2024-09-29
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既存の住宅ローン金利はいつ引き下げられますか?既存の住宅ローンを銀行間で住宅ローンに移管するにはどうすればよいでしょうか?最近、市場と住宅購入者の間で激しい議論を引き起こしている新たな住宅金融政策を受けて、「デイリー経済ニュース」の記者は住宅購入者として各地の銀行機関を訪問し、住宅金融政策にどのような影響があるのか業界関係者と徹底的に議論した。再住宅ローン事業は銀行や住宅購入者に影響を与えるだろう。
「正式な回答が欲しいですか？」 大手銀行の個人ローンセンターの担当者は、最近相談に来る顧客が多すぎると笑顔で記者団に語った。既存の住宅ローンは各家庭の「お金の袋」に関係しており、銀行の運営と発展にも密接に関係しています。
多くの国の銀行が「既存の住宅ローン金利の引き下げ」に応じたが、具体的な詳細の発表を待つ必要がある
9月24日、中央銀行の潘公生総裁は国務院新聞弁公室の記者会見で、既存の住宅ローン金利を引き下げ、住宅ローンの最低頭金比率を統一し、商業銀行の金利を引き下げると述べた。既存の住宅ローン金利を引き下げて、新しい住宅ローン金利に近づけるように誘導されます。潘公勝氏は記者会見で、人民銀行が銀行に既存の住宅ローン金利を一括調整するよう指導する計画であり、平均の低下幅は約0.5％ポイントになると予想されると紹介した。この政策により、5,000万世帯、1億5,000万人が恩恵を受け、家計の金利支出が年間平均約1,500億元削減されると見込まれている。
1年前を振り返ると、既存の住宅ローン金利調整の最終段階により、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの間の金利差が大幅に縮小しました。2023年8月31日中央銀行と国家金融監督管理局は「既存の初回住宅ローン金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表し、条件を満たす既存の初回住宅ローンの金利を同年9月25日から引き下げることを決定した。年。借り手は、既存の住宅ローンに代わる新しいローンを申請し、金利を変更することで、既存の住宅ローンへの負担を軽減できます。
その後、複数の銀行が現行の第1住宅ローン金利を2023年9月25日から一斉に引き下げると発表し、その運用内容を明らかにした。 9月上旬、中国興業銀行、中国農業銀行、中国建設銀行、中国建設銀行の4大国有商業銀行は相次いで発表を行い、既存のファースト住宅ローンの金利調整に関する事項を明らかにした。 、調整範囲、調整後の金利水準、調整方法についてお答えいたします。それ以来、多くの株式会社銀行や地元の都市部や地方の商業銀行もこれに倣い、既存の住宅ローンの金利調整の詳細を次々と開示している。
記者は、人民銀行が先に発表した「2023年第4四半期の中国金融政策実施報告」によると、同年に新規発行された個人向け住宅ローンの加重平均金利が3.97％で、同年より0.29％ポイント低いことに気づいた。初回住宅ローンの金利は平均0.73ポイント引き下げられ、借り手の金利負担は毎年約1,700億元削減された。
画像出典：2023年第4四半期中国金融政策実施報告
2024 年 5 月 17 日住宅ローン政策には新しい政策が登場します。我が国の不動産市場における需給関係の大きな変化という新たな状況に適応するため、中央銀行は全国レベルでの個人住宅ローン金利の下限を撤廃した。地域の第 1 および第 2 住宅ローン金利については、金融機関が独自に顧客の個人住宅ローン金利を決定できます。それ以来、新旧の住宅ローン金利の差は再び拡大したため、住宅購入者は既存の住宅ローン金利の新たな引き下げに特に懸念を抱いている。
現在、当社の既存の住宅ローンの平均金利は約 4%、またはそれ以上です。この計算に基づくと、商業ローンの金額が 100 万元で返済期間が 30 年の場合、金利が 50 ベーシス ポイント引き下げられると、月々の支払額は約 280 元減少し、支払利息は減少します。 30年間で10万元以上削減できる。
昨年の既存の住宅ローン金利引き下げにはセカンドハウスは含まれていなかったが、この引き下げにはファーストハウスとセカンドハウスの両方が含まれていることは、政策の強さを示していることに注目すべきである。
