ニュース

経済監視網記者蔡岳坤 「銀行から30万元の信用ローンを借りて住宅ローンの一部を繰り上げ返済したところ、9月19日に金利が突然大幅に引き下げられた。」と西安出身の王氏はその経緯を経済監視紙に語った。彼の住宅ローンの「負担軽減」。

2019年、王氏の商業用住宅ローン金利は5.25％だった。これは当時としては比較的高い金利水準と考えられていました。時間が経つにつれて、銀行ローン金利は何度も低下し、それに比べて彼の住宅ローン金利はどんどん高くなっているように見えました。 2024 年に王氏は、多くの銀行が金利 3% 程度の信用ローン商品を開始し始めたことに気づきました。

王さんは、長期的な経済的負担を軽減するために、現在の低金利環境を利用して住宅ローンを早期に返済すべきかどうかを検討し始めました。

王氏と同じような経験をしている一般の住宅購入者はたくさんいる。国泰君安調査報告書は、国家銀行間解体センターが発表した居住者前払い率指数（cpr）は2024年2月以降上昇傾向を加速し、4月には歴史的最高値の37％に達したと指摘した（2023年10月の技術調整を除く）。住民の早期返済行動の大幅な増加を反映し、歴史的な高水準に達している（2009 年 6 月）。

最近、市場は格下げに慎重になっている現在の住宅ローン金利再び声が上がった。これは主に、現在の既存の住宅ローン金利が一般に新規ローン金利よりも高く、多くの住宅購入者が不公平だと感じているためです。

cricリサーチセンターの調査報告によると、主要30都市における現在の住宅ローンの平均金利は3.21％、住宅ローンの平均金利は3.53％であるのに対し、現在の平均金利は3.21％となっている。既存の住宅ローンの場合は約4％です。

gf証券は、新規発行ローンと既存ローンの金利差が大幅に拡大していること、また住民の金融資産への投資収益率が低いことから、住民がローンを繰り上げ返済する現象が2024年に再び増加する可能性があると考えている。

叫びの裏で

既存の住宅ローン金利の上昇に悩まされている住宅購入者は、住宅ローン金利の引き下げを心待ちにしています。

2024 年の金融市場では、より有利な金利の信用ローン商品が登場することに直面し、王氏は新たな財務戦略を検討し始めました。

現在のローン金利の低下を利用し、他のローン商品を利用して、残りの50万元近くの高金利住宅ローンを前倒しで返済する計画だ。このような戦略により、長期利息の支払いを大幅に節約できると同時に、毎月の返済のプレッシャーも軽減される可能性があります。

王氏は最近、既存の住宅ローン金利の引き下げの可能性に関する市場の動向に細心の注意を払っている。彼はこの開発ができるだけ早く実現することを望んでいます。これにより、残りの50万元近くの住宅ローンを繰り上げ返済するために信用ローンの利用を検討する必要がなくなる。

gf securitiesの調査レポートデータによると、2019年のlpr（ローン市場相場）改革後、我が国の住宅ローン金利の価格設定は5年のlprに追加ポイントを加えたものとなっている。 5年物lprは金融政策の変更に応じて調整されますが、ポイント増加額は一度決定すると変更されません。住宅価格は上昇しやすいものの、2022 年までに下落することは難しく、金融政策はほとんどの場合引き締められているため、ほとんどの個人向け住宅ローン金利は比較的高いポイント上昇率となっています (概算で、住宅ローン金利の約 3 分の 2 は上昇率が上昇しています)。 15ベーシスポイントを超える増加）。そのため、5年物lpr金利は近年低下傾向にあるものの、ポイントアップ率が高いため、既存住宅ローンの平均金利は依然として比較的高い水準にあります。

gf securitiesは、既存の住宅ローン金利の今回のラウンドが調整される場合、論理的には2つの方法がある可能性があると述べた。1つ目は、2023年下半期と同様に、銀行が新規ローンを置き換えるか、新しい金利を決定するために交渉し、ポイントを調整するだろう。既存の住宅ローン金利の上昇 これは借り換えです。つまり、銀行に個人住宅ローンを申し込んだ借り手が、元の融資銀行にローン期間の延長、または銀行に抵当に入れられた個人住宅の売却または譲渡を申請します。第三者に。

デボン証券は、２０２３年下半期以降、個人住宅ローン残高が減少チャンネルに入り、住民の繰り上げ返済意欲が高いと分析した。前年比成長率は2023年6月からマイナスに転じる。今年第２四半期末時点の個人住宅ローン残高は前年同期比２．１％減少し、四半期としては２０２０年以来最大の減少となった。住宅ローン残高の減少は繰り上げ返済現象が激化していることを意味し、繰り上げ返済金利の中心水準の上昇が裏付けられる。考えられる理由は、増分住宅ローン金利の低下が既存の住宅ローン金利の低下よりも大きく、住民がローンを繰り上げて返済する意欲が高まっているためである。この観点からすれば、既存の住宅ローン金利の引き下げは必要かつ合理的である。

