소식

저렴한 주택은 우리나라 주택 공급 시스템의 중요한 부분입니다. 저렴한 주택을 계획하고 건설하는 것은 주택 시스템과 공급 시스템을 개선하고 시장과 안보의 관계를 재구성하기 위한 주요 개혁입니다. 빈곤층과 새로운 시민의 주택 문제. 중국 공산당 제20기 중앙위원회 3차 전체회의에서는 저렴한 주택 건설과 공급을 늘릴 것을 제안했다. 이번 호에는 특별히 초청된 전문가들이 관련 이슈에 대해 논의할 예정이다.

다양한 주거보안 시스템이 기본적으로 구체화되었습니다.

주택보안은 어떤 그룹에 집중해야 할까요? 우리나라는 시대에 따라 어떤 주택 보안 정책을 채택했습니까? 어떤 종류의 주택 보안 시스템이 형성되어 있습니까?

친홍(중국 인민대학교 국가발전연구원 도시재생연구센터 소장): 우리나라는 줄곧 주택 보안을 매우 중시해 왔으며, 주택 보안의 대상은 보안 정책의 변화에 ​​따라 달라집니다. 일반적으로 우리나라의 주택안정은 구호, 지원, 상호지원의 세 가지 수준으로 제공됩니다.

구제보증은 소득이 매우 낮고 생활이 어려운 등록된 도시 거주자 집단을 대상으로 하는 기본 임대 보장입니다. 1999년부터 2007년까지 '도시저임대주택 관리대책', '최저소득층을 위한 도시저임대주택관리대책', '저임대주택 보장대책'이 차례로 공포되었고, 2014년에는 저임대주택이 시행되었다. 공공임대주택 정책에 통합되어 시행 과정에서 가구 소득에 따라 임대료를 다르게 지불하는 이 그룹은 여전히 ​​주요 지원 대상입니다.

지원보장은 중하위소득층과 주거난이 있는 집단을 위해 정부가 시행하는 지원보장으로, 지원보장과는 달리 임대와 구입의 두 가지 방식이 있으며, 대부분의 비용은 수혜자가 부담한다. 보조금이나 양보를 지불합니다. 1998년 도시주택제도 개혁이 심화된 이후에는 저렴한 주택, 공공임대주택, 제한주택, 공유재산주택, 저렴한 주택 프로젝트 주택, 저렴한 임대주택, 저렴한 주택 등이 모두 여기에 속한다. 구제나 지원 보장과 관계없이 물리적 보장과 금전적 보조금이 포함됩니다.

공제보증은 주로 주택공제금을 지급하는 근로자도 보험가입자이며, 주택을 구입하거나 임대할 때 공제금을 대출 및 지급에 사용할 수 있으며, 그리고 대출에는 저금리 정책이 적용됩니다. 『주택공적금 관리규정』은 1999년 공포되어 2019년 개정되었다. 2023년에는 전국 주택공적금 납부자 수가 1억 7천만 명을 돌파하게 된다. 2023년 말 기준 주택공적기금 예금 총액은 29조2000억 위안, 주택공제기금 개인 주택대출은 총 4768만5400만 위안, 151억85801억 위안에 달한다.

