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quand les taux d’intérêt hypothécaires existants seront-ils réduits ? comment mettre en œuvre le transfert des prêts au logement existants vers des prêts hypothécaires entre banques ?en réponse au nouveau cycle de politiques de financement du logement qui a récemment déclenché des discussions animées entre le marché et les acheteurs de logements, les journalistes du « daily economic news » ont visité des institutions bancaires dans de nombreux endroits en tant qu'acheteurs de logements et ont discuté en profondeur avec des initiés du secteur de l'impact de la politique de financement du logement. les activités de réhypothèque auront une influence sur les banques et les acheteurs de maisons.

"voulez-vous une réponse officielle ?", a déclaré en souriant le responsable d'un centre de prêts personnels d'une grande banque, que trop de clients sont venus consulter ces derniers temps. le prêt hypothécaire existant est lié au « sac d'argent » de chaque famille et est également étroitement lié au fonctionnement et au développement de la banque.

dans de nombreux endroits, les banques ont réagi à la « baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants » : elles doivent encore attendre la publication de détails précis

le 24 septembre, pan gongsheng, gouverneur de la banque centrale, a déclaré lors d'une conférence de presse du bureau d'information du conseil d'état que les taux d'intérêt hypothécaires existants seraient abaissés, que le taux de mise de fonds minimum pour les prêts hypothécaires serait unifié et que les banques commerciales seraient guidés pour réduire les taux d’intérêt hypothécaires existants afin de les rapprocher des nouveaux taux d’intérêt hypothécaires. pan gongsheng a présenté lors de la conférence de presse que la banque centrale envisageait d'aider les banques à procéder à des ajustements groupés des taux d'intérêt hypothécaires existants, et que la diminution moyenne devrait être d'environ 0,5 point de pourcentage. on s'attend à ce que cette politique profite à 50 millions de foyers et à 150 millions de personnes, réduisant les dépenses d'intérêt des ménages d'environ 150 milliards de yuans en moyenne par an.

il y a un an, la dernière série d'ajustements des taux d'intérêt hypothécaires existants a considérablement réduit l'écart de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires.31 août 2023la banque centrale et l'administration d'état de surveillance financière ont publié l'« avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des prêts au premier logement existants » et ont décidé de baisser les taux d'intérêt pour les prêts au premier logement existants qui remplissent les conditions à compter du 25 septembre de la même année. année. les emprunteurs peuvent réduire la pression sur leurs prêts hypothécaires existants en demandant de nouveaux prêts pour remplacer leurs prêts hypothécaires existants et en modifiant leurs taux d'intérêt.

par la suite, un certain nombre de banques ont annoncé qu'elles réduiraient les taux d'intérêt existants sur les prêts au premier logement par lots à partir du 25 septembre 2023 et ont clarifié les détails opérationnels. début septembre, les quatre principales banques commerciales d'état, la banque industrielle de chine, la banque agricole de chine, la banque de construction de chine et la banque de construction de chine, ont publié l'une après l'autre des annonces clarifiant les questions liées à l'ajustement des taux d'intérêt pour les prêts existants au premier logement. , et fournir des réponses sur la portée de l'ajustement, les niveaux de taux d'intérêt ajustés et les méthodes d'ajustement. depuis lors, un certain nombre de banques par actions et de banques commerciales locales urbaines et rurales ont emboîté le pas et ont successivement divulgué les détails des ajustements des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants.

le journaliste a remarqué que le « rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire chinoise pour le quatrième trimestre 2023 » précédemment publié par la banque centrale montrait que le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts personnels au logement nouvellement émis cette année-là était de 3,97 %, soit 0,29 point de pourcentage de moins que le même taux d'intérêt. période l'année dernière, et le stock a dépassé 23 000 milliards de yuans. le taux d'intérêt sur les prêts immobiliers pour la première fois a été réduit en moyenne de 0,73 point de pourcentage, réduisant les charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 170 milliards de yuans chaque année.

source de l’image : rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire de la chine pour le quatrième trimestre 2023

