νέα

ο δημοσιογράφος του economic observer network cai yuekun «δανείστηκα ένα δάνειο 300.000 γιουάν από την τράπεζα και ξεπλήρωσα μέρος της υποθήκης προκαταβολικά και το επιτόκιο μειώθηκε ξαφνικά πολύ στις 19 σεπτεμβρίου, ο κ. wang από το xi'an μοιράστηκε με τον economic observer τη διαδικασία της «μείωσης του βάρους» της υποθήκης του.

το 2019, το επιτόκιο του εμπορικού στεγαστικού δανείου του κ. wang ήταν 5,25%. αυτό θεωρήθηκε ως ένα σχετικά υψηλό επίπεδο επιτοκίου εκείνη την εποχή. καθώς περνούσε ο καιρός, τα επιτόκια των τραπεζικών δανείων μειώθηκαν ξανά και ξανά, και σε σύγκριση, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων του φαινόταν να γίνονται όλο και υψηλότερα. το 2024, ο κ. wang παρατήρησε ότι πολλές τράπεζες άρχισαν να λανσάρουν προϊόντα πιστωτικών δανείων με επιτόκια γύρω στο 3%.

ο κ. wang άρχισε να σκέφτεται εάν θα έπρεπε να εκμεταλλευτεί το τρέχον περιβάλλον χαμηλότερων επιτοκίων και να αποπληρώσει νωρίς το στεγαστικό του δάνειο για να μειώσει τη μακροπρόθεσμη οικονομική του επιβάρυνση.

υπάρχουν πολλοί απλοί αγοραστές κατοικιών που έχουν παρόμοιες εμπειρίες με τον κ. wang. η ερευνητική έκθεση guotai junan επεσήμανε ότι από τον φεβρουάριο του 2024, ο δείκτης επιτοκίου προπληρωμής κατοίκου (cpr) που κυκλοφόρησε από το εθνικό διατραπεζικό κέντρο αποσυναρμολόγησης επιτάχυνε την ανοδική του τάση, φτάνοντας στο ιστορικό υψηλό του 37% τον απρίλιο (εξαιρουμένων των τεχνικών προσαρμογών τον οκτώβριο του 2023). έχει φτάσει σε ιστορικό υψηλό επίπεδο (ιούνιος 2009), αντανακλώντας μια σημαντική αύξηση στη συμπεριφορά των κατοίκων πρόωρης αποπληρωμής.

πρόσφατα, η αγορά ήταν επιφυλακτική όσον αφορά την υποβάθμισηυφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείωνη φωνή ανέβηκε ξανά. αυτό οφείλεται κυρίως στο ότι τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι γενικά υψηλότερα από τα νέα επιτόκια δανείων, τα οποία πολλοί αγοραστές κατοικιών θεωρούν ότι είναι άδικο.

μια έκθεση έρευνας από το ερευνητικό κέντρο cric δείχνει ότι το τρέχον μέσο επιτόκιο δανείων για δάνεια πρώτης κατοικίας σε 30 βασικές πόλεις είναι 3,21%, και το μέσο επιτόκιο δανείων για δάνεια δεύτερης κατοικίας είναι 3,53%, ενώ το τρέχον μέσο επιτόκιο για τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια είναι περίπου 4%.

η gf securities πιστεύει ότι λόγω της σημαντικής διεύρυνσης της διαφοράς επιτοκίου μεταξύ των νεοεκδοθέντων και των υφιστάμενων δανείων, καθώς και της χαμηλής απόδοσης της επένδυσης στα χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία των κατοίκων, το φαινόμενο της πρόωρης αποπληρωμής των δανείων από κατοίκους ενδέχεται να αυξηθεί ξανά το 2024.

πίσω από το κλάμα

οι αγοραστές κατοικιών που επιβαρύνονται με υψηλότερα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων προσβλέπουν με ανυπομονησία σε μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

αντιμετωπίζοντας προϊόντα πιστωτικών δανείων με πιο ευνοϊκά επιτόκια στη χρηματοπιστωτική αγορά το 2024, ο κ. wang άρχισε να εξετάζει μια νέα οικονομική στρατηγική.

