nachricht

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wann werden die bestehenden hypothekarzinsen gesenkt? wie lässt sich die bankübergreifende übertragung bestehender wohnungsbaudarlehen in hypotheken umsetzen?als reaktion auf die neue runde der immobilienfinanzierungspolitik, die zuletzt heftige diskussionen unter markt und hauskäufern ausgelöst hat, besuchten reporter der „daily economic news“ als hauskäufer vielerorts bankinstitute und diskutierten ausführlich mit brancheninsidern, welche auswirkungen dies haben wird das umschuldungsgeschäft wird einfluss auf banken und hauskäufer haben.

„möchten sie eine offizielle antwort?“ der verantwortliche eines privatkreditzentrums einer großbank sagte reportern lächelnd, dass in letzter zeit zu viele kunden zur beratung gekommen seien. das bestehende hypothekendarlehen gehört zum „geldbeutel“ jeder familie und steht auch in engem zusammenhang mit dem betrieb und der entwicklung der bank.

banken reagierten vielerorts auf die „senkung der bestehenden hypothekenzinsen“ und müssen noch auf die veröffentlichung konkreter details warten

am 24. september erklärte pan gongsheng, gouverneur der zentralbank, auf einer pressekonferenz des informationsbüros des staatsrates, dass die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt, die mindestanzahlungsquote für hypothekendarlehen vereinheitlicht und die geschäftsbanken vereinheitlicht würden angestrebt, die bestehenden hypothekarzinsen in die nähe der neuen hypothekarzinsen zu senken. pan gongsheng gab auf der pressekonferenz bekannt, dass die zentralbank plant, die banken bei der durchführung stufenweiser anpassungen der bestehenden hypothekenzinsen anzuleiten, und dass der durchschnittliche rückgang voraussichtlich etwa 0,5 prozentpunkte betragen wird. es wird erwartet, dass diese politik 50 millionen haushalten und 150 millionen menschen zugute kommt und die zinsausgaben der haushalte um durchschnittlich etwa 150 milliarden yuan pro jahr reduziert.

rückblickend vor einem jahr hat die letzte runde bestehender hypothekenzinsanpassungen den zinsunterschied zwischen bestehenden hypothekendarlehen und neuen hypothekendarlehen deutlich verringert.31. august 2023die zentralbank und die staatliche finanzaufsichtsbehörde haben die „mitteilung über relevante angelegenheiten zur senkung der zinssätze bestehender erstwohnungsbaudarlehen“ herausgegeben und beschlossen, die zinssätze für bestehende erstwohnungsbaudarlehen, die die bedingungen erfüllen, ab dem 25. september zu senken jahr. kreditnehmer können den druck auf ihre bestehenden hypothekendarlehen verringern, indem sie neue kredite als ersatz für ihre bestehenden hypothekendarlehen beantragen und ihre zinssätze ändern.

in der folge gaben mehrere banken bekannt, dass sie ab dem 25. september 2023 die bestehenden zinssätze für erstwohnungsbaudarlehen stufenweise senken würden, und klärten die operativen einzelheiten. anfang september gaben die vier großen staatlichen geschäftsbanken industrial bank of china, agricultural bank of china, china construction bank und china construction bank nacheinander ankündigungen heraus, in denen sie fragen im zusammenhang mit zinsanpassungen für bestehende erstwohnungsbaudarlehen klarstellten und bereitstellung von antworten zum anpassungsumfang, den angepassten zinssätzen und den anpassungsmethoden. seitdem sind eine reihe von aktienbanken sowie lokale städtische und ländliche geschäftsbanken diesem beispiel gefolgt und haben nach und nach die einzelheiten der zinsanpassungen für bestehende hypothekendarlehen offengelegt.

der reporter bemerkte, dass der zuvor von der zentralbank veröffentlichte „china monetary policy implementation report for the fourth quarter of 2023“ zeigte, dass der gewichtete durchschnittszinssatz neu vergebener privater wohnungsbaudarlehen in diesem jahr 3,97 % betrug, 0,29 prozentpunkte niedriger als derselbe der zinssatz für erstkredite wurde im vergangenen jahr um durchschnittlich 0,73 prozentpunkte gesenkt, wodurch sich die zinsaufwendungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 170 milliarden yuan verringerten.

bildquelle: chinas bericht zur umsetzung der geldpolitik für das vierte quartal 2023

