berita

reporter jaringan pengamat ekonomi cai yuekun “saya meminjam pinjaman kredit sebesar 300.000 yuan dari bank dan melunasi sebagian hipotek di muka, dan tingkat bunga tiba-tiba turun drastis.” pada tanggal 19 september, wang dari xi'an menceritakan prosesnya kepada pengamat ekonomi dari "pengurangan beban" pada hipoteknya.

pada tahun 2019, tingkat bunga pinjaman perumahan komersial tuan wang adalah 5,25%. ini dianggap sebagai tingkat suku bunga yang relatif tinggi pada saat itu. seiring berjalannya waktu, suku bunga pinjaman bank terus turun, dan sebagai perbandingan, suku bunga hipoteknya tampaknya semakin tinggi. pada tahun 2024, wang memperhatikan bahwa banyak bank mulai meluncurkan produk pinjaman kredit dengan suku bunga sekitar 3%.

tuan wang mulai mempertimbangkan apakah dia harus memanfaatkan kondisi suku bunga yang lebih rendah saat ini dan membayar kembali pinjaman hipoteknya lebih awal untuk mengurangi beban keuangan jangka panjangnya.

ada banyak pembeli rumah biasa yang memiliki pengalaman serupa dengan tuan wang. laporan penelitian guotai junan menunjukkan bahwa sejak februari 2024, indeks tingkat pembayaran di muka penduduk (cpr) yang dirilis oleh national interbank dismantling center telah mempercepat tren kenaikannya, mencapai rekor tertinggi dalam sejarah sebesar 37% pada bulan april (tidak termasuk penyesuaian teknis pada bulan oktober 2023) . angka ini telah mencapai tingkat tertinggi dalam sejarah (juni 2009), yang mencerminkan peningkatan signifikan dalam perilaku pembayaran dini warga.

baru-baru ini, pasar bersikap hati-hati terhadap penurunan peringkatsuku bunga hipotek yang adasuara itu meninggi lagi. hal ini terutama karena suku bunga hipotek yang ada saat ini umumnya lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman baru, yang menurut banyak pembeli rumah tidak adil.

laporan survei cric research center menunjukkan bahwa rata-rata suku bunga pinjaman untuk pinjaman rumah pertama di 30 kota utama saat ini adalah 3,21%, dan rata-rata suku bunga pinjaman untuk pinjaman rumah kedua adalah 3,53%, sedangkan rata-rata suku bunga saat ini untuk pinjaman hipotek yang ada adalah sekitar 4%.

gf securities percaya bahwa karena semakin besarnya perbedaan suku bunga antara pinjaman baru dan pinjaman yang sudah ada, serta rendahnya pengembalian investasi pada aset keuangan penduduk, fenomena pengembalian pinjaman penduduk lebih awal dapat meningkat lagi pada tahun 2024.

di balik tangisan

pembeli rumah yang terbebani dengan suku bunga kpr yang lebih tinggi sangat menantikan penurunan suku bunga kpr.

menghadapi produk pinjaman kredit dengan suku bunga yang lebih menguntungkan di pasar keuangan pada tahun 2024, wang mulai mempertimbangkan strategi keuangan baru.

dia berencana untuk memanfaatkan suku bunga pinjaman yang lebih rendah saat ini dan menggunakan produk pinjaman lain untuk melunasi sisa hipotek berbunga tinggi hampir 500.000 yuan di muka. strategi seperti itu mungkin menghemat banyak uang dalam pembayaran bunga jangka panjang sekaligus mengurangi tekanan pembayaran bulanannya.

baru-baru ini, wang sangat memperhatikan perkembangan pasar mengenai kemungkinan penurunan suku bunga hipotek yang ada. ia berharap perkembangan ini bisa terwujud secepatnya. dengan cara ini, dia tidak perlu mempertimbangkan untuk menggunakan pinjaman kredit untuk melunasi sisa pinjaman hipotek sebesar hampir 500.000 yuan di muka.