逆転現象が激化

既存の住宅ローン金利の引き下げを求める声の背後にあるもう 1 つの理由は、居住者がroa負債コストには明らかな逆傾向が見られます。

９月１８日、インターバンク市場での１０年国債アクティブ債「２４クーポン債１１」利回りは２．０３％となり、２００２年４月末以来の低水準を更新した。

2024年以降、「資産不足」などの影響を受け、我が国の中長期国債利回りは大幅に低下しました。 10年米国債の利回りは年初の2.56％から9月19日には日中最低の2.02％まで低下し、市場に広範な懸念を引き起こした。

デボン証券のデータは、2018年以降、居住者の加重資産収益率が下降チャネルに入ったと指摘している。 2024年6月時点で利回り水準は過去最低の約3％まで低下していると推定されている。対応する加重債務コストは比較的ゆっくりと減少します。 2019年末以降、住民の資産収益率と負債コストは明らかな「逆転」を示しており、逆転の度合いは現在70ベーシスポイント近くとなっている。この場合、最も基本的な異時点間財務最適化の観点から、現金で借金を返済するのは非常に合理的な選択です。

デボン証券は、住民の資産収益率と負債コストが逆転し続けており、債務縮小が合理的な経済的選択から非合理的な安心感と需要ヘッジに徐々に移行していると考えている。上記は単なる財務ロジックです。最近の市場のやりとりから判断すると、人々は借金が増えただけで強い不安感を抱くことになるが、住宅ローンを繰り上げ返済するという行動は、単純な財務上の計算から、将来の収入需要に対する安全性の欠如にまで高まっている可能性がある。負債の削減とヘッジ。

さらに、2024年以降、不動産市場の地合いの低迷、住民のレバレッジ拡大努力の弱さ、住宅ローン金利の下限撤廃などを背景に、住宅ローン金利の段階的低下が加速し、金利が上昇既存の住宅ローン金利との差が再び拡大。

中央銀行の統計によると、2023年9月末時点の既存住宅ローンの加重平均金利は、2023年の5年物lprの10ベーシスポイント引き下げと既存住宅ローンの価格改定により、4.29%となった。 2024年の既存住宅ローンの加重平均金利は4.19％に低下、同四半期の増分住宅ローンの加重平均金利は3.45％となり、増分住宅ローン金利と既存住宅ローン金利の差は再び74ベーシスポイントに拡大した。 。

こうした背景から、住民の繰り上げ返済意欲が高まっているものとgf証券では考えている。 2024年上半期の個人住宅ローン残高は前月比で減少した。

調整の余地はどれくらいありますか？

既存の住宅ローン金利の調整余地は、大多数の住宅ローン返済者にとって大きな懸念事項です。

まず、政策の観点から、2023年8月31日、中国人民銀行と国家金融監督局は「既存のファーストホーム住宅ローンの金利引き下げ関連事項に関する通知」を発表し、対象となる住宅ローンを明確化しました。既存のファーストホーム借り手は、融資金融機関が金利引き下げ交渉を行うことができます。

2024年5月17日、中国人民銀行と国家金融監督局は共同で、1軒目と2軒目の住宅向けの商業用個人住宅ローン金利の下限撤廃など、不動産市場に向けた一連の主要な有利政策を発表した。 、住民が住宅を購入する際の最低頭金率を15％引き下げ、個人住宅積立基金のローン金利を引き下げるなど。

第二に、規模の観点から、デボン証券調査報告書は、既存の住宅ローン金利が約 60 ～ 80 ベーシスポイント引き下げられる可能性があると指摘しています。

デボン証券は、2024年の中国地域金融運営報告書によると、2023年8月に不動産政策が緩和された後、既存の住宅ローン金利が23兆元以上引き下げられ、調整後の加重平均金利は4.27％になったと指摘した。 73ベーシスポイントの減少。 2024 年 6 月時点で、金融機関の個人向け住宅ローンの加重平均金利は 3.45% であり、住宅ローンの増分金利との間には、依然として 82 ベーシスポイントの圧縮余地があります。一方、上場銀行が公表している中長期貸出金利データから判断すると、現状の平均水準は4.17％であり、貸出金利は現状までまだ70ベーシスポイント程度低下する余地がある。 3.45％の水準。

既存の住宅ローン金利が引き下げられた場合、資産金利はどのように影響を受けるでしょうか?

gf証券は、既存の住宅ローン金利が調整されれば株式や債券資産が恩恵を受けると考えている。債券資産の場合、このプロセスには金利引き下げ/預金金利の引き下げが伴う可能性があるため、リスクフリー金利中心が下方に移動すると、株式資産の金利曲線の下方シフトが促進されます。第二に、株価を支援する。住宅ローン金利の調整はカウンターシクリカル政策の重要なシグナルであり、既存の3つの住宅ローン金利の調整は、現在の経済の主な欠点である消費の安定に役立つ。根本的な期待を修復するのに役立ちます。