berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

kapan suku bunga kpr saat ini akan diturunkan? bagaimana cara mengimplementasikan pengalihan pinjaman perumahan yang ada ke hipotek antar bank?menanggapi babak baru kebijakan pembiayaan perumahan yang baru-baru ini memicu diskusi hangat di antara pasar dan pembeli rumah, reporter dari "daily economic news" mengunjungi lembaga perbankan di banyak tempat sebagai pembeli rumah dan berdiskusi secara mendalam dengan orang dalam industri mengenai dampaknya terhadap kebijakan tersebut. bisnis remortgage akan berdampak pada bank dan pembeli rumah.

“apakah anda menginginkan jawaban resmi?” orang yang bertanggung jawab atas pusat pinjaman pribadi sebuah bank besar mengatakan kepada wartawan sambil tersenyum bahwa terlalu banyak pelanggan yang datang untuk berkonsultasi akhir-akhir ini. pinjaman hipotek yang ada berkaitan dengan “kantong uang” setiap keluarga dan juga erat kaitannya dengan operasional dan perkembangan bank.

bank-bank di banyak tempat menanggapi “pemotongan suku bunga hipotek yang ada”: masih perlu menunggu rincian spesifiknya dirilis

pada tanggal 24 september, pan gongsheng, gubernur bank sentral, menyatakan pada konferensi pers kantor informasi dewan negara bahwa suku bunga hipotek yang ada akan diturunkan, rasio uang muka minimum untuk pinjaman hipotek akan disatukan, dan bank komersial akan disatukan. dipandu untuk menurunkan suku bunga kpr yang ada hingga mendekati suku bunga kpr yang baru. pan gongsheng memperkenalkan pada konferensi pers bahwa bank sentral berencana untuk memandu bank untuk melakukan penyesuaian bertahap terhadap suku bunga hipotek yang ada, dan penurunan rata-rata diperkirakan sekitar 0,5 poin persentase. kebijakan ini diharapkan akan memberikan manfaat bagi 50 juta rumah tangga dan 150 juta orang, mengurangi biaya bunga rumah tangga rata-rata sekitar 150 miliar yuan per tahun.

melihat ke belakang setahun yang lalu, putaran terakhir penyesuaian suku bunga hipotek yang ada secara signifikan mengurangi kesenjangan suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan pinjaman hipotek baru.31 agustus 2023bank sentral dan administrasi pengawasan keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal terkait penurunan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada" dan memutuskan untuk menurunkan suku bunga pinjaman rumah pertama yang memenuhi persyaratan mulai tanggal 25 september yang sama. tahun. peminjam dapat mengurangi tekanan pada pinjaman hipotek yang ada dengan mengajukan pinjaman baru untuk menggantikan pinjaman hipotek yang ada dan mengubah suku bunga.

selanjutnya, sejumlah bank mengeluarkan pengumuman akan menurunkan suku bunga kpr yang ada secara bertahap mulai 25 september 2023, dan memperjelas detail operasionalnya. pada awal september, empat bank komersial besar milik negara, industrial bank of china, agricultural bank of china, china construction bank dan china construction bank, mengeluarkan pengumuman satu demi satu, mengklarifikasi hal-hal terkait penyesuaian suku bunga untuk pinjaman rumah pertama yang ada. , dan memberikan jawaban mengenai ruang lingkup penyesuaian, tingkat suku bunga yang disesuaikan, dan metode penyesuaian. sejak itu, sejumlah bank saham gabungan dan bank komersial lokal perkotaan dan pedesaan mengikuti langkah tersebut dan berturut-turut mengungkapkan rincian penyesuaian suku bunga untuk pinjaman hipotek yang ada.

reporter tersebut memperhatikan bahwa "laporan implementasi kebijakan moneter tiongkok untuk kuartal keempat tahun 2023" yang sebelumnya dirilis oleh bank sentral menunjukkan bahwa tingkat bunga rata-rata tertimbang dari pinjaman perumahan pribadi yang baru diterbitkan pada tahun itu adalah 3,97%, 0,29 poin persentase lebih rendah dari tingkat yang sama. periode tahun lalu, dan stoknya melebihi 23 triliun yuan. tingkat bunga pinjaman rumah pertama kali telah diturunkan rata-rata 0,73 poin persentase, mengurangi beban bunga peminjam sekitar 170 miliar yuan setiap tahun.

sumber gambar: laporan implementasi kebijakan moneter tiongkok kuartal keempat tahun 2023