menurut data laporan penelitian gf securities, setelah reformasi lpr (loan market quote rate) pada tahun 2019, penetapan harga suku bunga hipotek negara saya didasarkan pada lpr 5 tahun dengan tambahan poin. lpr 5 tahun akan disesuaikan dengan perubahan kebijakan moneter, namun kenaikan poin tidak akan berubah setelah ditentukan. karena harga rumah mudah naik tetapi sulit untuk turun sebelum tahun 2022, dan kebijakan keuangan sering kali ketat, sebagian besar suku bunga pinjaman perumahan pribadi mengalami kenaikan poin yang relatif tinggi (diperkirakan secara kasar, sekitar dua pertiga suku bunga hipotek memiliki kenaikan poin yang relatif tinggi). peningkatan lebih dari 15 basis poin). oleh karena itu, meskipun suku bunga lpr 5 tahun terus menurun dalam beberapa tahun terakhir, namun rata-rata suku bunga kpr yang ada masih tergolong tinggi karena kenaikan poin yang tinggi.

gf securities mengatakan jika suku bunga kpr yang ada disesuaikan pada putaran ini, secara logis mungkin ada dua cara: pertama, mirip dengan paruh kedua tahun 2023, bank akan mengganti pinjaman baru atau bernegosiasi untuk menentukan suku bunga baru, dan menyesuaikan poinnya. kenaikan suku bunga hipotek yang ada; ini adalah remortgage, yaitu peminjam yang telah mengajukan pinjaman perumahan pribadi dengan bank mengajukan permohonan kepada bank pemberi pinjaman asli untuk memperpanjang jangka waktu pinjaman atau menjual atau mentransfer perumahan pribadi yang digadaikan ke bank kepada pihak ketiga.

debon securities mengatakan, sejak paruh kedua tahun 2023, saldo pinjaman perumahan pribadi telah memasuki saluran ke bawah, dan warga memiliki kemauan yang kuat untuk membayar kembali pinjamannya terlebih dahulu. tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun akan mulai berubah negatif pada juni 2023. pada akhir kuartal kedua tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi turun 2,1% tahun-ke-tahun, penurunan kuartalan terbesar sejak tahun 2020. menurunnya saldo pinjaman perumahan berarti bahwa fenomena pembayaran di muka semakin meningkat, hal ini menunjukkan kenaikan tingkat pembayaran di muka di tingkat pusat. alasan yang mungkin adalah penurunan suku bunga hipotek tambahan lebih besar dibandingkan penurunan suku bunga hipotek yang ada, dan penduduk lebih bersedia membayar kembali pinjaman mereka di muka. dari sudut pandang ini, penurunan suku bunga kpr adalah hal yang perlu dan wajar.

fenomena inversi semakin intensif

alasan lain di balik seruan penurunan suku bunga hipotek yang ada adalah wargaroaterdapat tren kebalikan yang jelas dengan biaya utang.

pada tanggal 18 september, imbal hasil obligasi aktif obligasi pemerintah tenor 10 tahun "24 coupon bond 11" di pasar antar bank adalah 2,03%, terendah baru sejak akhir april 2002.

sejak tahun 2024, dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti "kekurangan aset", imbal hasil obligasi jangka menengah dan panjang negara saya telah turun secara signifikan. imbal hasil obligasi treasury 10-tahun turun dari 2,56% pada awal tahun ke level terendah intraday sebesar 2,02% pada 19 september, memicu kekhawatiran pasar yang luas.

data debon securities menunjukkan, sejak 2018, tingkat pengembalian aset tertimbang warga sudah memasuki jalur menurun. diperkirakan pada juni 2024, tingkat imbal hasil telah turun ke titik terendah dalam sejarah sekitar 3%. biaya utang tertimbang yang terkait menurun secara relatif lambat. sejak akhir tahun 2019, tingkat pengembalian aset penduduk dan biaya utang telah menunjukkan “inversi” yang jelas, dan tingkat inversi saat ini mendekati 70 basis poin. dalam hal ini, dari perspektif optimalisasi keuangan antarwaktu yang paling mendasar, pembayaran utang secara tunai merupakan pilihan yang sangat rasional.

debon securities percaya bahwa pengembalian aset penduduk dan biaya kewajiban terus terbalik, dan menyusutnya utang secara bertahap telah beralih dari pilihan keuangan yang rasional ke rasa aman dan permintaan lindung nilai yang tidak rasional. hal di atas hanyalah logika finansial. dilihat dari pertukaran baru-baru ini dengan pasar, masyarakat akan memiliki rasa tidak aman yang kuat hanya karena mereka memiliki lebih banyak hutang. perilaku membayar kembali pinjaman hipotek di muka mungkin telah meningkat dari perhitungan keuangan yang sederhana menjadi kurangnya keamanan dalam permintaan pendapatan di masa depan pengurangan utang dan lindung nilai.