17 mai 2024la politique de prêt immobilier s'accompagne de nouvelles politiques. afin de s'adapter à la nouvelle situation de changements majeurs dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier chinois, la banque centrale a annulé la limite inférieure des taux d'intérêt des prêts personnels au logement au niveau national. sur les taux d'intérêt locaux des prêts immobiliers pour les première et deuxième maisons. les institutions financières peuvent déterminer de manière indépendante les taux d'intérêt personnels des clients. depuis lors, l'écart entre les anciens et les nouveaux taux d'intérêt hypothécaires s'est encore creusé, de sorte que les acheteurs de logements sont particulièrement préoccupés par la nouvelle série de réductions des taux d'intérêt hypothécaires existants.

actuellement, le taux d’intérêt moyen sur nos prêts hypothécaires existants est d’environ 4 %, voire plus. sur la base de ce calcul, si le montant du prêt commercial est de 1 million de yuans et la période de remboursement de 30 ans, une fois le taux d'intérêt réduit de 50 points de base, le paiement mensuel sera réduit d'environ 280 yuans et les frais d'intérêts peuvent être réduit de plus de 100 000 yuans en 30 ans.

il convient de noter que la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants l’année dernière n’a pas inclus les résidences secondaires, mais cette réduction concerne à la fois les résidences principales et secondaires, ce qui montre la force de la politique.

"comme il y a de nombreux emprunteurs impliqués, les banques ont également besoin d'un certain temps pour effectuer les préparations techniques nécessaires." pan gongsheng a déclaré dans le communiqué que dans la prochaine étape, la banque centrale envisage également de guider les banques commerciales pour améliorer le mécanisme de tarification des prêts. prêts hypothécaires, tant auprès des banques qu'avec les clients. effectuer des ajustements dynamiques grâce à des consultations indépendantes basées sur des principes orientés vers le marché.

en tant qu'acheteur de maison, le journaliste a consulté les départements de prêts personnels de plusieurs banques de pékin et de shanghai concernant la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants.les membres du personnel ont tous déclaré qu'ils devaient encore attendre que des détails spécifiques soient divulgués.. "les délais d'exécution et les méthodes de fonctionnement spécifiques devront attendre que les autorités de régulation publient des règles détaillées, puis nous aurons une réunion pour discuter de la mise en œuvre. une fois que les règles détaillées seront publiées, nous les informerons de manière uniforme", a déclaré un membre du personnel d'icbc. membre.

la marge nette d'intérêt du secteur est toujours à un plus bas historique et les banques ont des « difficultés » à se tourner vers les activités hypothécaires.

le journaliste a remarqué qu'en plus du "refixing" similaire à celui de l'année dernière, il existe également le "rehypothèque" parmi les modèles actuellement très discutés pour réduire les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants sur le marché. selon le financial times, concernant la question du réhypothèque interbancaire des prêts au logement existants, la banque centrale a déclaré le 24 septembre qu'elle mettrait en œuvre dans un premier temps le réhypothèque au sein de la banque (banque commerciale), puis examinerait s'il existe une opportunité (permettre) un réhypothèque interbancaire.

« retarification » signifie que les emprunteurs hypothécaires existants négocient avec la banque prêteuse d'origine pour fixer un nouveau taux d'intérêt pour l'hypothèque, et que l'acheteur de maison transfère l'hypothèque de la banque a à la banque b avec un taux d'intérêt plus favorable et signe un contrat hypothécaire basé sur sur les derniers éléments du prêt ; pendant le « réhypothèque » « en affaires, le prêteur peut changer de banque prêteuse. c'est-à-dire que le taux d'intérêt hypothécaire existant dans la banque c est de 4,3 %, mais le taux d'intérêt du nouveau prêt hypothécaire est de 3,3 %. vous pourrez ensuite négocier avec la banque c pour signer un nouveau contrat et synchroniser les taux d'intérêt à 3,4 %.

alors, comment les banques commerciales mettent-elles en œuvre l’activité de « réhypothèque » ? quelles sont leurs « difficultés » ?

