação. por exemplo, em cidades como jinan, fuzhou e ningbo, muitos projectos de habitação a preços acessíveis estão localizados em torno de parques industriais, ou apoiam a construção em terrenos industriais, ou a menos de 800 metros de trânsito ferroviário. o banco central estabeleceu um plano de apoio ao empréstimo de habitação para arrendamento de 100 mil milhões de yuans, e a maior parte das habitações para arrendamento a preços acessíveis adquiridas em oito cidades-piloto estão localizadas em torno de parques e locais. claro que isto envolve ajustar a função do uso do solo, ou seja, alterá-lo para uso residencial, e depois promover a atribuição e oferta. algumas cidades, como guangzhou e shenzhen, combinam o "modelo de produção de terras" com a transformação de aldeias urbanas e, sob o novo modelo de "transferência pura de terras e coordenação de áreas", uma certa proporção das terras liberadas é designada para a construção de habitação acessível. contudo, o ciclo de transformação das aldeias urbanas sob a liderança do governo é relativamente longo, demorando geralmente mais de cinco anos, e há incerteza sobre se os fundos podem ser equilibrados.

no processo de preparação de uma nova ronda de habitação a preços acessíveis, as empresas estatais desempenham um papel importante. algumas cidades criaram empresas dedicadas ao investimento, construção, operação e gestão de habitação a preços acessíveis. shenzhen, guangzhou, xiamen, nanjing e outras cidades estabeleceram o grupo anju; fuzhou e zhengzhou estabeleceram empresas secundárias anju sob o grupo de investimento urbano e o grupo de desenvolvimento urbano de chongqing é realizado por plataformas empresariais estatais;

em termos de planeamento e equilíbrio de fundos, a atribuição de terrenos para fornecimento pode reduzir significativamente os custos dos terrenos, mas os custos de consolidação dos terrenos variam muito. devido às diferenças nos materiais de cobertura, nas instalações municipais instaladas, no tempo de aquisição e nos custos de organização dos diferentes terrenos, alguns projectos ainda sofrerão perdas, mesmo que sejam operados com uma taxa de lucro de equilíbrio. por conseguinte, algumas cidades estão a explorar a criação de um fundo unificado para os terrenos atribuídos, a fim de equilibrar a diferença entre o preço dos terrenos atribuídos aos projectos e o custo real da recuperação dos terrenos na área, de modo a alcançar um equilíbrio abrangente entre os projectos.

para promover a preparação e construção de habitação acessível, temos primeiro de planear e depois agir. se agirmos, temos de ser rápidos e, se agirmos, temos de ter sucesso. em termos de optimização dos processos de aprovação e vendas, algumas cidades desempenharam plenamente o papel de coordenação global do grupo líder, uma vez que as unidades de construção intervieram antecipadamente e equipas dedicadas cooperaram activamente durante o período de ajustamento do planeamento de controlo. o anúncio da atribuição, a concepção do programa, a pré-revisão do planeamento e a aprovação do projecto foram realizados em paralelo. ao mesmo tempo, os bancos políticos farão um bom trabalho na avaliação do projecto e na revisão pré-empréstimo, e aceitarão a escassez de materiais não principais. . por exemplo, o departamento de segurança habitacional de zhengzhou construiu inicialmente um sistema de big data para apartamentos de talentos, desde serviços básicos, como inscrição, seleção de moradia e assinatura de contrato, até serviços "one-stop", como reparos e cancelamentos de aluguel após a mudança. pode se inscrever através do "app zhenghaoban" ·one thing zone·housing security one thing·zhenghaozhu "não apenas permite que você navegue on-line pelas listagens de imóveis para aluguel, bem como os arranjos subsequentes de construção e fornecimento, mas também permite a inscrição on-line em tempo real .

como explorar e fazer pedidos sob demanda é um tanto difícil. algumas cidades adotaram a forma de estabelecer uma lista de espera, aceitar pré-inscrições on-line e off-line e realizar pesquisas por questionário para identificar e priorizar as demandas dos alvos por localização, tipo de apartamento, faixa de preço, etc., até que a demanda pré-inscrição acumulou até um certo nível, como “número de pacotes de projetos: intenção de registro somente quando o número atingir 1:1.2 e acima os preparativos podem ser iniciados. para cidades com um grande fluxo populacional e um grande número de jovens na fase inicial, como guangzhou, shenzhen, zhengzhou e outros lugares, sob a condição de que os preços da habitação na área sejam relativamente estáveis ​​e o planeamento inicial da procura seja relativamente em neste contexto, haverá menos pressão sobre a atribuição e o arrendamento de habitação a preços acessíveis.

