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quando as taxas de juros das hipotecas existentes serão reduzidas? como implementar a transferência dos empréstimos à habitação existentes para hipotecas entre bancos?em resposta à nova ronda de políticas de financiamento habitacional que recentemente desencadearam discussões acaloradas entre o mercado e os compradores de casas, os repórteres do "daily economic news" visitaram instituições bancárias em muitos lugares como compradores de casas e discutiram em profundidade com especialistas da indústria qual o impacto que o o negócio de remortgage terá influência sobre os bancos e os compradores de casas.

“você quer uma resposta oficial?” o responsável por um centro de empréstimo pessoal de um grande banco disse aos repórteres com um sorriso que muitos clientes vieram consultar recentemente. o empréstimo hipotecário existente está relacionado com a “bolsa de dinheiro” de cada família e também está intimamente relacionado com o funcionamento e desenvolvimento do banco.

os bancos em muitos lugares responderam ao “corte das taxas de juros hipotecárias existentes”: ainda precisam esperar pela divulgação de detalhes específicos

em 24 de setembro, pan gongsheng, governador do banco central, declarou numa conferência de imprensa do gabinete de informação do conselho de estado que as taxas de juro hipotecárias existentes serão reduzidas, o rácio mínimo de entrada para empréstimos hipotecários será unificado e os bancos comerciais serão orientado a reduzir as taxas de juros hipotecárias existentes para níveis próximos das novas taxas de juros hipotecárias. pan gongsheng apresentou na conferência de imprensa que o banco central planeia orientar os bancos a fazer ajustamentos em lote às taxas de juro hipotecárias existentes, e espera-se que a redução média seja de cerca de 0,5 pontos percentuais. espera-se que esta política beneficie 50 milhões de famílias e 150 milhões de pessoas, reduzindo as despesas com juros das famílias numa média de cerca de 150 mil milhões de yuans por ano.

olhando para trás, há um ano, a última ronda de ajustamentos das taxas de juro hipotecárias existentes reduziu significativamente a diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários.31 de agosto de 2023o banco central e a administração estatal de supervisão financeira emitiram o “aviso sobre matérias relevantes de redução das taxas de juro dos primeiros créditos à habitação existentes” e decidiram baixar as taxas de juro dos primeiros créditos à habitação existentes que reúnam as condições a partir de 25 de setembro do mesmo ano. os mutuários podem reduzir a pressão sobre os seus empréstimos hipotecários existentes, solicitando novos empréstimos para substituir os empréstimos hipotecários existentes e alterando as suas taxas de juro.

posteriormente, vários bancos emitiram anúncios de que iriam reduzir as taxas de juro existentes para o primeiro empréstimo à habitação em lotes a partir de 25 de setembro de 2023, e esclareceram os detalhes operacionais. no início de setembro, os quatro principais bancos comerciais estatais, banco industrial da china, banco agrícola da china, banco de construção da china e banco de construção da china, emitiram anúncios um após o outro, esclarecendo questões relacionadas com ajustamentos das taxas de juro para empréstimos existentes para a primeira habitação. e fornecendo respostas sobre o escopo do ajuste, níveis de taxas de juros ajustadas e métodos de ajuste. desde então, vários bancos por ações e bancos comerciais locais urbanos e rurais seguiram o exemplo e divulgaram sucessivamente os detalhes dos ajustamentos das taxas de juro dos empréstimos hipotecários existentes.

o repórter notou que o "relatório de implementação da política monetária da china para o quarto trimestre de 2023" divulgado anteriormente pelo banco central mostrou que a taxa de juros média ponderada dos empréstimos habitacionais pessoais recém-emitidos naquele ano foi de 3,97%, 0,29 pontos percentuais inferior ao mesmo período do ano passado, e o estoque ultrapassou 23 trilhões de yuans. a taxa de juros sobre os primeiros empréstimos imobiliários foi reduzida em média 0,73 pontos percentuais, reduzindo as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 170 bilhões de yuans a cada ano.

fonte da imagem: relatório de implementação da política monetária da china para o quarto trimestre de 2023

