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¿cuándo se reducirán las tasas de interés hipotecarias existentes? ¿cómo implementar la transferencia de préstamos para vivienda existentes a hipotecas entre bancos?en respuesta a la nueva ronda de políticas de financiación de la vivienda que recientemente ha desencadenado acalorados debates entre el mercado y los compradores de viviendas, los periodistas del "daily economic news" visitaron instituciones bancarias en muchos lugares como compradores de viviendas y discutieron en profundidad con expertos de la industria cuál es el impacto en la las rehipotecas influirán en los bancos y en los compradores de viviendas.

"¿quieren una respuesta oficial?", el responsable de un centro de préstamos personales de un banco importante dijo a los periodistas con una sonrisa que recientemente han venido demasiados clientes a consultar. el préstamo hipotecario existente está relacionado con la "bolsa de dinero" de cada familia y también está estrechamente relacionado con el funcionamiento y desarrollo del banco.

los bancos en muchos lugares reaccionaron ante el "recorte de los tipos de interés hipotecarios existentes": aún hay que esperar a que se publiquen detalles específicos

el 24 de septiembre, pan gongsheng, gobernador del banco central, declaró en una conferencia de prensa de la oficina de información del consejo de estado que se reducirán las tasas de interés hipotecarias existentes, se unificará el índice mínimo de pago inicial para los préstamos hipotecarios y se reducirán los bancos comerciales. orientado a reducir las tasas de interés hipotecarias existentes para aproximarlas a las nuevas tasas de interés hipotecarias. pan gongsheng presentó en la conferencia de prensa que el banco central planea guiar a los bancos para que realicen ajustes por lotes en las tasas de interés hipotecarias existentes, y se espera que la disminución promedio sea de aproximadamente 0,5 puntos porcentuales. se espera que esta política beneficie a 50 millones de hogares y 150 millones de personas, reduciendo los gastos por intereses de los hogares en un promedio de alrededor de 150 mil millones de yuanes por año.

mirando hacia atrás hace un año, la última ronda de ajustes de las tasas de interés hipotecarias existentes redujo significativamente la brecha de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios.31 de agosto de 2023el banco central y la administración estatal de supervisión financiera emitieron el "aviso sobre asuntos relevantes que reducen las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda existentes" y decidieron reducir las tasas de interés para los préstamos para primera vivienda existentes que cumplan con las condiciones a partir del 25 de septiembre del mismo. año. los prestatarios pueden reducir la presión sobre sus préstamos hipotecarios existentes solicitando nuevos préstamos para reemplazar sus préstamos hipotecarios existentes y cambiando sus tasas de interés.

posteriormente, varios bancos anunciaron que reducirían las tasas de interés existentes para los préstamos para primera vivienda en lotes a partir del 25 de septiembre de 2023 y aclararon los detalles operativos. a principios de septiembre, los cuatro principales bancos comerciales estatales, el banco industrial de china, el banco agrícola de china, el banco de construcción de china y el banco de construcción de china, emitieron anuncios uno tras otro, aclarando cuestiones relacionadas con los ajustes de las tasas de interés para los préstamos existentes para primera vivienda. y proporcionar respuestas sobre el alcance del ajuste, los niveles de tasas de interés ajustadas y los métodos de ajuste. desde entonces, varios bancos por acciones y bancos comerciales locales urbanos y rurales han seguido el ejemplo y han revelado sucesivamente los detalles de los ajustes de las tasas de interés para los préstamos hipotecarios existentes.

el periodista señaló que el "informe de implementación de la política monetaria de china para el cuarto trimestre de 2023" publicado anteriormente por el banco central mostraba que la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos personales para vivienda recién emitidos ese año fue del 3,97%, 0,29 puntos porcentuales menos que el mismo año. período del año pasado, y el stock superó los 23 billones de yuanes. la tasa de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez se redujo en un promedio de 0,73 puntos porcentuales, lo que redujo los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año.

fuente de la imagen: informe de implementación de la política monetaria de china para el cuarto trimestre de 2023

