новости

репортер economic observer network цай юэкун «я взял кредит в банке на сумму 300 000 юаней и погасил часть ипотеки заранее, и процентная ставка внезапно значительно снизилась». 19 сентября г-н ван из сианя поделился с economic observer процессом. «снижения бремени» по его ипотеке.

в 2019 году процентная ставка по коммерческому жилищному кредиту г-на вана составила 5,25%. в то время это считалось относительно высоким уровнем процентной ставки. шло время, процентные ставки по банковским кредитам падали снова и снова, и по сравнению с ним процентные ставки по ипотечным кредитам, казалось, становились все выше и выше. в 2024 году г-н ван заметил, что многие банки начали запускать кредитные продукты с процентной ставкой около 3%.

г-н ван начал обдумывать, стоит ли ему воспользоваться текущими низкими процентными ставками и досрочно погасить ипотечный кредит, чтобы уменьшить свое долгосрочное финансовое бремя.

есть много обычных покупателей жилья, у которых такой же опыт, как у г-на вана. в исследовательском отчете guotai junan отмечается, что с февраля 2024 года индекс ставок предоплаты резидентам (cpr), публикуемый национальным межбанковским центром демонтажа, ускорил тенденцию к росту, достигнув исторического максимума в 37% в апреле (без учета технических корректировок в октябре 2023 года). он достиг исторического высокого уровня (июнь 2009 г.), что отражает значительное увеличение числа жителей, склонных к досрочному погашению долгов.

в последнее время рынок осторожно относится к понижению рейтинга.существующая процентная ставка по ипотекеголос снова повысился. это происходит главным образом потому, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, как правило, выше, чем процентные ставки по новым кредитам, что многие покупатели жилья считают несправедливым.

отчет об исследовании, проведенный исследовательским центром cric, показывает, что текущая средняя процентная ставка по кредитам на покупку первого жилья в 30 ключевых городах составляет 3,21%, а средняя процентная ставка по кредитам на вторичное жилье составляет 3,53%, в то время как текущая средняя процентная ставка по действующим ипотечным кредитам составляет около 4%.

gf securities полагает, что из-за значительного увеличения разницы процентных ставок между вновь выданными кредитами и существующими кредитами, а также низкой доходности инвестиций в финансовые активы резидентов, феномен досрочного погашения кредитов резидентами может вновь усилиться в 2024 году.

за криком

покупатели жилья, обремененные более высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, с нетерпением ждут снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.

столкнувшись с кредитными продуктами с более выгодными процентными ставками на финансовом рынке в 2024 году, г-н ван начал рассматривать новую финансовую стратегию.

он планирует воспользоваться текущими более низкими процентными ставками по кредитам и использовать другие кредитные продукты для досрочного погашения оставшегося жилищного кредита с высокой процентной ставкой в ​​размере почти 500 000 юаней. такая стратегия могла бы сэкономить ему много денег на долгосрочных процентных выплатах, а также облегчить его давление на ежемесячные выплаты.

в последнее время г-н ван уделяет пристальное внимание развитию рынка в отношении возможного снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. он надеется, что это событие осуществится как можно скорее. таким образом, ему не придется рассматривать возможность использования кредитной ссуды для досрочного погашения оставшихся почти 500 000 юаней ипотечных кредитов.

согласно данным исследовательского отчета gf securities, после реформы lpr (котируемая ставка на кредитном рынке) в 2019 году, ценообразование процентных ставок по ипотечным кредитам в моей стране основано на 5-летней lpr с дополнительным пунктом. пятилетний lpr будет корректироваться с изменениями в денежно-кредитной политике, но увеличение пункта не изменится после того, как оно будет определено. поскольку цены на жилье легко повысить, но трудно упасть до 2022 года, а финансовая политика большую часть времени является жесткой, процентные ставки по большинству индивидуальных жилищных кредитов имеют относительно высокий точечный рост (по приблизительным оценкам, около двух третей процентных ставок по ипотечным кредитам имеют рост более чем на 15 базисных пунктов). таким образом, хотя 5-летняя процентная ставка lpr в последние годы продолжала снижаться, средняя процентная ставка по существующим ипотечным кредитам все еще остается относительно высокой из-за повышения точки максимума.

в gf securities заявили, что если текущий раунд существующих процентных ставок по ипотечным кредитам будет скорректирован, логически может быть два метода: во-первых, как и во второй половине 2023 года, банки заменят новые кредиты или проведут переговоры по определению новых процентных ставок и скорректируют точку. повышение существующих процентных ставок по ипотеке. речь идет о перезакладке, то есть заемщик, обратившийся в банк за получением личного жилищного кредита, обращается в первоначальный банк-кредитор с просьбой продлить срок кредита или продать или передать заложенное банку личное жилье; третьему лицу.

в debon securities заявили, что со второй половины 2023 года баланс потребительских жилищных кредитов перешел в нисходящий канал, и жители имеют сильную готовность погасить свои кредиты досрочно. годовые темпы роста начнут становиться отрицательными в июне 2023 года. по состоянию на конец второго квартала этого года остаток потребительских жилищных кредитов сократился на 2,1% в годовом исчислении, что является самым большим квартальным снижением с 2020 года. снижение остатков по жилищным кредитам означает, что явление досрочного погашения усилилось, что подтверждает рост центральных ставок досрочного погашения. возможная причина заключается в том, что снижение дополнительных процентных ставок по ипотечным кредитам превышает снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, и жители более охотно погашают свои кредиты досрочно. с этой точки зрения снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является необходимым и разумным.

явление инверсии усиливается

еще одна причина призывов снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам заключается в том, что жителироасуществует явная обратная тенденция со стоимостью долга.

