новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

когда будут снижены существующие процентные ставки по ипотечным кредитам? как реализовать перевод существующих жилищных кредитов в ипотеку по банкам?в ответ на новый раунд политики жилищного финансирования, который недавно вызвал бурные дискуссии среди рынка и покупателей жилья, репортеры daily economic news посетили банковские учреждения во многих местах в качестве покупателей жилья и подробно обсудили с инсайдерами отрасли, как это повлияет на ситуацию. перезакладной бизнес будет иметь влияние на банки и покупателей жилья.

«хотите официальный ответ?» руководитель центра потребительского кредитования крупного банка с улыбкой сообщил журналистам, что в последнее время на консультации пришло слишком много клиентов. существующий ипотечный кредит относится к «денежному мешку» каждой семьи, а также тесно связан с работой и развитием банка.

банки во многих местах отреагировали на «снижение существующих ставок по ипотечным кредитам»: нужно еще дождаться обнародования конкретных подробностей

24 сентября председатель центрального банка пань гуншэн заявил на пресс-конференции в информационном бюро госсовета, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижены, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным кредитам будет унифицирован, а коммерческие банки будут направлено на снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, чтобы они приблизились к новым процентным ставкам по ипотечным кредитам. пан гуншэн сообщил на пресс-конференции, что центральный банк планирует поручить банкам провести пакетную корректировку существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, и ожидается, что среднее снижение составит около 0,5 процентных пункта. ожидается, что эта политика принесет пользу 50 миллионам домохозяйств и 150 миллионам человек, сокращая процентные расходы домохозяйств в среднем примерно на 150 миллиардов юаней в год.

оглядываясь назад, год назад, последний раунд существующих корректировок процентных ставок по ипотечным кредитам значительно сократил разрыв в процентных ставках между существующими ипотечными кредитами и новыми ипотечными кредитами.31 августа 2023 г.центральный банк и государственная администрация финансового надзора выпустили «уведомление о соответствующих вопросах снижения процентных ставок по существующим кредитам на первое жилье» и решили снизить процентные ставки по существующим кредитам на первое жилье, отвечающим условиям, начиная с 25 сентября того же года. год. заемщики могут снизить нагрузку на свои существующие ипотечные кредиты, подав заявку на получение новых кредитов взамен существующих ипотечных кредитов и изменив свои процентные ставки.

впоследствии ряд банков опубликовали заявления о том, что они будут поэтапно снижать существующие процентные ставки по кредитам на первое жилье, начиная с 25 сентября 2023 года, и уточнили операционные детали. в начале сентября четыре крупнейших государственных коммерческих банка — промышленный банк китая, сельскохозяйственный банк китая, строительный банк китая и строительный банк китая — опубликовали одно за другим заявления, разъясняющие вопросы, связанные с корректировкой процентных ставок по существующим кредитам на строительство первого жилья. и предоставление ответов по объему корректировки, скорректированным уровням процентных ставок и методам корректировки. с тех пор ряд акционерных банков, а также местных городских и сельских коммерческих банков последовали этому примеру и последовательно раскрыли детали корректировок процентных ставок по существующим ипотечным кредитам.

репортер отметил, что «отчет о реализации денежно-кредитной политики китая за четвертый квартал 2023 года», ранее опубликованный центральным банком, показал, что средневзвешенная процентная ставка по вновь выданным потребительским жилищным кредитам в этом году составила 3,97%, что на 0,29 процентных пункта ниже, чем в том же году. процентная ставка по первоначальным ипотечным кредитам была снижена в среднем на 0,73 процентных пункта, что привело к сокращению процентных расходов заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год.

источник изображения: отчет о реализации денежно-кредитной политики китая за четвертый квартал 2023 года.

17 мая 2024 г.политика жилищного кредитования выходит с новой политикой. чтобы адаптироваться к новой ситуации серьезных изменений в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости моей страны, центральный банк отменил нижний предел процентных ставок по жилищным кредитам на национальном уровне. большинство городов отменили нижний предел. по местным процентным ставкам по первому и второму жилищному кредиту. финансовые учреждения могут самостоятельно определять персональные процентные ставки для клиентов. с тех пор разрыв между старыми и новыми процентными ставками по ипотечным кредитам снова увеличился, поэтому покупатели жилья особенно обеспокоены новым раундом снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

в настоящее время средняя процентная ставка по существующим ипотечным кредитам составляет около 4% или даже выше. исходя из этого расчета, если сумма коммерческого кредита составляет 1 миллион юаней, а период погашения составляет 30 лет, то после снижения процентной ставки на 50 базисных пунктов ежемесячный платеж уменьшится примерно на 280 юаней, а процентные расходы могут сократится более чем на 100 000 юаней за 30 лет.

стоит отметить, что прошлогоднее снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам не затронуло вторичное жилье, однако это снижение включает как первое, так и второе жилье, что показывает силу политики.