σκοπεύει να επωφεληθεί από τα τρέχοντα χαμηλότερα επιτόκια δανείων και να χρησιμοποιήσει άλλα προϊόντα δανείου για να διακανονίσει προκαταβολικά το υπόλοιπο στεγαστικό του δάνειο υψηλού επιτοκίου, ύψους σχεδόν 500.000 γιουάν. μια τέτοια στρατηγική μπορεί να του εξοικονομήσει πολλά χρήματα σε μακροπρόθεσμες πληρωμές τόκων, ενώ ταυτόχρονα θα μειώσει την πίεση της μηνιαίας αποπληρωμής του.

πρόσφατα, ο κ. wang έδωσε ιδιαίτερη προσοχή στις εξελίξεις της αγοράς σχετικά με πιθανές μειώσεις στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων. ελπίζει ότι αυτή η εξέλιξη θα πραγματοποιηθεί το συντομότερο δυνατό. με αυτόν τον τρόπο, δεν χρειάζεται να σκεφτεί να χρησιμοποιήσει ένα πιστωτικό δάνειο για να αποπληρώσει εκ των προτέρων τα υπόλοιπα σχεδόν 500.000 γιουάν σε στεγαστικά δάνεια.

σύμφωνα με τα δεδομένα της έκθεσης έρευνας της gf securities, μετά τη μεταρρύθμιση του lpr (επιτόκιο αγοράς δανείων) το 2019, η τιμολόγηση του επιτοκίου των στεγαστικών δανείων της χώρας μου βασίζεται στο 5ετές lpr με ένα επιπλέον σημείο. το 5ετές lpr θα προσαρμοστεί με αλλαγές στη νομισματική πολιτική, αλλά η αύξηση της μονάδας δεν θα αλλάξει μόλις καθοριστεί. δεδομένου ότι οι τιμές των κατοικιών είναι εύκολο να αυξηθούν αλλά δύσκολα πέφτουν πριν από το 2022, και οι οικονομικές πολιτικές είναι αυστηρές τις περισσότερες φορές, τα επιτόκια των περισσότερων προσωπικών στεγαστικών δανείων έχουν σχετικά υψηλή αύξηση (κατά προσέγγιση, περίπου τα δύο τρίτα των επιτοκίων στεγαστικών δανείων έχουν αύξηση άνω των 15 μονάδων βάσης). ως εκ τούτου, αν και το επιτόκιο lpr για 5 χρόνια συνέχισε να μειώνεται τα τελευταία χρόνια, το μέσο επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων εξακολουθεί να είναι σχετικά υψηλό λόγω της υψηλότερης αύξησης.

η gf securities είπε ότι εάν προσαρμοστεί ο τρέχων γύρος των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, λογικά μπορεί να υπάρχουν δύο μέθοδοι: πρώτον, παρόμοια με το δεύτερο εξάμηνο του 2023, οι τράπεζες θα αντικαταστήσουν νέα δάνεια ή θα διαπραγματευτούν για τον καθορισμό νέων επιτοκίων και θα προσαρμόσουν το σημείο αύξηση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων πρόκειται για εκ νέου στεγαστικό δάνειο, δηλαδή, ο δανειολήπτης που έχει υποβάλει αίτηση για προσωπικό στεγαστικό δάνειο σε τράπεζα υποβάλλει αίτηση στην αρχική δανείστρια τράπεζα για να παρατείνει τη διάρκεια του δανείου ή να πουλήσει ή να μεταβιβάσει την προσωπική κατοικία που έχει υποθηκευθεί στην τράπεζα. σε τρίτο μέρος.

η debon securities ανέφερε ότι από το δεύτερο εξάμηνο του 2023, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων έχει εισέλθει σε καθοδικό κανάλι και οι κάτοικοι έχουν ισχυρή προθυμία να αποπληρώσουν τα δάνειά τους προκαταβολικά. ο ρυθμός ανάπτυξης από έτος σε έτος θα αρχίσει να γίνεται αρνητικός τον ιούνιο του 2023. στο τέλος του δεύτερου τριμήνου του τρέχοντος έτους, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 2,1% σε ετήσια βάση, τη μεγαλύτερη τριμηνιαία πτώση από το 2020. η μείωση των υπολοίπων των στεγαστικών δανείων σημαίνει ότι το φαινόμενο της προπληρωμής έχει ενταθεί, επιβεβαιώνοντας την άνοδο στο κεντρικό επίπεδο των επιτοκίων προπληρωμής. ο πιθανός λόγος είναι ότι η μείωση των αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι μεγαλύτερη από τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και οι κάτοικοι είναι πιο πρόθυμοι να αποπληρώσουν τα δάνειά τους εκ των προτέρων. από αυτή την άποψη, η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι απαραίτητη και λογική.