17 mei 2024kebijakan pinjaman rumah keluar dengan kebijakan baru. untuk beradaptasi dengan situasi baru dari perubahan besar dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat negara saya, bank sentral telah membatalkan batas bawah suku bunga pinjaman perumahan pribadi di tingkat nasional pada suku bunga pinjaman rumah lokal pertama dan kedua. lembaga keuangan dapat secara mandiri menentukan suku bunga pribadi untuk pelanggan. sejak itu, kesenjangan antara suku bunga hipotek lama dan baru kembali melebar, sehingga pembeli rumah sangat khawatir dengan babak baru penurunan suku bunga hipotek yang ada.

saat ini, tingkat bunga rata-rata pinjaman hipotek kami adalah sekitar 4%, atau bahkan lebih tinggi. berdasarkan perhitungan ini, jika jumlah pinjaman komersial adalah 1 juta yuan dan jangka waktu pembayarannya adalah 30 tahun, maka setelah tingkat bunga diturunkan sebesar 50 basis poin, pembayaran bulanan akan berkurang sekitar 280 yuan, dan beban bunga dapat dikurangi. dikurangi lebih dari 100.000 yuan dalam 30 tahun.

perlu dicatat bahwa penurunan suku bunga hipotek yang terjadi pada tahun lalu tidak mencakup rumah kedua; namun penurunan ini mencakup rumah pertama dan kedua, yang menunjukkan kekuatan kebijakan tersebut.

“karena ada banyak peminjam yang terlibat, bank juga memerlukan waktu tertentu untuk melakukan persiapan teknis yang diperlukan.” pan gongsheng mengatakan dalam rilisnya bahwa pada langkah berikutnya, bank sentral juga mempertimbangkan untuk membimbing bank-bank komersial untuk memperbaiki mekanisme penetapan harga pinjaman hipotek, dengan bank dan pelanggan melakukan penyesuaian dinamis melalui konsultasi independen berdasarkan prinsip-prinsip berorientasi pasar.

sebagai pembeli rumah, reporter berkonsultasi dengan departemen pinjaman pribadi di beberapa bank di beijing dan shanghai mengenai penurunan suku bunga hipotek yang ada.semua anggota staf mengatakan mereka masih harus menunggu rincian spesifik akan dirilis.. “waktu pelaksanaan dan metode pengoperasian yang spesifik harus menunggu sampai otoritas pengatur mengeluarkan aturan rinci, dan kemudian kami akan mengadakan pertemuan untuk membahas penerapannya. setelah aturan rinci keluar, kami akan memberi tahu mereka secara seragam,” kata seorang staf icbc. anggota.

margin bunga bersih industri ini masih berada pada titik terendah dalam sejarah, dan bank memiliki "kesulitan" dalam beralih ke bisnis hipotek

reporter tersebut memperhatikan bahwa selain "repricing" yang serupa dengan tahun lalu, ada juga "bisnis remortgage" di antara model yang sedang hangat dibicarakan untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada di pasar. menurut financial times, mengenai masalah hipotek ulang antar bank atas pinjaman perumahan yang ada, bank sentral menyatakan pada tanggal 24 september bahwa mereka awalnya akan menerapkan hipotek ulang di dalam bank (bank komersial), dan kemudian mempertimbangkan apakah ada peluang (mengizinkan) hipotek ulang antar bank.

"repricing" berarti peminjam hipotek yang ada bernegosiasi dengan bank pemberi pinjaman asli untuk menetapkan tingkat bunga baru untuk hipotek, dan pembeli rumah mentransfer hipotek dari bank a ke bank b dengan tingkat bunga yang lebih menguntungkan, dan menandatangani kontrak hipotek berdasarkan pada elemen pinjaman terbaru; sedangkan "remortgage" "dalam bisnis, pemberi pinjaman dapat mengubah bank pemberi pinjaman. artinya, tingkat bunga hipotek yang ada di bank c adalah 4,3%, tetapi tingkat bunga pinjaman hipotek baru adalah 3,3%. kemudian anda bisa bernegosiasi dengan bank c untuk menandatangani kontrak baru dan menyinkronkan suku bunga menjadi 3,4%.

lantas, bagaimana bank umum menerapkan bisnis “remortgage”? apa “kesulitan” mereka?