«поскольку в проекте задействовано много заемщиков, банкам также необходимо определенное время для проведения необходимой технической подготовки», - сказал пань гуншэн в пресс-релизе, что на следующем этапе центральный банк также рассматривает возможность поручить коммерческим банкам усовершенствовать механизм ценообразования. ипотечные кредиты, как с банками, так и с клиентами. вносить динамичные корректировки посредством независимых консультаций на основе рыночных принципов.

как покупатель жилья, репортер проконсультировался с отделами потребительского кредитования нескольких банков в пекине и шанхае относительно снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.все сотрудники заявили, что им все еще нужно дождаться публикации конкретных подробностей.. «конкретные сроки исполнения и методы работы придется подождать, пока регулирующие органы не опубликуют подробные правила, а затем мы проведем встречу для обсуждения реализации. как только подробные правила станут известны, мы уведомим их единообразно», - сказал сотрудник icbc. член.

чистая процентная маржа отрасли по-прежнему находится на историческом минимуме, а банки испытывают «трудности» с переходом на ипотечный бизнес.

репортер заметил, что помимо "переоценки", аналогичной прошлогодней, среди горячо обсуждаемых сейчас моделей снижения процентных ставок по существующим ипотечным кредитам на рынке есть и "перезакладной бизнес". по данным financial times, относительно вопроса межбанковской перезакладывания существующих жилищных кредитов центральный банк заявил 24 сентября, что сначала он осуществит перезакладывание внутри банка (коммерческого банка), а затем рассмотрит вопрос о том, существует ли возможность (разрешить) межбанковскую переипотеку.

«переоценка» означает, что существующие ипотечные заемщики договариваются с первоначальным банком-кредитором об установлении новой процентной ставки по ипотеке, а покупатель дома переводит ипотеку из банка а в банк б с более выгодной процентной ставкой и подписывает ипотечный договор на основе по последним элементам кредита; при «перезакладке» «в бизнесе кредитор может сменить банк-кредитор. то есть существующая процентная ставка по ипотеке в банке с составляет 4,3%, но процентная ставка по новому ипотечному кредиту составляет 3,3%. затем вы можете договориться с банком c о подписании нового контракта и синхронизации процентных ставок до 3,4%.

итак, как же коммерческие банки реализуют бизнес по «перезакладке»? в чем их «трудности»?

«хотите официальный ответ?» руководитель центра потребительского кредитования крупного банка в западном регионе с улыбкой сообщил журналистам, что в последнее время консультировалось много клиентов, но никаких правил работы пока не издано. все, что мы можем сказать, это: «наш банк обратил внимание на соответствующие новости и в настоящее время активно изучает соответствующие планы и конкретные правила работы. после получения официальных документов от регулирующих органов мы будем планомерно продвигать реализацию, как только возможно и в соответствии с законом. в будущем наш банк будет следить за этим через официальный сайт, филиалы, клиентов. конкретные операционные инструкции были объявлены через публичные счета обслуживания и другие каналы, и вы можете ознакомиться с ними в любое время. »

оглядываясь назад, можно сказать, что во время масштабной корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в 2008 году были также либерализованы «межбанковские ипотечные переводы». в то время центральный банк снизил нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам с 0,85 до 0,7 раза. чтобы удержать клиентов, многие мелкие банки начали межбанковские переводы по ипотечным кредитам и активно снижали процентные ставки. однако в то время чистая процентная маржа банков была относительно высокой, в основном выше 3%, а прибыль была огромной. даже после «войны процентных скидок» в существующем ипотечном бизнесе чистая процентная маржа все еще составляет более 2%.

сегодняшний день отличается от прошлого. 9 августа государственное управление финансового надзора опубликовало данные об основных регуляторных показателях банковской и страховой отрасли во втором квартале 2024 года, которые показали, что чистая процентная маржа коммерческих банков моей страны составила 1,54%, что соответствует первому кварталу 2024 года. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года он снизился на 20 б.п. и находится на историческом минимуме.

согласно статистическим данным журналистов, чистая процентная маржа банков, котирующихся на акциях а, продолжала сокращаться в первой половине года. по данным oriental fortune choice, по состоянию на конец июня 2024 года средняя чистая процентная маржа 42 банков, котирующихся на акциях а, составила 1,64%, что на 0,14 процентных пункта меньше, чем в конце предыдущего года, и на 0,22 процента. пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

среди них чистая процентная маржа 16 листинговых банков ниже, чем в среднем по отрасли (1,54%), 4 банка равна среднему по отрасли, а в общей сложности 30 ниже, чем 1,8% в «мерах по внедрению квалифицированной пруденциальной оценки». (исправленное издание 2023 г.)» рейтинг «кордон».

промышленность: перезакладной бизнесу необходимо найти баланс между контролем рисков и рыночной активностью.

каковы риски и трудности в реальной работе реипотечного бизнеса?