το φαινόμενο της αναστροφής εντείνεται

ένας άλλος λόγος πίσω από τις εκκλήσεις για μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι ότι οι κάτοικοιroaυπάρχει μια σαφής αντίστροφη τάση με το κόστος του χρέους.

στις 18 σεπτεμβρίου, η απόδοση του ενεργού ομολόγου 10ετούς κρατικού ομολόγου «24 coupon bond 11» στη διατραπεζική αγορά ήταν 2,03%, νέο χαμηλό από τα τέλη απριλίου 2002.

από το 2024, επηρεασμένη από παράγοντες όπως η «έλλειψη περιουσιακών στοιχείων», οι αποδόσεις των μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων ομολόγων της χώρας μου έχουν μειωθεί σημαντικά. η απόδοση του 10ετούς ομολόγου του δημοσίου μειώθηκε από 2,56% στην αρχή του έτους σε ενδοημερήσιο χαμηλό 2,02% στις 19 σεπτεμβρίου, προκαλώντας ευρεία ανησυχία στην αγορά.

τα στοιχεία της debon securities τόνισαν ότι από το 2018, το σταθμισμένο ποσοστό απόδοσης περιουσιακών στοιχείων των κατοίκων έχει εισέλθει σε καθοδικό κανάλι. εκτιμάται ότι από τον ιούνιο του 2024, το επίπεδο απόδοσης έχει πέσει σε ιστορικό χαμηλό περίπου 3%. το αντίστοιχο σταθμισμένο κόστος χρέους μειώνεται σχετικά αργά. από τα τέλη του 2019, το ποσοστό απόδοσης των περιουσιακών στοιχείων των κατοίκων και το κόστος του χρέους εμφανίζουν εμφανή «αντιστροφή» και ο βαθμός αναστροφής επί του παρόντος πλησιάζει τις 70 μονάδες βάσης. σε αυτήν την περίπτωση, από την πιο βασική προοπτική της διαχρονικής οικονομικής βελτιστοποίησης, η εξόφληση του χρέους με μετρητά είναι μια πολύ λογική επιλογή.

η debon securities πιστεύει ότι η απόδοση των περιουσιακών στοιχείων των κατοίκων και το κόστος των υποχρεώσεων συνεχίζουν να αντιστρέφονται και το συρρικνούμενο χρέος έχει σταδιακά μεταβεί από μια ορθολογική οικονομική επιλογή σε μια παράλογη αίσθηση ασφάλειας και αντιστάθμισης ζήτησης. τα παραπάνω είναι απλώς οικονομική λογική. κρίνοντας από τις πρόσφατες ανταλλαγές με την αγορά, οι άνθρωποι θα έχουν ένα ισχυρό αίσθημα ανασφάλειας μόνο και μόνο επειδή έχουν περισσότερα χρέη μείωση του χρέους και αντιστάθμιση.

επιπλέον, από το 2024, στο πλαίσιο του χαμηλού κλίματος στην αγορά ακινήτων, των αδύναμων προσπαθειών των κατοίκων να αυξήσουν τη μόχλευση και της άρσης του κατώτερου ορίου των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, επιταχύνθηκε η μείωση των αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και το επιτόκιο η διαφορά με τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων διευρύνθηκε ξανά.

σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων στο τέλος σεπτεμβρίου 2023 ήταν 4,29%. το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων το 2024 μειώθηκε στο 4,19% το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των σταδιακών στεγαστικών δανείων το τρίμηνο ήταν 3,45% και η διαφορά επιτοκίου μεταξύ των αυξημένων και των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων διευρύνθηκε ξανά στις 74 μονάδες βάσης. .

