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cai yuekun, journaliste du réseau d'observateurs économiques "j'ai emprunté un crédit de 300 000 yuans à la banque et remboursé une partie de l'hypothèque à l'avance, et le taux d'intérêt a soudainement été considérablement réduit. le 19 septembre, m. wang de xi'an a partagé le processus avec l'observateur économique." de « réduction du fardeau » sur son prêt hypothécaire.

en 2019, le taux d’intérêt du prêt au logement commercial de m. wang était de 5,25 %. à l’époque, ce niveau de taux d’intérêt était considéré comme relativement élevé. au fil du temps, les taux d'intérêt des prêts bancaires ont baissé encore et encore, et en comparaison, les taux d'intérêt de son prêt hypothécaire semblaient devenir de plus en plus élevés. en 2024, m. wang a remarqué que de nombreuses banques commençaient à lancer des produits de crédit avec des taux d'intérêt autour de 3 %.

m. wang a commencé à se demander s'il devait profiter de la baisse actuelle des taux d'intérêt et rembourser son hypothèque plus tôt afin de réduire son fardeau financier à long terme.

de nombreux acheteurs de maison ordinaires vivent des expériences similaires à celles de m. wang. le rapport de recherche de guotai junan souligne que depuis février 2024, l'indice du taux de remboursement anticipé des résidents (cpr) publié par le centre national de démantèlement interbancaire a accéléré sa tendance à la hausse, atteignant un sommet historique de 37 % en avril (hors ajustements techniques d'octobre 2023). il a atteint un niveau historique (juin 2009), traduisant une augmentation significative des comportements de remboursement anticipé des résidents.

récemment, le marché s'est montré prudent quant à la dégradationtaux d'intérêt hypothécaire existantla voix s'éleva à nouveau. cela est principalement dû au fait que les taux d’intérêt hypothécaires actuels sont généralement plus élevés que les taux d’intérêt des nouveaux prêts, ce que de nombreux acheteurs de maison jugent injuste.

un rapport d'enquête du centre de recherche cric montre que le taux d'intérêt moyen actuel pour les prêts à la première maison dans 30 villes clés est de 3,21 %, et le taux d'intérêt moyen pour les prêts à la résidence secondaire est de 3,53 %, tandis que le taux d'intérêt moyen actuel pour les prêts hypothécaires existants, il s'élève à environ 4 %.

gf securities estime qu'en raison de l'augmentation significative de la différence de taux d'intérêt entre les prêts nouvellement émis et les prêts existants, ainsi que du faible retour sur investissement des actifs financiers des résidents, le phénomène de remboursement anticipé des prêts par les résidents pourrait à nouveau augmenter en 2024.

derrière le cri

les acheteurs de maison qui sont aux prises avec des taux d’intérêt hypothécaires existants plus élevés attendent avec impatience une réduction des taux d’intérêt hypothécaires.

face aux produits de crédit offrant des taux d'intérêt plus favorables sur le marché financier en 2024, m. wang a commencé à envisager une nouvelle stratégie financière.

il prévoit de profiter des taux d'intérêt actuellement plus bas et d'utiliser d'autres produits de prêt pour régler à l'avance son prêt immobilier restant à taux d'intérêt élevé, de près de 500 000 yuans. une telle stratégie pourrait lui permettre d’économiser beaucoup d’argent en paiements d’intérêts à long terme tout en allégeant la pression de ses remboursements mensuels.

récemment, m. wang a prêté une attention particulière aux développements du marché concernant d'éventuelles réductions des taux d'intérêt hypothécaires existants. il espère que cette évolution se réalisera le plus rapidement possible. de cette façon, il n'a pas besoin d'envisager de recourir à un prêt pour rembourser à l'avance les près de 500 000 yuans restants de prêts hypothécaires.