발전시기에 따라 우리나라의 주택보장정책의 초점도 달라졌다. 1998년 국무원은 "도시 주택 시스템 개혁을 더욱 심화하고 주택 건설을 가속화할 것에 관한 고시"를 발표하여 "저렴한 주택에 중점을 둔 다단계 도시 주택 공급 시스템을 구축하고 개선할 것"을 명시했습니다. 현재 저렴한 주택은 도시 가족의 주택 수요를 해결하는 가장 광범위하고 중요한 방법입니다. 2003년에는 주택 시장이 초기 단계에 있었으며, "부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전 촉진에 관한 국무원 고시"에서는 "일반 상품 주택 공급을 늘리고" "대부분의 가구 구매를 점차적으로 실현"할 것을 제안했습니다. 또는 일반 상품 주택 임대"로 정의되었으며, 저렴한 주택은 "보증 성격을 지닌 정책 기반 상업용 주택"으로 정의되었습니다. 이전에 비해 일반 상품 주택의 공급 범주가 확대되고, 저렴한 주택의 적용 범위가 좁아지고 제한되었으며, 저임대료 보장 요건은 임대 보조금 지급을 원칙으로 합니다. 2007년에는 일부 대도시의 주택가격이 급등하면서 '도시지역 저소득층 주거난 해결에 관한 국무원의 여러 의견'이 발표되어 '저소득층 중심의 정책 수립과 개선을 가속화할 것을 제안했다. -임대주택 제도와 다채널을 통해 도시지역 저소득층의 주거난을 해결하는 제도' 저렴한 주택의 공급대상을 주거난이 있는 도시형 저소득층으로 명시하고, 입주조건을 명확히 규정하는 제도 . '중저소득층'부터 '주거가 어려운 저소득층'까지, 저렴한 주택의 안전성이 더욱 명확해졌습니다.

2008년 국제금융위기의 영향에 대응하여 당중앙과 국무원은 저렴한 주택건설을 가속화하고 도시, 국유공업, 광산 등 판자촌의 변화를 종합적으로 추진할 것을 제안했다. , 판자촌을 보안 시스템으로 전환합니다. 이후 판자촌을 도시형 저렴한 주택으로 전환하는 내용을 담은 '도시 및 국유 공업광업 판자촌 혁신촉진에 관한 지도의견'과 '판자촌 혁신촉진에 관한 국무원 의견'이 발표됐다. 프로젝트를 추진하고 대규모 실행을 촉진합니다.

2010년에는 도시 중하위 소득 가구의 기본 주택 수요를 충족시키기 위해 7개 부서가 공동으로 "공공 임대 주택 개발 가속화에 대한 지침 의견"을 작성하여 공공 임대 주택을 적극적으로 개발할 것을 제안했으며, 시간은 보안 범위에 이주 노동자를 포함합니다. 2012년에는 '공공임대주택 관리대책'을 통해 도시와 마을에 안정적인 취업을 하는 이주노동자가 공공임대주택을 임대할 수 있다는 점을 더욱 명확히 했다. '7차 인구조사' 자료에 따르면 2020년 기준 도시가구의 3.4%가 공공임대주택에 거주하고 있다. 동시에 다양한 지역에서도 단계적으로 2제한 주택과 공유 부동산 주택을 출시했습니다. 예를 들어 2014년에는 베이징, 상하이, 선전, 청두, 황스, 화이안 등 6개 도시가 공유 부동산에 대한 시범 프로젝트를 시작했습니다. 2021년 말까지 베이징은 약 83,000채를 조달했습니다. 현재 상하이와 베이징에는 여전히 공유부동산 주택 공급이 이뤄지고 있다.

2021년 국무원판공실은 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 입장을 고수하며 '저렴한 임대주택 발전 촉진에 관한 의견'을 발표하고, 처음으로 '주택보장제도'를 명확히 했다. 공공임대주택, 저렴한 임대주택, 공유주택 등을 주체로 한다. 상하이, 광저우, 청두, 항저우, 시안 등 여러 지역에서 저렴한 임대 주택 건설에 대한 노력을 강화했으며 '14차 5개년 계획' 기간 동안 저렴한 임대 주택 비율을 높이기 위해 노력할 것이라고 제안했습니다. 같은 기간 전체 신규주택 공급량의 30%를 임대주택으로 확대한다. 2023년 8월, 국무원 상무회의는 "저렴한 주택 계획 및 건설에 관한 지도 의견"을 검토 및 승인하여 상주 도시 인구가 300만 명 이상인 대도시가 주도적으로 탐구하고 실천하며 구현하도록 지원합니다. 저렴한 주택의 엄격한 폐쇄 관리. 지금까지 우리나라는 기본적으로 임대, 구매, 보조금, 적립금 등을 지원하는 다각적인 주택보장체계를 형성해 왔다. 저렴한 주택은 대중적인 프로젝트입니다. 앞으로 근로소득자, 신규 시민, 청년 및 기타 집단의 주택 문제는 더욱 해결되어야 하며, 주택 보장 법안을 강화하고 지속적으로 개선해야 합니다. 주거안정 시스템을 강화하고, 주거안정 지원을 강화하겠습니다.

