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경제 관찰자 네트워크 기자 cai yuekun "은행에서 30만 위안의 신용대출을 빌려 모기지 일부를 미리 갚았더니 이자율이 갑자기 많이 인하됐습니다. 9월 19일 시안 출신의 왕씨는 이코노믹옵저버에 그 과정을 공유했습니다." 그의 모기지에 대한 "부담 감소".

2019년 왕씨의 상업용 주택 대출 이자율은 5.25%였습니다. 이는 당시로서는 상대적으로 높은 금리 수준으로 여겨졌다. 시간이 지날수록 은행대출 금리는 계속해서 떨어졌고, 이에 비해 주택담보대출 금리는 점점 높아지는 것 같았다. 왕 씨는 2024년에 많은 은행이 이자율이 약 3%인 신용 대출 상품을 출시하기 시작했다는 사실을 알아냈습니다.

왕씨는 장기적인 재정 부담을 줄이기 위해 현재의 낮은 금리 환경을 활용하고 주택담보대출을 조기에 상환해야 할지 고민하기 시작했습니다.

왕씨와 비슷한 경험을 가진 일반 주택 구매자도 많다. 국태군안 연구보고서는 2024년 2월부터 국립은행간해체센터가 발표한 주민선불비율지수(cpr)가 상승세를 가속화해 4월 사상 최고치인 37%에 도달했다고 지적했다(2023년 10월 기술 조정 제외). 이는 주민들의 조기상환 행태가 크게 증가한 것을 반영하여 역대 최고 수준(2009년 6월)에 도달한 것입니다.

최근 시장에서는 하향조정에 대해 조심스러운 입장이다.기존 모기지 이자율목소리가 다시 높아졌다. 이는 주로 현재의 기존 모기지 이자율이 일반적으로 신규 대출 이자율보다 높기 때문에 많은 주택 구매자가 불공평하다고 생각하기 때문입니다.

cric 연구센터 조사 보고서에 따르면 현재 30개 주요 도시의 첫 주택 대출 평균 대출 금리는 3.21%, 두 번째 주택 대출 평균 대출 금리는 3.53%인 반면, 현재 평균 금리는 기존 모기지 대출의 경우 약 4%입니다.

gf증권은 신규 대출과 기존 대출의 금리차가 크게 벌어지고, 주민 금융자산에 대한 낮은 투자수익률로 인해 2024년에도 주민 대출 조기상환 현상이 다시 늘어날 수 있다고 보고 있다.

울음 뒤에

기존 주택담보대출 금리가 높아 부담을 안고 있는 주택 구입자들은 주택담보대출 금리 인하를 간절히 기다리고 있다.

2024년 금융 시장에서 금리가 더 유리한 신용 대출 상품에 직면한 왕 씨는 새로운 금융 전략을 고려하기 시작했습니다.

그는 현재 낮은 대출 금리를 활용하고 다른 대출 상품을 이용해 약 50만 위안에 달하는 고금리 주택담보대출을 미리 청산할 계획이다. 그러한 전략은 장기 이자 지불에 있어 많은 돈을 절약하는 동시에 월별 상환 압력을 완화할 수도 있습니다.

최근 mr. wang은 기존 모기지 금리 인하 가능성과 관련된 시장 동향에 세심한 주의를 기울여 왔습니다. 그는 이 개발이 가능한 한 빨리 실현되기를 바랍니다. 이런 방식으로 그는 남은 50만 위안에 달하는 주택담보대출을 미리 상환하기 위해 신용대출을 이용하는 것을 고려할 필요가 없습니다.