actualmente, muitos novos cidadãos e jovens não sabem muito sobre habitação a preços acessíveis. além disso, existem muitas políticas de apoio à habitação a preços acessíveis em termos de utilização do solo, construção, preços, gestão de distribuição, etc. método de lançamento + lançamento de projeto" seja utilizado para tornar a habitação popular mais acessível. a marca das empresas estatais é bem conhecida pela sociedade, promovendo assim a implementação de projetos de habitação acessível. para as cidades, é necessário estar atento à procura potencial da área, captar com precisão as características da procura e formar uma concorrência diferenciada (preço, instalações de apoio, etc.) com os projectos envolventes. em 17 de maio deste ano, a videoconferência nacional sobre garantir eficazmente a entrega de habitação propôs que nas cidades com um grande inventário de habitações comerciais, o governo pudesse comprar algumas habitações comerciais a preços razoáveis, conforme apropriado, e utilizá-las como habitação a preços acessíveis. no dia 20 de junho, o ministério da habitação e desenvolvimento urbano-rural realizou uma videoconferência sobre o trabalho de aquisição de habitação comercial existente para habitação acessível, esclarecendo que “promove as cidades acima do nível do concelho a realizarem de forma eficaz e ordenada a aquisição de habitação comercial existente habitação para habitação acessível. a habitação acessível foi expandida para cidades e condados de terceiro e quarto níveis, e a segurança foi ainda mais reforçada. no futuro, "revitalização de estoque multicanal + otimização da eficiência incremental da oferta" se tornará o principal modelo de oferta. todas as localidades precisam considerar de forma abrangente a demanda real por moradias populares, o nível de estoque do mercado imobiliário comercial e outros fatores com base no. condições do mercado imobiliário na região e insistem em ordenar com base na demanda e nas necessidades. a cidade implementa políticas.

referência internacional na construção de habitação acessível

a habitação urbana é um problema global. que explorações úteis os países fizeram na preparação de habitação a preços acessíveis?

yu xiaofen (reitor do instituto de pesquisa de habitação e imóveis da china, universidade de tecnologia de zhejiang): o problema da habitação urbana é um produto inevitável da revolução industrial e do desenvolvimento da urbanização. para resolver este problema global, os governos de todo o mundo passaram da ajuda passiva para a ajuda activa e adoptaram vários métodos para acelerar a preparação de habitação a preços acessíveis.

o primeiro é o modelo de aquisição governamental do mercado. tomando como exemplo a coreia do sul, aumenta principalmente a oferta de habitação pública através de programas de habitação a preços acessíveis. através de estudos de mercado, selecionamos habitações (normalmente apartamentos ou moradias multifamiliares) que cumpram os requisitos em termos de localização, área, qualidade de construção, etc., e depois acordamos as condições e preços de compra com os proprietários ou promotores através de concurso público ou direto. após chegar a um acordo, ambas as partes assinam um contrato de compra de casa e pagam o preço de compra através do fundo nacional de habitação ou fundo de habitação pública. após a transferência dos direitos de propriedade para o governo, são feitas as modificações e reparos necessários na casa adquirida. garantir que seja adequado para habitação e, em seguida, através de candidatura e avaliação públicas, os programas são atribuídos a jovens elegíveis de rendimentos baixos e moderados e a famílias sem habitação. ao mesmo tempo, o governo adoptou uma série de medidas de incentivo para acelerar o ritmo das aquisições, tais como a melhoria dos métodos de avaliação e a melhoria razoável do preço máximo de aquisição e dos padrões de aquisição; e atrair mais promotores para participarem através de apoio financeiro ou incentivos fiscais. reforçar a colaboração interdepartamental, simplificar o processo de aprovação de projectos, encurtar o ciclo do projecto, etc. através do modelo de aquisição do governo para o mercado, a oferta de habitação pública na coreia do sul aumentou significativamente nos últimos anos, proporcionando mais opções de habitação para famílias de baixos e médios rendimentos. em 2022 serão adquiridas 35 mil unidades e em 2023 serão adquiridas aproximadamente 50 mil unidades. em julho deste ano, a coreia do sul emitiu uma nova política de oferta de habitação, reafirmando o tom político de expansão da oferta de habitação para jovens e grupos de sem-abrigo. originalmente planeava utilizar a aquisição de casas vagas para abastecer 120.000 unidades habitacionais públicas para arrendamento até ao próximo ano. desta vez, decidiu aumentar a escala de fornecimento em mais 10.000 unidades ou mais.

outro exemplo é o reino unido. desde 1980, tem confiado principalmente em organizações sem fins lucrativos – associações de habitação para fornecer construção e gestão de habitação a preços acessíveis através de subsídios financeiros competitivos, terrenos de baixo custo e apoio financeiro.

