uutiset

economic observer network -toimittaja cai yuekun "lainasin pankista 300 000 yuanin luottolainan ja maksoin osan asuntolainasta takaisin, ja korkoa laskettiin yhtäkkiä paljon. syyskuun 19. päivänä herra wang xi'anista kertoi prosessin taloustarkkailijalle." hänen asuntolainansa "rasituksen keventämisestä".

vuonna 2019 wangin kaupallisen asuntolainan korko oli 5,25 %. tätä pidettiin tuolloin suhteellisen korkeana korkotasona. ajan myötä pankkilainojen korot laskivat yhä uudestaan ​​ja uudestaan, ja siihen verrattuna hänen asuntolainojen korot näyttivät nousevan ja nousevan. vuonna 2024 herra wang huomasi, että monet pankit alkoivat tuoda markkinoille luottolainatuotteita, joiden korko on noin 3 %.

wang alkoi pohtia, pitäisikö hänen hyödyntää nykyistä matalampaa korkoympäristöä ja maksaa asuntolainansa takaisin ennenaikaisesti vähentääkseen pitkäaikaista taloudellista taakkaansa.

monilla tavallisilla kodin ostajilla on samanlaisia ​​kokemuksia kuin wangilla. guotai junanin tutkimusraportti huomautti, että helmikuusta 2024 lähtien national interbank dismontling centerin julkaisema resident prepayment rate index (cpr) on kiihdyttänyt nousuaan ja saavuttanut huhtikuussa historiallisen korkeimman 37 prosentin (ilman lokakuun 2023 teknisiä mukautuksia). se on saavuttanut historiallisen korkean tason (kesäkuu 2009), mikä heijastaa asukkaiden ennenaikaisen takaisinmaksun huomattavaa lisääntymistä.

viime aikoina markkinat ovat olleet varovaisia ​​luokituksen alentamisessanykyinen asuntolainan korkoääni nousi taas. tämä johtuu pääasiassa siitä, että nykyiset asuntolainojen korot ovat yleensä korkeammat kuin uusien lainojen korot, mikä monien asunnonostajien mielestä on epäoikeudenmukaista.

cric research centerin tutkimusraportti osoittaa, että tämänhetkinen keskimääräinen ensiasuntolainan korko 30 avainkaupungissa on 3,21 % ja asuntolainojen keskikorko 3,53 %, kun taas nykyinen keskikorko olemassa olevien asuntolainojen osalta on noin 4 prosenttia.

gf securities uskoo, että uusien lainojen ja olemassa olevien lainojen välisen korkoeron merkittävän levenemisen sekä asukkaiden rahoitusvarojen alhaisen sijoitetun pääoman tuoton vuoksi asukkaiden lainojen ennenaikaisen takaisinmaksun ilmiö saattaa lisääntyä uudelleen vuonna 2024.

itkun takana

asunnon ostajat, joita rasittavat korkeammat nykyiset asuntolainakorot, odottavat innokkaasti asuntolainojen korkojen laskua.

vuonna 2024 wang kohtasi rahoitusmarkkinoilla edullisemman koron luottotuotteita ja alkoi pohtia uutta rahoitusstrategiaa.

hän aikoo hyödyntää nykyisiä alhaisempia lainakorkoja ja käyttää muita lainatuotteita maksaakseen jäljellä olevan korkeakorkoisen asuntolainansa, lähes 500 000 yuania etukäteen. tällainen strategia saattaa säästää hänelle paljon rahaa pitkäaikaisissa korkomaksuissa ja samalla lieventää hänen kuukausittaista takaisinmaksupainetta.

viime aikoina herra wang on kiinnittänyt erityistä huomiota markkinoiden kehitykseen koskien mahdollisia nykyisten asuntolainojen korkojen laskuja. hän toivoo, että tämä kehitys toteutuu mahdollisimman pian. näin hänen ei tarvitse harkita luottolainan käyttöä jäljellä olevien lähes 500 000 yuanin asuntolainojen takaisinmaksuun etukäteen.

gf securitiesin tutkimusraportin tietojen mukaan vuonna 2019 toteutetun lpr-uudistuksen jälkeen asuntolainojen korkohinnoittelu perustuu 5 vuoden lpr:ään lisäpisteellä. viiden vuoden lpr:ää tarkistetaan rahapolitiikan muutoksilla, mutta pistekorotus ei muutu sen päättämisen jälkeen. koska asuntojen hinnat ovat helppoja nousta, mutta vaikea laskea ennen vuotta 2022 ja rahoituspolitiikka on suurimman osan ajasta tiukkaa, useimpien henkilökohtaisten asuntolainojen korot ovat nousseet suhteellisen korkealla pisteellä (karkeasti arvioiden noin kaksi kolmasosaa asuntolainojen koroista on yli 15 peruspistettä). tästä syystä, vaikka 5 vuoden lpr-korko on jatkanut laskuaan viime vuosina, olemassa olevien asuntolainojen keskikorko on edelleen suhteellisen korkea korkean pisteen nousun vuoksi.