17 de maio de 2024a política de crédito à habitação sai com novas políticas. para se adaptar à nova situação de grandes mudanças na relação entre oferta e procura no mercado imobiliário do meu país, o banco central cancelou o limite inferior das taxas de juro dos empréstimos pessoais à habitação a nível nacional. sobre as taxas de juros locais do primeiro e do segundo empréstimo à habitação as instituições financeiras podem determinar de forma independente as taxas de juros pessoais dos clientes. desde então, a diferença entre as taxas de juro hipotecárias antigas e novas aumentou novamente, pelo que os compradores de casas estão particularmente preocupados com a nova ronda de reduções nas taxas de juro hipotecárias existentes.

atualmente, a taxa de juro média dos nossos empréstimos hipotecários existentes é de cerca de 4%, ou até superior. com base neste cálculo, se o valor do empréstimo comercial for de 1 milhão de yuans e o período de reembolso for de 30 anos, depois que a taxa de juros for reduzida em 50 pontos base, o pagamento mensal será reduzido em cerca de 280 yuans, e as despesas com juros podem será reduzido em mais de 100.000 yuans em 30 anos.

é importante notar que a redução do ano passado nas taxas de juro hipotecárias existentes não incluiu as segundas habitações, no entanto, esta redução inclui tanto as primeiras como as segundas habitações, o que mostra a força da política;

"como há muitos mutuários envolvidos, os bancos também precisam de um certo tempo para fazer os preparativos técnicos necessários." pan gongsheng disse no comunicado que, na próxima etapa, o banco central também está considerando orientar os bancos comerciais para melhorar o mecanismo de preços dos empréstimos. empréstimos hipotecários, tanto com bancos como com clientes fazer ajustes dinâmicos através de consultas independentes baseadas em princípios orientados para o mercado.

como comprador de habitação, o repórter consultou os departamentos de crédito pessoal de vários bancos em pequim e xangai sobre a redução das taxas de juro hipotecárias existentes.todos os membros da equipe disseram que ainda precisam esperar a divulgação de detalhes específicos.. “o tempo de execução específico e os métodos de operação terão que esperar até que as autoridades reguladoras emitam regras detalhadas, e então teremos uma reunião para discutir a implementação. assim que as regras detalhadas forem publicadas, iremos notificá-los uniformemente”, disse uma equipe do icbc. membro.

a margem de juros líquida do setor ainda está em um mínimo histórico e os bancos têm “dificuldades” em mudar para o negócio hipotecário

o repórter notou que além do “reprecificação” semelhante ao do ano passado, há também o “negócio de remortgage” entre os modelos atualmente muito discutidos para redução das taxas de juros das hipotecas existentes no mercado. de acordo com o financial times, relativamente à questão da re-hipoteca interbancária de empréstimos à habitação existentes, o banco central afirmou em 24 de setembro que irá inicialmente implementar a re-hipoteca dentro do banco (banco comercial), e depois considerar se existe uma oportunidade (permitir) re-hipoteca interbancária.

"reprecificação" significa que os mutuários hipotecários existentes negociam com o banco credor original para definir uma nova taxa de juros para a hipoteca, e o comprador da casa transfere a hipoteca do banco a para o banco b com uma taxa de juros mais favorável e assina um contrato de hipoteca baseado nos últimos elementos do empréstimo; enquanto "remortgage" "nos negócios, o credor pode mudar o banco credor. ou seja, a taxa de juros da hipoteca existente no banco c é de 4,3%, mas a taxa de juros do novo empréstimo hipotecário é de 3,3%. depois você pode negociar com o banco c para assinar um novo contrato e sincronizar as taxas de juros para 3,4%.

então, como é que os bancos comerciais implementam o negócio de “remortgage”? quais são as suas “dificuldades”?

