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기존 모기지 금리는 언제 인하되나요? 기존 주택 대출을 은행 간 모기지로 이전하는 방법은 무엇입니까?최근 시장과 주택 구입자들 사이에 뜨거운 논의를 불러일으키고 있는 새로운 주택금융 정책에 대해 '매일경제' 기자들은 주택 구입자로서 각지의 금융기관을 방문하고, 주택금융에 어떤 영향을 미칠지 업계 관계자와 심도 있게 논의했다. 재담보대출 사업은 은행과 주택 구매자에게 영향을 미칠 것입니다.

“공식적인 답변을 원하시나요?” 한 대형은행 개인대출센터 담당자는 최근 기자들에게 최근 상담 고객이 너무 많다고 웃으며 말했다. 기존 주택담보대출은 각 가정의 '돈가방'과 연관되어 있으며, 은행의 운영 및 발전과도 밀접한 관련이 있습니다.

여러 곳의 은행이 "기존 모기지 이자율 인하"에 응답했습니다. 아직 구체적인 세부 사항이 공개될 때까지 기다려야 합니다.

9월 24일 판공성 중앙은행 총재는 국무원 신문실 기자회견에서 기존 모기지 이자율을 낮추고 모기지 대출에 대한 최소 계약금 비율을 통일하며 상업은행을 통합할 것이라고 밝혔다. 기존 모기지 금리를 새로운 모기지 금리에 가깝게 낮추도록 안내했습니다. pan gongsheng은 기자회견에서 중앙은행이 은행들에게 기존 모기지 금리를 일괄 조정하도록 안내할 계획이며 평균 감소폭은 약 0.5%포인트가 될 것이라고 소개했습니다. 이번 정책으로 5000만 가구, 1억5000만명이 혜택을 받아 연간 평균 1500억 위안 정도 가계 이자 비용을 줄일 수 있을 것으로 예상된다.

1년 전을 돌이켜보면 지난번 기존 주택담보대출 금리 조정을 통해 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리 격차가 크게 줄어들었습니다.2023년 8월 31일중앙은행과 국가금융감독관리국은 '기존 주택담보대출 금리 인하 관련 사항에 관한 고시'를 발표하고 같은 해 9월 25일부터 조건에 맞는 기존 주택담보대출 금리를 인하하기로 결정했다. 년도. 차용인은 기존 모기지 대출을 대체하기 위해 새로운 대출을 신청하고 이자율을 변경함으로써 기존 모기지 대출에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.

이어 다수의 은행들이 2023년 9월 25일부터 기존 첫주택대출 금리를 일괄 인하하겠다고 발표하고 운영 세부사항을 명확히 했다. 지난 9월 초 4대 국영 상업은행인 중국공업은행, 중국농업은행, 중국건설은행, 중국건설은행이 잇달아 발표해 기존 주택대출 금리 조정 관련 사항을 명확히 했다. , 조정 범위, 조정 금리 수준, 조정 방법에 대한 답변을 제공합니다. 이후 다수의 합자은행과 지방 도농 상업은행이 이를 따라 기존 주택담보대출에 대한 금리 조정 내역을 순차적으로 공개했다.

기자는 앞서 중앙은행이 발표한 '2023년 4분기 중국 통화정책 시행보고서'에 따르면 그해 새로 발행된 개인 주택대출의 가중평균 금리가 3.97%로 같은 기간보다 0.29%포인트 낮은 것으로 나타났다. 지난해 기간에는 자산 규모가 23조 위안을 넘어섰고, 최초 주택 대출 이자율은 평균 0.73%포인트 낮아져 대출자의 이자 비용이 매년 약 1700억 위안 감소했다.