パン・ゴンシェン氏はリリースの中で、「多くの借り手が関与しているため、銀行も必要な技術的準備を整えるのに一定の時間が必要である」と述べ、中央銀行は次の段階で、価格設定メカニズムを改善するよう商業銀行を指導することも検討していると述べた。銀行と顧客の両方との住宅ローン 市場志向の原則に基づいた独立した協議を通じて、動的な調整を行います。
記者は住宅購入者として、既存の住宅ローン金利の引き下げについて北京と上海の複数の銀行の個人融資部門に相談した。スタッフらは全員、具体的な詳細が発表されるまでまだ待つ必要があると述べた。。 icbc関係者は「具体的な施行時期や運営方法は規制当局が詳細な規則を発行するまで待たなければならず、その後、実施について協議する会議を開く予定だ。詳細な規則が出てきたら統一的に通知する」と述べた。メンバー。
業界の純金利マージンは依然として歴史的低水準にあり、銀行は住宅ローン事業への転換が「困難」にある
記者は、市場の既存の住宅ローンの金利を引き下げるための現在活発に議論されているモデルの中に、昨年と同様の「価格改定」に加えて、「住宅ローン・ビジネス」もあることに気づいた。フィナンシャル・タイムズ紙によると、既存住宅ローンの銀行間リモーゲージ問題について、中央銀行は9月24日、まずは銀行（商業銀行）内でリモーゲージを実施し、その後、リモーゲージの有無を検討すると述べた。銀行間の再住宅ローンの機会（可能）。
「リプライシング」とは、既存の住宅ローンの借り手が元の融資銀行と交渉して住宅ローンの新しい金利を設定し、住宅購入者がより有利な金利で銀行 a から銀行 b に住宅ローンを移管し、住宅ローン契約に署名することを意味します。最新のローン要素について; 一方、「住宅ローンの借り換え」 「ビジネスにおいて、貸し手は融資銀行を変更することができます。つまり、銀行 c の既存の住宅ローン金利は 4.3% ですが、新しい住宅ローンの金利は 3.3% です。」その後、銀行 c と交渉して新しい契約を締結し、金利を 3.4% に同期します。
では、商業銀行はどのようにして「借り換え」ビジネスを実施しているのでしょうか？彼らの「困難」とは何でしょうか？
「正式な回答が欲しいですか？」 西部地域の大手銀行の個人ローンセンター担当者は記者団に、最近は多くの顧客から相談があるが、まだ運用規定は出ていない、と笑顔で語った。私たちに言えることは、「当行は関連ニュースに注目しており、現在、関連計画や具体的な運用ルールの検討を積極的に行っているところです。規制当局からの正式文書の受領後、速やかに秩序ある形で実施を進めてまいります」ということだけです。当行では今後、法令に基づき、公式ウェブサイト、支店、顧客サービスの公式口座等を通じて具体的な運用ガイドラインを公表してまいりますので、いつでもご相談ください。 」
過去を振り返ると、2008年の既存住宅ローン金利の大規模調整の際に、「住宅ローン銀行間送金」も自由化されました。当時、中央銀行は顧客を維持するために住宅ローン金利の下限を0.85倍から0.7倍に引き下げ、多くの小規模銀行が銀行間の住宅ローン移転を開始し、金利を積極的に引き下げた。しかし当時、銀行の純金利マージンは比較的高く、ほとんどの場合3%を超えており、利益は巨額でした。既存の住宅ローン間のビジネスにおける「金利割引戦争」の後でも、依然として2％を超える純金利マージンが存在します。
今日は過去とは異なります。8月9日、国家金融監督局は2024年第2四半期の銀行および保険業界の主要な規制指標に関するデータを発表しました。それによると、我が国の商業銀行の純金利マージンは、 1.54%、2024 年の第 1 四半期と一致。前年同期と比べて20bp低下し、歴史的最低水準となっている。
記者の統計によると、a株上場銀行の純金利マージンは今年上半期も引き続き縮小した。オリエンタル・フォーチュン・チョイスのデータによると、2024年6月末現在、a株上場銀行42行の平均純金利マージンは1.64%で、前年末比0.14ポイント低下、0.22パーセント低下した。前年同期からのポイント。
このうち、上場銀行16行の純金利マージンは業界平均の1.54％を下回り、4行は業界平均と同等、計30行は「適格健全性評価実施措置」の1.8％を下回っている。 （2023年改訂版）』の評価は「非常線」。
業界: 住宅ローンビジネスはリスク管理と市場活動の間のバランスを見つける必要があります
リモーゲージ事業を実際に運営する上でのリスクや難しさは何でしょうか？
