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il giornalista dell'economic observer network cai yuekun "ho preso in prestito un prestito di 300.000 yuan dalla banca e ho rimborsato parte del mutuo in anticipo, e il tasso di interesse è stato improvvisamente ridotto molto." il 19 settembre, il signor wang di xi'an ha condiviso il processo con l'economic observer di "riduzione degli oneri" sul suo mutuo.

nel 2019, il tasso di interesse sui mutui immobiliari commerciali del signor wang era del 5,25%. all’epoca questo era considerato un livello di tasso di interesse relativamente alto. col passare del tempo, i tassi di interesse sui prestiti bancari sono scesi continuamente e, in confronto, i tassi di interesse dei suoi mutui sembravano diventare sempre più alti. nel 2024, il signor wang ha notato che molte banche hanno iniziato a lanciare prodotti di prestito con tassi di interesse intorno al 3%.

il signor wang ha iniziato a considerare se approfittare dell'attuale contesto di tassi di interesse più bassi e rimborsare anticipatamente il suo mutuo per ridurre il suo onere finanziario a lungo termine.

ci sono molti normali acquirenti di case che hanno esperienze simili a quelle del signor wang. il guotai junan research report ha sottolineato che a partire da febbraio 2024, l'indice del tasso di pagamento anticipato dei residenti (cpr) pubblicato dal centro nazionale di smantellamento interbancario ha accelerato la sua tendenza al rialzo, raggiungendo un massimo storico del 37% in aprile (esclusi gli aggiustamenti tecnici nell'ottobre 2023) ha raggiunto un livello storico elevato (giugno 2009), riflettendo un aumento significativo del comportamento di rimborso anticipato da parte dei residenti.

recentemente, il mercato è stato cauto riguardo al declassamentotasso di interesse ipotecario esistentela voce si alzò di nuovo. ciò è dovuto principalmente al fatto che gli attuali tassi di interesse ipotecari esistenti sono generalmente più alti dei nuovi tassi di interesse sui prestiti, cosa che molti acquirenti di case ritengono ingiusta.

un rapporto di un sondaggio del centro ricerche cric mostra che l'attuale tasso di interesse medio sui mutui per la prima casa in 30 città chiave è del 3,21%, e il tasso di interesse medio sui mutui per la seconda casa è del 3,53%, mentre l'attuale tasso di interesse medio per i mutui ipotecari esistenti è di circa il 4%.

gf securities ritiene che a causa del significativo ampliamento della differenza di tasso di interesse tra i prestiti di nuova emissione e quelli esistenti, nonché del basso rendimento degli investimenti nelle attività finanziarie dei residenti, il fenomeno dei rimborsi anticipati dei prestiti da parte dei residenti potrebbe aumentare nuovamente nel 2024.

dietro il grido

gli acquirenti di case gravati dagli attuali tassi ipotecari più elevati attendono con impazienza una riduzione dei tassi ipotecari.

di fronte a prodotti di credito con tassi di interesse più favorevoli nel mercato finanziario nel 2024, il signor wang ha iniziato a considerare una nuova strategia finanziaria.

ha intenzione di trarre vantaggio dagli attuali tassi di interesse sui prestiti più bassi e di utilizzare altri prodotti di prestito per saldare in anticipo il suo mutuo per la casa ad alto tasso di interesse rimanente di quasi 500.000 yuan. una strategia del genere potrebbe fargli risparmiare un sacco di soldi in termini di pagamenti di interessi a lungo termine, alleviando allo stesso tempo la pressione sul rimborso mensile.

recentemente il signor wang ha prestato molta attenzione agli sviluppi del mercato per quanto riguarda le possibili riduzioni dei tassi di interesse ipotecari esistenti. spera che questo sviluppo si realizzi il prima possibile. in questo modo non dovrà prendere in considerazione l'utilizzo di un prestito per rimborsare in anticipo i restanti quasi 500.000 yuan di mutui ipotecari.

