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repórter da rede de observadores econômicos cai yuekun "pedi um empréstimo de crédito de 300.000 yuans do banco e paguei parte da hipoteca antecipadamente, e a taxa de juros foi repentinamente reduzida bastante. em 19 de setembro, o sr. wang de xi'an compartilhou o processo com o observador econômico." de "redução dos encargos" da sua hipoteca.

em 2019, a taxa de juros do empréstimo habitacional comercial do sr. wang foi de 5,25%. este foi considerado um nível de taxa de juros relativamente alto na época. com o passar do tempo, as taxas de juros dos empréstimos bancários caíram continuamente e, em comparação, as taxas de juros de suas hipotecas pareciam estar cada vez mais altas. em 2024, o sr. wang percebeu que muitos bancos começaram a lançar produtos de crédito com taxas de juros em torno de 3%.

o sr. wang começou a considerar se deveria tirar partido do actual ambiente de taxas de juro mais baixas e pagar antecipadamente a sua hipoteca para reduzir os seus encargos financeiros a longo prazo.

existem muitos compradores de casas comuns que têm experiências semelhantes às do sr. wang. o relatório de pesquisa guotai junan apontou que desde fevereiro de 2024, o índice de taxa de pré-pagamento de residentes (cpr) divulgado pelo centro nacional de desmantelamento interbancário acelerou sua tendência ascendente, atingindo um máximo histórico de 37% em abril (excluindo ajustes técnicos em outubro de 2023) . atingiu um nível histórico elevado (junho de 2009), reflectindo um aumento significativo no comportamento de reembolso antecipado dos residentes.

recentemente, o mercado tem sido cauteloso quanto ao rebaixamentotaxa de juros hipotecária existentea voz aumentou novamente. isto ocorre principalmente porque as atuais taxas de juros das hipotecas existentes são geralmente mais altas do que as taxas de juros dos novos empréstimos, o que muitos compradores de casas consideram injusto.

um relatório de pesquisa do centro de pesquisa cric mostra que a taxa média atual de juros para empréstimos para a primeira habitação em 30 cidades importantes é de 3,21%, e a taxa média de juros para empréstimos para segunda habitação é de 3,53%, enquanto a taxa média atual de juros para os empréstimos hipotecários existentes é de cerca de 4%.

a gf securities acredita que, devido ao aumento significativo da diferença de taxas de juro entre os empréstimos recentemente emitidos e os empréstimos existentes, bem como ao baixo retorno do investimento em activos financeiros dos residentes, o fenómeno dos residentes reembolsarem antecipadamente os empréstimos poderá aumentar novamente em 2024.

por trás do choro

os compradores de casas que estão sobrecarregados com as taxas de juros hipotecárias existentes mais altas aguardam ansiosamente uma redução nas taxas de juros hipotecárias.

diante de produtos de crédito com taxas de juros mais favoráveis ​​no mercado financeiro em 2024, o sr. wang começou a considerar uma nova estratégia financeira.

ele planeja aproveitar as atuais taxas de juros mais baixas para empréstimos e usar outros produtos de empréstimo para liquidar antecipadamente seu empréstimo habitacional com altas taxas de juros restantes, de quase 500 mil yuans. tal estratégia poderia poupar-lhe muito dinheiro em pagamentos de juros de longo prazo, ao mesmo tempo que aliviava a pressão de reembolso mensal.

recentemente, o sr. wang tem prestado muita atenção à evolução do mercado relativamente a possíveis reduções nas taxas de juro hipotecárias existentes. ele espera que esse desenvolvimento se concretize o mais rápido possível. dessa forma, ele não precisa considerar o uso de um empréstimo de crédito para pagar antecipadamente os quase 500.000 yuans restantes em empréstimos hipotecários.