политический комиссар лу, главный экономист индустриального банка, отметил, что с точки зрения вопросов, которые необходимо учитывать при развитии «перезакладного» бизнеса, в межбанковском «перезакладном» бизнесе мы должны рассмотреть вопрос о переоценке залога. стоимость, смена владельца ипотечного кредита, риск разных банков. стандарты кредитования в них различаются. кроме того, с точки зрения удобства эксплуатации ян юэджин, заместитель директора шанхайского научно-исследовательского института недвижимости иджу, считает, что «перезалог» может добавить много дополнительной рабочей нагрузки. фактически, в предыдущих корректировках существующих процентных ставок по ипотечным кредитам банки, как правило, применяли более простой метод, то есть автоматически настраивали систему для прямого уменьшения суммы ежемесячного платежа в последующие месяцы, не требуя дополнительных операций от клиента.

«по сравнению с переоценкой, перезакладной бизнес является относительно сложным финансовым бизнесом, в котором участвуют множество заинтересованных сторон. необходимо найти баланс между контролем рисков и рыночной деятельностью», - сообщил журналистам старший исследователь банковской отрасли. он думает:для банков, основное воздействие, с которым пришлось столкнуться, - это сжатие процентного спреда, особенно для банков, чья чистая процентная маржа и прибыльность находятся под давлением. кроме того, банкам, возможно, придется снизить процентные ставки для привлечения и удержания клиентов, что усилит конкурентное давление на рынке.

с оперативной точки зренияперезакладывание включает в себя несколько звеньев, что увеличивает операционные расходы банка и операционные трудности. человек сказал: «в краткосрочной перспективе перезакладной бизнес может сжать пространство процентной маржи банка и повлиять на его краткосрочные доходы. однако в долгосрочной перспективе повторная ипотека может также в определенной степени снизить долю необслуживаемых кредитов, улучшить качество активов и повысить конкурентоспособность банка на рынке».

почему перезакладной бизнес сначала работает внутри банка и пока не поддерживает межбанковские операции?

этот человек считает, что первоначальное внедрение перезакладывания внутри банка позволит избежать сложностей, вызванных межбанковскими операциями, и снизить затраты и риски на координацию. в то же время это также может помочь избежать несбалансированной конкуренции между банками и повлиять на стабильность рынка. «межбанковский перевод ипотечных кредитов сопряжен с большим количеством юридических и операционных трудностей, таких как изменения в правах на ипотеку, обмен информацией и другие вопросы, которые требуют дальнейшей политической и технической подготовки».

в связи с этим ван цин, главный макроаналитик компании oriental jincheng, заявил, что существующие ипотечные кредиты будут «перезаложены» внутри банка, то есть процентные ставки по существующим ипотечным кредитам будут переоценены, что аналогично снижению путь в сентябре прошлого года. причина, по которой подчеркивается, что «перезакладывание будет осуществляться внутри банка на начальном этапе», заключается главным образом в том, что существующие в настоящее время ипотечные кредиты по-прежнему являются высокодоходными, низкорисковыми и качественными активами для банков. разрешение перезакладывания между банками будет активизироваться. конкуренция между банками, особенно в отношении существующих ипотечных кредитов, будет иметь большее влияние.

«для покупателей жилья необходимо провести переоценку недвижимости при фактическом ведении бизнеса по повторной ипотеке. если оценка недвижимости упадет, это может привести к уменьшению суммы доступных кредитов». человек напомнил, что если цены на жилье упадут, это приведет к снижению стоимости жилья. может повлиять на сумму кредита в операции перезакладывания приносит дополнительное финансовое бремя домовладельцу. кроме того, следует также обратить внимание на комиссии и временные затраты, которые могут возникнуть в ходе бизнес-процесса, а также на неопределенность, вызванную изменениями в личном кредитном статусе в отношении результатов новых заявок на кредит.

как работает бизнес по перезакладыванию за границей?

анализ minsheng macro team предполагает, что, взяв в качестве примера соединенные штаты, во время финансового кризиса 2008 года страна запустила программу рефинансирования доступного жилья (harp), чтобы помочь борющимся домовладельцам сократить свои выплаты за счет снижения процентных ставок или продления сроков погашения кредита.

кроме того, японский бизнес по повторному ипотечному кредитованию в основном опирается на инновации в условиях контрактов для оптимизации условий кредитования. например, продукт «flat 35», предлагаемый японской жилищной финансовой корпорацией (jhf), позволяет заемщикам выбрать долгосрочный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, чтобы справиться с риском изменения процентной ставки. резиденты могут подать заявку на скидку 0,25% в течение первых десяти лет погашения и дополнительную скидку 0,25% в течение первых пяти лет. при этом процентная ставка пересматривается ежемесячно, и существует вероятность изменения фиксированной процентной ставки. в контракте.

с точки зрения реализующей организации, политику повторной ипотеки в соединенных штатах возглавляет правительство, и для приобретения существующих ипотечных кредитов у банков создаются агентства специального назначения, что не только обеспечивает здоровье балансов коммерческих банков, но также обеспечивает масштаб и эффективность реализации ипотечной политики; в японии инновационные условия контрактов, такие как долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой, предоставляемые «flat 35», используются для привлечения заемщиков к повторной ипотеке, тем самым снижая процентные риски.