이미지 출처: 중국의 2023년 4분기 통화 정책 시행 보고서

2024년 5월 17일주택담보대출 정책이 새로운 정책으로 나옵니다. 우리나라 부동산 시장의 수요와 공급 관계가 크게 변화하는 새로운 상황에 적응하기 위해 중앙은행은 국가 차원의 개인 주택 대출 금리 하한을 취소했습니다. 지역 1차 및 2차 주택대출 금리는 금융기관이 고객의 개인 주택대출 금리를 독립적으로 결정할 수 있습니다. 이후 기존 모기지 금리와 신규 모기지 금리의 격차가 다시 벌어지면서 주택 구입자들은 특히 기존 모기지 금리의 새로운 인하를 우려하고 있다.

현재 기존 모기지 대출의 평균 이자율은 약 4% 또는 그 이상입니다. 이 계산에 따르면 상업대출 금액이 100만 위안이고 상환기간이 30년이라면 이자율을 50bp 인하하면 월 납입금은 약 280위안 정도 줄어들고 이자비용도 줄일 수 있다. 30년 안에 100,000위안 이상 삭감되어야 한다.

작년의 기존 모기지 이자율 인하에는 두 번째 주택이 포함되지 않았지만 이번 인하에는 첫 번째 주택과 두 번째 주택이 모두 포함되어 있어 정책의 강점을 보여줍니다.

pan gongsheng은 "관련된 차용인이 많기 때문에 은행도 필요한 기술적 준비를 하는 데 일정 시간이 필요합니다."라고 발표에서 pan gongsheng은 다음 단계에서 중앙은행이 가격 책정 메커니즘을 개선하도록 안내하는 것도 고려하고 있다고 말했습니다. 은행과 고객이 함께하는 주택담보대출 시장지향적 원칙을 바탕으로 독립적인 상담을 통해 역동적인 조정을 해드립니다.

기자는 주택 구매자로서 기존 모기지 금리 인하와 관련하여 베이징과 상하이의 여러 은행 개인 대출 부서에 문의했습니다.직원들은 모두 구체적인 세부 사항이 공개될 때까지 기다려야 한다고 말했습니다.. icbc 관계자는 “구체적인 시행 시기와 운영 방식은 규제당국이 세부 규정을 발표할 때까지 기다려본 뒤 회의를 통해 시행에 대해 논의할 예정”이라며 “세부 규정이 나오면 일괄적으로 통보할 것”이라고 말했다. 회원.

업계 순이자마진은 여전히 ​​역사적 최저 수준, 은행들은 모기지 사업 전환에 '어려움'

현재 시장에서 활발히 논의되고 있는 기존 모기지 금리 인하 모델 중에는 지난해와 비슷한 '리프라이싱' 외에 '재모기지 사업'도 있다는 점에 기자는 주목했다. 파이낸셜타임스에 따르면 기존 주택대출의 은행간 재담보대출 문제와 관련해 중앙은행은 9월 24일 은행(시중은행) 내에서 우선 재담보대출을 실시한 뒤, 검토할 방안이 있는지 검토하겠다고 밝혔다. 기회(허용) 은행간 재담보대출.

'리프라이싱(repricing)'이란 기존 모기지 차입자가 원래 대출은행과 협의해 모기지에 대한 새로운 금리를 설정하고, 주택 구매자가 더 유리한 금리로 모기지를 a 은행에서 b 은행으로 이체한 후 모기지 계약을 체결하는 것을 의미한다. 최신 대출 요소에 대해; "재담보대출" "비즈니스에서 대출 기관은 대출 은행을 변경할 수 있습니다. 즉, 은행 c의 기존 모기지 이자율은 4.3%이지만 신규 모기지 대출의 이자율은 3.3%입니다. 그런 다음 c 은행과 협상하여 새로운 계약을 체결하고 이자율을 3.4%로 동기화할 수 있습니다.

그렇다면 시중은행은 "재모기지" 사업을 어떻게 구현하는가? 그들의 "어려움"은 무엇입니까?