17. mai 2024die wohnungsbaudarlehenspolitik bringt neue policen heraus. um sich an die neue situation der großen veränderungen im angebots- und nachfrageverhältnis auf dem immobilienmarkt meines landes anzupassen, hat die zentralbank die untergrenze für die zinssätze für private wohnungsbaudarlehen auf nationaler ebene aufgehoben über die lokalen zinssätze für erst- und zweitwohnungsbaudarlehen. finanzinstitute können die persönlichen zinssätze für wohnungsbaudarlehen selbst bestimmen. seitdem ist die schere zwischen alten und neuen hypothekarzinsen wieder größer geworden, sodass hauskäufer besonders besorgt über die neue senkung der bestehenden hypothekarzinsen sind.

derzeit beträgt der durchschnittliche zinssatz für unsere bestehenden hypothekendarlehen etwa 4 % oder sogar mehr. basierend auf dieser berechnung beträgt die höhe des kommerziellen darlehens 1 million yuan und die rückzahlungsdauer 30 jahre. nach einer reduzierung des zinssatzes um 50 basispunkte wird die monatliche zahlung um etwa 280 yuan reduziert, und der zinsaufwand kann gesenkt werden in 30 jahren um mehr als 100.000 yuan reduziert werden.

es ist erwähnenswert, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen im letzten jahr keine zweitwohnungen umfasste, diese senkung jedoch sowohl erst- als auch zweitwohnungen umfasste, was die stärke der politik zeigt.

„da viele kreditnehmer beteiligt sind, benötigen die banken auch eine gewisse zeit, um die notwendigen technischen vorbereitungen zu treffen.“ hypothekarkredite, sowohl bei banken als auch bei kunden. dynamische anpassungen durch unabhängige beratung nach marktorientierten grundsätzen.

als käufer eines eigenheims konsultierte der reporter die privatkreditabteilungen mehrerer banken in peking und shanghai bezüglich der senkung der bestehenden hypothekenzinsen.alle mitarbeiter sagten, sie müssten noch auf die veröffentlichung konkreter details warten.. „die konkreten ausführungsfristen und betriebsmethoden müssen warten, bis die regulierungsbehörden detaillierte regeln herausgeben, und dann werden wir ein treffen abhalten, um die umsetzung zu besprechen. sobald die detaillierten regeln herauskommen, werden wir sie einheitlich benachrichtigen“, sagte ein icbc-mitarbeiter mitglied.

die nettozinsmarge der branche sei immer noch auf einem historischen tiefstand, und banken hätten „schwierigkeiten“, auf das hypothekengeschäft umzusteigen

der reporter stellte fest, dass neben dem „repricing“ ähnlich wie im letzten jahr auch das „remortgage-geschäft“ zu den derzeit am markt heiß diskutierten modellen zur zinssenkung bestehender hypotheken gehört. nach angaben der financial times erklärte die zentralbank am 24. september in bezug auf die frage der interbank-umschuldung bestehender immobilienkredite, dass sie die umschuldung zunächst innerhalb der bank (geschäftsbank) umsetzen und dann prüfen werde, ob dies der fall sei eine gelegenheit (erlauben) interbank-umschuldung.

„neubewertung“ bedeutet, dass bestehende hypothekendarlehensnehmer mit der ursprünglich kreditgebenden bank einen neuen zinssatz für die hypothek aushandeln und der hauskäufer die hypothek mit einem günstigeren zinssatz von bank a auf bank b überträgt und auf dieser grundlage einen hypothekenvertrag unterzeichnet zu den neuesten kreditelementen; während „umschuldung“ „im geschäftsleben kann der kreditgeber die kreditgebende bank wechseln. das heißt, der bestehende hypothekenzinssatz bei bank c beträgt 4,3 %, der zinssatz des neuen hypothekendarlehens beträgt jedoch 3,3 %. anschließend können sie mit der bank c einen neuen vertrag abschließen und die zinssätze auf 3,4 % synchronisieren.

wie setzen geschäftsbanken das „remortgage“-geschäft um? was sind ihre „schwierigkeiten“?