selain itu, sejak tahun 2024, dengan latar belakang rendahnya sentimen pasar real estate, lemahnya upaya warga untuk meningkatkan leverage, dan penghapusan batas bawah suku bunga kpr, penurunan suku bunga kpr tambahan semakin cepat, dan suku bunga perbedaan dengan suku bunga hipotek yang ada telah melebar lagi.

menurut statistik dari bank sentral, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan yang ada pada akhir september 2023 adalah 4,29%. karena penurunan 10 basis poin dalam lpr 5 tahun pada tahun 2023 dan penyesuaian harga pinjaman perumahan yang ada, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan yang ada pada tahun 2024 turun menjadi 4,19%; tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan tambahan pada kuartal tersebut adalah 3,45%, dan perbedaan suku bunga antara suku bunga pinjaman perumahan tambahan dan yang ada kembali melebar menjadi 74 basis poin. .

gf securities percaya bahwa dengan latar belakang ini, keinginan masyarakat untuk membayar kembali pinjaman di muka meningkat. pada paruh pertama tahun 2024, saldo pinjaman perumahan pribadi menyusut dari bulan ke bulan.

berapa banyak ruang untuk penyesuaian yang ada?

ruang penyesuaian suku bunga hipotek yang ada merupakan masalah yang menjadi perhatian besar bagi sebagian besar pembayar hipotek.

pertama-tama, dari perspektif kebijakan, pada tanggal 31 agustus 2023, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara mengeluarkan "pemberitahuan tentang hal-hal yang relevan mengurangi suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada", mengklarifikasi bahwa memenuhi syarat peminjam rumah pertama yang ada dapat melakukan negosiasi dengan lembaga keuangan pemberi pinjaman untuk menurunkan tingkat suku bunga.

pada tanggal 17 mei 2024, bank rakyat tiongkok dan administrasi pengawasan keuangan negara bersama-sama mengeluarkan serangkaian kebijakan besar yang menguntungkan pasar properti, termasuk penghapusan batas bawah suku bunga pinjaman perumahan pribadi komersial untuk rumah pertama dan kedua. , dan menurunkan rasio uang muka minimum bagi penduduk untuk membeli rumah sebesar 15%, menurunkan suku bunga pinjaman dana simpanan perumahan pribadi, dll.

kedua, dari sudut pandang besarnya, laporan penelitian debon securities menunjukkan bahwa suku bunga hipotek saat ini dapat diturunkan sekitar 60 hingga 80 basis poin.

debon securities menunjukkan bahwa menurut laporan operasi keuangan regional tiongkok tahun 2024, setelah kebijakan real estat dilonggarkan pada agustus 2023, lebih dari 23 triliun yuan suku bunga hipotek yang ada diturunkan, dan tingkat suku bunga rata-rata tertimbang yang disesuaikan adalah 4,27%, penurunan sebesar 73 basis poin. pada juni 2024, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan pribadi dari lembaga keuangan adalah 3,45%. sebagai representasi dari tingkat bunga pinjaman perumahan tambahan, masih terdapat ruang kompresi sebesar 82 basis poin antara suku bunga yang ada dan tambahan. di sisi lain, jika dilihat dari data emiten bank yang mengungkapkan imbal hasil pinjaman jangka menengah dan panjang, tingkat rata-rata saat ini adalah 4,17%, dan masih ada ruang sekitar 70 basis poin untuk suku bunga pinjaman turun ke saat ini. tingkat 3,45%.

jika suku bunga kpr yang ada saat ini diturunkan, bagaimana pengaruhnya terhadap suku bunga aset?

gf securities yakin jika suku bunga kpr yang ada disesuaikan maka aset saham dan obligasi akan mendapat keuntungan. untuk aset obligasi, karena proses ini mungkin disertai dengan penurunan/penurunan suku bunga deposito, hal ini kondusif terhadap pergeseran kurva suku bunga ke bawah; untuk aset ekuitas, jika pusat suku bunga bebas risiko bergerak ke bawah, hal ini akan terjadi membantu mendukung penilaian; kedua, penyesuaian suku bunga hipotek saham merupakan sinyal penting untuk kebijakan countercyclical dan membantu menstabilkan selera risiko. penyesuaian tiga suku bunga hipotek yang ada kondusif untuk menstabilkan konsumsi, yang merupakan kelemahan utama perekonomian saat ini; membantu memperbaiki ekspektasi mendasar.