de acordo com os dados do relatório de investigação da gf securities, após a reforma da lpr (taxa cotada no mercado de empréstimos) em 2019, o preço da taxa de juro hipotecária do meu país baseia-se na lpr de 5 anos com um ponto adicional. o lpr de 5 anos será ajustado com mudanças na política monetária, mas o aumento de pontos não mudará uma vez determinado. como os preços da habitação são fáceis de subir, mas difíceis de baixar antes de 2022, e as políticas financeiras são rigorosas na maior parte do tempo, a maioria das taxas de juro dos empréstimos à habitação pessoal têm um aumento relativamente elevado (estimado aproximadamente, cerca de dois terços das taxas de juro hipotecárias têm um aumento de mais de 15 pontos base). por conseguinte, embora a taxa de juro lpr a 5 anos tenha continuado a diminuir nos últimos anos, a taxa de juro média dos empréstimos hipotecários existentes ainda é relativamente elevada devido ao aumento do ponto alto.

a gf securities disse que se a atual rodada de taxas de juros hipotecárias existentes for ajustada, logicamente pode haver dois métodos: primeiro, semelhante ao segundo semestre de 2023, os bancos substituirão novos empréstimos ou negociarão para determinar novas taxas de juros, e ajustarão o ponto aumento nas taxas de juros hipotecários existentes é uma remortgage, ou seja, o mutuário que solicitou um empréstimo habitacional pessoal junto a um banco solicita ao banco credor original a prorrogação do período do empréstimo ou a venda ou transferência da habitação pessoal hipotecada para o banco; para um terceiro.

a debon securities disse que desde o segundo semestre de 2023, o saldo dos empréstimos à habitação pessoal entrou num canal descendente e os residentes têm uma forte vontade de reembolsar antecipadamente os seus empréstimos. a taxa de crescimento homóloga começará a tornar-se negativa em junho de 2023. no final do segundo trimestre deste ano, o saldo do crédito pessoal à habitação caiu 2,1% em termos homólogos, a maior queda trimestral desde 2020. a diminuição dos saldos de crédito à habitação significa que o fenómeno do pré-pagamento se intensificou, confirmando a subida do nível central das taxas de pré-pagamento. a possível razão é que o declínio nas taxas de juro hipotecárias incrementais é maior do que o declínio nas taxas de juro hipotecárias existentes e os residentes estão mais dispostos a reembolsar antecipadamente os seus empréstimos. nesta perspectiva, a descida das taxas de juro hipotecárias existentes é necessária e razoável.

o fenômeno de inversão se intensifica

outra razão por detrás dos apelos à redução das taxas de juro hipotecárias existentes é que os residentesroaexiste uma clara tendência inversa com o custo da dívida.

em 18 de setembro, o rendimento do título ativo do governo de 10 anos "24 coupon bond 11" no mercado interbancário foi de 2,03%, um novo mínimo desde o final de abril de 2002.

desde 2024, afectados por factores como a "escassez de activos", os rendimentos das obrigações de médio e longo prazo do meu país caíram significativamente. o rendimento dos títulos do tesouro a 10 anos caiu de 2,56% no início do ano para um mínimo intradiário de 2,02% em 19 de setembro, despertando preocupação generalizada no mercado.

os dados da debon securities apontaram que, desde 2018, a taxa ponderada de retorno dos ativos dos residentes entrou num canal descendente. estima-se que, a partir de junho de 2024, o nível de rendimento tenha caído para um mínimo histórico de cerca de 3%. o correspondente custo ponderado da dívida diminui de forma relativamente lenta. desde o final de 2019, a taxa de rentabilidade dos activos dos residentes e o custo da dívida têm apresentado uma óbvia "inversão", sendo que o grau de inversão está actualmente próximo de 70 pontos base. neste caso, da perspectiva mais básica da otimização financeira intertemporal, pagar a dívida com dinheiro é uma escolha muito racional.

a debon securities acredita que o retorno dos activos dos residentes e o custo dos passivos continuam a ser invertidos, e a redução da dívida transitou gradualmente de uma escolha financeira racional para um sentimento irracional de segurança e procura de cobertura. o que foi dito acima é apenas lógica financeira. a julgar pelas recentes trocas com o mercado, as pessoas terão um forte sentimento de insegurança só porque têm mais dívidas. o comportamento de reembolsar antecipadamente os empréstimos hipotecários pode ter passado de um simples cálculo financeiro para uma falta de segurança na procura de rendimentos futuros. redução da dívida e cobertura.