17 de mayo de 2024la política de préstamos hipotecarios sale con nuevas políticas. para adaptarse a la nueva situación de cambios importantes en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario de mi país, el banco central ha cancelado el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda a nivel nacional. la mayoría de las ciudades han cancelado el límite inferior. sobre las tasas de interés locales para préstamos para primera y segunda vivienda. las instituciones financieras pueden determinar de forma independiente las tasas de interés personales para los clientes. desde entonces, la brecha entre las tasas de interés hipotecarias antiguas y nuevas se ha ampliado nuevamente, por lo que los compradores de viviendas están particularmente preocupados por la nueva ronda de reducciones en las tasas de interés hipotecarias existentes.

actualmente, la tasa de interés promedio de nuestros préstamos hipotecarios existentes es de alrededor del 4%, o incluso más. según este cálculo, si el monto del préstamo comercial es de 1 millón de yuanes y el período de pago es de 30 años, luego de que la tasa de interés se reduzca en 50 puntos básicos, el pago mensual se reducirá en aproximadamente 280 yuanes y el gasto por intereses puede reducirse en más de 100.000 yuanes en 30 años.

vale la pena señalar que la reducción del año pasado en las tasas de interés de las hipotecas existentes no incluyó las segundas viviendas, sin embargo, esta reducción incluye tanto las primeras como las segundas viviendas, lo que demuestra la fortaleza de la política;

"debido a que hay muchos prestatarios involucrados, los bancos también necesitan una cierta cantidad de tiempo para hacer los preparativos técnicos necesarios". pan gongsheng dijo en el comunicado que en el siguiente paso, el banco central también está considerando guiar a los bancos comerciales para mejorar el mecanismo de fijación de precios. préstamos hipotecarios, tanto con bancos como con clientes. realizar ajustes dinámicos a través de consultas independientes basadas en principios orientados al mercado.

como comprador de vivienda, el periodista consultó a los departamentos de préstamos personales de varios bancos en beijing y shanghai sobre la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes.todos los miembros del personal dijeron que todavía necesitan esperar a que se publiquen detalles específicos.. "el tiempo de ejecución específico y los métodos de operación tendrán que esperar hasta que las autoridades reguladoras emitan reglas detalladas, y luego tendremos una reunión para discutir la implementación. una vez que salgan las reglas detalladas, les notificaremos de manera uniforme", dijo un personal del icbc. miembro.

el margen de interés neto del sector sigue en su mínimo histórico y los bancos tienen "dificultades" para pasar al negocio hipotecario

el periodista señaló que, además de la "revaloración" similar a la del año pasado, entre los modelos actualmente más discutidos para reducir los tipos de interés de las hipotecas existentes en el mercado también está el "negocio de rehipotecas". según el financial times, con respecto a la cuestión de la rehipoteca interbancaria de préstamos para vivienda existentes, el banco central declaró el 24 de septiembre que inicialmente implementará la rehipoteca dentro del banco (banco comercial) y luego considerará si hay una oportunidad (permitir) rehipoteca interbancaria.

"revalorización" significa que los prestatarios hipotecarios existentes negocian con el banco prestamista original para establecer una nueva tasa de interés para la hipoteca, y el comprador de la vivienda transfiere la hipoteca del banco a al banco b con una tasa de interés más favorable y firma un contrato hipotecario basado sobre los últimos elementos del préstamo; mientras que la "rehipoteca" "en los negocios, el prestamista puede cambiar el banco prestamista. es decir, la tasa de interés hipotecaria existente en el banco c es del 4,3%, pero la tasa de interés del nuevo préstamo hipotecario es del 3,3%. luego podrá negociar con el banco c para firmar un nuevo contrato y sincronizar los tipos de interés al 3,4%.

entonces, ¿cómo implementan los bancos comerciales el negocio de las “rehipotecas”? ¿cuáles son sus "dificultades"?

