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quando verranno abbassati i tassi ipotecari esistenti? come implementare il trasferimento dei mutui immobiliari esistenti in mutui ipotecari tra le banche?in risposta alla nuova tornata di politiche di finanziamento immobiliare che ha recentemente innescato accese discussioni tra il mercato e gli acquirenti di case, i giornalisti del "daily economic news" hanno visitato istituti bancari in molti luoghi come acquirenti di case e hanno discusso approfonditamente con gli addetti ai lavori del settore quale impatto le attività di rifinanziamento avranno influenza sulle banche e sugli acquirenti di case.

"vuoi una risposta ufficiale?" il responsabile di un centro di prestito personale di una grande banca ha detto ai giornalisti con un sorriso che troppi clienti sono venuti a consultare ultimamente. il mutuo ipotecario esistente è legato al "sacco di soldi" di ogni famiglia ed è anche strettamente correlato al funzionamento e allo sviluppo della banca.

in molti luoghi le banche hanno reagito al "taglio dei tassi ipotecari esistenti": bisogna ancora attendere la pubblicazione di dettagli concreti

il 24 settembre, pan gongsheng, governatore della banca centrale, ha dichiarato in una conferenza stampa dell'ufficio informazioni del consiglio di stato che i tassi di interesse ipotecari esistenti saranno abbassati, il tasso minimo di acconto per i mutui ipotecari sarà unificato e le banche commerciali saranno guidato a ridurre i tassi di interesse ipotecari esistenti per avvicinarsi ai nuovi tassi di interesse ipotecari. pan gongsheng ha annunciato in conferenza stampa che la banca centrale intende guidare le banche ad apportare aggiustamenti batch ai tassi di interesse ipotecari esistenti, e che la diminuzione media dovrebbe essere di circa 0,5 punti percentuali. si prevede che questa politica porterà benefici a 50 milioni di famiglie e 150 milioni di persone, riducendo le spese per interessi delle famiglie in media di circa 150 miliardi di yuan all'anno.

guardando indietro a un anno fa, l’ultima tornata di aggiustamenti dei tassi d’interesse ipotecari esistenti ha ridotto significativamente il divario tra i tassi d’interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi.31 agosto 2023la banca centrale e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emesso l'"avviso su questioni rilevanti che riducono i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti" e hanno deciso di abbassare i tassi di interesse per i mutui per la prima casa esistenti che soddisfano le condizioni a partire dal 25 settembre dello stesso anno. i mutuatari possono ridurre la pressione sui mutui ipotecari esistenti richiedendo nuovi prestiti per sostituire i mutui esistenti e modificando i tassi di interesse.

successivamente, alcune banche hanno annunciato che avrebbero ridotto i tassi di interesse sui mutui prima casa in lotti a partire dal 25 settembre 2023, e hanno chiarito i dettagli operativi. all’inizio di settembre, le quattro principali banche commerciali statali, industrial bank of china, agricultural bank of china, china construction bank e china construction bank, hanno pubblicato uno dopo l’altro annunci che chiariscono questioni relative all’adeguamento dei tassi di interesse per i mutui prima casa esistenti e fornendo risposte sull’ambito dell’aggiustamento, sui livelli di tasso di interesse adeguati e sui metodi di aggiustamento. da allora, un certo numero di banche per azioni e banche commerciali locali urbane e rurali hanno seguito l’esempio e successivamente hanno divulgato i dettagli degli aggiustamenti dei tassi di interesse per i mutui ipotecari esistenti.

il giornalista ha notato che il "rapporto sull'attuazione della politica monetaria cinese per il quarto trimestre del 2023" precedentemente pubblicato dalla banca centrale mostrava che il tasso di interesse medio ponderato dei prestiti personali per la casa di nuova emissione quell'anno era del 3,97%, 0,29 punti percentuali in meno rispetto allo stesso dello scorso anno, e lo stock ha superato i 23mila miliardi di yuan. il tasso di interesse sui mutui per la prima casa è stato ridotto in media di 0,73 punti percentuali, riducendo le spese per interessi dei mutuatari di circa 170 miliardi di yuan ogni anno.

fonte immagine: rapporto sull’attuazione della politica monetaria cinese per il quarto trimestre del 2023