“공식적인 답변을 원하시나요?” 서부 지역의 한 대형은행 개인대출센터 담당자는 기자들에게 최근 상담 고객이 많이 들어오고 있지만 아직 운영 규정은 나오지 않았다고 웃으며 말했다. 저희가 드릴 수 있는 말씀은 "저희 은행은 관련 뉴스에 귀를 기울이고 있으며 현재 관련 계획과 구체적인 운영 규정을 적극적으로 연구하고 있습니다. 규제 당국으로부터 공식 문서를 받은 후 최대한 빨리 순차적으로 시행해 나가겠습니다." 앞으로 당사 은행은 공식 홈페이지, 영업점, 고객을 통해 후속조치를 취할 예정이며, 서비스 공개계좌 및 기타 채널을 통해 구체적인 운영지침을 공지하였으니 언제든지 상담해주시기 바랍니다. ”

과거를 돌이켜보면 2008년 기존 모기지 금리의 대규모 조정 과정에서 '은행간 모기지 이체'도 자유화됐다. 당시 중앙은행은 고객을 유지하기 위해 모기지 금리 하한을 0.85배에서 0.7배로 낮추었고, 많은 소규모 은행들이 은행 간 모기지 이체를 시작했으며 금리를 대폭 할인했습니다. 하지만 당시 은행의 순이자마진은 대부분 3%를 넘을 정도로 상대적으로 높았고, 이익도 엄청났다. 기존 주택담보대출 사업의 '이자할인 전쟁' 이후에도 여전히 순이자마진은 2%가 넘는다.

오늘은 과거와는 다릅니다. 8월 9일, 국가금융감독관리총국은 2024년 2분기 은행 및 보험업의 주요 규제 지표에 대한 자료를 발표했는데, 이에 따르면 우리나라 상업은행의 순이자마진은 1.54%로 2024년 1분기와 일치한다. 지난해 같은 기간과 비교하면 20bp 하락해 역사적 최저치를 기록했다.

기자들의 통계에 따르면 a주 상장은행들의 순이자마진은 상반기에도 계속해서 줄어들었다. 오리엔탈포춘초이스(oriental fortune choice) 자료에 따르면 2024년 6월 말 기준 a주 상장은행 42개 은행의 평균 순이자마진은 1.64%로 전년말 대비 0.14%포인트, 0.22% 감소했다. 작년 같은 기간의 포인트입니다.

이 중 16개 상장은행의 순이자마진은 업계 평균 1.54%보다 낮고, 4개 은행은 업계 평균과 같으며, 총 30개 은행은 '적격건전성평가 시행조치'에서 1.8%보다 낮다. (2023년 개정판)' 등급 '경계'.

산업: 재담보대출 사업은 위험 통제와 시장 활동 사이의 균형을 찾아야 합니다.

재담보대출 사업을 실제로 운영하는데 있어서의 위험과 어려움은 무엇입니까?

산업은행 수석 이코노미스트 루(lu) 정치위원은 '재담보' 사업 발전에서 고려해야 할 문제의 관점에서 은행 간 '재담보' 사업에서 담보물의 재평가를 고려해야 한다고 지적했습니다. 가치, 모기지 소유권 변경, 은행별 위험 대출 기준은 은행마다 다릅니다. 또한 운영 편의성의 관점에서 shanghai yiju 부동산 연구소 부국장 yan yuejin은 "재담보대출"이 많은 추가 작업량을 추가할 수 있다고 믿습니다. 실제로 기존 모기지 금리 조정 시 은행은 일반적으로 고객의 추가 작업 없이 자동으로 시스템을 조정해 다음 달에 월별 지불 금액을 직접 줄이는 간단한 방법을 채택했습니다.

"가격 조정에 비해 재모기지 사업은 여러 이해관계자가 참여하는 상대적으로 복잡한 금융 사업입니다. 위험 통제와 시장 활동 사이의 균형을 찾는 것이 필요합니다."라고 은행업계 고위 연구원이 기자들에게 말했습니다. 그는 생각한다,은행용, 직면한 주요 영향은 특히 순이자 마진과 수익성이 압박을 받고 있는 은행의 경우 이자 스프레드 축소입니다. 또한 은행은 고객을 유치하고 유지하기 위해 금리를 낮춰야 할 수도 있으며, 이는 시장에서 경쟁 압력을 증가시킬 것입니다.