„möchten sie eine offizielle antwort?“ der verantwortliche des privatkreditzentrums einer großen bank in der westlichen region sagte reportern mit einem lächeln, dass es in letzter zeit viele kundenberatungen gegeben habe, aber noch keine betriebsregeln erlassen worden seien. wir können nur sagen: „unsere bank hat die relevanten nachrichten aufmerksam verfolgt und prüft derzeit aktiv die entsprechenden pläne und spezifischen betriebsregeln. nach erhalt der offiziellen dokumente von den regulierungsbehörden werden wir die umsetzung so schnell wie möglich geordnet vorantreiben.“ möglich und im einklang mit dem gesetz wird unsere bank in zukunft über die offizielle website, filialen und kunden weiterverfolgen. spezifische betriebsrichtlinien wurden über öffentliche konten und andere kanäle bekannt gegeben, und sie können diese jederzeit einsehen. ”

rückblickend wurden im zuge der umfassenden anpassung der bestehenden hypothekarzinsen im jahr 2008 auch die „interbank-hypothekenübertragungen“ liberalisiert. damals senkte die zentralbank die untergrenze der hypothekenzinsen vom 0,85-fachen auf das 0,7-fache. um kunden zu binden, begannen viele kleine banken mit hypothekentransfers zwischen banken und reduzierten die zinssätze kräftig. allerdings waren die nettozinsmargen der banken damals relativ hoch, meist über 3 %, und die gewinne waren enorm. selbst nach dem „zinsrabattkrieg“ im bestehenden mortgage-to-mortgage-geschäft liegt die nettozinsmarge immer noch bei über 2 %.

heute ist anders als früher. am 9. august veröffentlichte die staatliche finanzaufsichtsbehörde daten zu den wichtigsten regulierungsindikatoren der banken- und versicherungsbranche im zweiten quartal 2024, aus denen hervorgeht, dass die nettozinsmarge der geschäftsbanken meines landes betrug 1,54 %, entsprechend dem ersten quartal 2024. im vergleich zum vorjahreszeitraum ist sie um 20 bp gesunken und befindet sich auf einem historischen tiefstand.

statistiken von reportern zufolge verringerten sich die nettozinsmargen der an der a-aktie notierten banken im ersten halbjahr weiter. nach angaben von oriental fortune choice betrug die durchschnittliche nettozinsmarge von 42 an der a-aktie notierten banken ende juni 2024 1,64 %, was einem rückgang von 0,14 prozentpunkten gegenüber dem ende des vorjahres und einem rückgang von 0,22 prozent entspricht punkte aus dem vorjahreszeitraum.

darunter liegt die nettozinsspanne von 16 börsennotierten banken unter dem branchendurchschnitt von 1,54 %, 4 banken liegen auf dem branchendurchschnitt und insgesamt 30 liegen unter den 1,8 % in den „umsetzungsmaßnahmen für qualifizierte aufsichtsrechtliche beurteilung“. (überarbeitete ausgabe 2023)“ bewertung „cordon“.

branche: das umschuldungsgeschäft muss ein gleichgewicht zwischen risikokontrolle und marktaktivität finden

welche risiken und schwierigkeiten gibt es beim tatsächlichen betrieb des umschuldungsgeschäfts?

politkommissar lu, chefökonom der industrial bank, wies darauf hin, dass wir aus der perspektive der probleme, die bei der entwicklung des „umschuldungsgeschäfts“ berücksichtigt werden müssen, im interbanken-„umschuldungsgeschäft“ die neubewertung der sicherheiten in betracht ziehen müssen wert, der wechsel des hypothekeneigentümers, das risiko verschiedener banken. die kreditstandards variieren zwischen ihnen. darüber hinaus glaubt yan yuejin, stellvertretender direktor des shanghai yiju real estate research institute, dass die „umschuldung“ im hinblick auf die betriebliche bequemlichkeit zu einer erheblichen zusätzlichen arbeitsbelastung führen kann. tatsächlich haben banken bei früheren anpassungen bestehender hypothekenzinsen im allgemeinen eine einfachere methode gewählt, d.

„im vergleich zur neubewertung ist das umschuldungsgeschäft ein relativ komplexes finanzgeschäft, an dem mehrere interessengruppen beteiligt sind. es ist notwendig, ein gleichgewicht zwischen risikokontrolle und marktaktivität zu finden“, sagte ein leitender forscher der bankenbranche gegenüber reportern. er denkt,für bankendie hauptauswirkung ist eine verengung der zinsspanne, insbesondere für banken, deren nettozinsspanne und rentabilität unter druck stehen. darüber hinaus müssen banken möglicherweise die zinssätze senken, um kunden zu gewinnen und zu halten, was den wettbewerbsdruck auf dem markt erhöhen wird.