17 maggio 2024la politica del mutuo per la casa esce con nuove politiche. per adattarsi alla nuova situazione di grandi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare del mio paese, la banca centrale ha cancellato il limite inferiore dei tassi di interesse sui prestiti personali per la casa a livello nazionale. la maggior parte delle città ha cancellato il limite inferiore sui tassi di interesse locali sui mutui per la prima e la seconda casa gli istituti finanziari possono determinare autonomamente i tassi di interesse personali per i clienti. da allora il divario tra vecchi e nuovi tassi ipotecari si è nuovamente ampliato, per cui gli acquirenti di case sono particolarmente preoccupati per la nuova tornata di riduzioni dei tassi ipotecari esistenti.

attualmente, il tasso di interesse medio sui nostri mutui ipotecari esistenti è di circa il 4%, o anche superiore. sulla base di questo calcolo, se l'importo del prestito commerciale è di 1 milione di yuan e il periodo di rimborso è di 30 anni, dopo aver ridotto il tasso di interesse di 50 punti base, il pagamento mensile sarà ridotto di circa 280 yuan e gli interessi passivi possono essere ridotto di oltre 100.000 yuan in 30 anni.

vale la pena notare che la riduzione dello scorso anno dei tassi di interesse ipotecari esistenti non ha incluso le seconde case; tuttavia, questa riduzione include sia le prime che le seconde case, il che dimostra la forza della politica.

"poiché ci sono molti mutuatari coinvolti, anche le banche hanno bisogno di un certo periodo di tempo per effettuare i necessari preparativi tecnici." pan gongsheng ha affermato nel comunicato che nella fase successiva, la banca centrale sta anche valutando la possibilità di guidare le banche commerciali a migliorare il meccanismo dei prezzi dei prestiti. mutui ipotecari, sia con le banche che con i clienti effettuare adeguamenti dinamici attraverso una consulenza indipendente basata su principi orientati al mercato.

come acquirente di una casa, il giornalista ha consultato i dipartimenti di prestiti personali di diverse banche a pechino e shanghai per quanto riguarda la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti.tutti i membri dello staff hanno affermato che devono ancora attendere che vengano rilasciati dettagli specifici.. "i tempi di esecuzione specifici e i metodi operativi dovranno attendere fino a quando le autorità di regolamentazione non emetteranno regole dettagliate, quindi avremo un incontro per discutere l'implementazione. una volta che le regole dettagliate saranno pubblicate, le notificheremo in modo uniforme", ha affermato uno staff dell'icbc. membro.

il margine di interesse netto del settore è ancora ai minimi storici e le banche hanno "difficoltà" a passare al business dei mutui

il giornalista ha notato che oltre al "repricing" simile a quello dell'anno scorso, tra i modelli attualmente molto discussi per ridurre i tassi di interesse sulle ipoteche esistenti sul mercato c'è anche il "business dei mutui". secondo il financial times, in merito alla questione del rifinanziamento interbancario dei mutui immobiliari esistenti, la banca centrale ha dichiarato il 24 settembre che inizialmente implementerà il rifinanziamento all'interno della banca (banca commerciale), per poi valutare se esiste un'opportunità (consentire) un nuovo mutuo interbancario.

"repricing" significa che i mutuatari esistenti negoziano con la banca finanziatrice originaria per fissare un nuovo tasso di interesse per il mutuo, e l'acquirente della casa trasferisce il mutuo dalla banca a alla banca b con un tasso di interesse più favorevole, e firma un contratto di mutuo basato sugli ultimi elementi del prestito; mentre "remortgage" "negli affari, il creditore può cambiare banca finanziatrice. cioè, il tasso di interesse ipotecario esistente nella banca c è del 4,3%, ma il tasso di interesse del nuovo mutuo ipotecario è del 3,3%. quindi puoi negoziare con la banca c per firmare un nuovo contratto e sincronizzare i tassi di interesse al 3,4%.

quindi, in che modo le banche commerciali implementano l’attività di “remortgage”? quali sono le loro "difficoltà"?