저렴한 주택을 정확하게 제공하기 위해 도시별 정책을 구현합니다.

다양한 지역에서는 실제 여건에 기반한 저렴한 주택 건설을 촉진하기 위해 어떤 구체적인 조치를 취하고 있습니까?

li yujia(광동성 주택정책연구센터 수석연구원): 새로운 시대에 우리나라는 주택 공급 측면의 구조적 개혁을 적극적으로 추진하고 '시장 + 보안' 주택 공급 시스템을 구축하고 있습니다. 구체적인 경로에서는 각 지역이 도시별 정책을 구현하고 지속 가능한 개발 경로를 모색해야 한다는 것이 분명합니다. 한편, 다양한 도시의 주택 공급과 수요 관계는 기본적으로 균형을 이루고 있지만, 구조적인 공급 부족이나 수요 공급 불일치 등의 문제가 여전히 남아 있는 반면, 보호 대상은 주로 신규 시민을 대상으로 합니다. , 젊은 층 및 기타 집단, 주택 소비는 생활 경험에 더 많은 관심을 기울이는 방향으로 이동했으며 더 다양하고 차별화된 것을 요구합니다.

보호 대상의 범위가 확대되고, 주택 소비 옵션이 다양해지며, 수요와 공급을 맞추기가 어렵습니다. 각 도시는 특정 발전 과정에서 지역 특성을 반영합니다.

저렴한 주택 준비와 산업 지원 시설 및 철도 운송을 연결하는 것도 공급 효율성을 향상하고 산업-도시 통합 및 일자리-주거 균형을 달성하기 위한 중요한 특징입니다. 예를 들어, 지난(jinan), 푸저우(fuzhou), 닝보(ningbo)와 같은 도시에서는 많은 저렴한 주택 프로젝트가 산업 단지 주변에 위치하거나 산업 토지 건설을 지원하거나 철도 대중교통에서 800m 이내에 있습니다. 중앙은행은 1000억 위안 규모의 임대주택 대출 지원 계획을 수립했는데, 8개 시범도시에서 구매한 저렴한 임대주택은 대부분 공원과 부지 주변에 위치해 있다. 물론 여기에는 토지이용기능을 조정하는 것, 즉 주거용으로 변경한 후 할당과 공급을 촉진하는 것이 포함된다. 광저우, 선전 등 일부 도시에서는 '토지 만들기 모델'과 도시 마을 변혁을 결합하고 '순수한 토지 이전 및 지역 조정'이라는 새로운 모델에 따라 해방된 토지의 일정 비율을 건설용으로 지정합니다. 저렴한 주택. 그러나 정부가 주도하는 도시마을의 변화주기는 일반적으로 5년 이상이 소요될 정도로 상대적으로 길고, 자금의 균형이 이루어질 수 있을지에 대한 불확실성이 존재한다.

새로운 저렴한 주택을 준비하는 과정에서 국영 기업이 중요한 역할을 합니다. 일부 도시에서는 저렴한 주택의 투자, 건설, 운영 및 관리를 전담하는 회사를 설립했습니다. 선전, 광저우, 샤먼, 난징 및 기타 도시는 anju 그룹을 설립했으며, fuzhou 및 zhengzhou는 urban investment group 산하에 anju 2차 회사를 설립했으며, 충칭의 저렴한 임대 주택은 국유 기업 플랫폼에서 담당합니다.

자금 계획과 균형 측면에서 공급을 위한 토지를 할당하면 토지 비용을 크게 줄일 수 있지만 토지 정리 비용은 크게 다릅니다. 피복재, 지자체 시설, 취득 시간, 부지별 배치 비용의 차이로 인해 일부 프로젝트는 손익분기점 수익율로 운영되더라도 여전히 손실을 입을 수 있습니다. 따라서 일부 도시에서는 프로젝트에 할당된 토지 가격과 해당 지역의 실제 토지 복원 비용 간의 차이를 균형화하여 프로젝트 간의 포괄적인 균형을 달성하기 위해 할당된 토지에 대한 통합 자금 풀 구축을 모색하고 있습니다.