o segundo é o modelo de construção direta pelo governo. o mais representativo de singapura, o housing and development board (hdb), criado em 1960, é responsável pelo planeamento, construção e gestão de apartamentos hdb de preços mais baixos para residentes elegíveis. em 2022, 77,76% das famílias viverão em apartamentos hdb. o preço médio de venda é de cerca de 30% do preço médio dos apartamentos de mercado. o rácio preço médio da habitação para as famílias que compram apartamentos hdb é de cerca de 4,9. a taxa nacional de propriedade de habitação atinge 90%, a concretização do objectivo de uma casa digna por agregado familiar. para que o governo construa directamente habitação a preços acessíveis, precisa de resolver duas questões principais: terrenos de baixo custo e fundos. a “lei de aquisição de terras” de singapura garante que o governo adquira terrenos a um custo e tamanho baixos e os transfira para o hdb a um preço justo. por exemplo, em 2021, um terreno residencial na avenida ang mo kio fornecido pelo governo tem uma área de aproximadamente 22.020 metros quadrados, uma proporção de área útil de 2,8 e um preço mínimo de sgd 6.494 por metro quadrado, que é mais 40% inferior ao preço dos terrenos residenciais privados circundantes. ao mesmo tempo, o governo também apoia o hdb na angariação de fundos de baixo custo através de múltiplos canais. o fundo de previdência central apoia o hdb na construção de habitação pública através da compra de obrigações especiais emitidas pelo governo de singapura e incluídas no plano fiscal nacional; no ano fiscal de 2022/2023, o plano de “propriedade de casa” do governo o plano “casa” subsidia diretamente 4,68 bilhões de dólares de cingapura, um aumento de mais de 20% em comparação com 2022, o hdb emitiu três títulos verdes totalizando 3,3 bilhões; dólares de cingapura para projetos de construção e reforma de moradias. a razão pela qual singapura pode continuar a construir habitação a preços acessíveis deve-se à forte oferta de terrenos de baixo custo e ao apoio financeiro que lhe está subjacente.

o terceiro é o modelo de construção fornecido pelo desenvolvedor. malásia, frança e estados unidos adotaram este modelo. desde 1981, a malásia exige que 30% das habitações acessíveis sejam construídas em todos os projectos de desenvolvimento residencial privado e vendidas a um preço três vezes superior ao rendimento médio anual da família alvo. de 1981 a 2017, o sector privado forneceu 1,2 milhões de casas de baixo custo sem subsídios financeiros, desempenhando um papel importante na oferta de habitação a preços acessíveis. o governo tem requisitos elevados para a qualidade da habitação a preços acessíveis e realizou um planeamento geral a partir de aspectos como área habitacional, avaliação de qualidade, densidade habitacional, tecnologia de construção e instalações de apoio relacionadas. a aplicação de modelos de informação de edifícios, gestão de resíduos sólidos, gestão de águas pluviais, etc. sistemas de gestão e reutilização, sistemas de energia solar, lan sem fios, etc., em termos de instalações de apoio, instalações públicas como jardins de infância, parques infantis e salas multifuncionais; são fornecidos de acordo com a proporção da população. através do modelo de construção fornecido pelo promotor, a cobertura de segurança habitacional da malásia melhorou significativamente. no final do primeiro trimestre de 2024, vários tipos de habitação acessível de baixo custo representavam aproximadamente 24,43% do stock.

a legislação francesa estipula que quando algumas cidades constroem qualquer novo edifício de apartamentos com mais de 12 residências ou mais de 800 metros quadrados de área de construção, pelo menos 30% serão habitações de arrendamento social para famílias de baixos rendimentos. a cobertura atingirá 25% até o final de 2025. os estados unidos usam subsídios fiscais para atrair empresas privadas para fornecer construção em 1986, o projeto de política de crédito fiscal para habitação de baixa renda (lihtc) foi lançado de acordo com a lei de reforma tributária (1986), e 20% das unidades habitacionais são. arrendados com rendas aprovadas pelo governo o rendimento familiar é inferior a 50% do rendimento médio local, ou 40% das unidades habitacionais são alugadas a famílias cujo rendimento familiar é inferior a 60% do rendimento médio local. 30 anos. após análise rigorosa, o desenvolvedor poderá usufruir da política de crédito tributário fornecida pelo governo federal por 10 anos consecutivos. o crédito tributário pode ser transferido e realizado em até 60% a 70% do custo de construção. apoio a empréstimos a juros baixos a longo prazo, que é mais atraente para os promotores privados. os dados mostram que os projetos lihtc representarão 2,49% do parque habitacional em 2023, ultrapassando o número de habitações públicas do governo e tornando-se uma importante fonte de habitação a preços acessíveis nos estados unidos.