além disso, desde 2024, num contexto de baixo sentimento do mercado imobiliário, de fracos esforços dos residentes para aumentar a alavancagem e da remoção do limite inferior das taxas de juro hipotecárias, o declínio das taxas de juro incrementais das hipotecas acelerou, e a taxa de juro a diferença em relação às taxas de juros hipotecárias existentes aumentou novamente.

de acordo com as estatísticas do banco central, a taxa de juro média ponderada dos empréstimos à habitação existentes no final de setembro de 2023 era de 4,29%. devido à redução de 10 pontos base na lpr a 5 anos em 2023 e à reavaliação dos empréstimos à habitação existentes, a taxa de juro média ponderada dos empréstimos à habitação existentes em 2024 caiu para 4,19% a taxa de juro média ponderada dos empréstimos à habitação incrementais no trimestre foi de 3,45%, e a diferença da taxa de juro entre as taxas dos empréstimos à habitação incrementais e existentes aumentou novamente para 74 pontos base; .

a gf securities acredita que, neste contexto, a vontade dos residentes de reembolsar antecipadamente os empréstimos aumentou. no primeiro semestre de 2024, o saldo do crédito pessoal à habitação diminuiu em termos mensais.

quanto espaço para ajuste existe?

o espaço de ajustamento para as taxas de juro hipotecárias existentes é uma questão de grande preocupação para a maioria dos reembolsadores de hipotecas.

em primeiro lugar, do ponto de vista político, em 31 de agosto de 2023, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira emitiram o "aviso sobre questões relevantes que reduzem as taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes para a primeira habitação", esclarecendo que elegíveis os mutuários de primeira habitação existentes podem. a instituição financeira mutuante negocia para reduzir a taxa de juros.

em 17 de maio de 2024, o banco popular da china e a administração estatal de supervisão financeira divulgaram conjuntamente uma série de políticas favoráveis ​​importantes para o mercado imobiliário, incluindo a eliminação do limite inferior das taxas de juros de empréstimos habitacionais pessoais comerciais para primeira e segunda residências. , e redução do rácio mínimo de entrada para os residentes comprarem casas em 15%, redução das taxas de juros dos empréstimos do fundo de previdência para habitação pessoal, etc.

em segundo lugar, do ponto de vista da magnitude, o debon securities research report apontou que a taxa de juro hipotecária existente pode ser reduzida em cerca de 60 a 80 pontos base.

a debon securities destacou que, de acordo com o relatório de operações financeiras regionais da china de 2024, depois que a política imobiliária foi relaxada em agosto de 2023, mais de 23 trilhões de yuans nas taxas de juros hipotecárias existentes foram reduzidas, e a taxa de juros média ponderada ajustada foi de 4,27%, uma diminuição de 73 pontos base. em junho de 2024, a taxa de juro média ponderada dos empréstimos à habitação pessoal de instituições financeiras é de 3,45%. como representante da taxa de juro incremental dos empréstimos à habitação, ainda existem 82 pontos base de espaço de compressão entre as taxas de juro existentes e incrementais. por outro lado, a julgar pelos dados dos bancos cotados que divulgam os rendimentos dos empréstimos de médio e longo prazo, o nível médio actual é de 4,17%, e ainda há cerca de 70 pontos base de espaço para a taxa de juro dos empréstimos descer para o nível actual. nível de 3,45%.

se a taxa de juros hipotecária existente for reduzida, como isso afetará as taxas de juros dos ativos?

a gf securities acredita que se as taxas de juros hipotecárias existentes forem ajustadas, os ativos de ações e títulos serão beneficiados. para os activos obrigacionistas, uma vez que este processo pode ser acompanhado por cortes nas taxas de juro/redução das taxas de depósito, isto conduz ao deslocamento descendente da curva de taxas de juro para activos de capital, se o centro da taxa de juro sem risco se mover para baixo, isso irá acontecer; ajudar a apoiar a avaliação; em segundo lugar, o stock o ajustamento das taxas de juro hipotecárias é um sinal importante para políticas anticíclicas e ajuda a estabilizar o apetite ao risco, contribuindo assim para a estabilização do consumo, a principal deficiência da economia actual; ajudando a reparar expectativas fundamentais.