“apakah anda menginginkan jawaban resmi?” orang yang bertanggung jawab atas pusat pinjaman pribadi sebuah bank besar di wilayah barat mengatakan kepada wartawan sambil tersenyum bahwa ada banyak pelanggan yang berkonsultasi baru-baru ini, tetapi belum ada aturan pengoperasian yang dikeluarkan. yang bisa kami katakan hanyalah, "bank kami telah memperhatikan berita yang relevan dan saat ini secara aktif mempelajari rencana terkait dan aturan operasional tertentu. setelah menerima dokumen resmi dari otoritas pengatur, kami akan memajukan penerapannya dengan tertib sesegera mungkin. mungkin dan sesuai dengan hukum. di masa depan, bank kami akan menindaklanjuti melalui situs resmi, cabang, pelanggan pedoman operasional khusus telah diumumkan melalui rekening publik layanan dan saluran lainnya, dan anda dapat berkonsultasi dengan mereka kapan saja. ”

melihat ke masa lalu, selama penyesuaian besar-besaran terhadap suku bunga hipotek yang ada pada tahun 2008, "transfer hipotek antar bank" juga diliberalisasi. pada saat itu, bank sentral menurunkan batas bawah suku bunga hipotek dari 0,85 menjadi 0,7 kali untuk mempertahankan pelanggan, banyak bank kecil memulai transfer hipotek antar bank dan mendiskon suku bunga secara besar-besaran. namun pada saat itu, margin bunga bersih bank relatif tinggi, sebagian besar di atas 3%, dan keuntungannya sangat besar. bahkan setelah "perang diskon bunga" dalam bisnis hipotek-ke-hipotek, masih terdapat margin bunga bersih lebih dari 2%.

hari ini berbeda dengan masa lalu.pada tanggal 9 agustus, administrasi pengawasan keuangan negara merilis data indikator regulasi utama industri perbankan dan asuransi pada kuartal kedua tahun 2024, yang menunjukkan bahwa margin bunga bersih bank umum di negara saya adalah 1,54%, konsisten dengan triwulan i tahun 2024. dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, angka ini turun sebesar 20 bp dan berada pada titik terendah dalam sejarah.

menurut statistik dari para wartawan, margin bunga bersih bank-bank yang terdaftar di saham a terus menyempit pada paruh pertama tahun ini. menurut data oriental fortune choice, pada akhir juni 2024, rata-rata margin bunga bersih dari 42 bank yang terdaftar di saham a adalah 1,64%, turun 0,14 poin persentase dari akhir tahun sebelumnya dan turun 0,22 persentase. poin dari periode yang sama tahun lalu.

diantaranya, margin bunga bersih 16 bank terdaftar lebih rendah dari rata-rata industri sebesar 1,54%, 4 bank setara dengan rata-rata industri, dan total 30 bank lebih rendah dari 1,8% dalam "langkah-langkah implementasi penilaian kehati-hatian yang memenuhi syarat (edisi revisi 2023)" peringkat "cordon".

industri: bisnis remortgage perlu menemukan keseimbangan antara pengendalian risiko dan aktivitas pasar

apa saja risiko dan kesulitan dalam pengoperasian bisnis remortgage yang sebenarnya?

komisaris politik lu, kepala ekonom bank industri, mengemukakan bahwa dari sudut pandang permasalahan yang perlu diperhatikan dalam pengembangan bisnis "remortgage", dalam bisnis "remortgage" antar bank, kita harus mempertimbangkan revaluasi agunan. nilai, perubahan kepemilikan hipotek, risiko bank yang berbeda standar pinjaman berbeda-beda di antara mereka. selain itu, dari sudut pandang kenyamanan operasional, yan yuejin, wakil direktur shanghai yiju real estate research institute, percaya bahwa "remortgage" dapat menambah banyak beban kerja ekstra. padahal, pada penyesuaian suku bunga kpr yang ada sebelumnya, bank umumnya menggunakan cara yang lebih sederhana, yaitu secara otomatis menyesuaikan sistem untuk langsung mengurangi jumlah pembayaran bulanan di bulan-bulan berikutnya tanpa memerlukan operasi tambahan dari nasabah.