운영 관점에서, 재모기지에는 여러 링크가 포함되어 있어 은행의 운영 비용과 운영상의 어려움이 증가합니다. 이 관계자는 "단기적으로 재담보대출 사업은 은행의 이자마진 공간을 축소해 단기 수익에 영향을 미칠 수 있다. 그러나 장기적으로는 재담보대출이 부실대출 비율을 어느 정도 감소시켜 개선될 수 있다"고 말했다. 자산 건전성을 높이고 은행의 시장 경쟁력을 강화합니다.”

재담보대출 사업은 왜 은행 내에서 먼저 운영되고, 당분간 은행 간 운영은 지원하지 않습니까?

이 사람은 은행 내에서 재담보대출을 초기에 구현하면 은행 간 운영으로 인한 복잡성을 피하고 조정 비용과 위험을 줄일 수 있다고 믿습니다. 동시에 은행 간의 불균형 경쟁을 피하고 시장 안정성에 영향을 미칠 수도 있습니다. "은행 간 모기지 이체에는 모기지 권리 변경, 정보 공유 및 기타 문제 등 법적, 운영상의 어려움이 더 많아 추가 정책 및 기술 준비가 필요합니다."

이와 관련하여 oriental jincheng의 수석 거시 분석가 wang qing은 기존 모기지 대출이 은행 내에서 '재담보'될 것이라고 말했습니다. 즉, 기존 모기지 대출의 이자율이 인하된 것과 동일하게 가격이 조정될 것이라고 말했습니다. 지난해 9월의 길. "초기에는 은행 내에서 재담보를 실시한다"고 강조하는 이유는 기존 주택담보대출이 여전히 은행에 대한 고수익·저위험 우량자산이기 때문이다. 특히 기존 모기지론의 경우 상대적으로 규모가 큰 대형은행의 경쟁이 더 큰 영향을 미칠 것이다.

“주택 구입자의 경우 실제로 재담보대출 업무를 처리할 때 부동산을 재평가해야 합니다. 부동산 가치가 떨어지면 대출 가능 금액도 줄어들 수 있습니다.” 영향을 미칠 수 있음 재담보대출 작업의 대출 금액은 주택 소유자에게 추가적인 재정적 부담을 가져옵니다. 또한, 업무과정에서 발생할 수 있는 수수료, 시간비용, 신규 대출신청 결과에 대한 개인 신용상태 변화에 따른 불확실성 등에도 주의가 필요합니다.

해외 재모기지 사업은 어떻게 운영되나요?

minsheng macro team의 분석에 따르면 미국은 2008년 금융 위기 당시 주택 소유자들이 이자율을 낮추거나 대출 기간을 연장하여 상환액을 줄일 수 있도록 harp(housing affordable refinancing program)를 시작했습니다.

또한 일본의 재모기지 사업은 주로 대출 조건을 최적화하기 위한 계약 조건의 혁신에 의존합니다. 예를 들어, 일본주택금융공사(jhf)가 제공하는 '플랫 35' 상품을 통해 차용인은 금리 변동 위험에 대처하기 위해 고정 금리의 장기 모기지 대출을 선택할 수 있습니다. 입주자는 상환 첫 10년간 0.25%, 추가 5년간 0.25% 할인을 신청할 수 있다. 동시에 금리는 매월 검토돼 고정금리가 바뀔 가능성도 있다. 계약에서.

시행 주체의 관점에서 볼 때 미국의 재모기지 정책은 정부가 주도하고 특수 목적 기관을 설립하여 은행으로부터 기존 모기지 대출을 인수함으로써 상업 은행의 대차대조표 건전성을 보장할 뿐만 아니라 또한 일본에서 모기지 정책 시행의 범위와 효율성을 보장합니다. "flat 35"에서 제공하는 장기 고정 금리 대출과 같은 혁신적인 계약 조건을 사용하여 차용자를 재모기지로 유도함으로써 이자율 위험을 줄입니다.