18 сентября доходность 10-летних активных государственных облигаций "24 coupon bond 11" на межбанковском рынке составила 2,03%, что является новым минимумом с конца апреля 2002 года.

с 2024 года под влиянием таких факторов, как «нехватка активов», доходность среднесрочных и долгосрочных облигаций моей страны значительно упала. доходность 10-летних казначейских облигаций упала с 2,56% в начале года до внутридневного минимума в 2,02% 19 сентября, вызвав широкое беспокойство на рынке.

данные debon securities указывают на то, что с 2018 года средневзвешенная доходность активов резидентов перешла в нисходящий канал. предполагается, что по состоянию на июнь 2024 года уровень доходности упал до исторического минимума примерно в 3%. соответствующая взвешенная стоимость долга снижается относительно медленно. с конца 2019 года доходность активов резидентов и стоимость долга демонстрируют очевидную «инверсию», причем степень инверсии в настоящее время близка к 70 базисным пунктам. в этом случае, с точки зрения базовой межвременной финансовой оптимизации, погашение долга наличными является очень рациональным выбором.

в debon securities считают, что доходность активов резидентов и стоимость обязательств продолжают меняться, а сокращение долга постепенно перешло от рационального финансового выбора к иррациональному чувству безопасности и спросу на хеджирование. вышеизложенное является лишь финансовой логикой. судя по недавнему диалогу с рынком, у людей возникнет сильное чувство незащищенности только потому, что у них больше долгов. поведение при досрочном погашении ипотечных кредитов, возможно, возникло из простого финансового расчета до отсутствия уверенности в будущих доходах. сокращение долга и хеджирование.

кроме того, с 2024 года на фоне низких настроений на рынке недвижимости, слабых усилий резидентов по увеличению кредитного плеча, а также отмены нижнего предела ставок по ипотеке ускорилось снижение дополнительных ставок по ипотеке, а процентная ставка разница с существующими процентными ставками по ипотечным кредитам снова увеличилась.

согласно статистике центрального банка, средневзвешенная процентная ставка по существующим жилищным кредитам на конец сентября 2023 года составила 4,29%. в связи со снижением на 10 базисных пунктов 5-летнего lpr в 2023 году и переоценкой существующих жилищных кредитов, средневзвешенная процентная ставка по существующим жилищным кредитам в 2024 году упала до 4,19%. средневзвешенная процентная ставка по дополнительным жилищным кредитам за квартал составила 3,45%, а разница процентных ставок между дополнительными и существующими ставками по жилищным кредитам снова увеличилась до 74 базисных пунктов; .

в gf securities считают, что на этом фоне возросла готовность жителей погашать кредиты досрочно. в первом полугодии 2024 года остаток потребительских жилищных кредитов сокращался по сравнению с предыдущим месяцем.

насколько велик простор для корректировки?

возможность корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является вопросом, вызывающим серьезную озабоченность у большинства плательщиков ипотечных кредитов.

прежде всего, с политической точки зрения, 31 августа 2023 года народный банк китая и государственная администрация финансового надзора выпустили «уведомление о соответствующих вопросах, касающихся снижения процентных ставок по существующим жилищным кредитам на приобретение первого жилья», разъясняя, что существующие заемщики первого жилья могут. кредитное финансовое учреждение ведет переговоры о снижении процентной ставки.

17 мая 2024 года народный банк китая и государственная администрация финансового надзора совместно опубликовали ряд основных благоприятных мер для рынка недвижимости, включая отмену нижнего предела процентных ставок по коммерческим личным жилищным кредитам для первого и второго домов. и снижение минимального размера первоначального взноса для жителей на покупку дома на 15%, снижение процентных ставок по кредитам фонда личного жилищного страхования и т. д.

во-вторых, с точки зрения масштабов, в отчете debon securities research report отмечается, что существующая процентная ставка по ипотечным кредитам может быть снижена примерно на 60–80 базисных пунктов.

debon securities отметила, что, согласно отчету о региональных финансовых операциях китая за 2024 год, после смягчения политики в сфере недвижимости в августе 2023 года существующие процентные ставки по ипотечным кредитам были снижены более чем на 23 триллиона юаней, а скорректированная средневзвешенная процентная ставка составила 4,27%, снижение на 73 базисных пункта. по состоянию на июнь 2024 года средневзвешенная процентная ставка по потребительским жилищным кредитам от финансовых учреждений составляет 3,45%. в качестве показателя дополнительной процентной ставки по жилищным кредитам все еще существует пространство сжатия между существующими и дополнительными процентными ставками в 82 базисных пункта. с другой стороны, судя по данным листинговых банков, раскрывающих среднесрочную и долгосрочную доходность по кредитам, текущий средний уровень составляет 4,17%, и еще существует около 70 базисных пунктов для снижения процентной ставки по кредиту до текущего уровня. уровне 3,45%.

если существующая процентная ставка по ипотеке будет снижена, как это повлияет на процентные ставки по активам?

gf securities считает, что если существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут скорректированы, активы в виде акций и облигаций выиграют. для облигационных активов, поскольку этот процесс может сопровождаться снижением процентных ставок/снижением ставок по депозитам, это способствует сдвигу вниз кривой процентных ставок для долевых активов, если безрисковый центр процентных ставок сдвинется вниз, то это произойдет; во-вторых, акции корректировка процентных ставок по ипотечным кредитам является важным сигналом для антициклической политики и помогает стабилизировать склонность к риску. корректировка трех существующих процентных ставок по ипотечным кредитам способствует стабилизации потребления, что является основным недостатком нынешней экономики; помогая исправить фундаментальные ожидания.