저렴한 주택의 준비와 건설을 촉진하려면 먼저 계획을 세운 다음 행동해야 하며, 행동하면 성공해야 합니다. 승인 및 판매 프로세스 최적화 측면에서 일부 도시는 건설 단위가 사전에 개입하고 관리 계획 조정 기간 동안 국유 기업이 적극적으로 협력하면서 선도 그룹의 전반적인 조정 역할을 충분히 수행했습니다. 할당공고, 프로그램 설계, 기획사전심사, 사업승인 등이 동시에 진행됐다. 동시에 정책은행은 사업평가, 사전대출심사 등을 잘 수행해 비주요자재 부족을 수용할 예정이다. . 예를 들어 정저우 주택보안국은 신청, 주택 선택, 계약 체결 등 기본 서비스부터 입주 후 수리, 임대 취소 등 '원스톱' 서비스까지 인재 아파트를 위한 빅데이터 시스템을 구축했다. '정호반 app'을 통해 신청 가능 ·one thing zone·housing security one thing·zhenghaozhu"를 통해 온라인으로 임대주택 목록 조회는 물론 후속 건설 및 공급 준비까지 열람할 수 있을 뿐만 아니라 실시간 온라인 신청도 가능합니다. .

주문형 탐색 및 주문 방법은 다소 어렵습니다. 일부 도시에서는 사전신청 수요까지 대기자 명단을 구축하고, 온·오프라인 사전신청 접수, 설문조사 등을 실시해 입지, 아파트 유형, 가격대 등 대상자의 수요를 파악하고 우선순위를 정하는 형태를 취하고 있다. '프로젝트 패키지 수: 등록 의도'와 같은 일정 수준까지 누적되었습니다. 숫자가 1:1.2 이상이 되어야만 준비가 시작됩니다. 광저우, 심천, 정저우 등 인구 유입이 많고 초기 단계의 청년층이 많은 도시의 경우 해당 지역의 주택 가격이 상대적으로 안정적이고 초기 수요 계획이 상대적으로 좋은 조건에서 장소에서는 저렴한 주택 할당 및 임대에 대한 압력이 줄어들 것입니다.

현재 많은 신규 시민과 청년들은 저렴한 주택에 대해 잘 알지 못하고 있으며, 토지 이용, 건설, 가격, 유통 관리 등의 측면에서 저렴한 주택에 대한 지원 정책이 많이 있습니다. 출시 + 프로젝트 개시' 방법을 사용하여 저렴한 주택에 대한 접근성을 높입니다. 국영 기업의 브랜드가 사회에 잘 알려져 있어 저렴한 주택 프로젝트의 시행을 촉진합니다. 도시의 경우 해당 지역의 잠재수요에 주목하고, 수요특성을 정확하게 파악하며, 주변사업과 차별화된 경쟁(가격, 지원시설 등)을 형성할 필요가 있다. 올해 5월 17일, 효과적인 주택 공급 보장에 관한 전국 화상 회의에서는 상업용 주택 재고가 많은 도시에서 정부가 적절한 가격에 일부 상업용 주택을 구입하여 저렴한 주택으로 사용할 수 있다고 제안했습니다. 6월 20일 주택도시농촌개발부는 저렴한 주택을 위한 기존 상업용 주택 인수 작업에 관한 화상 회의를 개최하고 "현급 이상 도시가 기존 상업용 주택 인수를 효과적이고 질서있게 수행하도록 촉진한다"고 밝혔습니다. 저렴한 주택을 위한 주택.” 저렴한 주택을 3, 4선 시군으로 확대하고 보안을 더욱 강화했습니다. 앞으로는 "다채널 재고 활성화 + 증분 공급 효율성 최적화"가 주요 공급 모델이 될 것입니다. 모든 지역에서는 저렴한 주택에 대한 실제 수요, 상업용 주택 시장의 재고 수준 및 기타 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 지역의 부동산 시장 상황을 파악하고 수요와 필요에 따른 주문을 고집합니다.