興業銀行のチーフエコノミストであるルー政治委員は、「リモーゲージ」ビジネスの発展において考慮すべき問題の観点から、銀行間の「リモーゲージ」ビジネスにおいては、担保の再評価を考慮する必要があると指摘した。価値、住宅ローンの所有権の変更、さまざまな銀行のリスク ローン基準は銀行によって異なります。さらに、上海宜居不動産研究院の副所長ヤン・ユエジン氏は、運営の利便性の観点から、「住宅ローンの借り換え」により余分な作業負荷が大幅に増える可能性があると考えている。実際、これまでの住宅ローン金利の調整では、銀行は顧客の追加操作を必要とせずに、翌月の月々の支払額を直接引き下げるようにシステムを自動調整するという、より簡易な方法を採用するのが一般的でした。
「リプライシングと比べて、住宅ローン業務は複数の利害関係者が関与する比較的複雑な金融ビジネスだ。リスク管理と市場活動のバランスを見つける必要がある」と銀行業界の上級研究員は記者団に語った。彼はこう思います、銀行向け、特に純金利マージンと収益性が圧迫されている銀行にとって、直面する主な影響は金利スプレッドの圧縮です。さらに、銀行は顧客を引き付け維持するために金利を引き下げる必要がある場合があり、これにより市場での競争圧力が高まります。
運用面から見ると、再住宅ローンには複数のリンクが関係するため、銀行の運営コストと運営の困難さが増大します。同関係者は、「短期的にはリモーゲージ事業が銀行の金利マージンスペースを圧迫し、短期収益に影響を与える可能性がある。しかし、長期的にはリモーゲージにより不良債権比率がある程度低下し、改善する可能性もある」と述べた。資産の質を高め、銀行の市場競争力を強化します。」
なぜリモーゲージ業務はまず銀行内で行われ、当面は銀行間業務をサポートしないのでしょうか?
この人物は、銀行内で住宅ローンを最初に導入することで、銀行間の業務によって生じる複雑さを回避し、調整コストとリスクを軽減できると考えています。同時に、銀行間の不均衡な競争を回避し、市場の安定に影響を与える可能性もあります。 「住宅ローンの銀行間移転には、抵当権の変更、情報共有、その他の問題など、法的および運用上のより多くの問題が伴い、さらなる政策および技術的準備が必要です。」
これに関連して、東方金城の首席マクロアナリスト、王清氏は、既存の住宅ローンは銀行内で「借り換え」される、つまり、既存の住宅ローンの金利が引き下げられるのと同じように価格が変更されると述べた。昨年9月の道のり。 「初期段階では住宅ローンの借り換えは銀行内で実施される」と強調されるのは、主に現在の既存の住宅ローンが銀行にとって依然として高利回り、低リスクの優良資産であるためであり、銀行全体での借り換えの容認が強化されるだろう。銀行間の競争、特に既存の住宅ローンに対する競争は、規模の割合が比較的大きい大手銀行により大きな影響を与えるだろう。
同関係者は、「住宅購入者にとって、実際に住宅ローン業務を行う際には、不動産の再評価が必要となる。不動産の評価額が下がった場合、住宅価格が下落すれば、融資可能額の減少につながる可能性がある」と注意を喚起した。住宅ローンの借り換え操作におけるローン額は、住宅所有者に追加の経済的負担をもたらします。さらに、業務プロセス中に発生する可能性のある手数料や時間コスト、および新規融資の申し込み結果に関する個人信用状況の変化による不確実性にも注意を払う必要があります。
海外リモーゲージビジネスはどのように行われているのですか？
民生マクロチームの分析では、米国を例に挙げると、2008年の金融危機の際、同国は金利引き下げやローン返済圧力の延長によって、困窮する住宅所有者が返済額を減らすことを支援する住宅手頃な借り換えプログラム（harp）を開始したと考えている。
さらに、日本の借り換えビジネスは主に、融資条件を最適化するための契約条件の革新に依存しています。例えば、住宅金融公庫の「フラット35」では、金利変動リスクに備え、長期固定金利の住宅ローンを選択することができます。居住者は、最初の10年間の返済は0.25％割引され、最初の5年間はさらに0.25％割引されます。同時に金利が毎月見直され、固定金利が変更される可能性があります。契約書で。
実施主体の観点から見ると、米国のリモーゲージ政策は政府主導であり、既存のモーゲージローンを銀行から取得するために特別目的機関が設立されており、これにより商業銀行のバランスシートの健全性が確保されるだけでなく、また、住宅ローン政策の実施範囲と有効性も保証します。日本では、「フラット 35」が提供する長期固定金利ローンなどの革新的な契約条件が借り手を借り換えに誘致するために使用され、それによって金利リスクが軽減されます。