"¿quieren una respuesta oficial?", el responsable del centro de préstamos personales de un importante banco de la región occidental dijo a los periodistas con una sonrisa que recientemente ha habido muchas consultas de clientes, pero aún no se han emitido reglas operativas. todo lo que podemos decir es: "nuestro banco ha prestado atención a las noticias relevantes y actualmente está estudiando activamente planes relevantes y reglas operativas específicas. después de recibir los documentos oficiales de las autoridades reguladoras, avanzaremos en la implementación de manera ordenada tan pronto como posible y de acuerdo con la ley, en el futuro, nuestro banco realizará un seguimiento a través del sitio web oficial, sucursales, clientes. se han anunciado lineamientos operativos específicos a través de cuentas públicas de servicios y otros canales, y puede consultarlos en cualquier momento. "

mirando hacia atrás, durante el ajuste a gran escala de las tasas de interés hipotecarias existentes en 2008, también se liberalizaron las "transferencias hipotecarias interbancarias". en ese momento, el banco central redujo el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias de 0,85 a 0,7 veces. para retener a los clientes, muchos bancos pequeños iniciaron transferencias hipotecarias interbancarias y aplicaron fuertes descuentos en las tasas de interés. sin embargo, en ese momento, los márgenes de interés neto de los bancos eran relativamente altos, en su mayoría superiores al 3%, y las ganancias eran enormes. incluso después de la "guerra de descuentos de intereses" en el negocio existente de hipotecas, todavía hay un margen de interés neto de más del 2%.

hoy es diferente al pasado el 9 de agosto, la administración estatal de supervisión financiera publicó datos sobre los principales indicadores regulatorios de la industria bancaria y de seguros en el segundo trimestre de 2024, que mostraban que el margen de interés neto de los bancos comerciales de mi país era. 1,54%, consistente con el primer trimestre de 2024. en comparación con el mismo período del año pasado, cayó 20 pb y se encuentra en un mínimo histórico.

según las estadísticas de los periodistas, los márgenes de interés netos de los bancos que cotizan en bolsa a continuaron estrechándose en la primera mitad del año. según datos de oriental fortune choice, a finales de junio de 2024, el margen de interés neto promedio de 42 bancos que cotizan en acciones a era del 1,64%, una disminución de 0,14 puntos porcentuales con respecto al final del año anterior y una disminución del 0,22 por ciento. puntos respecto al mismo periodo del año pasado.

entre ellos, el margen de interés neto de 16 bancos que cotizan en bolsa es inferior al promedio de la industria del 1,54%, 4 bancos son iguales al promedio de la industria y un total de 30 son inferiores al 1,8% en las "medidas de implementación para una evaluación prudencial calificada". (edición revisada de 2023)" calificación "cordón".

industria: el negocio de hipotecas necesita encontrar un equilibrio entre el control de riesgos y la actividad del mercado

¿cuáles son los riesgos y dificultades en el funcionamiento real del negocio de rehipotecas?

el comisario político lu, economista jefe del banco industrial, señaló que desde la perspectiva de las cuestiones que deben considerarse en el desarrollo del negocio de "rehipotecas", en el negocio de "rehipotecas" interbancario, debemos considerar la revaluación de la garantía. valor, el cambio de propiedad de la hipoteca, el riesgo de diferentes bancos los estándares de préstamo varían entre ellos. además, desde la perspectiva de la conveniencia operativa, yan yuejin, subdirector del instituto de investigación inmobiliaria yiju de shanghai, cree que la "rehipoteca" puede añadir una gran carga de trabajo adicional. de hecho, en ajustes anteriores a las tasas de interés hipotecarias existentes, los bancos generalmente adoptaron un método más simple, es decir, ajustar automáticamente el sistema para reducir directamente el monto del pago mensual en los meses siguientes sin requerir operaciones adicionales por parte del cliente.

"en comparación con la revisión de precios, el negocio de rehipotecas es un negocio financiero relativamente complejo que involucra a múltiples partes interesadas. es necesario encontrar un equilibrio entre el control de riesgos y la actividad del mercado", dijo a los periodistas un investigador senior del sector bancario. él piensa,para bancos, el principal impacto que enfrentan es la compresión de los diferenciales de interés, especialmente para los bancos cuyo margen de interés neto y rentabilidad están bajo presión. además, es posible que los bancos necesiten reducir las tasas de interés para atraer y retener clientes, lo que aumentará la presión competitiva en el mercado.

desde una perspectiva operativa, la rehipoteca implica múltiples vínculos, lo que aumenta los costos operativos y la dificultad operativa del banco. la persona dijo: "a corto plazo, el negocio de rehipotecas puede comprimir el espacio del margen de intereses del banco y afectar sus ganancias a corto plazo. sin embargo, a largo plazo, las rehipotecas también pueden reducir el índice de préstamos morosos hasta cierto punto, mejorar calidad de los activos y fortalecer la competitividad del banco en el mercado”.