저렴한 주택 건설에 대한 국제적 참고자료

도시 주택은 세계적인 문제입니다. 저렴한 주택을 준비하는 데 있어 국가들은 어떤 유용한 탐구를 해왔습니까?

yu xiaofen(절강이공대학교 중국 주택 및 부동산 연구소 소장): 도시 주택 문제는 산업 혁명과 도시화 발전의 필연적인 산물입니다. 이러한 글로벌 문제를 해결하기 위해 전 세계 정부는 소극적 구호에서 적극적 구호로 전환하고 저렴한 주택 준비에 속도를 내기 위해 다양한 방법을 채택했습니다.

첫 번째는 시장으로부터의 정부 인수 모델이다. 한국을 예로 들면, 주로 저렴한 주택 프로그램을 통해 공공 주택 공급을 늘립니다. 시장조사를 통해 위치, 면적, 건축품질 등의 요건을 충족하는 주택(주로 아파트 또는 다세대 주택)을 선정한 후 공개입찰이나 직접공모를 통해 주택 소유자 또는 개발업자와 구매조건 및 가격을 합의합니다. 협의 후 쌍방이 주택매매계약을 체결하고 국민주택기금 또는 공공주택기금을 통해 매매대금을 지급한 후, 취득한 주택에 필요한 개조 및 수리를 하게 됩니다. 주거에 적합한지 확인한 후 공개 신청 및 평가를 통해 적격한 저소득층 및 중산층 청소년과 무주택 가구에 프로그램을 할당합니다. 동시에 정부는 평가 방법을 개선하고 신규 주택 취득에 대한 프로젝트 파이낸싱 보증을 도입하고 취득 상한가 및 취득 기준을 합리적으로 개선하는 등 취득 속도를 높이기 위해 일련의 인센티브 조치를 채택했습니다. 재정 지원이나 세금 인센티브를 통해 더 많은 개발자의 참여를 유도합니다. 부서 간 협업을 강화하고, 프로젝트 승인 프로세스를 단순화하고, 프로젝트 주기를 단축합니다. 정부 대 시장 인수 모델을 통해 최근 몇 년 동안 한국의 공공 주택 공급이 크게 증가하여 중저소득층 가족에게 더 많은 주택 옵션을 제공했습니다. 2022년에는 35,000대를 인수하고, 2023년에는 약 50,000대를 인수할 예정이다. 올해 7월 정부는 청년·노숙인을 위한 주택공급 확대 정책 기조를 재확인하는 새로운 주택공급정책을 내놨다. 당초 빈집 확보를 통해 내년까지 공공임대주택 12만호를 공급할 계획이었다. 이번에는 공급규모를 1만세트 이상 더 늘리기로 했다.

또 다른 예는 영국입니다. 1980년 이래로 영국은 경쟁력 있는 금융 보조금, 저렴한 토지 및 금융 지원을 통해 저렴한 주택 건설 및 관리를 제공하기 위해 주로 비영리 단체인 주택 협회에 의존해 왔습니다.