η gf securities πιστεύει ότι κάτω από αυτό το πλαίσιο, η προθυμία των κατοίκων να αποπληρώσουν προκαταβολικά δάνεια έχει αυξηθεί. το πρώτο εξάμηνο του 2024, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων συρρικνώθηκε από μήνα σε μήνα.

πόσο περιθώριο προσαρμογής υπάρχει;

ο χώρος προσαρμογής για τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι ένα ζήτημα που απασχολεί έντονα την πλειοψηφία των αποπληρωτών στεγαστικών δανείων.

πρώτα απ 'όλα, από άποψη πολιτικής, στις 31 αυγούστου 2023, η λαϊκή τράπεζα της κίνας και η κρατική διοίκηση χρηματοπιστωτικής εποπτείας εξέδωσαν την «ειδοποίηση για σχετικά θέματα που μειώνουν τα επιτόκια των υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας», διευκρινίζοντας ότι οι υφιστάμενοι δανειολήπτες πρώτης κατοικίας μπορούν το δανειστικό χρηματοπιστωτικό ίδρυμα διαπραγματεύεται να μειώσει το επιτόκιο.

στις 17 μαΐου 2024, η λαϊκή τράπεζα της κίνας και η κρατική διοίκηση χρηματοοικονομικής εποπτείας δημοσίευσαν από κοινού μια σειρά από σημαντικές ευνοϊκές πολιτικές για την αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της εξάλειψης του κατώτερου ορίου στα επιτόκια εμπορικών προσωπικών στεγαστικών δανείων για πρώτη και δεύτερη κατοικία , και μείωση του ποσοστού ελάχιστης προκαταβολής για τους κατοίκους προς αγορά κατοικιών κατά 15%, μείωση των επιτοκίων των δανείων προνοίας προσωπικών κατοικιών κ.λπ.

δεύτερον, από την άποψη του μεγέθους, η debon securities research report επεσήμανε ότι το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων μπορεί να μειωθεί κατά περίπου 60 έως 80 μονάδες βάσης.

η debon securities επεσήμανε ότι σύμφωνα με την έκθεση περιφερειακής χρηματοοικονομικής λειτουργίας της κίνας για το 2024, μετά τη χαλάρωση της πολιτικής ακινήτων τον αύγουστο του 2023, περισσότερα από 23 τρισεκατομμύρια γιουάν σε υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειώθηκαν και το προσαρμοσμένο μέσο σταθμισμένο επιτόκιο ήταν 4,27%. μείωση κατά 73 μονάδες βάσης. από τον ιούνιο του 2024, το μέσο σταθμικό επιτόκιο των προσωπικών στεγαστικών δανείων από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα είναι 3,45%. από την άλλη πλευρά, αν κρίνουμε από τα στοιχεία των εισηγμένων τραπεζών που αποκαλύπτουν τις αποδόσεις των μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων, το τρέχον μέσο επίπεδο είναι 4,17% και υπάρχουν ακόμη περίπου 70 μονάδες βάσης περιθώριο πτώσης του επιτοκίου δανείου στο τρέχον επίπεδο 3,45%.

εάν το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων μειωθεί, πώς θα επηρεάσει τα επιτόκια των περιουσιακών στοιχείων;

η gf securities πιστεύει ότι εάν προσαρμοστούν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων, θα ωφεληθούν τα περιουσιακά στοιχεία μετοχών και ομολόγων. για τα ομολογιακά περιουσιακά στοιχεία, δεδομένου ότι αυτή η διαδικασία μπορεί να συνοδεύεται από μειώσεις επιτοκίων/μείωση των επιτοκίων καταθέσεων, αυτό ευνοεί την καθοδική μετατόπιση της καμπύλης των επιτοκίων για τα μετοχικά περιουσιακά στοιχεία, εάν το κέντρο επιτοκίων χωρίς κίνδυνο κινηθεί προς τα κάτω δεύτερον, η προσαρμογή των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων είναι ένα σημαντικό μήνυμα για τις αντικυκλικές πολιτικές και βοηθά στη σταθεροποίηση της όρεξης για κινδύνους. βοηθώντας στην αποκατάσταση των θεμελιωδών προσδοκιών.