"vuole una risposta ufficiale?" il responsabile del centro prestiti personali di una grande banca dell'ovest ha detto sorridendo ai giornalisti che ultimamente ci sono stati molti consulti da parte dei clienti, ma non sono state ancora emanate regole operative. tutto quello che possiamo dire è: "la nostra banca ha prestato attenzione alle novità rilevanti e sta attualmente studiando attivamente piani pertinenti e regole operative specifiche. dopo aver ricevuto i documenti ufficiali dalle autorità di regolamentazione, procederemo all'attuazione in modo ordinato non appena possibile e in conformità con la legge. in futuro, la nostra banca seguirà attraverso il sito web ufficiale, le filiali, i clienti. linee guida operative specifiche sono state annunciate attraverso i conti pubblici di servizio e altri canali e siete invitati a consultarli in qualsiasi momento. "

guardando al passato, nel 2008, in occasione dell'adeguamento su vasta scala dei tassi ipotecari esistenti, sono stati liberalizzati anche i "trasferimenti ipotecari interbancari". a quel tempo, la banca centrale abbassò il limite inferiore dei tassi di interesse ipotecari da 0,85 a 0,7 volte. per fidelizzare i clienti, molte piccole banche iniziarono a trasferire mutui interbancari e a scontare vigorosamente i tassi di interesse. tuttavia, a quel tempo, i margini di interesse netti delle banche erano relativamente alti, per lo più superiori al 3%, e i profitti erano enormi. anche dopo la "guerra degli sconti sugli interessi" nell'attuale attività di mutui ipotecari esiste ancora un margine di interesse netto superiore al 2%.

oggi è diverso dal passato. il 9 agosto, l’amministrazione statale di vigilanza finanziaria ha pubblicato i dati sui principali indicatori normativi del settore bancario e assicurativo nel secondo trimestre del 2024, da cui emerge che il margine di interesse netto delle banche commerciali del mio paese è stato pari a 1,54%, in linea con il primo trimestre 2024. rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, è sceso di 20 punti base ed è al minimo storico.

secondo le statistiche dei giornalisti, nella prima metà dell'anno i margini di interesse netti delle banche quotate in borsa di classe a hanno continuato a ridursi. secondo i dati oriental fortune choice, alla fine di giugno 2024, il margine di interesse netto medio di 42 banche quotate con azioni a era dell’1,64%, in calo di 0,14 punti percentuali rispetto alla fine dell’anno precedente e in calo dello 0,22%. punti dello stesso periodo dell'anno scorso.

tra questi, il margine di interesse netto di 16 banche quotate è inferiore alla media di settore dell'1,54%, 4 banche sono pari alla media di settore e 30 complessivamente sono inferiori all'1,8% delle "misure di attuazione per la valutazione prudenziale qualificata" (edizione rivista 2023)" valutazione "cordone".

industria: le attività di mutuo ipotecario devono trovare un equilibrio tra controllo del rischio e attività di mercato

quali sono i rischi e le difficoltà nell'effettivo funzionamento delle attività di remortgage?

il commissario politico lu, capo economista della banca industriale, ha sottolineato che dal punto di vista delle questioni da considerare nello sviluppo dell'attività di "remortgage", nell'attività di "remortgage" interbancario, dobbiamo considerare la rivalutazione delle garanzie valore, il cambiamento di proprietà del mutuo, il rischio di diverse banche gli standard di prestito variano tra loro. inoltre, dal punto di vista della comodità operativa, yan yuejin, vicedirettore dello shanghai yiju real estate research institute, ritiene che il "remortgage" potrebbe aggiungere molto carico di lavoro aggiuntivo. infatti, nei precedenti adeguamenti dei tassi ipotecari esistenti, le banche adottavano generalmente un metodo più semplice, ovvero adeguavano automaticamente il sistema per ridurre direttamente l'importo della rata mensile nei mesi successivi senza richiedere ulteriori operazioni da parte del cliente.