"voulez-vous une réponse officielle ?" le responsable du centre de prêts personnels d'une grande banque de la région de l'ouest a déclaré avec un sourire aux journalistes que de nombreux clients avaient consulté récemment, mais qu'aucune règle de fonctionnement n'avait encore été publiée. tout ce que nous pouvons dire, c'est : « notre banque a prêté attention aux nouvelles pertinentes et étudie actuellement activement les plans pertinents et les règles de fonctionnement spécifiques. après avoir reçu les documents officiels des autorités de régulation, nous avancerons dans la mise en œuvre de manière ordonnée dès que possible. possible et conformément à la loi. à l'avenir, notre banque assurera le suivi via le site officiel, les succursales et les clients. des directives opérationnelles spécifiques ont été annoncées via le service des comptes publics et d'autres canaux, et vous êtes invités à les consulter à tout moment. »

si l'on regarde le passé, lors de l'ajustement à grande échelle des taux d'intérêt hypothécaires existants en 2008, les « transferts hypothécaires interbancaires » ont également été libéralisés. à cette époque, la banque centrale a abaissé la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires de 0,85 à 0,7 fois. afin de fidéliser leurs clients, de nombreuses petites banques ont lancé des transferts hypothécaires interbancaires et ont vigoureusement réduit les taux d'intérêt. toutefois, à cette époque, les marges d'intérêt nettes des banques étaient relativement élevées, généralement supérieures à 3 %, et les bénéfices étaient énormes. même après la « guerre des escomptes d'intérêts » dans le secteur des prêts hypothécaires existants, il existe toujours une marge nette d'intérêts de plus de 2 %.

aujourd'hui est différent du passé. le 9 août, l'administration d'état de surveillance financière a publié des données sur les principaux indicateurs réglementaires du secteur de la banque et de l'assurance au deuxième trimestre 2024, qui ont montré que la marge nette d'intérêt des banques commerciales de mon pays était élevée. 1,54%, en cohérence avec le premier trimestre 2024. par rapport à la même période de l’année dernière, il a chuté de 20 bp et se situe à un plus bas historique.

selon les statistiques des journalistes, les marges nettes d'intérêt des banques cotées en actions a ont continué de se rétrécir au premier semestre. selon les données d'oriental fortune choice, à fin juin 2024, la marge nette d'intérêt moyenne des 42 banques cotées en actions a était de 1,64 %, soit une baisse de 0,14 point de pourcentage par rapport à la fin de l'année précédente et une baisse de 0,22 %. points par rapport à la même période l’année dernière.

parmi elles, la marge nette d'intérêt de 16 banques cotées est inférieure à la moyenne du secteur de 1,54%, 4 banques sont égales à la moyenne du secteur et 30 au total sont inférieures au 1,8% indiqué dans les « mesures de mise en œuvre d'une évaluation prudentielle qualifiée ». (édition révisée 2023)" note "cordon".

industrie : les activités de réhypothèque doivent trouver un équilibre entre le contrôle des risques et l'activité du marché

quels sont les risques et les difficultés liés au fonctionnement réel de l’activité de réhypothèque ?

le commissaire politique lu, économiste en chef de la banque industrielle, a souligné que du point de vue des questions qui doivent être prises en compte dans le développement des activités de « réhypothèque », dans le secteur des « réhypothèques » interbancaires, nous devons envisager la réévaluation des garanties. valeur, le changement de propriétaire du prêt hypothécaire, le risque des différentes banques. les normes de prêt varient selon elles. en outre, du point de vue de la commodité opérationnelle, yan yuejin, directeur adjoint de l'institut de recherche immobilière de shanghai yiju, estime que la « réhypothèque » pourrait ajouter beaucoup de charge de travail supplémentaire. en fait, lors des ajustements précédents des taux d'intérêt hypothécaires existants, les banques ont généralement adopté une méthode plus simple, c'est-à-dire ajuster automatiquement le système pour réduire directement le montant du paiement mensuel au cours des mois suivants sans nécessiter d'opérations supplémentaires de la part du client.