gf securities sanoi, että jos olemassa olevia asuntolainojen korkoja tarkistetaan tällä kierroksella, loogisesti voi olla kaksi tapaa: ensinnäkin, kuten vuoden 2023 jälkipuoliskolla, pankit korvaavat uusia lainoja tai neuvottelevat uusien korkojen määrittämiseksi ja säätävät pistettä. olemassa olevien asuntolainojen korkojen nousu kyseessä on uudelleenkiinnitys, eli lainanottaja, joka on hakenut henkilökohtaista asuntolainaa pankista, hakee laina-ajan pidentämistä tai laina-ajan myyntiä tai siirtämistä; kolmannelle osapuolelle.

debon securities kertoi, että vuoden 2023 toisesta puoliskosta lähtien henkilökohtaisten asuntolainojen saldo on mennyt alaspäin ja asukkailla on vahva halu maksaa lainansa takaisin etukäteen. vuotuinen kasvuvauhti alkaa kääntyä negatiiviseksi kesäkuussa 2023. tämän vuoden toisen vuosineljänneksen lopussa henkilökohtaisten asuntolainojen saldo laski 2,1 prosenttia vuodentakaisesta, mikä on suurin neljännesvuosittainen lasku vuoden 2020 jälkeen. asuntolainasaldojen lasku tarkoittaa sitä, että ennakkomaksuilmiö on voimistunut, mikä vahvistaa ennakkomaksujen keskustason nousun. mahdollinen syy on se, että asuntolainojen lisäkorkojen lasku on suurempi kuin nykyisten asuntolainojen korkojen lasku ja asukkaat ovat valmiimpia maksamaan lainansa takaisin etukäteen. tästä näkökulmasta nykyisten asuntolainojen korkojen lasku on tarpeellista ja järkevää.

inversioilmiö voimistuu

toinen syy nykyisten asuntolainojen korkojen alentamiseen on se, että asukkaatroavelkakustannusten kanssa on selkeä käänteinen suuntaus.

18. syyskuuta valtion 10 vuoden aktiivisen joukkovelkakirjalainan "24 coupon bond 11" tuotto pankkienvälisillä markkinoilla oli 2,03 %, mikä on uusi alin huhtikuun 2002 lopusta lähtien.

vuodesta 2024 lähtien kotimaani keskipitkän ja pitkän aikavälin joukkovelkakirjalainojen tuotot ovat laskeneet merkittävästi, ja siihen vaikuttivat esimerkiksi "omaisuusvaje". 10 vuoden valtion joukkovelkakirjalainan tuotto laski vuoden alun 2,56 %:sta päivänsisäiseen 2,02 %:iin 19. syyskuuta, mikä aiheutti laajan markkinoiden huolen.

debon securitiesin tiedot osoittivat, että vuodesta 2018 lähtien asukkaiden painotettu omaisuuden tuottoprosentti on mennyt alaspäin. arvioidaan, että kesäkuusta 2024 lähtien tuottotason on laskenut historiallisen alhaisimmille noin 3 prosenttiin. vastaava painotettu velkakustannus laskee suhteellisen hitaasti. vuoden 2019 lopusta lähtien asukkaiden omaisuuden tuottoaste ja velan kustannukset ovat osoittaneet ilmeistä "inversiota", ja inversion aste on tällä hetkellä lähellä 70 peruspistettä. tässä tapauksessa yksinkertaisimmasta intertemporaalisen taloudellisen optimoinnin näkökulmasta velan käteisellä takaisinmaksu on erittäin järkevä valinta.

debon securities uskoo, että asukkaiden varojen tuotto ja velkojen kustannukset ovat edelleen käänteisiä, ja velan supistuminen on vähitellen siirtynyt järkevästä taloudellisesta valinnasta järjettömään turvallisuuden tunteeseen ja kysynnän suojaamiseen. edellinen on vain taloudellista logiikkaa. viimeaikaisten markkinoiden kanssa käytyjen vaihtojen perusteella ihmisillä on voimakas turvattomuuden tunne vain siksi, että heillä on enemmän velkaa. asuntolainojen takaisinmaksu on voinut nousta yksinkertaisesta taloudellisesta laskelmasta tulevaisuuden kysynnän puutteeseen velan vähentäminen ja suojautuminen.