selon les données du rapport de recherche de gf securities, après la réforme du lpr (taux coté sur le marché des prêts) en 2019, la tarification des taux d'intérêt hypothécaires de mon pays est basée sur le lpr à 5 ans avec un point supplémentaire. le lpr à 5 ans sera ajusté en fonction des changements de politique monétaire, mais l'augmentation en points ne changera pas une fois déterminée. étant donné que les prix de l'immobilier sont faciles à augmenter mais difficiles à baisser avant 2022, et que les politiques financières sont la plupart du temps restrictives, la plupart des taux d'intérêt des prêts personnels au logement ont une augmentation en points relativement élevée (selon une estimation approximative, environ les deux tiers des taux d'intérêt hypothécaires ont un augmentation de plus de 15 points de base). ainsi, bien que le taux d'intérêt lpr à 5 ans ait continué de baisser ces dernières années, le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires existants reste relativement élevé en raison de l'augmentation du point culminant.

gf securities a déclaré que si le cycle actuel des taux d'intérêt hypothécaires existants est ajusté, il pourrait logiquement y avoir deux méthodes : premièrement, comme au second semestre 2023, les banques remplaceront de nouveaux prêts ou négocieront pour déterminer de nouveaux taux d'intérêt et ajusteront le point augmentation des taux d'intérêt hypothécaires existants. il s'agit d'un réhypothèque, c'est-à-dire que l'emprunteur qui a demandé un prêt personnel au logement auprès d'une banque demande à la banque prêteuse d'origine de prolonger la durée du prêt ou de vendre ou de transférer le logement personnel hypothéqué à la banque. à un tiers.

debon securities a déclaré que depuis le second semestre 2023, le solde des prêts personnels au logement est entré dans un canal descendant et que les résidents sont fortement disposés à rembourser leurs prêts par anticipation. le taux de croissance sur un an commencera à devenir négatif à partir de juin 2023. à la fin du deuxième trimestre de cette année, le solde des prêts personnels au logement a diminué de 2,1 % sur un an, soit la plus forte baisse trimestrielle depuis 2020. la baisse des soldes des prêts au logement signifie que le phénomène de remboursement anticipé s'est intensifié, confirmant la hausse du niveau central des taux de remboursement anticipé. la raison possible est que la baisse des taux d’intérêt hypothécaires supplémentaires est plus importante que la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants, et que les résidents sont plus disposés à rembourser leurs emprunts par anticipation. de ce point de vue, la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants est nécessaire et raisonnable.

le phénomène d'inversion s'intensifie

une autre raison qui justifie les appels à une baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants est que les résidentsroail existe une nette tendance inverse en ce qui concerne le coût de la dette.

le 18 septembre, le rendement de l'obligation active d'état à 10 ans « 24 coupon bond 11 » sur le marché interbancaire était de 2,03%, un nouveau plus bas depuis fin avril 2002.

depuis 2024, affectés par des facteurs tels que la « pénurie d'actifs », les rendements obligataires à moyen et long terme de la chine ont considérablement baissé. le rendement des bons du trésor à 10 ans est passé de 2,56 % au début de l'année à un plus bas intrajournalier de 2,02 % le 19 septembre, suscitant une inquiétude généralisée sur le marché.

les données de debon securities ont souligné que depuis 2018, le taux de rendement pondéré des actifs des résidents est entré dans un canal descendant. on estime qu’en juin 2024, le niveau de rendement est tombé à un plus bas historique d’environ 3 %. le coût pondéré de la dette correspondant diminue relativement lentement. depuis fin 2019, le taux de rendement des actifs des résidents et le coût de la dette ont montré une « inversion » évidente, et le degré d'inversion est actuellement proche de 70 points de base. dans ce cas, du point de vue de l’optimisation financière intertemporelle la plus élémentaire, rembourser la dette en espèces est un choix très rationnel.

debon securities estime que le rendement des actifs des résidents et le coût du passif continuent d'être inversés et que la diminution de la dette est progressivement passée d'un choix financier rationnel à un sentiment irrationnel de sécurité et de demande de couverture. ce qui précède n’est qu’une logique financière. à en juger par les récents échanges avec le marché, les gens éprouveront un fort sentiment d'insécurité simplement parce qu'ils ont plus de dettes. le comportement de remboursement anticipé des prêts hypothécaires est peut-être passé d'un simple calcul financier à un manque de sécurité dans la demande de revenus futurs. réduction de la dette et couverture.