둘째, 정부가 직접 건설하는 모델이다. 싱가포르의 가장 대표적인 기관인 주택개발위원회(hdb)는 1960년에 설립되었으며 적격 거주자를 위한 저렴한 hdb 아파트의 계획, 건설 및 관리를 담당합니다. 2022년에는 전체 가구의 77.76%가 hdb 아파트에 거주하게 될 것입니다. 평균 매매가격은 시중 아파트 평균 가격의 약 30% 수준이며, hdb 아파트를 구입하는 가구의 평균 주택 가격 대비 소득 비율은 약 4.9로, 이를 효과적으로 보장합니다. 국민주택보유율 90% 달성, 1가구 1주택 목표 달성 정부가 직접 저렴한 주택을 건설하려면 저렴한 토지와 자금이라는 두 가지 핵심 문제를 해결해야 한다. 싱가포르의 '토지 취득법'은 정부가 저렴한 비용과 규모로 토지를 취득하고 이를 공정한 가격으로 hdb에 양도하도록 보장합니다. 예를 들어 2021년 정부가 제공한 앙모키오(ang mo kio) 애비뉴의 주거용 토지는 면적이 약 22,020㎡, 용적률이 2.8, 바닥 가격이 ㎡당 sgd 6,494로 이보다 더 높다. 주변 민간 택지 가격보다 40% 이상 저렴하다. 동시에 정부는 hdb가 다양한 채널을 통해 저비용 자금을 조달할 수 있도록 지원합니다. 중앙 공제 기금은 싱가포르 정부가 발행한 특별 채권을 구매하여 hdb가 국가 재정 계획에 포함되도록 지원합니다. 2022/2023 회계연도 정부 '주택 소유' 계획은 2022년 대비 20% 이상 증가한 46억 8천만 싱가포르 달러를 직접 지원하며, hdb는 총 33억 달러에 달하는 녹색채권을 발행했다. 주택 건설 및 개조 프로젝트에 대한 싱가포르 달러. 싱가포르가 계속해서 저렴한 주택을 건설할 수 있는 이유는 강력한 저비용 토지 공급과 이를 뒷받침하는 재정적 지원 덕분이다.

세 번째는 개발자가 제공하는 건설 모델입니다. 말레이시아, 프랑스, ​​미국은 모두 이 모델을 채택했습니다. 1981년부터 말레이시아는 모든 민간 주택 개발 프로젝트에서 저렴한 주택의 30%를 건설하고 대상 가족의 연평균 소득의 3배에 달하는 가격으로 판매하도록 요구했습니다. 1981년부터 2017년까지 민간부문은 재정지원 없이 저가주택 120만호를 공급하며 저렴한 주택 공급에 중요한 역할을 했다. 정부는 저렴한 주택의 질에 대한 높은 기준을 갖고 있으며, 주택면적, 품질평가, 주택밀도, 건축기술, 관련 지원시설 등의 측면에서 종합적인 계획을 수행해 왔다. 건물 정보 모델, 고형 폐기물 관리, 빗물 관리 등 지원 시설, 유치원, 놀이터, 다기능 홀 등 공공 시설 측면에서 관리 및 재사용 시스템, 태양 에너지 시스템, 무선 lan 등의 적용; 인구비율에 따라 제공됩니다. 개발자가 제공하는 건설 모델을 통해 말레이시아의 주택 보장 범위는 2024년 1분기 말 기준으로 다양한 유형의 저가 주택이 약 24.43%를 차지했습니다.

프랑스 법률은 일부 도시가 12개 이상의 거주지 또는 800제곱미터 이상의 건축 면적을 갖춘 새 아파트 건물을 지을 때 최소 30%가 저소득층을 위한 사회 임대 주택이 될 것이라고 규정하고 있습니다. 2025년 말까지 적용 범위는 25%에 도달할 것입니다. 미국은 조세개혁법(1986)에 따라 1986년 저소득주택세액공제정책(lihtc) 사업을 시작했고, 주택의 20%가 주택공급에 나섰다. 정부 승인 임대료로 임대된 가족 소득이 지역 중위 소득의 50% 미만이거나 주택의 40%가 가족 소득이 지역 중위 소득의 60% 미만인 가족에게 임대됩니다. 30년. 엄격한 검토를 거쳐 개발업체는 연방정부가 제공하는 세액공제 정책을 10년 동안 누릴 수 있으며, 건설비의 최대 60~70%까지 양도 및 실현이 가능합니다. 민간 개발자에게 더 매력적인 장기 저리 대출 지원 . 데이터에 따르면 lihtc 프로젝트는 2023년 주택 재고의 2.49%를 차지하여 정부 공공 주택 수를 초과하고 미국에서 저렴한 주택의 중요한 공급원이 될 것입니다.