lisäksi vuodesta 2024 lähtien asuntolainojen lisäkorkojen lasku on kiihtynyt, kun kiinteistömarkkinatunnelma on alhainen, asukkaiden heikot pyrkimykset lisätä vipuvaikutusta ja asuntolainojen alarajan poistuminen. ero nykyisten asuntolainojen korkoihin on jälleen kasvanut.

keskuspankin tilastojen mukaan olemassa olevien asuntolainojen painotettu keskikorko oli syyskuun 2023 lopussa 4,29 % johtuen 5 vuoden lpr:n 10 peruspisteen laskusta vuonna 2023 ja olemassa olevien asuntolainojen uudelleenhinnoittelusta. olemassa olevien asuntolainojen painotettu keskikorko vuonna 2024 laski 4,19 prosenttiin. asuntolainojen lisäkorkojen painotettu keskikorko oli vuosineljänneksellä 3,45 %, ja asuntolainojen lisäkorkojen ja nykyisten korkojen välinen korkoero leveni jälleen 74 peruspisteeseen; .

gf pankkiiri uskoo, että tällä taustalla asukkaiden halukkuus maksaa lainoja etukäteen on kasvanut. vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla henkilökohtaisten asuntolainojen saldo supistui kuukausitasolla.

kuinka paljon säätövaraa on?

nykyisten asuntolainojen korkojen säätövara on suuri huolenaihe suurimmalle osalle asuntolainan takaisinmaksajista.

ensinnäkin politiikan näkökulmasta kiinan keskuspankki ja valtion rahoitusvalvonta antoivat 31. elokuuta 2023 tiedonannon olemassa olevien ensiasuntolainojen koron alentamiseen liittyvistä seikoista, joissa selvennettiin, että tukikelpoiset nykyiset ensiasunnon lainanottajat voivat lainoja myöntävä rahoituslaitos neuvottelee koron alentamisesta.

17. toukokuuta 2024 kiinan keskuspankki ja valtion rahoitustarkastus julkistivat yhdessä joukon merkittäviä kiinteistömarkkinoille suotuisia politiikkoja, mukaan lukien kaupallisten henkilökohtaisten ensi- ja kakkosasuntojen korkojen alarajan poistaminen. , ja asukkaiden asunnon oston vähimmäiskäsimaksusuhteen alentaminen 15 %, henkilökohtaisten asuntorahastolainojen korkojen alentaminen jne.

toiseksi suuruuden näkökulmasta debon securities research report huomautti, että nykyistä asuntolainakorkoa voidaan laskea noin 60-80 peruspistettä.

debon securities huomautti, että vuoden 2024 kiinan alueellisen rahoitustoiminnan raportin mukaan kiinteistöpolitiikan höllentämisen jälkeen elokuussa 2023 nykyisten asuntolainojen korkoja alennettiin yli 23 biljoonaa yuania ja oikaistu painotettu keskikorko oli 4,27 %. laskua 73 peruspistettä. rahoituslaitosten henkilökohtaisten asuntolainojen painotettu keskikorko on kesäkuusta 2024 lähtien 3,45 %. asuntolainan lisäkoron edustajana nykyisen ja lisäkoron välillä on edelleen 82 peruspistettä. toisaalta keskipitkän ja pitkän aikavälin lainatuottoja julkistavien pörssipankkien tietojen perusteella tämänhetkinen keskitaso on 4,17 % ja lainakorolla on vielä noin 70 peruspistettä tilaa laskea nykyiseen. taso 3,45 %.

jos nykyistä asuntolainan korkoa lasketaan, miten se vaikuttaa omaisuuserien korkoihin?

gf securities uskoo, että jos olemassa olevien asuntolainojen korkoja tarkistetaan, osake- ja joukkovelkakirjavarat hyötyvät. joukkovelkakirjavarojen osalta tämä prosessi voi liittyä koronlaskuihin/talletusten korkojen laskuun, joten tämä edistää osakesijoitusten korkokäyrän siirtymistä alaspäin, jos riskitön korkokeskus liikkuu alaspäin auttaa tukemaan arvostusta. asuntolainojen korkojen sopeuttaminen on tärkeä signaali vastasyklisille politiikoille ja auttaa vakauttamaan riskinottohalua. auttaa korjaamaan perustavanlaatuisia odotuksia.