« par rapport à la retarification, l'activité de réhypothèque est une activité financière relativement complexe impliquant de multiples parties prenantes. il est nécessaire de trouver un équilibre entre le contrôle des risques et l'activité du marché. » un chercheur senior du secteur bancaire a déclaré aux journalistes. il pense,pour les banques, le principal impact est la compression des spreads d’intérêt, en particulier pour les banques dont la marge nette d’intérêt et la rentabilité sont sous pression. en outre, les banques pourraient être amenées à baisser leurs taux d’intérêt pour attirer et fidéliser leurs clients, ce qui accroîtrait la pression concurrentielle sur le marché.

d'un point de vue opérationnel, le réhypothèque implique de multiples liens, ce qui augmente les coûts d’exploitation et les difficultés opérationnelles de la banque. la personne a déclaré : « à court terme, les opérations de réhypothèque peuvent comprimer l'espace de marge d'intérêt de la banque et affecter ses bénéfices à court terme. cependant, à long terme, les opérations de réhypothèque peuvent également réduire dans une certaine mesure le ratio des prêts non performants, améliorer qualité des actifs et renforcer la compétitivité de la banque sur le marché.

pourquoi l’activité de réhypothèque opère-t-elle d’abord au sein de la banque et ne prend-elle pas en charge les opérations interbancaires pour le moment ?

cette personne estime que la mise en œuvre initiale du réhypothèque au sein de la banque peut éviter la complexité causée par les opérations interbancaires et réduire les coûts et les risques de coordination. dans le même temps, cela peut également éviter une concurrence déséquilibrée entre les banques et affecter la stabilité du marché. "le transfert interbancaire de prêts hypothécaires implique davantage de difficultés juridiques et opérationnelles, telles que des modifications des droits hypothécaires, le partage d'informations et d'autres questions, qui nécessitent des préparatifs politiques et techniques supplémentaires."

à cet égard, wang qing, analyste macroéconomique en chef d'oriental jincheng, a déclaré que les prêts hypothécaires existants seraient « réhypothéqués » au sein de la banque, c'est-à-dire que les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants seraient réévalués, ce qui équivaut à une réduction. chemin en septembre de l'année dernière. la raison pour laquelle il est souligné que « le réhypothèque sera mis en œuvre au sein de la banque dans la phase initiale » est principalement parce que les prêts hypothécaires existants restent des actifs de haute qualité à haut rendement et à faible risque pour les banques. la concurrence entre les banques, en particulier pour les prêts hypothécaires existants, aura un impact plus important.

"pour les acheteurs de maisons, la propriété doit être réévaluée lors de la gestion réelle des opérations de réhypothèque. si la valeur de la propriété baisse, cela peut entraîner une réduction du montant des prêts disponibles." peut affecter le montant du prêt dans le cadre de l'opération de réhypothèque entraîne une charge financière supplémentaire pour le propriétaire. en outre, il convient également de prêter attention aux frais et aux coûts de temps qui peuvent survenir au cours du processus commercial, ainsi qu'à l'incertitude provoquée par les changements dans la situation de crédit personnel concernant les résultats des nouvelles demandes de prêt.

comment fonctionne l’activité de réhypothèque à l’étranger ?

l'analyse de l'équipe minsheng macro estime que, en prenant les états-unis comme exemple, lors de la crise financière de 2008, le pays a lancé le programme de refinancement de logements abordables (harp) pour aider les propriétaires en difficulté à réduire leurs remboursements en abaissant les taux d'intérêt ou en prolongeant les conditions de paiement des prêts.

en outre, l'activité de réhypothèque japonaise s'appuie principalement sur l'innovation en matière de termes contractuels pour optimiser les conditions de prêt. par exemple, le produit « flat 35 » proposé par la japan housing finance corporation (jhf) permet aux emprunteurs de choisir un prêt hypothécaire à long terme avec un taux d'intérêt fixe pour faire face au risque de variation des taux d'intérêt. les résidents peuvent demander une réduction de 0,25 % pour les dix premières années de remboursement et une réduction supplémentaire de 0,25 % pour les cinq premières années. parallèlement, le taux d'intérêt est révisé mensuellement et il existe une probabilité de modification du taux d'intérêt fixe. dans le contrat.

du point de vue de l'entité de mise en œuvre, la politique de réhypothèque aux états-unis est dirigée par le gouvernement et des agences spécialisées sont créées pour acquérir des prêts hypothécaires existants auprès des banques, ce qui non seulement garantit la santé des bilans des banques commerciales, mais garantit également la portée et l'efficacité de la mise en œuvre de la politique hypothécaire ; au japon, des conditions contractuelles innovantes, telles que les prêts à long terme à taux fixe fournis par « flat 35 », sont utilisées pour inciter les emprunteurs à réhypothéquer, réduisant ainsi les risques de taux d'intérêt.