secondo i dati del rapporto di ricerca di gf securities, dopo la riforma dell'lpr (tasso quotato sul mercato dei prestiti) nel 2019, il prezzo del tasso di interesse ipotecario del mio paese si basa sull'lpr a 5 anni con un punto aggiuntivo. l’lpr a 5 anni verrà adeguato con i cambiamenti nella politica monetaria, ma l’aumento del punto non cambierà una volta determinato. poiché è facile che i prezzi delle case aumentino ma difficilmente scendano prima del 2022, e le politiche finanziarie sono restrittive per la maggior parte del tempo, la maggior parte dei tassi di interesse sui mutui personali per la casa registrano un aumento relativamente elevato (si stima approssimativamente che circa due terzi dei tassi di interesse ipotecari abbiano un aumento di oltre 15 punti base). pertanto, anche se negli ultimi anni il tasso d'interesse lpr a 5 anni ha continuato a diminuire, il tasso d'interesse medio dei mutui ipotecari esistenti è ancora relativamente alto a causa dell'aumento elevato.

gf securities ha affermato che se l'attuale tornata di tassi di interesse ipotecari esistenti viene adeguata, logicamente potrebbero esserci due metodi: in primo luogo, simile alla seconda metà del 2023, le banche sostituiranno nuovi prestiti o negozieranno per determinare nuovi tassi di interesse e adegueranno il punto aumento dei tassi di interesse ipotecari esistenti; si tratta di un remortgage, cioè il mutuatario che ha richiesto un prestito personale per l'abitazione presso una banca si rivolge alla banca mutuante originaria per estendere il periodo del prestito o vendere o trasferire l'abitazione personale ipotecata alla banca a un terzo.

debon securities ha affermato che dalla seconda metà del 2023, il saldo dei prestiti personali per la casa è entrato in un canale discendente e i residenti hanno una forte volontà di rimborsare i loro prestiti in anticipo. il tasso di crescita su base annua inizierà a diventare negativo a giugno 2023. alla fine del secondo trimestre di quest’anno, il saldo dei prestiti personali per la casa è diminuito del 2,1% su base annua, il calo trimestrale maggiore dal 2020. il calo dei saldi dei mutui immobiliari significa che il fenomeno dei rimborsi anticipati si è intensificato, confermando l'aumento del livello centrale dei tassi di rimborso anticipato. la possibile ragione è che il calo dei tassi di interesse ipotecari incrementali è maggiore del calo dei tassi di interesse ipotecari esistenti e che i residenti sono più disposti a rimborsare i loro prestiti in anticipo. in questa prospettiva la riduzione degli attuali tassi ipotecari è necessaria e ragionevole.

il fenomeno dell'inversione si intensifica

un altro motivo alla base delle richieste di abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti è che i residentiroac’è una chiara tendenza inversa con il costo del debito.

il 18 settembre, il rendimento del titolo attivo del titolo di stato a 10 anni "24 coupon bond 11" sul mercato interbancario era del 2,03%, un nuovo minimo dalla fine di aprile 2002.

dal 2024, colpiti da fattori come la “carenza di asset”, i rendimenti obbligazionari a medio e lungo termine del mio paese sono diminuiti in modo significativo. il rendimento dei titoli del tesoro a 10 anni è sceso dal 2,56% di inizio anno al minimo intraday del 2,02% il 19 settembre, suscitando una diffusa preoccupazione nel mercato.

i dati sui titoli obbligazionari hanno evidenziato che dal 2018 il tasso di rendimento ponderato delle attività dei residenti è entrato in un canale discendente. si stima che a giugno 2024 il livello di rendimento sia sceso al minimo storico di circa il 3%. il corrispondente costo ponderato del debito diminuisce in modo relativamente lento. dalla fine del 2019, il tasso di rendimento delle attività dei residenti e il costo del debito hanno mostrato un’evidente “inversione”, e il grado di inversione è attualmente prossimo ai 70 punti base. in questo caso, dal punto di vista basilare dell’ottimizzazione finanziaria intertemporale, ripagare il debito in contanti è una scelta molto razionale.

debon securities ritiene che il rendimento delle attività dei residenti e il costo delle passività continuino a essere invertiti e che la contrazione del debito sia gradualmente passata da una scelta finanziaria razionale a un senso irrazionale di sicurezza e di copertura della domanda. quanto sopra è solo logica finanziaria. a giudicare dai recenti scambi con il mercato, le persone avranno un forte senso di insicurezza solo perché hanno più debiti. il comportamento di rimborsare anticipatamente i mutui ipotecari potrebbe essere passato da un semplice calcolo finanziario a una mancanza di sicurezza nella futura domanda di reddito riduzione del debito e copertura.