¿por qué el negocio de rehipotecas opera primero dentro del banco y por el momento no admite operaciones entre bancos?

esta persona cree que la implementación inicial de la rehipoteca dentro del banco puede evitar la complejidad causada por las operaciones entre bancos y reducir los costos y riesgos de coordinación. al mismo tiempo, también puede evitar una competencia desequilibrada entre los bancos y afectar la estabilidad del mercado. "la transferencia interbancaria de hipotecas implica más dificultades legales y operativas, como cambios en los derechos hipotecarios, intercambio de información y otras cuestiones, que requieren más preparativos políticos y técnicos".

en este sentido, wang qing, analista macroeconómico jefe de oriental jincheng, dijo que los préstamos hipotecarios existentes serán "rehipotecados" dentro del banco, es decir, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes cambiarán de precio, lo que es lo mismo que la reducción. camino en septiembre del año pasado. la razón por la que se enfatiza que "las rehipotecas se implementarán dentro del banco en la etapa inicial" es principalmente porque los préstamos hipotecarios existentes actualmente siguen siendo activos de alto rendimiento, bajo riesgo y alta calidad para los bancos. se intensificará la posibilidad de rehipotecas entre bancos. la competencia entre bancos, especialmente para los préstamos hipotecarios existentes, los grandes bancos con una proporción relativamente alta de escala tendrán un mayor impacto.

"para los compradores de viviendas, la propiedad debe ser reevaluada cuando se trata de un negocio de rehipoteca. si la valoración de la propiedad cae, esto puede conducir a una reducción en la cantidad de préstamos disponibles", recordó que si los precios de la vivienda bajan, también habrá una reducción en la cantidad de préstamos disponibles. puede afectar el monto del préstamo en la operación de rehipoteca conlleva una carga financiera adicional para el propietario. además, también se debe prestar atención a las tarifas y costos de tiempo que pueden surgir durante el proceso comercial, así como a la incertidumbre causada por los cambios en el estado crediticio personal con respecto a los resultados de las nuevas solicitudes de préstamos.

¿cómo funciona el negocio de remortgage en el extranjero?

el análisis del minsheng macro team cree que, tomando a estados unidos como ejemplo, durante la crisis financiera de 2008, el país lanzó el programa de refinanciación de vivienda asequible (harp) para ayudar a los propietarios en dificultades a reducir sus pagos reduciendo las tasas de interés o extendiendo la presión de pago de los préstamos.

además, el negocio de rehipotecas en japón se basa principalmente en la innovación en los términos de los contratos para optimizar las condiciones de los préstamos. por ejemplo, el producto "flat 35" ofrecido por la corporación japonesa de financiamiento de la vivienda (jhf) permite a los prestatarios elegir un préstamo hipotecario a largo plazo con una tasa de interés fija para hacer frente al riesgo de cambios en las tasas de interés. los residentes pueden solicitar un descuento del 0,25% durante los primeros diez años de pago y un descuento adicional del 0,25% durante los primeros cinco años. al mismo tiempo, la tasa de interés se revisa mensualmente y existe la probabilidad de cambiar la tasa de interés fija. en el contrato.

desde la perspectiva de la entidad implementadora, la política de rehipotecas en los estados unidos está dirigida por el gobierno, y se crean agencias con fines especiales para adquirir préstamos hipotecarios existentes de los bancos, lo que no sólo garantiza la salud de los balances de los bancos comerciales, sino que también garantiza el alcance y la eficacia de la aplicación de la política hipotecaria en el japón. se utilizan condiciones contractuales innovadoras, como los préstamos a largo plazo a tipo de interés fijo proporcionados por "flat 35", para atraer a los prestatarios a rehipotecar, reduciendo así los riesgos de tipos de interés;