gf증권 조사보고서 자료에 따르면, 2019년 lpr(대출시장호가율) 개혁 이후 우리나라 모기지 금리는 5년 만기 lpr을 기준으로 가산점을 더한 것으로 나타났다. 5년 만기 lpr은 통화정책 변화에 따라 조정되지만, 일단 결정된 포인트 인상은 변하지 않습니다. 주택가격은 오르기 쉽지만 2022년 이전에는 하락하기 어렵고, 금융정책도 대부분 긴박하기 때문에 대부분 개인 주택대출 금리는 상대적으로 높은 인상폭을 보인다(대략 추산, 주택담보대출 금리의 약 3분의 2가 15bp 이상 증가). 따라서 최근 몇 년 동안 5년 lpr 금리가 지속적으로 하락하고 있음에도 불구하고, 높은 포인트 인상으로 인해 기존 주택담보대출의 평균 금리는 여전히 상대적으로 높습니다.

gf증권은 이번 라운드에서 기존 모기지 금리가 조정된다면 논리적으로 두 가지 방법이 있을 수 있다고 밝혔다. 첫째, 2023년 하반기와 유사하게 은행들이 신규 대출을 대체하거나 협상을 통해 새로운 금리를 결정하고 포인트를 조정할 예정이다. 기존 모기지 이자율 인상 재담보대출, 즉 은행에 개인 주택 대출을 신청한 차용인이 원래 대출 은행에 대출 기간 연장을 신청하거나 담보로 잡힌 개인 주택을 은행에 매각 또는 양도하는 것입니다. 제3자에게.

데본증권은 2023년 하반기부터 개인 주택대출 잔액이 하향 국면에 진입해 주민들이 대출금을 미리 상환하려는 의지가 강하다고 밝혔다. 전년 대비 성장률은 2023년 6월부터 마이너스로 전환되기 시작한다. 올해 2분기 말 기준 개인 주택대출 잔액은 전년 동기 대비 2.1% 감소해 2020년 이후 분기별 최대 감소폭을 기록했다. 가계대출 잔액 감소는 선불 현상이 심화되었음을 의미하며, 중심 수준의 선불 금리 상승이 확인됐다. 가능한 이유는 기존 모기지 금리 하락폭보다 증분 모기지 금리 하락폭이 더 크고, 대출금을 미리 상환하려는 주민들의 의지가 더 크기 때문일 것으로 예상된다. 이러한 관점에서 볼 때, 기존 모기지 금리의 하락은 필요하고 합리적입니다.

반전 현상이 심해짐

기존 모기지 이자율을 낮추어야 한다는 요구의 또 다른 이유는 주민들이roa부채비용에는 분명한 반대 추세가 있습니다.

9월 18일 은행간 시장에서 10년만기 국채활성채 '24이표채11'의 수익률은 2.03%로 2002년 4월 말 이후 최저치를 기록했다.

2024년 이후 '자산부족' 등 요인의 영향으로 우리나라의 중장기 채권수익률이 크게 하락했다. 10년만기 국채수익률은 연초 2.56%에서 9월 19일 장중 최저치인 2.02%까지 하락해 시장의 우려를 샀다.

데본증권 자료에 따르면 2018년부터 주민 가중자산 수익률이 하향 국면에 진입한 것으로 나타났다. 2024년 6월 현재 수익률 수준은 3% 안팎으로 역사적 최저치까지 떨어진 것으로 추정된다. 해당 가중부채비용은 상대적으로 천천히 감소합니다. 2019년 말부터 주민 자산수익률과 부채비용은 뚜렷한 '역전' 현상을 보여 현재 그 역전 정도는 70bp에 가깝다. 이 경우 가장 기본적인 시간간 재무 최적화 관점에서 보면 부채를 현금으로 상환하는 것이 매우 합리적인 선택입니다.

debon securities는 거주자의 자산 수익률과 부채 비용이 계속해서 역전되고 있으며, 부채 감소가 합리적인 재정적 선택에서 비합리적인 보안 감각 및 헤지 수요로 점차 전환되고 있다고 믿습니다. 앞서 말한 것은 단지 재정적 논리일 뿐입니다. 최근 시장과의 교류를 보면, 빚이 많다는 이유만으로 사람들은 불안감이 강할 것이다. 주택담보대출을 미리 갚는 행위는 단순한 금전적 계산에서 미래 소득에 대한 안정성이 부족하기 때문일 수도 있다. 부채 감소 및 헤징.