“dibandingkan dengan repricing, bisnis remortgage adalah bisnis keuangan yang relatif kompleks yang melibatkan banyak pemangku kepentingan. penting untuk menemukan keseimbangan antara pengendalian risiko dan aktivitas pasar.” dia berpikir,untuk bank, dampak utama yang dihadapi adalah penurunan selisih suku bunga, terutama bagi bank yang margin bunga bersih dan profitabilitasnya berada dalam tekanan. selain itu, bank mungkin perlu menurunkan suku bunga untuk menarik dan mempertahankan nasabah, yang akan meningkatkan tekanan persaingan di pasar.

dari segi operasional, penggadaian ulang melibatkan banyak hubungan, yang meningkatkan biaya operasional dan kesulitan operasional bank. orang tersebut mengatakan, "dalam jangka pendek, bisnis remortgage dapat menekan ruang margin bunga bank dan mempengaruhi pendapatan jangka pendeknya. namun, dalam jangka panjang, remortgage juga dapat mengurangi rasio kredit bermasalah sampai batas tertentu, meningkatkan kualitas aset, dan memperkuat daya saing pasar bank.”

mengapa bisnis remortgage beroperasi di dalam bank terlebih dahulu dan untuk sementara tidak mendukung operasional lintas bank?

orang ini percaya bahwa penerapan awal remortgage di dalam bank dapat menghindari kompleksitas yang disebabkan oleh operasi lintas bank dan mengurangi biaya dan risiko koordinasi. pada saat yang sama juga dapat menghindari persaingan yang tidak seimbang antar bank dan mempengaruhi stabilitas pasar. “transfer hipotek antar bank melibatkan lebih banyak kesulitan hukum dan operasional, seperti perubahan hak hipotek, pembagian informasi dan masalah lainnya, yang memerlukan kebijakan lebih lanjut dan persiapan teknis.”

dalam hal ini, wang qing, kepala analis makro oriental jincheng, mengatakan bahwa pinjaman hipotek yang ada akan "digadaikan kembali" di dalam bank, yaitu, suku bunga pinjaman hipotek yang ada akan dinilai ulang, yang sama dengan pengurangan jalur pada bulan september tahun lalu. alasan mengapa ditegaskan bahwa "remortgage akan dilaksanakan di dalam bank pada tahap awal" terutama karena pinjaman hipotek yang ada saat ini masih merupakan aset berkualitas tinggi dengan imbal hasil tinggi dan berisiko rendah bagi bank persaingan antar bank, terutama pada kredit kepemilikan rumah yang sudah ada, akan berdampak lebih besar pada bank-bank besar dengan proporsi skala yang relatif tinggi.

“bagi pembeli rumah, properti perlu dievaluasi kembali ketika benar-benar menangani bisnis remortgage. jika valuasi properti turun, hal itu dapat menyebabkan berkurangnya jumlah pinjaman yang tersedia.” dapat mempengaruhi jumlah pinjaman dalam operasi remortgage membawa beban keuangan tambahan bagi pemilik rumah. selain itu, perhatian juga harus diberikan pada biaya dan biaya waktu yang mungkin timbul selama proses bisnis, serta ketidakpastian yang disebabkan oleh perubahan status kredit pribadi mengenai hasil pengajuan pinjaman baru.

bagaimana cara bisnis remortgage di luar negeri beroperasi?

analisis tim makro minsheng percaya bahwa dengan mengambil contoh amerika serikat, selama krisis keuangan tahun 2008, negara tersebut meluncurkan program pembiayaan kembali perumahan yang terjangkau (harp) untuk membantu pemilik rumah yang kesulitan mengurangi pembayaran kembali mereka dengan menurunkan suku bunga atau memperpanjang jangka waktu pinjaman.

selain itu, bisnis remortgage jepang terutama mengandalkan inovasi dalam persyaratan kontrak untuk mengoptimalkan kondisi pinjaman. misalnya, produk "flat 35" yang ditawarkan oleh japan housing finance corporation (jhf) memungkinkan peminjam memilih pinjaman hipotek jangka panjang dengan tingkat bunga tetap untuk mengatasi risiko perubahan suku bunga. penghuni dapat mengajukan diskon 0,25% untuk sepuluh tahun pertama pelunasan dan tambahan diskon 0,25% untuk lima tahun pertama. pada saat yang sama, tingkat bunga ditinjau setiap bulan, dan ada kemungkinan perubahan tingkat bunga tetap dalam kontrak.

dari sudut pandang entitas pelaksana, kebijakan remortgage di amerika serikat dipimpin oleh pemerintah, dan badan-badan tujuan khusus dibentuk untuk memperoleh pinjaman hipotek yang ada dari bank, yang tidak hanya menjamin kesehatan neraca bank komersial, tetapi juga menjamin kesehatan neraca bank komersial. juga memastikan cakupan dan efektivitas penerapan kebijakan hipotek; di jepang, persyaratan kontrak yang inovatif, seperti pinjaman suku bunga tetap jangka panjang yang diberikan oleh "flat 35", digunakan untuk menarik peminjam untuk melakukan remortgage, sehingga mengurangi risiko suku bunga.