"rispetto al repricing, l'attività di remortgage è un'attività finanziaria relativamente complessa che coinvolge più stakeholder. è necessario trovare un equilibrio tra controllo del rischio e attività di mercato", ha detto ai giornalisti un ricercatore senior del settore bancario. lui pensa,per le banche, l’impatto principale da affrontare è la compressione degli spread di interesse, soprattutto per le banche il cui margine di interesse netto e redditività sono sotto pressione. inoltre, le banche potrebbero dover abbassare i tassi di interesse per attrarre e fidelizzare i clienti, il che aumenterà la pressione competitiva sul mercato.

dal punto di vista operativo, il remortgage comporta molteplici collegamenti, il che aumenta i costi operativi e le difficoltà operative della banca. la persona ha detto: "nel breve termine, l'attività di remortgage può comprimere lo spazio del margine di interesse della banca e influenzare i suoi guadagni a breve termine. tuttavia, a lungo termine, il remortgage può anche ridurre in una certa misura il rapporto dei prestiti in sofferenza, migliorare qualità degli attivi e rafforzare la competitività della banca sul mercato”.

perché l'attività di ipoteca opera prima all'interno della banca e per il momento non supporta operazioni interbancarie?

questa persona ritiene che l'implementazione iniziale del remortgage all'interno della banca possa evitare la complessità causata dalle operazioni tra banche e ridurre i costi e i rischi di coordinamento. allo stesso tempo, può anche evitare una concorrenza squilibrata tra le banche e incidere sulla stabilità del mercato. "il trasferimento interbancario di mutui comporta maggiori difficoltà legali e operative, come cambiamenti nei diritti ipotecari, condivisione di informazioni e altre questioni, che richiedono ulteriori preparativi politici e tecnici."

a questo proposito, wang qing, capo analista macro di oriental jincheng, ha affermato che i mutui ipotecari esistenti verranno "rifinanziati" all'interno della banca, cioè i tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti verranno rivalutati, il che equivale alla riduzione percorso nel settembre dello scorso anno. il motivo per cui si sottolinea che "il remortgage sarà implementato all'interno della banca nella fase iniziale" è principalmente perché gli attuali mutui ipotecari esistenti sono ancora ad alto rendimento, a basso rischio e di alta qualità per le banche. la concessione del remortgage tra le banche si intensificherà la concorrenza tra le banche, soprattutto per i mutui ipotecari esistenti, avrà un impatto maggiore.

"per gli acquirenti di case, la proprietà deve essere rivalutata quando si gestisce effettivamente l'attività di remortgage. se la valutazione della proprietà diminuisce, ciò potrebbe portare a una riduzione dell'importo dei prestiti disponibili." la persona ha ricordato che se i prezzi delle case diminuiscono, ciò può influenzare l'importo del prestito nell'operazione di remortgage comporta ulteriori oneri finanziari per il proprietario della casa. inoltre, occorre prestare attenzione anche alle commissioni e ai costi di tempo che possono sorgere durante il processo aziendale, nonché all'incertezza causata dai cambiamenti nello stato del credito personale riguardo ai risultati delle nuove richieste di prestito.

come funziona l'attività di mutuo ipotecario all'estero?

l’analisi del minsheng macro team ritiene che, prendendo come esempio gli stati uniti, durante la crisi finanziaria del 2008, il paese ha lanciato l’housing affordable refinancing program (harp) per aiutare i proprietari di case in difficoltà a ridurre i rimborsi abbassando i tassi di interesse o estendendo la pressione sui pagamenti dei prestiti.

inoltre, l'attività di mutuo ipotecario del giappone si basa principalmente sull'innovazione dei termini contrattuali per ottimizzare le condizioni del prestito. ad esempio, il prodotto "flat 35" offerto dalla japan housing finance corporation (jhf) consente ai mutuatari di scegliere un mutuo ipotecario a lungo termine con un tasso di interesse fisso per far fronte al rischio di variazioni dei tassi di interesse. i residenti possono richiedere uno sconto dello 0,25% per i primi dieci anni di rimborso e un ulteriore sconto dello 0,25% per i primi cinque anni. allo stesso tempo, il tasso di interesse viene rivisto mensilmente e c'è la probabilità di modificare il tasso di interesse fisso nel contratto.

dal punto di vista dell'entità esecutiva, la politica di remortgage negli stati uniti è guidata dal governo e vengono istituite agenzie speciali per acquisire mutui ipotecari esistenti dalle banche, il che non solo garantisce la salute dei bilanci delle banche commerciali, ma garantisce inoltre la portata e l'efficacia dell'attuazione della politica ipotecaria; in giappone, termini contrattuali innovativi, come i prestiti a tasso fisso a lungo termine forniti da "flat 35", vengono utilizzati per attirare i mutuatari verso il remortgage, riducendo così i rischi di tasso di interesse.