또한, 2024년 이후 부동산 시장 심리가 저조하고 주민들의 레버리지 증대 노력이 미약한 가운데 주택담보대출 금리 하한제 폐지 등으로 인해 주택담보대출 증분금리 하락세가 가속화되면서 금리가 상승하는 모습을 보이고 있다. 기존 모기지 금리와의 차이가 다시 벌어졌다.

중앙은행 통계에 따르면 2023년 5년 만기 lpr 10bp 인하와 기존 주택대출 금리 조정으로 인해 2023년 9월 말 기준 기존 주택대출의 가중평균 금리는 4.29%였다. 2024년 기존 주택대출의 가중평균 금리는 4.19%로 하락했다. 해당 분기 증분 주택대출의 가중평균 금리는 3.45%로, 기존 주택대출 금리와 금리 차이는 다시 74bp로 확대됐다. .

gf증권은 이런 배경 속에서 대출금을 선지급하려는 주민들의 의지가 높아진 것으로 보고 있다. 2024년 상반기 개인 주택대출 잔액은 전월 대비 감소했다.

조정할 여지가 얼마나 있습니까?

기존 모기지 이자율에 대한 조정 공간은 대다수 모기지 상환자들에게 큰 관심사입니다.

우선, 정책적 관점에서 볼 때, 2023년 8월 31일 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 '기존 주택담보대출 금리 인하 관련 사항에 관한 고시'를 발표하여 해당 대상을 명확히 했습니다. 기존 첫 주택 차입자는 대출 금융 기관이 이자율을 낮추기 위해 협상을 할 수 있습니다.

2024년 5월 17일, 중국인민은행과 국가금융감독관리국은 첫 번째 주택과 두 번째 주택에 대한 상업용 개인 주택 대출 이자율 하한선을 철폐하는 등 부동산 시장에 대한 일련의 주요 우대 정책을 공동으로 발표했습니다. , 주민이 주택을 구입하기 위한 최저 계약금 비율을 15%로 낮추고, 개인 주택 공제금 대출 금리를 낮추는 등의 조치를 취합니다.

둘째, debon securities research report는 규모 측면에서 기존 모기지 금리가 약 60~80bp 정도 인하될 수 있다고 지적했습니다.

데본증권은 2024년 중국 지역 금융운영보고서에 따르면 2023년 8월 부동산 정책 완화 이후 기존 모기지 금리가 23조위안 이상 인하됐고, 조정 가중평균 금리는 4.27%를 기록했다고 지적했다. 73bp 하락했습니다. 2024년 6월 기준 금융기관 개인 주택대출의 가중평균 금리는 3.45%로 주택대출 증분금리를 대표해 기존 금리와 증분 금리 사이에는 여전히 82bp의 압축 공백이 존재한다. 한편, 중장기 대출수익률을 공개하는 상장은행 자료에 따르면 현재 평균 수준은 4.17%로, 대출금리가 현재 수준으로 하락할 여지는 아직 70bp 정도 남아 있다. 3.45% 수준이다.

기존 모기지 금리가 낮아지면 자산 금리에는 어떤 영향을 미칠까요?

gf증권은 기존 모기지 금리가 조정되면 주식과 채권 자산에 이익이 될 것으로 믿고 있다. 채권자산의 경우 금리인하/예금금리 인하가 수반될 수 있으므로 이는 금리곡선의 하향이동에 유리하고, 주식자산의 경우 무위험 금리중심이 하향 이동하는 경우 둘째, 주가를 뒷받침합니다. 주택담보대출 금리 조정은 경기대응정책의 중요한 신호이며, 기존 주택담보대출 금리 조정은 현재 경제의 주요 단점인 소비 안정에 도움이 됩니다. 근본적인 기대를 회복하는 데 도움이 됩니다.