“quer uma resposta oficial?” o responsável pelo centro de crédito pessoal de um grande banco da região oeste disse aos repórteres com um sorriso que houve muitos clientes consultando recentemente, mas nenhuma regra operacional foi emitida ainda. tudo o que podemos dizer é: "nosso banco prestou atenção às notícias relevantes e está atualmente estudando ativamente planos relevantes e regras operacionais específicas. após receber os documentos oficiais das autoridades reguladoras, avançaremos na implementação de forma ordenada assim que possível e de acordo com a lei. no futuro, nosso banco fará o acompanhamento através do site oficial, agências, clientes. diretrizes operacionais específicas foram anunciadas através de contas públicas de atendimento e outros canais, e você pode consultá-las a qualquer momento. ”

olhando para o passado, durante o ajustamento em grande escala das taxas de juro hipotecárias existentes em 2008, as "transferências hipotecárias interbancárias" também foram liberalizadas. nessa altura, o banco central baixou o limite inferior das taxas de juro hipotecárias de 0,85 para 0,7 vezes. a fim de reter clientes, muitos pequenos bancos iniciaram transferências hipotecárias interbancárias e descontaram vigorosamente as taxas de juro. contudo, nessa altura, as margens líquidas de juros dos bancos eram relativamente elevadas, na sua maioria acima de 3%, e os lucros eram enormes. mesmo depois da “guerra de descontos de juros” no negócio existente de hipoteca a hipoteca, ainda existe uma margem de juros líquida de mais de 2%.

hoje é diferente do passado no dia 9 de agosto, a administração estatal de supervisão financeira divulgou dados sobre os principais indicadores regulatórios do setor bancário e segurador no segundo trimestre de 2024, que mostraram que a margem de juros líquida dos bancos comerciais do meu país era. 1,54%, consistente com o primeiro trimestre de 2024. em comparação com o mesmo período do ano passado, caiu 20 bp e está num mínimo histórico.

de acordo com estatísticas dos repórteres, as margens de juros líquidas dos bancos listados com ações a continuaram a diminuir no primeiro semestre do ano. de acordo com os dados da oriental fortune choice, no final de junho de 2024, a margem de juros líquida média de 42 bancos listados com ações a era de 1,64%, uma diminuição de 0,14 pontos percentuais em relação ao final do ano anterior e uma diminuição de 0,22 por cento. pontos em relação ao mesmo período do ano passado.

entre eles, a margem de juros líquida de 16 bancos listados é inferior à média do setor de 1,54%, 4 bancos são iguais à média do setor e um total de 30 são inferiores a 1,8% nas "medidas de implementação para avaliação prudencial qualificada (edição revisada de 2023)" classificação "cordão".

indústria: o negócio de remortgage precisa encontrar um equilíbrio entre o controle de risco e a atividade do mercado

quais são os riscos e dificuldades na operação real do negócio de remortgage?

o comissário político lu, economista-chefe do banco industrial, destacou que do ponto de vista das questões que devem ser consideradas no desenvolvimento do negócio de “remortgage”, no negócio interbancário de “remortgage”, devemos considerar a reavaliação da garantia valor, a mudança de propriedade da hipoteca, o risco de diferentes bancos os padrões de empréstimo variam entre eles. além disso, do ponto de vista da conveniência operacional, yan yuejin, vice-diretor do shanghai yiju real estate research institute, acredita que a "remortgage" pode adicionar muita carga de trabalho extra. de facto, nos ajustamentos anteriores às taxas de juro hipotecárias existentes, os bancos adoptaram geralmente um método mais simples, ou seja, ajustando automaticamente o sistema para reduzir directamente o valor do pagamento mensal nos meses subsequentes sem exigir operações adicionais do cliente.

"comparado com a reavaliação, o negócio de remortgage é um negócio financeiro relativamente complexo que envolve múltiplas partes interessadas. é necessário encontrar um equilíbrio entre o controle de risco e a atividade do mercado", disse um pesquisador sênior do setor bancário aos repórteres. ele pensa,para bancos, o principal impacto enfrentado é a compressão dos spreads de juros, especialmente para os bancos cuja margem financeira líquida e rentabilidade estão sob pressão. além disso, os bancos poderão necessitar de reduzir as taxas de juro para atrair e reter clientes, o que aumentará a pressão competitiva no mercado.