aus betrieblicher sichtbei der umschuldung sind mehrere verbindungen erforderlich, was die betriebskosten und die betrieblichen schwierigkeiten der bank erhöht. die person sagte: „kurzfristig kann das umschuldungsgeschäft den zinsmargenraum der bank einschränken und sich auf ihre kurzfristigen erträge auswirken. langfristig kann die umschuldung jedoch auch die quote notleidender kredite bis zu einem gewissen grad reduzieren und verbessern.“ die qualität der vermögenswerte verbessern und die wettbewerbsfähigkeit der bank am markt stärken.“

warum läuft das umschuldungsgeschäft zunächst innerhalb der bank ab und unterstützt vorerst keine bankübergreifenden geschäfte?

diese person ist davon überzeugt, dass durch die erstmalige umsetzung der umschuldung innerhalb der bank die durch bankenübergreifende operationen verursachte komplexität vermieden und koordinationskosten und -risiken reduziert werden können. gleichzeitig kann dadurch auch ein unausgewogener wettbewerb zwischen banken vermieden und die marktstabilität beeinträchtigt werden. „die übertragung von hypotheken zwischen banken bringt mehr rechtliche und betriebliche schwierigkeiten mit sich, wie z. b. änderungen der hypothekenrechte, informationsaustausch und andere probleme, die weitere politische und technische vorbereitungen erfordern.“

in diesem zusammenhang sagte wang qing, chef-makroanalyst von oriental jincheng, dass die bestehenden hypothekendarlehen innerhalb der bank „umgeschuldet“ werden, d weg im september letzten jahres. der grund, warum betont wird, dass „umschuldungen in der anfangsphase innerhalb der bank umgesetzt werden“, liegt hauptsächlich darin, dass es sich bei den derzeit bestehenden hypothekendarlehen immer noch um hochverzinsliche, risikoarme vermögenswerte von hoher qualität handelt. die ermöglichung von umschuldungen zwischen banken wird intensiviert der wettbewerb unter den banken, insbesondere um bestehende hypothekendarlehen, wird einen größeren einfluss haben.

„für hauskäufer muss die immobilie neu bewertet werden, wenn das umschuldungsgeschäft tatsächlich abgewickelt wird. wenn die immobilienbewertung sinkt, kann dies zu einer reduzierung der verfügbaren kredite führen.“ die höhe des darlehens kann bei der umschuldung beeinträchtigt werden, was eine zusätzliche finanzielle belastung für den hausbesitzer mit sich bringt. darüber hinaus sollte auch auf die gebühren und zeitkosten geachtet werden, die im geschäftsprozess entstehen können, sowie auf die unsicherheit, die durch änderungen der persönlichen bonität hinsichtlich des ergebnisses neuer kreditanträge entsteht.

wie funktioniert das umschuldungsgeschäft im ausland?

die analyse des minsheng macro teams geht davon aus, dass das land während der finanzkrise 2008 das housing affordable refinancing program (harp) ins leben gerufen hat, um in schwierigkeiten geratenen hausbesitzern zu helfen, ihre rückzahlungen durch senkung der zinssätze oder eine verlängerung der kreditlaufzeiten zu reduzieren.

darüber hinaus setzt japans umschuldungsgeschäft hauptsächlich auf innovationen bei den vertragsbedingungen, um die kreditbedingungen zu optimieren. beispielsweise ermöglicht das produkt „flat 35“ der japan housing finance corporation (jhf) kreditnehmern die wahl eines langfristigen hypothekendarlehens mit festem zinssatz, um das risiko von zinsänderungen zu bewältigen. einwohner können für die ersten zehn jahre der rückzahlung einen rabatt von 0,25 % und für die ersten fünf jahre einen zusätzlichen rabatt von 0,25 % beantragen. gleichzeitig wird der zinssatz monatlich überprüft und es besteht die möglichkeit, dass sich der feste zinssatz ändert im vertrag.

aus der sicht der umsetzungseinheit wird die umschuldungspolitik in den vereinigten staaten von der regierung gesteuert, und es werden sonderagenturen eingerichtet, um bestehende hypothekendarlehen von banken zu erwerben, was nicht nur die gesundheit der bilanzen der geschäftsbanken gewährleistet, sondern auch stellt außerdem den umfang und die wirksamkeit der umsetzung der hypothekenpolitik in japan sicher. innovative vertragsbedingungen wie die langfristigen festzinsdarlehen von „flat 35“ werden verwendet, um kreditnehmer für eine umschuldung zu gewinnen und so das zinsrisiko zu verringern.