inoltre, dal 2024, in un contesto di bassa fiducia nel mercato immobiliare, di deboli sforzi da parte dei residenti per aumentare la leva finanziaria e di rimozione del limite inferiore dei tassi di interesse ipotecari, il calo dei tassi di interesse ipotecari incrementali si è accelerato e il tasso di interesse il divario con gli attuali tassi ipotecari si è nuovamente ampliato.

secondo le statistiche della banca centrale, il tasso di interesse medio ponderato dei mutui immobiliari esistenti alla fine di settembre 2023 era del 4,29%. a causa della riduzione di 10 punti base del lpr a 5 anni nel 2023 e della rivalutazione dei mutui immobiliari esistenti, il tasso di interesse medio ponderato dei mutui immobiliari esistenti nel 2024 è sceso al 4,19%. il tasso di interesse medio ponderato dei mutui immobiliari incrementali nel trimestre è stato del 3,45% e la differenza di tasso di interesse tra i tassi dei mutui immobiliari incrementali e quelli esistenti si è nuovamente ampliata fino a 74 punti base; .

gf securities ritiene che in questo contesto sia aumentata la disponibilità dei residenti a rimborsare anticipatamente i prestiti. nella prima metà del 2024, il saldo dei prestiti personali per la casa si è ridotto su base mensile.

quanto margine di aggiustamento c'è?

il margine di adeguamento per i tassi ipotecari esistenti è una questione di grande preoccupazione per la maggior parte dei rimborsatori ipotecari.

innanzitutto, dal punto di vista politico, il 31 agosto 2023, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno emesso la "notifica sulle questioni rilevanti che riducono i tassi di interesse dei mutui per la prima casa esistenti", chiarendo che i mutui ammissibili per la prima casa i mutuatari esistenti della prima casa possono l'istituto finanziario finanziatore negozia per abbassare il tasso di interesse.

il 17 maggio 2024, la banca popolare cinese e l'amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno rilasciato congiuntamente una serie di importanti politiche favorevoli per il mercato immobiliare, inclusa l'eliminazione del limite inferiore sui tassi di interesse dei prestiti personali commerciali per la prima e la seconda casa , e abbassando il tasso minimo di acconto per l'acquisto di case da parte dei residenti del 15%, abbassando i tassi di interesse sui prestiti del fondo di previdenza per l'edilizia personale, ecc.

in secondo luogo, dal punto di vista della grandezza, il debon securities research report ha sottolineato che il tasso di interesse ipotecario esistente potrebbe essere ridotto di circa 60-80 punti base.

debon securities ha sottolineato che, secondo il china regional financial operation report del 2024, dopo l'allentamento della politica immobiliare nell'agosto 2023, più di 23 trilioni di yuan di tassi di interesse ipotecari esistenti sono stati ridotti e il tasso di interesse medio ponderato rettificato è stato del 4,27%. una diminuzione di 73 punti base. a giugno 2024, il tasso di interesse medio ponderato dei prestiti personali per la casa da parte degli istituti finanziari è del 3,45%. come rappresentante del tasso di interesse incrementale sui mutui per la casa, ci sono ancora 82 punti base di spazio di compressione tra i tassi di interesse esistenti e quelli incrementali. d’altro canto, a giudicare dai dati delle banche quotate che pubblicano i rendimenti dei prestiti a medio e lungo termine, l’attuale livello medio è del 4,17%, e ci sono ancora circa 70 punti base di margine affinché il tasso di interesse sui prestiti scenda al livello attuale. livello del 3,45%.

se il tasso di interesse ipotecario esistente viene abbassato, come influirà sui tassi di interesse delle attività?

gf securities ritiene che se i tassi di interesse ipotecari esistenti verranno adeguati, le attività azionarie e obbligazionarie ne trarranno beneficio. per gli asset obbligazionari, poiché questo processo può essere accompagnato da tagli dei tassi di interesse/abbassamento dei tassi di deposito, ciò è favorevole allo spostamento verso il basso della curva dei tassi di interesse per gli asset azionari, se il centro del tasso di interesse privo di rischio si sposta verso il basso, ciò accadrà contribuire a sostenere la valutazione; in secondo luogo, l'adeguamento dei tassi di interesse ipotecari è un segnale importante per le politiche anticicliche e aiuta a stabilizzare la propensione al rischio l'adeguamento dei tre tassi di interesse ipotecari esistenti è favorevole alla stabilizzazione dei consumi, il principale difetto dell'economia attuale; contribuendo a riparare le aspettative fondamentali.