de uma perspectiva operacional, a remortgage envolve múltiplos vínculos, o que aumenta os custos operacionais e a dificuldade operacional do banco. a pessoa disse: "no curto prazo, o negócio de remortgage pode comprimir o espaço da margem de juros do banco e afetar seus ganhos de curto prazo. no entanto, no longo prazo, o remortgage também pode reduzir o índice de empréstimos inadimplentes até certo ponto, melhorar qualidade dos ativos e fortalecer a competitividade do banco no mercado.”

porque é que o negócio de remortgage opera primeiro dentro do banco e não apoia operações interbancárias por enquanto?

esta pessoa acredita que a implementação inicial da remortgage dentro do banco pode evitar a complexidade causada pelas operações interbancárias e reduzir os custos e riscos de coordenação. ao mesmo tempo, pode também evitar a concorrência desequilibrada entre os bancos e afetar a estabilidade do mercado. “a transferência interbancária de hipotecas envolve mais dificuldades legais e operacionais, tais como alterações nos direitos hipotecários, partilha de informações e outras questões, que exigem mais preparação política e técnica.”

a este respeito, wang qing, analista macro-chefe da oriental jincheng, disse que os empréstimos hipotecários existentes serão "remortgaged" dentro do banco, ou seja, as taxas de juros dos empréstimos hipotecários existentes serão reavaliadas, o que é o mesmo que a redução caminho em setembro do ano passado. a razão pela qual se enfatiza que "a rehipoteca será implementada dentro do banco na fase inicial" é principalmente porque os atuais empréstimos hipotecários existentes ainda são ativos de alto rendimento e baixo risco e de alta qualidade para os bancos. a concorrência entre bancos, especialmente no que diz respeito aos empréstimos hipotecários existentes. os grandes bancos com uma proporção relativamente elevada de escala terão um impacto maior.

“para os compradores de casas, o imóvel precisa ser reavaliado na hora de lidar com o negócio de rehipoteca. se a avaliação do imóvel cair, isso pode levar a uma redução no valor dos empréstimos disponíveis. a pessoa lembrou que se os preços da habitação caírem, isso acontecerá”. pode afetar o valor do empréstimo na operação de remortgage traz encargos financeiros adicionais para o proprietário. além disso, também deve ser dada atenção às taxas e aos custos de tempo que podem surgir durante o processo comercial, bem como à incerteza causada pelas alterações na situação do crédito pessoal relativamente aos resultados de novos pedidos de empréstimo.

como funciona o negócio de remortgage no exterior?

a análise da minsheng macro team acredita que, tomando os estados unidos como exemplo, durante a crise financeira de 2008, o país lançou o programa de refinanciamento de habitação acessível (harp) para ajudar os proprietários em dificuldades a reduzir os seus pagamentos, reduzindo as taxas de juro ou alargando as condições de pagamento dos empréstimos.

além disso, o negócio de remortgage do japão depende principalmente da inovação nos termos contratuais para otimizar as condições dos empréstimos. por exemplo, o produto "flat 35" oferecido pela japan housing finance corporation (jhf) permite que os mutuários escolham um empréstimo hipotecário de longo prazo com uma taxa de juro fixa para fazer face ao risco de alterações nas taxas de juro. os residentes podem solicitar um desconto de 0,25% nos primeiros dez anos de reembolso e um desconto adicional de 0,25% nos primeiros cinco anos. ao mesmo tempo, a taxa de juro é revista mensalmente, existindo a probabilidade de alteração da taxa de juro fixa. no contrato.

do ponto de vista da entidade implementadora, a política de rehipoteca nos estados unidos é liderada pelo governo, e são criadas agências com fins especiais para adquirir empréstimos hipotecários existentes dos bancos, o que não só garante a saúde dos balanços dos bancos comerciais, mas também também garante o âmbito e a eficácia da implementação da política hipotecária no japão. termos contratuais inovadores, como os empréstimos de taxa fixa de longo prazo fornecidos pelo "flat 35", são utilizados para atrair mutuários para a remortgage, reduzindo assim os riscos das taxas de juro;