en outre, depuis 2024, dans un contexte de faible sentiment du marché immobilier, de faibles efforts des résidents pour accroître leur endettement et de suppression de la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires supplémentaires s'est accélérée et le taux d'intérêt la différence avec les taux d’intérêt hypothécaires existants s’est encore creusée.

selon les statistiques de la banque centrale, le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts au logement existants à fin septembre 2023 était de 4,29 %. en raison de la réduction de 10 points de base du lpr à 5 ans en 2023 et de la retarification des prêts au logement existants, le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts au logement existants en 2024 est tombé à 4,19 % ; le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts au logement supplémentaires au cours du trimestre était de 3,45 % et la différence de taux d'intérêt entre les taux des prêts au logement supplémentaires et existants s'est à nouveau élargie à 74 points de base. .

gf securities estime que dans ce contexte, la volonté des résidents de rembourser leurs prêts par anticipation s’est accrue. au premier semestre 2024, le solde des prêts personnels au logement s'est contracté de mois en mois.

quelle marge d’ajustement y a-t-il ?

la marge d’ajustement des taux d’intérêt hypothécaires existants est une question qui préoccupe grandement la majorité des rembourseurs hypothécaires.

tout d'abord, d'un point de vue politique, le 31 août 2023, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière ont publié l'« avis sur les questions pertinentes réduisant les taux d'intérêt des prêts existants pour un premier logement », précisant que les prêts éligibles les emprunteurs existants pour leur première maison peuvent. l'institution financière prêteuse négocie une baisse du taux d'intérêt.

le 17 mai 2024, la banque populaire de chine et l'administration d'état de surveillance financière ont publié conjointement une série de politiques favorables majeures pour le marché immobilier, notamment la suppression de la limite inférieure des taux d'intérêt des prêts commerciaux personnels au logement pour les premières et deuxièmes résidences. et abaisser le taux d'acompte minimum pour que les résidents puissent acheter une maison de 15 %, abaisser les taux d'intérêt des prêts du fonds de prévoyance personnel pour le logement, etc.

deuxièmement, du point de vue de l'ampleur, le rapport de recherche de debon securities a souligné que le taux d'intérêt hypothécaire existant pourrait être réduit d'environ 60 à 80 points de base.

debon securities a souligné que selon le rapport sur les opérations financières régionales de la chine 2024, après l'assouplissement de la politique immobilière en août 2023, plus de 23 000 milliards de yuans de taux d'intérêt hypothécaires existants ont été réduits et le taux d'intérêt moyen pondéré ajusté était de 4,27 %. une baisse de 73 points de base. en juin 2024, le taux d'intérêt moyen pondéré des prêts personnels au logement accordés par les institutions financières était de 3,45 %. en tant que représentant du taux d'intérêt supplémentaire des prêts au logement, il existe encore 82 points de base d'espace de compression entre les taux d'intérêt existants et supplémentaires. d'un autre côté, à en juger par les données des banques cotées publiant les rendements des prêts à moyen et long terme, le niveau moyen actuel est de 4,17 %, et il reste encore environ 70 points de base pour que le taux d'intérêt des prêts baisse au niveau actuel. niveau de 3,45%.

si le taux d’intérêt hypothécaire existant est abaissé, quel impact cela aura-t-il sur les taux d’intérêt des actifs ?

gf securities estime que si les taux d'intérêt hypothécaires existants sont ajustés, les actifs boursiers et obligataires en bénéficieront. pour les actifs obligataires, puisque ce processus peut s'accompagner de baisses des taux d'intérêt/abaissement des taux de dépôt, cela favorise le déplacement vers le bas de la courbe des taux d'intérêt ; pour les actifs en actions, si le centre des taux d'intérêt sans risque se déplace vers le bas, cela se produira. aider à soutenir la valorisation ; deuxièmement, le stock l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires est un signal important pour les politiques contracycliques et contribue à stabiliser l'appétit pour le risque ; l'ajustement des trois taux d'intérêt hypothécaires existants est propice à la stabilisation de la consommation, principale lacune de l'économie actuelle ; contribuer à réparer les attentes fondamentales.